综合开发项目建议书
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第一编.项目策划：
1.1项目策划意义
项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果，从而能够更好的把握
项目的进展。同时策划还需对项目定位、市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设
计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。它是项目决策的最初、最重要的基础是项目成败的关键。
1.2项目概况：
1.3项目建设条件分析
1.3.1有利条件
区位适中，交通便捷
林木葱翠，风景秀丽
文化意蕴，地灵人杰
水清如镜，山水有情
周边环境，蓄势待发
132尚待解决的问题:
用地权的问题
用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。
公路接口问题
基地距公路5公里，这一段路的建设问题需要落实。
建设规划问题
基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。
开发管理机构问题
目前尚未建立明确、健全的开发管理机构。应尽快按公司法建立专项开发公司,
健全机构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。
其他问题
1.4项目名称:
项目名称为：------ 项目综合开发规划
――以松泉为名，突出基地自然景观特征。
“松”：点明基地的植物景观特征。基地林草覆盖率高，主要树种为松树。
“泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。
“地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲娱乐综合性项目的开发。
1.5项目定性与定位：
随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高.双休日，黄金周假日消费和外出旅游日
益增多.一方面刺激了旅游市场的消费，同时也对旅游开发提出了新的要求。经济单一型的旅
游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低，直接影响旅游经济效益的整体提升，使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用，不
能吸引游客。
所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面：
1.综合性:指在苑区根据基地的景观和用地条件在项目安排上，要能满足不同消费能力、不同消费兴趣的消费群体的要求。如要综合考虑安排生态农业、健康疗养、娱乐、
休闲、度假项目
2.针对性: 园区开发的主打项目一定要针对某一特定消费层。
生态农业——广泛的旅游人群，不同收入的消费群；学生团体等。
健康--------- 项目内容包括健康检查与治疗，主要正对城市中高收入阶层，该年龄
组的人群，由于工作强度大，竞争和生活压力大，多数人处于亚健康状态。利用基地良好自然生态环
境和系统的健康疗养设施，为他们提供高质量的服务。
疗养——拟把该项目的受众定位在老龄人群。我国已逐渐进入老龄化社会。随着社会经济的发展，人们生活竞争日益激烈，无形中，人们对老年人由身到心的关注日益不足，亟需要有专门的社会机构来关注这一方面的问题。此外，这种社会现实也对旅游及服
务市场提出了新的要求。一方面，专门针对老年人及离退休人员的旅游服务设施严重不足。一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人提供服务的设施，但针对性不强，服务管理专门化不强。同时，这一方向的市场潜力也是巨大的。
娱乐休闲------- 在关照老龄人福利的同时，在项目设置上，考虑到家人探望和团聚时年
轻人和儿童的活动和消费需求。这样可以增加子女探望在此疗养的老人的频率，不仅扩大
了接待人群，也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐，对老年人的身心修养大有裨益。同时，
也增加了园区的营业收入。
根据苑区的景观条件和建设用地条件设置具有特色文化、娱乐、度假、田园劳作等项目。
3.主次分明：基地用地建设条件有限，项目设置必须主次分明。以健康疗养项目为
主体，生态农业、娱乐度假项目为辅助。
1.6项目性质定位：针对老龄人群疗养、度假、怡享天伦之乐；以适合老、中、青、幼各个年龄层次人群的多种娱乐活动为中心内容，结合特色文化、农事活动的综合性度假山庄；
1.7项目特色定位：主要自然景观，
主要特定项目，
特色经营设置，1.8市场调研与分析
1.市场调研内容：
周边地区旅游消费市场需求的变化趋势：
客源市场调查及定位：
消费者特征调查分析：
周边同类项目差异性比较：
2.市场分析结果：
项目目标市场的定位：
客源市场的空间定位与层次划分：
客源市场规模及变化预测：
项目建设规模的控制：项目投入与建设分期的控制: 1.7设施配置与规模:
1.7.1健康疗养设施
1.7.2生态地业设施：
1.7.3别墅度假区
1.7.4其他设施
1.公厕
2. 休息座椅
3 .小品
4. 垃圾收集池
1.8投资估算与效益分析:
1.8.1近期建设项目投资估算一览表
注：本估算仅对近期建设中的主要项目进行匡算，一些估算项目未有列岀。待可行性研究时解决。
1.8.2建设分期
1.8.3效益分析
1.营业收入：
2 •别墅区商品房收入：
3.一次性收入：
4.年收入：
5.运营成本：
6.利润：
（注：年接待2万人次的能力游览部分：年接待5能力。平均消费100元/人次.天的水平需提高，否则会延长回收期）
10.1项目管理与项目营销
10.1.1项目管理
1•项目管理机构
（1）投资产权结构的选择
