万科商业设计资料

万科开发计划书1. 引言本文档旨在介绍万科开发计划，包括目标、计划细节和时间安排等内容。

万科作为一家领先的房地产开发企业，一直以来致力于提供优质的住宅和商业项目。

本次开发计划旨在进一步扩大市场份额，提高产品质量，并积极响应社会绿色环保的建设理念。

2. 目标本次开发计划的主要目标是满足客户需求，提供高品质的住宅和商业项目，同时保持环境友好和可持续发展。

具体目标如下：•扩大市场份额，提高销售收入。

•提高项目的开发效率和质量。

•进一步推动绿色建筑和可持续发展理念。

3. 计划细节本次开发计划将分为以下几个阶段：3.1 市场调研在计划开发新项目之前，我们将进行详细的市场调研，包括客户需求、竞争分析和价格定位等。

市场调研的结果将为后续的开发工作提供指导。

3.2 设计与规划在这个阶段，我们将邀请优秀的建筑设计师和规划师参与项目的设计与规划工作。

我们将密切关注绿色建筑和可持续发展的原则，确保项目在环保方面的优势。

3.3 施工与建设本阶段将实施项目的施工与建设工作。

我们将建立一个严格的施工管理团队，确保项目按时、高质量地完成。

在施工过程中，我们将采用先进的技术和设备，确保施工安全和效率。

3.4 营销与销售完成施工后，我们将开始项目的营销和销售工作。

我们将制定有效的营销策略，包括品牌推广、产品宣传和销售渠道的建立。

同时，我们将重视客户反馈，及时调整营销策略，提供更好的售后服务。

4. 时间安排本次开发计划的时间安排如下：阶段时间安排市场调研第1个月设计与规划第2-4个月施工与建设第5-18个月营销与销售第19-24个月5. 预期成果通过本次开发计划的实施，我们预期将实现以下成果：•提高万科在市场上的竞争力，扩大市场份额。

•提供优质的住宅和商业项目，满足客户需求。

•推动绿色建筑和可持续发展理念，为社会和环境做出贡献。

6. 结论万科开发计划的实施将是一个综合性的工作，涉及市场调研、设计与规划、施工与建设以及营销与销售等方面。

虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。

关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，成立虹桥商务区，与浦东新区、浦西共同形成经济圈三足鼎立、多极发展之势。

虹桥商务区，位于市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。

虹桥商务区是实现“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。

虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为市第一个低碳商务社区。

2011年底，万科拍得虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。

2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南虹路以北地段，基地面积为32 170m2。

地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。

该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域又一标志性建筑。

地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。

3规划目标贯彻落实以人为本和可持续发展的思想，充分发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，着眼长远，面向未来，突出低碳设计和商务社区的规划理念，将本社区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。

万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。

面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。

店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。

销售型商铺合理的切小面积。

②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。

③单铺大于300万元较难销售。

（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。

但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。

2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。

销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。

店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。

单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。

单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。

三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。

①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。

①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。

②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。

2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。

新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。

2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。

商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。

其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。

在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。

本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。

3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

万科设计单位目录及简介境外设计协作单位简介：1、澳洲WOODSBAGOT设计公司WOODSBAGOT设计公司，世界排名前五十强，是2000年悉尼奥运会的主要设计商之一。

该公司在2000年曾获得以下主要奖项：澳大利亚皇家建筑学院奖、2000年澳大利亚城市发展(学院)奖、澳大利亚国家最优商业项目奖、澳大利亚国家最优景观设计奖。

2、日本（株）山设计工房日本建筑设计公司，创立于1974年。

作品主要分布在日本首都圈及其它大城市，始终把开发事业的可行性放在首位，对时代的正确认识，对理想居住空间的追求，对历史、文化的继承是其规划设计的基本立场。

傅志强：日本（株）山设计工房董事之一、同济大学建筑学学士、东京都立大学都市规划硕士、万科企业股份公司设计顾问主要作品：中国人民银行深圳分行大厦、天津万科城市花园、日本东京多摩新城13-20街区、日本千叶新城7号地铁站区域规划、上海西郊花园、上海万科假日风景之蚂蚁工房、上海万科朗润园。

3、和计画顾问设计所1966年创立，以城市基础维护公司为主要客户，在城市再生、街道环境维护以及新城市公园、绿地、人行道的计划、设计领域具有丰富经验及专业知识中里严1953年生于神奈川县，毕业于东京农业大学农学部造园学科。

和计画株式会社专务董事，都市及地方计画专业技士，注册造园师。

主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。

林昌彦1958年出生于日本清森县，毕业于东京农业大学农部造园学科，和计画株式会社理事，注册造园师。

主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。

4、德国约旦和穆勒建筑设计和城市规划公司德国约旦和穆勒建筑设计与城市规划公司( Jourdan & Mueller. PAS) 成立于1970年, 是德国著名的设计公司，欧洲三大建筑设计公司之一，在城市规划设计方面有着丰富的经验，在欧洲及国际建筑设计界享有盛誉，声绩卓著。

【万科商业】万科商铺设计规范（最新发布）万科独立和底层商铺设计指引1、目的1）统一商铺设计语言2）推进商铺设计标准化3）减少商铺设计失误4）为商铺设计评审提供依据2、适用范围适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。

3、术语解释1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米。

一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。

商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。

2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。

分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。

3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。

4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。

5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。

通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。

6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。

经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。

7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。

8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。

4、执行标准1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。

2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。

3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。

社区商业业态分为以下四大类：1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。

注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。

万科地产社区商业设计与实践商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑；2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考 虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变地块原商业价值（土地属性改变）。

说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停 留，从而达到增加商业价值的目的；商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示）， 商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大 影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；有商业延续方向人流方向道路绿化带非商业区域消防或后勤流线主 要 道人 流 路绿化商业价值最大化原则连续性可达性可视性应把独立商业内侧划成商铺。

转角设实墙，商业价值浪费图二图三3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。

╳因独立集中商业内侧没有设商 业 出入口，造成单边商铺，商 业价 值浪费。

图一商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性1.应避免商铺与周边道路出现较大高差╳╳╳√商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性住宅地下车库入口住宅地下车库出口商业停车位商业停车位 案例：沙湾二期小区入口车流设计分析情况二：分设道闸 优点：便于商业车流与小区 内车流分开管理，有利于小 区的安全和私密性； 缺点：道闸复杂，增加了管 理工作难度；需要增加面向 道路的开口，不被允许时，闸道处的车流易产生交叉从而影响通行。

2、注意停车位的规划及人流、车流设计： 增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业，如考虑与小区车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；情况一：合设道闸 优点：道闸设置简单，管理 简便。

总平面 Site Plan 在消费升级的驱动下，随着“新青年”这类新生活方式超前引领者的崛起，催生出诸多围绕“现象级”的消费浪潮的商业空间。

项目地处广东省金融高新区C 区内, 紧邻城市核心千灯湖板块 , 是佛山市重点建设的城市中心区：桂城核心区及金融高新区核心区，距离广佛地铁金融高新区站约400米。

为呼应城市南北两侧的城市界面的视觉交互与识别性，我们采用「城市视窗」的概念塑造商业裙房的立面，两侧通过翻动的百叶从实到虚的渐变，突出中间城市视窗的效果。

在设计中，将原本平层环绕的中庭，通过调整建筑东西两侧的楼层标高，并以一个螺旋上升的步道，将原本局限于平层的漫步「逛」街行为折叠成为链接各个楼层的无缝步行体验，打破楼层之间的心理隔阂，提供了一种在漫步和闲逛之中，不知不觉就走到更高的楼层的体验。

Driven by consumption upgrading, with the rise of new lifestyle such as "new youth", many commercial Spaces around the "phenomenon" consumption wave have been spawned.The project is located in the C zone of Guangdong Financial High-tech Zone, close to the city core Qiandanghu plate, which is the key urban center of Foshan city: Guicheng core area and financial high-tech Zone core area, about 400 meters away from Guangfo Metro Financial High-tech Zone station. In order to echo the visual interaction and recognition of the urban interface on the north and south sides of the city, we adopted the concept of "city window" to shape the facade of the commercial skirt house, and the effect of the middle city window is highlighted by the gradual change of the louvers from real to virtual on both sides.In the design, by adjusting the floor elevation of the east and west sides of the building, and using a spiraling walkway, the original stroll "wandering" behavior of the floor is folded into a seamless walking experience linking various floors, breaking the psychological barrier between floors, and providing a kind of walking and wandering. The experience of walking to a higher floor without realizing it.Location: Pingshan District District, Shenzhen Status: Built Design/completion: 2014/2019Site Area: 25 178 m²Building Area: 181 535 m² Commercial Area: 31 651 m²Client: Foshan Vanke Managing Partner: Chen Zetao, Su Jinlefu Project leader: Guo Xusheng Project team: Lu Zhiwei, CAI Chuhui, Chen Junwei, Chen Xuedan, Hao Zhifei, Tang Xiaoxi, Fang Qi, Xu Xiaoxiao, Feng Shijin, Hua Taijing, Huang Shan, Yu Junhui, Jiang Wenlong, Huang Ke, Liang Jie, Li Xin, Liu Xuefa, Liu Yirui, Ma Rushuai, Pan Yumo, Pang Kaijie, Sergei, Yang Shizhi, Lin Tianquan, Wei Haifeng, Wang Jianhui, Wu Linsong, Xu Kuangfu, Xu Senmao, Yu Chenhua, Zeng Lianggao, Zeng Xianzhi, Lin Yongjia, Zhang Boyang, Li Hongfei Photography: Zhan Changheng 项目地点：广东省佛山市南海区状态：建成设计/竣工：2014 / 2019用地面积：25 178 平方米建筑面积：181 535 平方米商业部分建面：31 651 平方米业主：佛山万科主管合伙人：陈泽涛 、苏晋乐夫项目负责人：郭旭生项目组成员：卢志伟、蔡楚辉、陈俊玮、陈雪丹、郝志飞、唐晓曦、房琪、许潇啸、冯诗瑾、华配景、黄山、余俊辉、蒋文龙、黄珂、梁杰、李欣、刘学发、刘一锐、马如帅、潘雨墨、庞恺捷、Sergei、杨树帜、林天泉、魏海峰、王剑辉、吴林松、徐广为、许森茂、余陈华、曾梁高、曾宪志、林永佳、张博洋、李虹霏摄影：战长恒A32 Commercial Complex Foshan A32万科里商业综合体佛山1-1剖面图 Section屋顶花园商铺商业走道商业前厅中庭展厅24小时连廊设备房汽车库公寓走道避难区1234567891011首层平面图 Level 1 Plan二层平面图 Level 2 Plan 餐饮轻餐饮商铺设备房餐饮轻餐饮商铺设备房卫生间24小时开放公共连廊1234123456。