浅谈投资性房地产公允价值的确认方法精修订

投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产是指用于出租、增值或者进行经营的房地产。

在公允价值计量模式下，
投资性房地产的价值是根据其市场上可获得的公允价值进行计量的。

下面将对投资性房地
产公允价值计量模式进行分析。

确定市场价格。

市场价格是指在一个充分竞争的市场中，买方和卖方在没有强制和合
同限制的情况下达成的交易价格。

公司需要通过市场调查和交易活动等方式确定投资性房
地产的市场价格。

市场价格的确定需要考虑多个因素，如房地产的地理位置、租金收入水平、周边设施等。

确定公允价值。

公允价值是指在一个可观察市场中，以市场价格计量的投资性房地产
的价值。

公司可以通过市场调查和专业评估等方式确定投资性房地产的公允价值。

确定公
允价值时，需要考虑投资性房地产的实际使用价值、收益价值和比较交易价值等因素。

报告投资性房地产的公允价值。

公司需要在财务报表中披露投资性房地产的公允价值。

通常，公司会在资产负债表中以公允价值进行披露。

公司还需要披露计量投资性房地产公
允价值的方法和假设。

公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。

在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。

本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。

一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。

在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。

二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。

市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。

成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。

收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。

三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。

公允价值可以作为决策参考。

投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。

公允价值可以作为评估工具。

公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。

四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。

公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。

由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。

公允价值能够更及时地反映市场变动。

由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。

公允价值能够提高资产的流动性。

投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。

浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响作者：宁廷金季红来源：《商场现代化》2008年第33期[摘要] 随着新会计准则的出台，公允价值的应用是其中的一大亮点。

本文着重分析了公允价值在我国投资性房地产中的应用及影响，对投资性房地产中公允价值模式计量做了进一步的剖析。

[关键词] 投资性房地产公允价值新会计准则财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，因此具有十分重要的意义。

一、单独列示投资性房地产新准则中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。

因此，一般开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。

长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。

然而，随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产：一方面，投资性房地产经过数年以后，其市场价值不仅可能高于账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。

在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。

新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离，更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力，提高了会计信息的相关性，符合我国经济发展的现状。

浅谈投资性房地产公允价值的确认方法修订稿投资性房地产公允价值的确认方法是指根据市场上可观察的定价信息，确定特定时间点的投资性房地产的合理市场价值。

投资性房地产的公允价值确认是会计科目设定和资产估值的重要环节，对于合理反映企业投资性房地产价值具有重要意义。

修订稿旨在进一步完善投资性房地产公允价值的确认方法，提高企业会计信息质量和透明度。

首先，修订稿应明确公允价值的概念和确认准则。

公允价值应定义为“在市场上买方和卖方进行正常交易，根据实际存在的交易就投资性房地产合理定价的金额”。

确认准则应明确基于市场观察、市场对买卖双方的预期利益和风险进行评估和测量。

其次，修订稿应规定投资性房地产公允价值确认的基本原则。

原则应包括：（1）公允价值的确认应基于市场实际交易和可观察市场数据，尽量减少主观性和估计误差。

（2）公允价值的确认应区分不同类型的投资性房地产，如住宅、商业、工业等，根据不同类型特点确定合适的估值方法。

（3）公允价值的确认应重视市场的短期和长期因素，兼顾供需关系和经济环境的变化。

第三，修订稿应明确投资性房地产公允价值确认的方法和过程。

方法应包括市场比较法、成本法和收益法。

市场比较法是通过比较类似投资性房地产的市场交易价格确定公允价值。

成本法是根据重建成本和折旧损耗确定公允价值。

收益法是通过估计投资性房地产未来现金流量来确定公允价值。

过程应包括市场调研、资料收集、数据分析、模型建立和估值报告编制等。

最后，修订稿应强调投资性房地产公允价值确认的披露要求和监管机制。

披露要求应包括公允价值确认方法和过程的说明，前期公允价值与后期公允价值的变动情况，对公允价值变动的原因进行解释等。

监管机制应加强对企业公允价值确认的监督和审计，确保投资性房地产公允价值确认的准确性和可靠性。

综上所述，修订稿应明确投资性房地产公允价值确认的概念、准则、基本原则、方法和过程，同时加强披露要求和监管机制，以提高企业的会计信息质量和透明度，保护投资者的合法权益。

公允价值在投资性房地产中的应用与对策公允价值是指在市场上能够交易的双方自愿达成的价格，是投资性房地产在会计报表中的一种估值方法。

公允价值在投资性房地产中的应用与对策是指如何根据公允价值原则对投资性房地产进行准确、客观地估值，并采取相应的措施进行决策和管理。

本文将结合实际情况，探讨公允价值在投资性房地产中的应用和对策。

1.市场价值的准确把握：投资性房地产具有较高的持有期，而市场价格常常波动较大。

在应用公允价值原则时，需要密切关注市场动态，及时调整估值方法和估值参数，以准确反映房地产市场的变动。

2.成本法和收益法的选择：成本法和收益法是常用的估值方法。

成本法是基于投资性房地产的重建成本进行估值，而收益法是基于投资性房地产的未来现金流量进行估值。

在应用公允价值原则时，需要根据具体情况，选择合适的估值方法，并合理确定相应的估值参数。

公允价值在投资性房地产中的应用还表现为决策和管理的依据。

投资性房地产的公允价值可以作为决策和管理的参考依据，帮助企业进行战略规划、项目选择、风险管理等方面的决策。

具体应用中需要注意以下几个问题：1.公允价值与市场需求的匹配：在决策和管理过程中，需要将投资性房地产的公允价值与市场需求进行匹配。

只有将公允价值作为决策和管理的参考依据，才能够更好地把握市场机遇，提升投资性房地产的价值。

2.公允价值的灵活运用：公允价值并非一成不变，随着市场环境的变化和投资性房地产的实际情况，公允价值也会发生变化。

在决策和管理过程中，需要根据具体情况灵活运用公允价值，并及时进行更新和调整，以保持投资性房地产估值的准确性和可靠性。

公允价值在投资性房地产中的应用还需要采取相应的对策。

在应用公允价值原则时，需要注意以下几个对策：1.加强信息披露和沟通：投资性房地产的公允价值与市场价格密切相关。

为了提升公允价值的准确性和可靠性，在应用公允价值原则时，需要加强企业内外部的信息披露和沟通，与相关方共同探讨和协商，提高投资者对公允价值的认可和接受度。

投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式是指按照房地产投资者视角下的公允价值计量方法，
对投资性房地产进行估值。

投资性房地产是指以获取租金、资本增值等为主要目的而持有
的房地产，通常以出租、出售为主要经营方式。

因此，投资性房地产的价值受到市场租金
和投资回报率的影响，而不是自用性房地产的使用价值。

在投资性房地产公允价值计量模式中，首先需要对投资物业的租赁情况进行调查和研究，获取市场租金水平、出租率、租赁合同条款等信息。

其次，需要进行投资回报率的分析，包括所得税、折旧、保险、未来维修费用等因素的考虑。

最后，根据市场需求和供给
的变化，结合基本面因素、宏观经济环境等因素，进行预测和预测分析。

在实际运用中，投资者通常依靠专业的评估师或房地产中介机构来进行公允价值计量。

评估师应在了解物业性质和市场情况的基础上，运用相应的方法进行估值，并从市场调研、租赁合同、投资回报率等多个角度进行分析。

对于评估师而言，需要注意遵循行业标准，
量化评估过程，确保评估结果的客观性、准确性和可靠性。

总之，投资性房地产公允价值计量模式是一种基于投资者视角的估值方法，需要综合
考虑市场租金、投资回报率等因素进行分析预测。

在实际运用中，需要依靠专业机构或评
估师进行具体的估值工作。

投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产是指出租和/或增值的房地产，它需要公允价值计量来衡量其价值。

公允价值计量模式是通用会计准则（GAAP）和国际财务报告准则（IFRS）所采用的模式，用于对投资性房地产进行计量和披露。

以下是对该模式的分析。

公允价值计量模式和成本模式在会计准则中，有两种方式可以计量投资性房地产，分别是公允价值计量模式和成本模式。

公允价值计量模式是指在报告日期，以公允价值计量投资性房地产。

而成本模式则是指以成本计量，即在购买或建造房地产时，将其记录在原始成本中，直到发生减值或出售时，才会对其进行重新计量。

选择使用公允价值计量的原因公允价值计量模式被认为是更准确的方式，因为它能够更好地反映出投资性房地产当前的市场价值，同时也更方便进行比较。

此外，公允价值计量模式还提供了更及时的信息，能够更好地帮助投资者做出决策。

因此，尽管在一些明确规定需要使用成本模式的情况下需要采用成本模式计量，但公允价值计量模式仍然被广泛应用。

在公允价值计量模式的实现中，需要进行定期重估。

其中，如果投资性房地产在报告期间没有发生多大的变动，则可以通过使用市场比较法、收益法或成本法等方法来确定其公允价值。

而如果投资性房地产的市场变化很大，则需要进行更频繁的重估。

市场比较法是通过比较类似于被估价资产的物业的市场销售价格和租赁价格等，从而确定被估价资产的公允价值。

收益法是通过对被估价资产未来预期现金流的分析，计算出该资产所产生的现金流，从而确定其公允价值。

成本方法是根据需要重建类似于估价资产的物业需要的成本，来确定被估价资产的公允价值。

公允价值计量模式的优点包括更准确地反映投资性房地产的市场价值、提供更及时的信息、方便比较，同时也有助于保持投资者的信心和透明度。

缺点是如果市场波动较大，需要经常重估。

此外，如果投资者缺乏对未来市场变化的预测能力，可能会影响评估准确性，从而影响投资决策。

综上所述，公允价值计量模式具备很多优点，尤其在现今经济下，人们需要更多及时的信息，可以帮助投资者更好地进行投资决策。

投资性房地产公允价值计量模式分析1. 引言1.1 引言投资性房地产是指为赚取租金、价值增值或两者兼而有之，而事实上并未用于经营或自用的房地产。

投资性房地产的公允价值计量模式是指以公允价值作为资产计量基础的一种计量模式，是投资性房地产领域内常用的计量方法之一。

随着房地产市场的快速发展和投资性房地产交易日益频繁，公允价值计量模式在投资性房地产领域中的应用越来越受到重视。

本文将就投资性房地产公允价值计量模式进行分析，探讨其特点、适用范围、计量原则以及应用实例，旨在帮助读者更好地理解这一重要的计量方法，为投资性房地产的管理和决策提供参考。

通过本文的介绍和分析，读者将能够全面了解投资性房地产公允价值计量模式，为其在实际操作中的应用提供指导和借鉴。

值得注意的是，投资性房地产的公允价值计量模式具有一定的复杂性和灵活性，需要结合具体情况进行合理运用。

希望本文能对读者有所帮助，引发更多关于投资性房地产公允价值计量模式的讨论和研究。

2. 正文2.1 介绍投资性房地产公允价值计量模式投资性房地产公允价值计量模式是指按照公允价值计量进行评估和报告投资性房地产的一种会计处理方法。

公允价值是指在市场上进行买卖时能够得到的价格，是投资性房地产的公允交易价格。

投资性房地产在公允价值计量模式下的评估，旨在反映其当前市场价值和未来潜在收益。

在介绍投资性房地产公允价值计量模式时，首先需要了解投资性房地产的定义，即指出投资性房地产是指为投资收益或资本增值而持有的房地产，而非用于自用或出租的房地产。

需要说明公允价值计量模式的基本原则，包括市场定价、市场活动、市场参与者等因素。

投资性房地产公允价值计量模式的核心在于通过市场定价来确定资产价值，并及时调整账面价值，以反映市场价值的变动。

这种计量模式具有高度透明度，减少了主观性和误导性。

投资性房地产公允价值计量模式是一种符合市场规律的会计处理方法，能够更准确地反映投资性房地产的价值，提高财务报告的可靠性和透明度，为投资者和利益相关者提供更多有用信息。

投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产是指为了投资收益或资本增值而进行持有或租赁的房地产物业。

投资性房地产在财务报表上的公允价值计量非常重要，它直接影响公司的财务状况和经营绩效。

本文将对投资性房地产的公允价值计量模式进行分析，并探讨其对公司财务报表的影响。

根据《企业会计准则》第四十号——投资性房地产，投资性房地产的公允价值计量分为两种模式，即成本模式和重新估计模式。

1. 成本模式成本模式是投资性房地产公允价值计量的基本模式。

根据成本模式，企业在初始确认投资性房地产时按照成本进行计量，随后按照成本减值模式计量。

成本模式下，投资性房地产在财务报表上的价值为成本减值后的账面价值。

2. 重新估计模式重新估计模式是指企业可以选择在每个会计期间重新估计投资性房地产的公允价值，并将其变动计入当期损益。

重新估计模式下，投资性房地产在财务报表上的价值为公允价值减去可变现成本后的账面价值。

企业在确认投资性房地产时需要选择适合自身情况的公允价值计量模式。

在选择公允价值计量模式时，企业需要考虑以下因素：1. 公允价值的可观察性和可信度：如果投资性房地产的公允价值可以通过活跃市场上的价格或其他可观察输入来确定，并且具有较高的可信度，那么重新估计模式可能是一个更为合适的选择。

相反，如果公允价值的确定具有较大的主观性和不确定性，那么成本模式可能更为适合。

2. 管理成本和复杂性：重新估计模式要求企业在每个会计期间都重新估计投资性房地产的公允价值，这可能会增加企业的管理成本和复杂性。

在考虑公允价值计量模式时，企业需要权衡其管理成本和复杂性。

3. 风险管理：重新估计模式可以更好地反映投资性房地产的市场价值变动，有助于企业及时调整其投资决策。

如果企业更加关注市场风险的管理，重新估计模式可能是一个更为合适的选择。

三、对公司财务报表的影响不同的公允价值计量模式会对公司的财务报表产生不同的影响。

在重新估计模式下，投资性房地产的价值变动会直接计入当期损益。

公允价值在投资性房地产中的应用与对策1. 公允价值的概念公允价值是指在市场参与者间出售某项资产或转移某项负债时能够取得的金额。

在投资性房地产市场中，公允价值可以理解为市场上愿意支付的价格或市场上愿意接受的价格。

公允价值的确定需要考虑市场的供求关系、资产的收益能力、资产的地理位置和目前市场的价格水平等因素。

公允价值在投资性房地产中的应用体现在如下几个方面：（1）评估资产和交易定价：投资性房地产的买卖交易都需要以公允价值作为交易定价的基础。

卖方可以通过评估资产的公允价值来确定挂牌价，买方也可以参考资产的公允价值来决定是否接受购买。

（2）估算资产价值变动：投资性房地产市场的价格是不断波动的，公允价值可以作为估算资产价值变动的重要依据。

投资者可以通过评估资产的公允价值来判断其投资的盈利情况和资产的增值潜力。

（3）财务报表的编制：投资性房地产企业在编制财务报表时，需要按照公允价值对资产进行评估。

这样可以更准确地反映企业的经营状况和财务状况。

1. 加强市场调研在确定投资性房地产的公允价值时，必须充分了解市场的供求关系、价格水平和资产的特点。

投资者需要加强市场调研，关注市场动态，及时掌握市场信息，分析市场走势，以便更准确地评估资产的公允价值。

2. 提高评估能力投资性房地产的公允价值评估需要专业的知识和技能，因此投资者需要提高自己的评估能力。

可以通过参加评估师的培训课程或者请专业评估机构的帮助，学习评估方法和技巧，提高评估的准确性和专业性。

3. 保持公允原则在进行投资性房地产交易时，投资者需要遵循公允原则，不得采取不正当手段来操纵资产的公允价值。

要积极主动地公开和透明地披露资产的相关信息，以确保市场价格的公正、公平和透明。

4. 风险控制投资性房地产市场存在一定的风险，可能会导致资产的公允价值受到影响。

投资者需要采取有效的风险控制措施，以降低风险对资产公允价值的影响。

采取多元化投资、控制杠杆比例、做好市场监测等措施。

公允价值在投资性房地产中的应用与对策一、公允价值的应用1. 公允价值的定义公允价值是指在市场参与者之间进行交易时，能够在交易的基础上确定的价格，是一种基于市场的评估方法。

在投资性房地产领域中，公允价值通常通过市场比较法、收益法和成本法等方法来进行评估。

2. 公允价值的应用在投资性房地产的管理和运作中，公允价值通常用于评估资产的价值、确定资产的折旧和摊销、衡量资产的价值变动、进行资产重估以及进行投资决策等方面。

公允价值可以帮助投资者准确评估投资性房地产的价值。

通过市场比较法和收益法等方法，可以对投资性房地产的价值进行估算，为投资者提供决策依据。

公允价值可以帮助投资者进行资产的折旧和摊销。

通过合理评估资产的公允价值，可以正确确定资产的折旧和摊销，避免因过高或过低估计而导致财务信息失真。

公允价值可以衡量资产的价值变动。

随着市场的波动和投资性房地产的变化，资产的价值会不断发生变动，通过公允价值的评估，可以及时反映这些变动，为投资者提供灵活的投资决策。

公允价值可以进行资产重估和投资决策。

通过定期对投资性房地产进行公允价值评估，可以及时发现资产价值的变化，为投资者提供决策参考，同时也有利于投资者及时调整投资组合，降低投资风险。

二、公允价值应用中的挑战尽管公允价值在投资性房地产中的应用具有重要意义，但也存在一些挑战和问题。

1. 公允价值的确定难度投资性房地产的价值受到多种因素的影响，包括市场供需关系、宏观经济环境、政策法规变化等，这些因素的复杂性使得公允价值的确定具有一定的难度，容易受到主观因素的影响，导致价值评估的不准确性。

2. 公允价值的周期性变动投资性房地产市场的价格具有一定的周期性，随着市场的变化，资产的价值也会发生周期性变动，这就要求投资者需要密切关注市场的变化，并及时调整公允价值的评估方法，以反映市场的实际情况。

3. 公允价值的资讯不对称投资性房地产市场的信息不对称性较大，投资者往往难以获取完整的市场信息和资产信息，这就给公允价值的评估带来了困难，容易产生偏差和误差。

《经济师》２０１３年第９期摘要：２００６年，我国出台了新的企业会计准则，并与２００７年１月１日实施，标志着我国会计开始了全方位的国际接轨。

其中，《企业会计准则第３号———投资性房地产》中引入了投资性房地产的公允价值计量模式，这体现了客观、公允反映企业价值的要求。

但是，投资性房地产的公允价值计量模式在现实的操作中也会存在一些困难和弊端。

文章首先介绍了投资性房地产计量的背景及其对企业财务报表的影响，接着分析了其操作过程中存在的问题，最后提出了几点完善的建议。

关键词：投资性房地产公允价值问题和建议中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ文章编号：１００４－４９１４（２０１３）０９－２８３－０２一、投资性房地产公允价值计量模式是必然趋势公允价值模式计量投资性房地产，不仅是我国会计与国际接轨的需要，也是我国房地产市场的客观发展的必然要求。

一方面：我国会计准则要想实现与国际会计准则的全面接轨，必须引入投资性房地产的公允价值模式。

而且从国际市场上看，投资性房地产的公允价值模式，不仅方便投资者对比国内外企业的价值，也方便国际化企业在财务上的内外统一管理。

另一方面：近年来我国投资性房地产的价值增长较快，交易也日益频繁。

公允价值计量模式能提高会计信息的相关性和可靠性，更加客观公允地反映企业的财务状况和经营成果，为内部管理和外部投资提供更及时有用的信息。

从本质上说，市场经济就是公允经济，对公允价值的偏离，必定会给我国经济带来诸多负面影响。

二、投资性房地产公允价值计量的方法和会计影响１．投资性房地产公允价值计量的方法。

《企业会计准则第３号———投资性房地产》中，明确了投资性房地产后续公允价值计量方法及其信息披露，规定只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（１）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（２）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

浅谈投资性房地产公允价值的确认方法————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2浅谈投资性房地产公允价值的确认方法【摘要】公允价值计量模式无疑会在市场经济中发挥越来越重要的作用，但使用过程中公允价值的确定一直是个难点，也是人们关注的焦点。

文章主要探讨投资性房地产公允价值的确认方法以及各种方法的优缺点和适用范围，并对投资性房地产公允价值的确定提出改进建议。

【关键词】公允价值；投资性房地产；公允价值计量模式投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。

随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。

之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。

该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号——投资性房地产》。

准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。

新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。

自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。

究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。

投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。

浅谈投资性房地产公允价值的计量
投资性房地产公允价值的计量，是指根据市场活动和资产特征，对投资性房地产进行公允价值的估计。

投资性房地产是指为了长期
出租、增值或实现资本增值而持有的不动产，它们通常是商业性质的，如办公楼、购物中心、酒店等。

投资性房地产的公允价值，是由专业的房地产估价师根据市场
需求、建筑物特征、租金收入、竞争情况、未来市场预期等多个因
素综合考虑估算出来的。

公允价值计量通常采用市场比较法、收益
法和成本法等方法。

其中，市场比较法是根据同类型投资性物业的
成交价格和特征，对目标物业进行估值。

收益法和成本法则是基于
预期收益或替代成本等信息估算公允价值。

需要注意的是，投资性房地产的公允价值计量应当遵循公正、
可靠、可验证等原则，尽可能地避免主观性和误差。

同时，公允价
值应该及时更新，以反映市场变化和资产特征的调整。

投资性房地产公允价值的计量，对于评估其价值、制定投资策略、决定购买或出售的决策等都有重要作用。

因此，在投资性房地
产领域，公允价值计量是一个至关重要的问题。

浅谈公允价值计量投资性房地产作者：潘立新翟潇璐来源：《财会通讯》2007年第12期投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。

新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。

该准则的颁布实现了我国会计准则与国际会计准则的接轨，然而在实际应用中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。

一、投资性房地产的确认根据投资性房地产准则的定义，投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。

首次执行投资性房地产准则的企业要按照准则定义对公司资产进行重新分类，将符合定义的资产从原有科目中分离出来，列入投资性房地产科目。

根据新准则的规定，投资性房地产的具体范围限定为“已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物”。

企业可以按照土地使用权和建筑物两个类别，将所持有的投资性房地产分离出来。

(一)已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权企业以交纳土地出让金或接受其他单位转让的方式获得的土地使用权，通常会计入企业的“无形资产”或“存货——拟开发土地”科目；待开发建设开始时，再转入“在建工程”或“存货——开发成本”。

开发建设完成后，若将土地使用权按经营租赁方式出租的，则属于已出租的土地使用权，应将其从“在建工程”或“存货——开发成本”科目转入投资性房地产中；若企业准备继续持有该土地使用权，并在增值后转让的，则属于持有并准备增值后转让的土地使用权，应将其从原科目转入投资性房地产中。

在将符合条件的土地使用权确认为投资性房地产时应特别注意以下两点：首先，企业依法取得土地使用权后，要按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。

超过规定期限仍不动工的建设用地将被视为闲置土地，即使企业准备将其土地使用权持有至增值后再转让，该土地使用权也不能被确认为投资性房地产。

投资性房地产公允价值计量方式研究首先，公允价值是指在市场交易中，买方和卖方双方自愿进行交易并充分了解相关信息的情况下达成的交易价格。

在投资性房地产中，公允价值可以通过市场交易、参考估值和现金流量贴现三种方法进行计量。

市场交易方法是指通过对市场上类似房地产交易的价格进行比较，来确定目标房地产的公允价值。

这种计量方法基于市场供求关系，并且考虑了投资者在市场上愿意支付的价格。

参考估值方法是指通过对类似房地产的成交价格和市场租金进行调整，来确定目标房地产的公允价值。

这种计量方法相对于市场交易方法更适用于没有市场交易数据或者数据有限的情况下。

现金流量贴现方法是指将未来的现金流量按照一定的折现率计算出其现值，并累加得到目标房地产的公允价值。

这种计量方法基于投资者对未来现金流量的预期，并考虑了时间价值的影响。

投资性房地产公允价值计量方式的应用有以下几个优势。

首先，公允价值计量方法更能反映市场价格的变化，使投资者能更好地了解房地产的价值变动情况。

其次，公允价值计量方法提供了一个客观的、普遍适用的计量标准，对于不同类型的房地产投资可以进行可比性分析。

此外，公允价值计量方法还可以提高投资者对房地产投资风险的认识，有助于制定更有效的风险管理策略。

然而，投资性房地产公允价值计量方式也存在一些劣势。

首先，公允价值计量方法依赖于市场交易和估值数据的准确性和可靠性，如果数据缺失或者不准确，可能会导致计量结果的偏差。

其次，公允价值计量方法无法考虑到特定投资者的特殊需求和约束条件，可能存在个别投资者无法满足的情况。

综上所述，投资性房地产公允价值计量方式是一种基于市场交易、参考估值和现金流量贴现等方法进行计量的方式。

它具有反映市场价格、提供普遍适用的计量标准、提高风险管理能力等优势。

然而，它也存在依赖数据准确性和无法满足特殊需求等劣势。

在实践中，我们应根据具体情况选择适当的计量方法，并结合其他指标来综合评估房地产的投资价值。

投资性房地产公允价值计量的方法及改进一、投资性房地产常用的几种计量方法（一）市场比较法市场比较法又称为直接交易案例比较法，简称市场法。

市场比较法是指将评估对象与估价时点在近期有过类似交易的房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

理论依据：以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象的价值。

市场比较法因是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，因此，它是一种最直接、最具说服力的估价方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。

其适用条件是：存在大量的，供比较参照的标的物；可比实例与待估标的物具有较大的相似性；积累差异调整系数。

估价步骤：收集交易实例→选取比准实例→建立价格比较修正的基础→进行交易情况修正→进行交易日期修正→求出比准价格→进行区域因素修正→进行个别因素修正→综合求取比准价格。

笔者认为，在评估中遇到的最大问题是信息透明度不高，一些数据是根据评估师多年工作经验得来的，有可能存在偏差，从而导致评估结果不是很公允。

（二）收益法收益法是指从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法。

理论依据：该方法的理论依据是根据房地产价格的高低，由投资者对房地产未来各年的收益，房地产收益期的长短和所需投资回报率的预期决定的。

因而房地产价格的计算，是将收益期内各年房地产收益，用投资者所需的回报率折现后相加求得。

但在对收益性房地产进行估价时，要从总收益中扣除其他要素（劳动力、技术、管理等）的分配，即求得房地产的纯收益。

适用范围与适用条件：收益法主要用于收益性房地产的价格评估。

适用于委托评估房地产未来年纯收益用货币计量，纯收益的产生是连续的，在数量上是稳定的，且资本化率可以确定，取得收益过程中的风险也是可以计量的情况。

评估中需要注意的问题：1.同其他投资收益一样，房地产纯收益包括两个部分：一是房地产的资本产出；二是房地产的资本收回。

需要注意的是，房屋折旧或土地使用费摊销不应列为支出，它是对房地产投资的回收与补偿，构成净收益流的一部分。

房地产公允价值估值方法及其应用探讨房地产公允价值估值方法是指根据市场需求和供需关系，综合考虑房地产的实际情况和相关因素，对房地产进行公允价值的评估和估算的方法。

它是一个科学、客观和系统的方法，可以为房地产市场参与者提供准确、可靠的信息，帮助其做出决策。

估值方法主要包括市场比较法、收益法和成本法等。

市场比较法是指根据相似物业的成交价格和租金水平，通过比较分析找到房地产的公允价值。

该方法适用于市场活跃，交易信息丰富的情况下。

具体的步骤是根据目标物业的各项特征（如地理位置、建筑面积、物业类型等），找到类似物业的市场成交价格和租金数据，通过对比分析来确定目标物业的公允价值。

收益法是指根据目标物业的租金收益和未来现金流量，运用贴现率来估算其公允价值。

该方法适用于投资性房地产，重点关注房地产的收益能力和投资回报率。

具体的步骤是确定物业的租金收益，包括目标物业的租金收入和其他附加租金收入，以及扣除相关费用后的净租金收入。

然后根据预测的未来现金流量，采用贴现率进行折现，得出目标物业的公允价值。

成本法是指根据房地产的重建成本，减去折旧和损耗后，计算出房地产的公允价值。

该方法适用于独特性或不活跃的房地产，重点考虑房地产的实物价值。

具体的步骤是根据目标物业的建筑面积、建筑材料和建筑成本等，计算出重建成本。

然后根据房地产的使用寿命和折旧率，计算出折旧和损耗，并从重建成本中扣除，得出目标物业的公允价值。

房地产公允价值估值方法在房地产市场中具有广泛的应用。

它可以用于购房者和投资者的决策参考。

购房者可以通过了解公允价值，判断房屋价格是否合理，避免支付过高的房价。

投资者可以通过估算房地产的公允价值，评估投资回报率和风险，选择适合的投资项目。

房地产公允价值估值方法也可以用于金融机构的资产评估。

银行和其他金融机构可以根据房地产的公允价值，确定相应的抵押贷款额度和利率，进行风险控制和财务管理。

房地产公允价值估值方法还可以用于政府部门的土地收购和征收补偿。