新加坡怡丰城商业综合体案例分析

莘庄地铁站与七宝地铁站正中间的一块在建工地上，一条明显刚刚搭建而成的临时甬道指向不远处那个巨大的白色帐篷。

在这个声势浩大的活动场地内，即便现场多台大功率冷风机呼呼作响，却依然难掩室内参与者的热情。

在建的这块工地是新加坡本土房地产开发巨头丰树集团在上海的一次大手笔投资——上海怡丰城。

相距上海怡丰城不远处的另一处在建工地则是该集团的另一项办公楼宇上海丰树商业城项目。

前者为大型零售商场，后者则是七栋高端甲级写字楼，两大项目之间通过一圈廊桥相连，相互独立又相辅相成。

负责运作上海怡丰城和上海丰树商业城综合体项目的丰树集团旗下子公司上海翎丰房地产开发有限公司总经理黄文财，在接受《中国房地产金融》专访时表示，随着上海怡丰城项目的正式启动，它与丰树商业城共同组成的商业综合体项目，已然成为丰树集团迄今在中国单体投资额最大的房地产项目。

10%新加坡系商家首度入沪一位就在上海怡丰城附近上班的商务白领女士徐琳在听闻怡丰城的启动消息后，兴奋地告诉《中国房地产金融》，如果这家商场开业，自己一定会在中午休息的时候过去逛一下。

徐琳对这一商业综合体有着明显的好感，在她看来，一方面这是莘庄镇地区近年来规划、投资较为庞大的著名项目。

另一方面，她对这一项目的好感还来自于丰树集团在该地区持续运作的某一项慈善助学基金。

据悉，该集团的这一公益举措，让不少当地白领人士对其良好印象加分不少。

作为新加坡的地产巨头，上海怡丰城一脉延续着新加坡怡丰城的诸多基因和内在。

由于新加坡地处热带区域，一天之中人们或许时常都会遭遇突如其来的雷暴雨，为此新加坡城市中的大型购物商场之间几乎都有一座甚至几座空中廊桥，为购物人群提供遮雨避风空间的同时，也为购物者提供更为便利的出行。

Unbelievable10-Steps -Distance面对互联网电商的冲击，一家老牌新加坡地产开发商对上海的综合体项目显得尤为谨慎和细致。

蔡燕兰 发自上海很多人都不相信我说的“10步距离”专访丰树集团旗下上海翎丰房地产开发有限公司总经理黄文财T h e d e v e l o p m e n t o f Smart phone, Internet and e-commerce has moved large amount of cheese of shopping mall. To some long history brands such as VivoCity in Singapore, they have to face the stark reality. More and more people chose shopping online rather than shopping mall.黄文财表示，相比中国的万达广场、华润万家等大型商业综合体，丰树集团非常清晰自己的定位与选择。

新加坡怡丰城VivoCity购物中心新加坡怡丰城VivoCity购物中心聘请国际知名建筑师伊东丰雄（TOYO LTO）设计，将自然主义风格引入到SHOPPING MALL 中来，作为探索伊东近年来不断思考的建筑轻量化的大型实践，也提升了商业地产项目的无形资产和知名度。

伊乐说：我要让游人在SHOPPING的时候，感觉如在海上扬帆一般。

遵循这样的创作理念，商业中心以最富流线美的建筑，塑造连续、自然、柔性的公共空间，整个建筑的结构不是以层层楼面切割空间，而是空间与空间衔接成流线，提供“度假村式”消费体验，迎合了消费主义时代的对体验性、符号性的消费需求，把握住了时代的脉搏。

1.最大型最霸气商场当人人以为新加坡购物中心数目之多已进入饱和状态，怡丰城的出现，才令人明白什么是“最霸气”。

本地很久没有这样的MegaMall了，走也走不完。

商场总面积150万平方英尺，出租面积104万平方英尺，商店超过300家。

三层楼面加上两个底层及7层停车场，期待成为21世纪具地标性、富有活力的现代化都会商场。

怡丰城重量级租户有三个：一是本地规模最大院线嘉华怡丰城；另一个是第一次走出乌节路的“诗家董”（Tangs），二层楼面8万6000平方英尺以时装与精品店风格为主打，提供“度假村式”消费体验；三是霸型超级市场VIVOMART（10月14日营业），11万4000平方英尺提供“三合一”：大人（Giant）霸级超市、冷藏公司（ColdStorage）的天然食品超市（本地最大规模有机食品市场），以及佳宁（Guardian）保健与美容店。

若乘搭地铁，从港湾城地铁站通向怡丰城地下第二层，是Banquet／Kopitiam及小吃店、银行、西药房所在。

怡丰城一楼是诗家董及国际时装店、面海餐饮区；二楼对象主要是青少年、家庭与小孩，有电器店、玩具店、快餐馆、茶餐厅等，还有中央广场与户外庭园、喷泉水流。

三楼有空中屋顶、户外剧院和喷泉水池，水池的总面积有四个奥林匹克泳池那么大，也有食阁“大食代”、健身院PlanetFitness、宠物店ThePetSafari及餐饮场所。

怡丰城袁童鞋经常在七莘路、顾戴路开车或乘坐12号线从七莘路站出入的乘客会发现，莘庄商务区东北角的七莘路顾戴路的路口有一座圆形的“飞碟”在最近两年拔地而起，这座造型奇特的建筑是什么呢？让我们来带你深入了解一下。

项目及品牌介绍上海怡丰城（vivo city)由新加坡丰树集团打造，项目坐落于上海2040规划中确定的主城副中心之一的莘庄，同时也是上海12号线的终点站——七莘路站的上盖工程，包括一座12万方的购物中心，是在建中的莘庄商务区最为主要的商业综合体之一。

上海怡丰城更与轨交嘉闵线及12号线无缝链接，能够轻松到达上海各处，预计今后能为商场每天带来高达20万的地铁客流。

丰树集团是一家领先的房地产开发、投资及资本管理公司，总部位于新加坡。

集团经营范围覆盖亚太地区多个国家，在澳大利亚、欧洲和美国也拥有资产。

截至2015年3月31日，丰树自有和托管的零售、办公、物流、工业、住宅、企业住宿/酒店式公寓和综合用途的物业价值为284亿新加坡元。

怡丰城品牌传承于新加坡怡丰城的成功模式，它既是丰树集团的旗舰零售项目，同时也是新加坡规模最大的购物中心。

“怡丰城- VivoCity”的项目名称由“活泼vivacity”一词演变而来，寓意怡丰城能带给人们充满活力、振奋人心的体验。

设计灵感，源于鱼篓上海怡丰城购物中心建筑结构灵活多变，空间设计多样化，因地制宜，外立面造型丰富有质感。

据怡丰城项目设计方Aedas介绍，占地12万平方米的怡丰城购物中心，设计灵感源自于中国传统捕鱼竹编器具——鱼篓，象征着财富与繁荣。

商业购物中心外部设计为圆润优雅的碗碟状，内部为8字形流线设计，容纳了超过400家商铺和一个屋顶花园，为人们提供完整的商业零售和生活体验。

购物中心的设计从整个规划条件、业主指标、基础需求等方面来展开，考虑到商场的功能，包括每个业态的大小、布局、数量、内容等，从而形成了椭圆形的平面结构和鱼篓的造型。

健康理念，低碳领衔怡丰城购物中心周边围绕着绿化带，绿化带作为市民的公共活动场地，与商场本身形成有机整体。

项目概况•项目名称：新加坡Bugis + 购物中心•项目地点：新加坡Bugis 区维多利亚大街201 号•项目开业：2009 年6 月1 日•项目占地面积：8,920 平米•项目总面积：26,762 平米•零售面积：约185,190 平方英尺（17,205 平米）•建筑层数：10 层•店铺个数：120 多个•停车位：321 个•总投资：1.6 亿新元•开发商：Jack Investment Pte Ltd•建筑设计：WOHA•土木 & 结构工程师：LBW Consultants•机械 & 电气工程师：Lincolne Scott Ng Pte Ltd •工料测量师：KPK Quantity Surveyors Pte Ltd •媒体立面设计：Realities United Gmbh•照明顾问：Lighting Planners Associates Inc.•景观顾问：ICN Design International•建筑立面顾问：Arup Facade Engineering•防火顾问：Arup Fire (S) Pte Ltd•声学顾问：Acviron Acoustics Consultants Pte Ltd•主要承包商：Sim Lian Construction Co (Pte) LtdIluma 购物中心净出租面积为185,190 平方英尺，共120 多家店铺，是一个集娱乐和零售于一体的开发项目。

该项目作为新加坡第一个城市娱乐中心，强调表演和展览空间的组合，专门针对20 多岁和30 岁的年轻人士。

项目坐落在新加坡著名的白沙浮街区，目前这一街区的主要职能是艺术、教育及娱乐。

Iluma 购物中心60％的面积是娱乐场所，其中在五楼有一个电影院，由Filmgarde 管理。

该商场还包括舞厅，吸引更多喜欢夜生活的年轻顾客。

项目位置项目坐落在新加坡著名的Bugis 区，目前艺术、教育及娱乐是这一街区的主要职能。

写写新加坡Shopping Mall及怡丰城 VivoCity考察报告义安城位于乌节路，地产属于义安公司和Metro Group 美罗集团共同拥有。

义安公司是新加坡的一个潮州人团体，创办人是佘有进，义安是潮州的古名，香港的黑社会新义安就是潮州人创建的帮派。

义安城建筑的设计据说借鉴了中国长城的风格。

义安城是LV Tiffany 这些名店汇集的地方，其中最大的一间百货是高岛屋Takashimaya，占了义安城的近一半，义安城里的Gucci就是在高岛屋的里面。

Channel 和LV店很大的。

高岛屋是和八佰伴Yaohan齐名的日本百货。

上海就快要开一家高岛屋了。

高岛屋是相对高端的品牌。

相比之下另一家日资百货伊势丹就没有那么气派。

三楼有纪伊国屋书店Books Kinokuniya，2007年前是东南亚最大的书店。

现在东南亚最大的是印尼的一家书店。

纪伊国屋是日本人开的连锁书店，在东南亚和美国有很多间。

五楼本来是国家图书馆乌节路馆，后来交不起租金关闭了，据说将会搬到乌节路另外一间商厦去。

说到八佰伴，曾经在七八十年代在新加坡开4家店之多,1974年新加坡是八佰伴东南亚扩张的第一炮，第一家店就开在乌节路，地点似乎是现在的狮城大厦Plaza Singapura。

百利宫在乌节路，义安城对面，和义安城的定位差不多，比较高端的店铺，重新装修以后还是比较漂亮。

百利宫的开发商叫做Orchard 290 Ltd，好像没太大名气。

百利宫里面有很大的Gucci和Prada店。

CentrePoint 先得坊乌节路又一间老式的商场，里面有 Robinsons 和 Marks & SpencerTangsTangs 属于CK Tang（诗家董）集团，创办人是潮汕人董俊竞 Tang Choon Keng，现在由董俊竞的儿子管理。

乌节路最早是果园，这也是乌节（Orchard）路名字的由来，后来慢慢变成坟地，董俊竞在50年代，敢在坟地对面开店，几十年后才有现在的乌节路。

城市绿道网络系统中滨海长廊步道的经验探讨摘要：新加坡有很多成熟的绿道系统规划经验可供学习研究，本次围绕新加坡圣陶沙跨海步行道的项目，介绍相关设计亮点及环保技术，以便学习和汲取新加坡公园滨海花廊式绿道的经验。

关键词：绿道系统规划，跨海步行道，花园滨海长廊，环保举措，轻质材料，雨水收集，绿色出行，绿道网络结束语：圣淘沙跨海步道是浮于海面上的花园滨海长廊，它与已建的新加坡榜鹅混凝土滨水绿道，在建的环岛多条公园连道环线及将建的环岛绿道一起形成完善的绿道规划体系，为游客和当地民众提供一个生态环保，休闲逸趣的公园式体验的绿道网络。

新加坡作为“花园城市”，在国际上有成熟的绿道系统规划经验，绿道环岛、滨河、滨海甚至跨海而建。

本次想就其唯一的主题式花园滨海长廊圣淘沙跨海步行道为例，分析相关经验以供学习借鉴。

圣淘沙跨海步行道连接怡丰城购物广场与圣淘沙岛综合渡假胜地，沿圣淘沙长堤平行而建，全长620米，宽14-44米不等，总占地25，764平米，其中浮桥占地16，500平米，总建筑面积1，450平米。

建设之初有三个目标：第一是为了加强两侧商业综合体怡丰城和圣淘沙名胜世界间的人行连通，提升客流量；第二是缓解当时进入岛内的其他交通设施的客流压力，尤其是在节假日间。

作为世界级旅游度假胜地，圣淘沙仅有一座跨海大桥与新加坡主岛相连，游客登岛可乘轻轨捷运列车、开车、或是搭乘空中缆车及巴士。

自云顶世界开幕后，客流倍增，而“十二五”规划后，则提出更高的游客接待目标，即在2015年需吸引游客达1700万人次。

为了彻底改善连接本岛到大陆的交通枢纽线路，确立加建跨海木质步行道的方式，单方向每小时可容纳8000名游客。

同时实施诸如将710米长的入岛长堤加宽成六车道，拓展升级之前单轨缆车系统等方法；第三则是希望藉此吸引更多游客绿色出行步行登岛，作为全新的休闲体验完善新加坡绿色低碳出行的系统，且成本最低，全程仅需20分钟，便可一览滨海景观。

它由东到西共含4类通道：6车道的跨海长堤（包括捷运轨道）、沿路市政人行道、遮阴的自动人行通道及滨水观海散步道，能给各类游客提供不同的观景体验。

60家商业地产品牌！在这个瞬息万变的市场中，创新⽐管控更适合⽣存。

在产品线复制中失败案例⽐⽐皆是，那些对复制条件要求极为苛刻的企业，和在复制中注重创新和差异化的商业地产企业却⼀路稳扎稳打。

在产品线的基础上，少⼀些标准化，多⼀些个性化，少⼀些KPI，多⼀些创新机制培育，对管理者赋能升维，才是对商业价值的最⼤化发掘。

1华润商业预计截⾄2020年，华润置地计划投⼊运营的商业项⽬达54个，2021年及以后开业的项⽬还将有17个，加上华润集团委托管理的项⽬，预计5年后，华润置地投⼊运营的购物中⼼将达到90个。

华润商业产品线⼀览2恒隆地产凭借多年在港发展及管理物业的经验和成就，⾃1992年开始，恒隆地产在上海打造了两项地标式物业，恒隆⼴场和港汇恒隆⼴场，⼤获成功。

恒隆商业产品线⼀览恒隆商业产品线⼀览3万科/印⼒集团⽬前印⼒作为万科旗下商业地产管理平台，在全国持有或管理的商业项⽬数量为126家，管理⾯积约1000万平⽅⽶；年已服务4.2亿客户。

印⼒计划未来三年⽬标管理⾯积达到2000万平⽅⽶。

据了解，万科与印⼒的整合仍在进⾏中，在⼴深区域，万科商业⽬前分为万科⼴深公司和印⼒⼴深公司，产品线相对独⽴。

印⼒商业产品线⼀览万科商业产品线⼀览4万达集团⽬前万达集团的投资重点是商业地产、⽂化旅游和互联⽹⾦融三⼤产业，2016年以后，万达每年将开业轻资产型万达⼴场超过50个。

万达商业产品线⼀览5凯德地产凯德地产凯德商业产品线⼀览6⼤悦城地产⼤悦城商业产品线⼀览7龙湖集团龙湖集团商业产品线⼀览8新鸿基新鸿基规划和在建的项⽬主要集中在华东地区，尤其是上海和南京两⼤城市，诸如上海徐家汇国贸中⼼ITC、南京国⾦中⼼IFC、上海莘庄天荟。

新鸿基在去年的年度财报中表⽰，未来五⾄六年内，集团在内陆投资物业⾯积约1200万平⽅尺。

新鸿基商业产品线⼀览9太古集团2000年后太古集团将太古汇、太古⾥及颐堤港三类产品线落地内陆，⽬前在内陆正运营的商业地产项⽬仅有5座，除北京三⾥屯太古⾥项⽬外，其余4座均为与其他开发商共同持有。

新加坡购物中心考察报告（上）发布: 2012-3-12 12:55 | 作者: webmaster | 来源: 本站原创| 查看: 26次文/虎艳玲前言受天虹商场股份有限公司的委托，2011年9月14日-19日，由IBMG 国际商业管理集团与中国商业联合会购物中心协会联合举办的新加坡-马来西亚购物中心商业考察活动落下帷幕。

在为期六天的商务考察活动中，考察小组一行十七人重点参观、考察了新加坡著名的乌节路商圈“义安城购物中心”、“百丽宫购物中心”、“ Ion Orchard 购物中心”；新加坡滨海地带的“新达成购物中心”。

同时还参观了滨海地带的“莱福士购物中心”、“怡丰城购物中心”等。

感受颇深，受益匪浅。

新加坡虽然只有300多万人口，但每年的旅游观光人数却达六七百万。

为了方便人们购物，新加坡政府十分重视发展商业零售业，其中购物中心的发展较为迅速，在亚洲有较大的影响力和研究价值。

从新加坡考察回来后，IBMG国际商业管理集团购物中心运营研发中心开始着手考察活动的总结，又进行了大量的资料收集和整理，编撰出了《新加坡购物中心考察报告》第一稿。

为今后新加坡购物中心的深度考察和研究奠定了很好的基础。

报告编撰过程中，IBMG国际商业管理集团董事长李生先生、执行总裁唐韶娟女士非常重视和关注，多次询问进度、给予指导。

报告编撰过程中还得到了中国商业联合会购物中心协会及天虹商场股份有限公司的大力支持和协助。

IBMG国际商业管理集团EMBA项目组王哲同事也大力参与，在此一并表示感谢！由于时间仓促，在新加坡考察逗留的时间较短，报告的全面性和深入度还很不够，还有待于进一步丰富和完善。

欢迎考察小组成员多提宝贵意见和建议，以便今后不断完善。

IBMG国际商业管理集团第一章新加坡购物中心的发展趋势新加坡是东南亚各国中零售业发展较快的国家。

零售业总营业额1993年至1996年每年增长7%，1996年为60亿美元。

新加坡人口300万人，1998年观光客人数达600万人，近两年观光客人数更有超过700万人。

富丰新城综合体“富丰新城综合体”是新加坡丰树集团在南中国区域投资的首个都市大型综合项目提出的概念，丰树集团旨在把城市中的商业、居住、购物、商务、医疗、教育、餐饮、文娱等城市生活项目进行组合，融入到富丰新城，从而带给业主一个美好、舒适、多功能的地产综合体体验。

综合体概况富丰新城位于南海桂城及广州荔湾区的广佛同城核心版块内，凭借佛平路的接驳，来往桂城中心及广州老城区仅需10分钟。

整个富丰新城分四期地块发展，总建筑面积近百万平方米，在建筑规划上，丰树集团移植了新加坡式Work、Live&Play国际人居理念，拆巨资打造了涵盖住宅、办公、商务、购物、娱乐于一体的都市综合体旗航。

一期住宅及购物中心地块占地约10.2万平方米，包括了20栋高层现代时尚住宅和约15万平方米的南海怡丰城购物中心。

西面这边是二期地块开发用地约9万平方米，将会发展大型的商务办公中心，项目命名“国金中心”；西北面这边是三期待发展商住地块，占地约5万平方米；北边500米左右，是四期待发展商住地块，占地约12万平方米；南海怡丰城购物中心预计在今年底正式对外营业，目前已确定的商业业态包括有超市、餐饮、服饰、个人护理、化妆品、儿童、电玩、电影院、健身中心等，多个国际一线旗舰品牌已确定签约进驻，包括UA国际影城及易初莲花超市。

怡丰城购物中心将引入新加坡怡丰城国际运营理念，只租不售，确保了商场业态统一按规划经营。

以“四个统一”：即统一招商、统一营销推广、统一物业管理、统一服务监督，为南海怡丰城持续经营提供坚实后盾。

南海怡丰城将成为富丰新城住宅最重要、最有拉动力的附加值；在南海怡丰城的带动下，在一定程度上提高桂城东城市广场商住圈的经营档次，并且借助地铁口的优势，富丰新城势必成为社会高素质人群的集中地，极具升值空间。

以广州正佳广场为例，开业前周边住宅物业的售价约在18000-20000元/㎡，开业后，周边住宅物业的售价现已飙升至28000-30000元/㎡的水平，升幅超过40%，价值升幅明显。