2017年重庆房地产行业调研咨询投资分析报告

2017年中国房地产行业市场调研投资分析报告目录第一节行业回顾：基本面处于小周期景气高点 (6)一、成交整体表现：一二线城市热度显著，销售结构中改善性需求占比提升 (6)二、库存与房价：高库存持续缓解，城市去库存进程分化 (10)三、土地投资：量跌价涨，二线城市升温显著，关注部分城市地价过高 (16)四、政策面：因城施策、局部收紧，但不改整体宽松态势 (20)第二节房企综述：全方位强者愈强，合作占比上升是新特点 (22)一、销售：强者愈强，梯队间差距拉大 (22)二、投资：温和补充库存，聚焦二线城市 (27)三、结算：少数股东损益占比迅速提升 (30)四、盈利：毛利率略有企稳，净利率仍在下降 (33)五、财务：股权+债权融资双增长，边际改善幅度较大 (34)第三节投资建议：筑墙积粮，静待时机成熟 (38)一、主流地产股需继续等待投资机会 (38)二、未来可积极关注优质转型标的 (39)图表目录图表 1：全国商品房销售面积及同比数据（年度） (6)图表 2：全国商品房销售面积及同比数据（季度） (7)图表 3：全国商品房销售面积及同比数据（月度） (7)图表 4：各线城市商品房销售同比数据 (8)图表 5：64城市一手房成交数据及同比数据 (8)图表 6：18城市一手房及二手房成交同比数据 (8)图表 7：15年25城市90平以下户型成交占比变化（%） (9)图表 8：15年25城市90-120平户型成交占比变化（%） (9)图表 9：2015年主要城市代表项目的套均面积以及平均套总价 (10)图表 10：36城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 11：四大一线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 12：17个二线线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 13：15个三线线城市商品住宅库存以及去化周期 (12)图表 14：016年3月末各线城市去化周期（6月移动平均） (12)图表 15：一线以及重点二线去化周期10个月以下，但三四线则在20个月以上 (13)图表 16：百城房价环比数据 (14)图表 17：百城房价同比数据 (14)图表 18：各线城市房价环比数据 (14)图表 19：各线城市房价同比数据 (15)图表 20：81城市新开工以及土地去化周期 (15)图表 21：300城市供给/成交宅地建面（万平米） (16)图表 22：300城市宅地成交建面以及出让金情况（年度） (17)图表 23：300城市宅地出让金以及同比数据（季度） (17)图表 24：各线城市土地出让金占比情况 (18)图表 25：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (18)图表 26：各线城市土地市场溢价率 (18)图表 27：主要城市地价房价比 (19)图表 28：本来小周期主要政策概览 (20)图表 29：14家规模房企销售面积和金额情况 (22)图表 30：14家规模房企销售均价情况 (22)图表 31：行业集中度进一步提升 (23)图表 32：不同梯队房企差距进一步拉大 (23)图表 33：各梯队房企进入门槛（销售金额，亿元） (23)图表 34：2014年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 35：2015年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 36：50房企2014-15年项目面积段销售占比 (25)图表 37：50房企2014-15年项目面积段销售占比分城市 (25)图表 38：部分规模房企2016年销售计划及一季度完成情况 (26)图表 39：规模房企存货情况（亿元） (26)图表 40：规模房企存货/经营性现金流流入（2015年） (26)图表 41：13家房企拿地建面与销售建面 (27)图表 42：13家房企拿地金额与销售金额 (27)图表 43：13家房企拿地楼面价及其占销售均价 (28)图表 44：主流房企拿地楼面价分城市比较 (28)图表 45：主流房企拿地城市分布（按建面） (29)图表 46：主流房企拿地城市分布（按地价） (29)图表 47：11家房企新开工面积 (30)图表 48：11家房企新开工面积同比与全国比较 (30)图表 49：营业收入同比变化情况 (31)图表 50：净利润（含少数股东损益）同比变化情况 (31)图表 51：地产板块预收账款情况 (32)图表 52：地产板块经营性现金流流出情况 (32)图表 53：少数股东损益占净利润的比重情况 (32)图表 54：地产板块和规模房企毛利率情况 (33)图表 55：地产板块和规模房企净利率情况 (33)图表 56：ROE水平（净利润/所有者权益） (34)图表 57：A股房企定增预案中拟融资规模 (35)图表 58：A股房企成功实施定增实际融资规模 (35)图表 59：A股房企公司债实际融资规模 (35)图表 60：A股房企中票据实际融资规模 (36)图表 61：A股房企开发贷和公司债资金成本 (36)图表 62：A股房企信托贷款平均年化成本 (37)图表 63：货币资金对短期有息负债覆盖率 (37)图表 64：净负债率 (38)图表 65：我国房地产行业基本面量价小周期（2005-2017年E） (39)表格目录表格 1： 2015年度土地出让金TOP20 (19)表格 2： 2016一季度土地出让金TOP20 (20)第一节行业回顾：基本面处于小周期景气高点一、成交整体表现：一二线城市热度显著，销售结构中改善性需求占比提升2015年，在政策支持住房消费，持续定调去库存的背景下，成交迎来了本轮小周期的大幅向上修复，统计局口径的全国商品房销售面积仅次于2013年高点，全年同比增长6.5%，成交市场显著回暖。

随着2018年新年的钟声敲响，2017年正式和我们告别。

回顾2017，重庆的房地产市场出现了哪些亮点？锐理数据为您进行专业解读。

2017市场整体概况数据显示，2017年重庆主城区商品房成交3214万方，去库存明显，存量去化周期缩短至8.8个月。

2017年商品房物业内部结构出现显著变化，2017年因住宅供应不足，商品住宅成交占比低于8成，至77%，环比减少9%。

在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2460万方，同比2016年增长14.3%。

商品住宅成交244013套，同比2016年增长6.8%。

注：商品房含住宅、商业、办公、车库，口径为建面2017重庆各种建筑形态成交情况2017年重庆主城区住宅市场物业结构出现明显变化，市场全面进入改善元年。

2017年高层产品成交套数占比低于8成，洋房、别墅及大平层产品占比均有所扩大，总体占比上升至24%。

在高层方面，2017年，两江新区高层成交占比居首，高层成交总量达287万方，占总成交的17%，巴南区次之，占比16%。

其中，大平层作为高层物业的高端产品，在2017年大爆发，全年共成交36万方，同比上涨263%，成为2017年增速最快的产品类型。

区域发展不均两江新区表现优异分区域来看，2017年两江新区无疑是重庆房地产最热的区域。

在商品住宅方面，无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。

2017年两江新区商品住宅成交面积超400万方，比排名第二的南岸区高出130多万方。

占主城区总成交面积的1/6。

新房成交面积排名第二的南岸区仅领先排名第三的沙坪坝2.5万方，但沙坪坝区的新房成交套数高于南岸区。

照母山板块热度持续攀升茶园紧随其后2017年照母山板块商品房成交面积超200万方，成为主城各版块新房成交冠军。

数据显示，近几年来，照母山新房成交走势节节攀高，而2017年则更是刷新了近7年来照母山版块的成交纪录。

目前，照母山已经进入开发中后期，版块较为成熟，土地资源更显珍贵。

2017年度重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来白.勺消费形态白.勺变动，使得对于消费趋势、特点变化白.勺研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要白.勺消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著白.勺变化.。

一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解白.勺几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策白.勺？在与房地产选择与购买相关白.勺多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性白.勺、实质白.勺影响，哪些因素又仅仅是表层白.勺和直观白.勺？房地产需求市场白.勺需求与变化，对房地产供应市场有着极大白.勺影响.。

在房地产买方市场白.勺条件下，研究购房者白.勺需求具有更加重要白.勺意义.。

为了解重庆市消费者对房地产消费白.勺需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会白.勺大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房白.勺丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者白.勺角度出发，对购房者白.勺基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细白.勺研究，并从不同角度界定了几个重要白.勺购房群体.。

本报告此次白.勺调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产白.勺市场需求现状情况和未来发展趋势.。

本次调研白.勺对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色白.勺群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求白.勺角度，发掘出房地产住宅市场白.勺特点并预测其发展趋势.。

在对近年来房地产市场研究白.勺数据和经验白.勺基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者白.勺家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段白.勺关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在白.勺逻辑与因果关系.。

一、目前购房群体白.勺基本状况1、大部分购房者目前白.勺事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前白.勺事业发展中并没有取得很大白.勺成功，其中17%白.勺购房者处于事业白.勺起步阶段，60%白.勺购房者处于事业白.勺发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：处于事业起步阶段白.勺购房者绝大部分是30岁以下白.勺年轻人，他们白.勺家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单位白.勺职务多为普通员工.。

重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。

一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。

在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。

为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。

本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。

本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。

在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。

一、目前购房群体的基本状况1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。

不好意思，2017里我既没有买房也没有看房，因为火车已开，上车比较难，只能等到站停靠了，所以只能写写自己对2017的感受，但愿2018可以在继续买房看房投资。

1、大市场分析：2017年重庆整体土地市场成交约1200亿，土地成交面积超2万亩，可建面积超2500万方以上，全国排名应该在前6，而房地产商品房成交上，量价环比去年是有明显上升，但我们仔细观察这些增加点在哪里，高层变化只是价的上涨变化，量没有多大提升，而我们所谓的改善物业（大平层、洋房、别墅）和投资物业（门面、LOFT、SHOH）这些量是明显量价提长的，所以2018你要买房投资你就应该知道买哪些了。

2、人口：大重庆市3800多万人口，我主城九区才不到1000万的人口，在观人口净流入，重庆并不是人口流入的核心城市，但重庆的城镇化率不足50%（很多数据表明是超过了50%，但个人认为没有），个人预测城市化率在70%前房价是有一定的上升空间的。

3、经济：2017年全国GDP迈上80万亿门槛，保持高速增长，并从改革开放后就长期保持高速增长，但纵观全球各国，有哪一个国家能长期保持经济高速增长40年？而重庆从直辖之后也和中国经济一样，保持高速增长，今年不出意外，数据出来应该是 1.9万亿（重庆GDP）。

但细看一下重庆的产业，上市A股重庆有几家，制造业占多少，而更多的是来自虚拟经济增长，我想说明什么问题呢：不是说GDP高速增加房价就会持续调整增长，因为房子是经济、人口、政策共同的命运体。

但就目前而言，好房子还是会有好的价值呈现。

4、二手房市场，我们都知道中国的房地产是计划经济市场，什么意思了，房地产是可控的，但请注意，这只是针对一手房，而二手房国家现正在制定可控计划，尚不完善，所以二手房能一定程度上反馈市场信息，杭州为什么在这两年房价快速上涨，仔细看一下杭州的二手房价格普遍比一手房要高，这说明什么问题呢，说明市场是有真实需求存在。

而多家会说重庆在16开始也大幅上涨，是不是也这样呢，其实不然，重庆的二手房价格普遍低于新房价格，之所以上涨是上面我说了，在新一轮班子下，投资和改善得到了释放。

重庆房地产调研报告
1. 市场概况
本调研报告旨在对重庆房地产市场进行全面的分析和评估。

重庆作为中国西南地区的重要城市，房地产市场具有巨大的发展潜力。

通过对市场规模、供需关系、价格趋势等方面的研究，可以为投资者提供有价值的参考和决策依据。

2. 区域分析
重庆作为一个特大城市，拥有多个县区和行政区域。

我们将对各个区域的房地产市场进行深入研究，探讨其发展潜力、产业结构、交通便利度等方面的特点。

3. 市场规模与供需关系
通过对重庆房地产市场的供需状况进行研究，可以了解市场的热度、供应量和需求量的平衡程度。

我们将通过大量的数据和统计分析来评估市场的潜力和风险。

4. 价格趋势与投资机会
重庆房地产市场的价格趋势对投资者来说至关重要。

我们将对市场中不同类型的房产价格进行分析，并预测未来的价格走势。

同时，我们还将提供一些投资机会，以供投资者参考。

5. 政策与影响因素
政策和外部影响因素对房地产市场的发展具有重要作用。

我们将对重庆市政策和国家宏观经济政策的影响进行研究，以评估其对市场的影响和房地产市场未来发展的趋势。

6. 风险评估与建议
投资房地产市场必然伴随风险，我们将对重庆房地产市场中存在的风险进行评估，并提出一些相应的建议。

这将有助于投资者更好地把握机会，降低风险。

请注意：以上所列内容仅为报告的大致框架，具体的调研内容和数据将根据实际情况进行进一步的补充和研究。

重庆房地产调研报告根据市场调研数据，重庆房地产市场在近年来呈现出繁荣发展的态势。

以下为重庆房地产调研报告：一、市场概况重庆作为中国的大中城市之一，拥有庞大的人口和经济基础，房地产市场一直以来都保持着较高的活跃度。

近年来，随着城市发展和人口流动的加剧，市场需求不断增加。

二、房价走势重庆房价在过去几年保持稳定增长的态势，尤其是核心商业区和繁华地段的房价水平更为显著。

然而，近期政府出台一系列房地产调控政策，有望抑制房价过快上涨的势头。

三、供需关系重庆房地产市场的供需关系较为紧张，房源供给相对有限，而需求量不断增加。

由于城市化进程的推进和人口流动的加剧，年轻人和外来务工人员对住房需求旺盛。

因此，房地产开发商应密切关注市场需求，积极拓展房源。

四、市场竞争重庆房地产市场竞争激烈，开发商之间争夺优质土地资源的角逐经常发生。

同时，各大开发商也在不断提升产品品质和开发水平，以满足市场需求。

在这样的竞争环境下，房地产企业需要加强自身的核心竞争力，提升产品升值空间和品牌价值。

五、投资机会重庆是西南地区的经济中心城市，拥有良好的投资环境和潜力巨大的发展前景。

未来，随着城市发展的推进，重庆房地产市场仍将持续保持较高的投资回报率。

投资者可以关注城市规划和交通建设方向，选择合适的项目进行投资。

六、政策环境重庆政府一直积极推动房地产市场的健康发展。

最近出台的一系列调控政策对市场起到了一定的约束作用，有望平衡供需关系，防止市场出现过热局面。

投资者应时刻关注政府的政策动态，以便作出更准确的投资决策。

综上所述，重庆房地产市场目前呈现出发展稳定的态势，供需关系紧张，市场竞争激烈，但仍存在着较大的投资机会。

投资者应密切关注市场动态，关注政府政策的调整，以制定科学的投资策略。

重庆房地产调研报告重庆是中国西南地区的重要中心城市，也是国家重点扶持的城市之一。

近年来，重庆的房地产市场经历了快速发展。

为了全面了解重庆房地产市场的现状和未来发展趋势，我们进行了一次调研。

从调研结果来看，重庆的房地产市场整体呈现出稳定增长的态势。

一方面，由于城市人口的不断增加，对房地产需求持续高涨。

另一方面，政府对房地产市场的政策支持力度逐渐增强，为该市场的稳定发展提供了有力保障。

与此同时，重庆的经济实力不断增强，投资环境日益优化，吸引了大量的国内外资金流入房地产领域。

在调研过程中，我们发现重庆的房地产市场主要以城市楼盘和住宅项目为主导。

其中，城市楼盘主要是商业地产和办公楼，这些项目多位于市中心和商圈地段，具有很高的投资回报率。

而住宅项目则以中高端住宅为主，满足了人们对优质居住环境的需求。

此外，随着城市发展的进一步推进，重庆的房地产市场也开始涌现出一些特色楼盘，如旅游地产、养老地产等，为房地产市场的多元化发展增添了一抹亮色。

然而，调研过程中我们也发现了一些潜在的风险因素。

首先是房地产价格的快速上涨，可能导致部分购房者难以负担得起房子，进而影响市场的稳定发展。

其次，房地产市场的竞争加剧可能导致一些企业存在违规经营、低质量项目等问题，从而对市场形成负面影响。

为了应对这些风险，我们建议重庆的房地产市场主管部门加强对市场的监管和调控力度，确保市场的健康稳定发展。

同时，企业也应加强自身的管理和提升项目的品质，以提高市场竞争力和可持续发展能力。

总的来说，重庆的房地产市场目前呈现出稳步增长的态势，未来仍有巨大潜力。

市场的稳定发展需要政府和企业的共同努力，加强监管和提升品质，以满足人们对居住和商业需求的不断增长。

同时，我们也需要警惕房地产市场的风险，从而确保市场的可持续发展。

2017年重庆房地产行业分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年2月正文目录重庆房价的前世今生 (6)重庆10年房价涨幅：落后主流城市 (6)重庆房价绝对值：低于主流城市平均水平 (7)重庆房地产市场特点：供给端 (8)特点一：多组团的格局，“无止境”的边界 (8)城市建设空间巨大：已建成区域面积占比远低于其他主流城市 (9)城镇建设用地面积快速扩张：10年再造2个重庆 (10)特点二：政府主导下的土地供给“超前储备” (11)特点三：推行地票制度，实现土地供应源头活水 (12)特点四：把握投资节奏，土地持续超供 (14)重庆房地产市场特点：需求端 (18)人口结构：人口持续净流出 (18)人口年龄结构弱于其他主流城市 (19)人口吸引力大多集中在省内周边县区 (20)收入水平弱于其他城市 (21)保障房体系：解决中低端收入需求 (22)房产税政策：对于高端需求的抑制 (23)长期展望：有变化，有掣肘 (24)当前问题一：潜在供应量仍然巨大 (25)问题二：产业结构对房地产高度依赖，土地供给难以看到大幅削减 (26)需要关注的契机一：未来土地供应有所变化？ (28)需要关注的契机二：经济转型带来的人口迁移加速？ (29)需要关注的契机三：政策红利正在逐步释放 (30)关注重庆市场分化的机遇 (33)重庆房价判断： (33)重庆市场：近1个季度去库存加速 (34)区域分化：一路向北 (37)重庆细分板块介绍 (39)图目录图1:一二线城市及重庆住宅价格指数月度同比 (6)图2:2016年重庆新房成交套数及成交均价 (7)图3:2016年30个主流城市10年房价涨幅 (7)图4:2016年二季度末全国新房平均价格 (8)图5:重庆多组团格局 (9)图6:成都单一中心格局 (9)图7:主流城市已建成区域面积与行政区域面积比重 (10)图8:重庆历年土地征收规模 (11)图9:重庆历年土地供应规模 (12)图10:重庆地票制度 (13)图11:重庆地票交易、购买、使用情况 (14)图12:重庆历年地票成交变化 (14)图13:重庆房地产投资额及其占比 (15)图14:重启房地产投资增速与GDP增速比较 (15)图15:重庆土地供应情况 (16)图16:重庆住宅超供情况及供需比 (16)图17:重庆住宅用地成交面积及供需比 (17)图18:重庆住宅用地成交楼面价 (17)图19:重庆土地成交溢价率 (18)图20:核心热点城市土地成交溢价率 (18)图21:重庆人口流动变化（万人） (19)图22:重庆少年儿童及老年人口抚养比 (19)图23:重点城市25-44岁人口占比以及房价涨幅 (20)图24:重庆历年人口流动情况统计 (21)图25:2015年重点城市居民人均可支配收入排行 (21)图26:重庆保障房供应情况（公顷） (22)图27:保障房供地结构（公顷） (23)图28:重庆保障房供应情况 (24)图29:重庆别墅成交结构 (24)图30:重庆市场库存变化情况 (25)图31:重庆开工面积与住宅成交面积对比 (25)图32:重庆GDP情况 (26)图33:主流城市房地产行业GDP占比 (27)图34:重庆土地财政收入情况 (27)图35:重庆房地产对GDP贡献情况 (28)图36:2016年狭义省级政府债务率排名 (28)图37:中国省级行政区产业占比 (30)图38:重庆一带一路战略 (32)图39:重庆周边高铁规划 (33)图40:重庆销售金额及增速 (34)图41:重庆销售面积及增速 (35)图42:重庆销售均价 (36)图43:重庆主城区价格走势 (36)图44:重庆整体去化周期 (37)图45:重庆主城区去化周期 (37)图46:重庆各区域房价涨幅 (38)图47:重庆各区域销售增速 (38)图48:重庆各区域库存区划周期 (39)图49:重庆发展一路向北 (40)图50:照母山板块 (42)图51:中央公园板块 (42)图52:礼嘉板块 (43)图53:大竹林板块 (43)表目录表1:北京一套价值600万的二居室在重庆不同区域的置换套数 (8)表2:重庆关于城市建设方面规划内容 (10)表3:主流城市土储制度比较 (12)表4:重庆土地储备五大原则 (12)表5:2016年重庆北区知名房企拿地情况 (40)重庆房价的前世今生重庆——这座建在山上的奇幻之都是不少人向往的宜居城市。