资产评估实务中常见错误

财务报表编制中存在哪些常见的资产评估问题在企业的财务管理中，财务报表的编制是一项至关重要的工作。

而资产评估作为财务报表编制中的一个重要环节，其准确性和合理性直接影响着财务报表的质量和可靠性。

然而，在实际操作中，财务报表编制中的资产评估往往存在一些常见的问题，这些问题可能会导致财务报表的信息失真，从而影响投资者、债权人以及其他利益相关者的决策。

一、资产价值评估方法选择不当在资产评估中，有多种评估方法可供选择，如成本法、市场法和收益法等。

不同的评估方法适用于不同的资产类型和评估目的。

然而，在实际操作中，由于对资产特点和评估目的的理解不足，评估人员可能会选择不恰当的评估方法。

例如，对于一些具有活跃市场交易的资产，如股票、房地产等，如果采用成本法进行评估，可能无法反映其市场价值。

而对于一些收益难以预测的资产，如无形资产，如果采用收益法进行评估，可能会导致评估结果的不确定性增加。

此外，有些评估人员在选择评估方法时，可能会受到主观因素的影响，或者为了满足特定的评估要求而故意选择有利于某一方的评估方法，从而导致评估结果的偏差。

二、资产清查不彻底资产清查是资产评估的基础工作，只有对资产进行全面、准确的清查，才能为评估提供可靠的依据。

然而，在实际操作中，资产清查不彻底的情况时有发生。

一方面，可能存在资产漏查的情况。

例如，对于一些闲置的资产、账外资产或者在异地存放的资产，由于管理不善或者信息沟通不畅，可能没有被纳入清查范围。

另一方面，资产清查的质量可能不高。

例如，对于资产的数量、规格、型号等信息的核实不准确，或者对于资产的状况（如损坏程度、使用年限等）评估不客观，这些都会影响资产评估的准确性。

三、无形资产评估困难无形资产在企业资产中所占的比重越来越大，然而，无形资产的评估却是一个难题。

首先，无形资产的界定较为困难。

无形资产的范围广泛，包括专利权、商标权、著作权、非专利技术、商誉等。

对于一些难以明确界定和量化的无形资产，如企业的客户关系、人力资源等，在评估时往往存在争议。

▁▂▃▄▅▆▇█▉▊▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋资产评估行业中存在的问题和对策资产评估是市场经济的产物，其业务涉及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。

它作为一种自发的专业服务活动，可以追溯到几百年前，但直到20世纪70年代才开始趋于规范化和国际化。

中国的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，目前中国资产评估行业已经粗具规模，并成为我国经济生活中不可或缺的重要行业。

资产评估业、律师业、及注册会计师业已并列成为我国公认的三大中介性服务。

中国资产评估行业虽然起步较晚，但发展速度是空前的。

与此同时，由于我国资产评估行业处于发展阶段，而且正处在经济转轨时期，政府在资产评估业中发挥着重要作用，所以也给我国资产评估业带来一定问题。

一、我国资产评估业存在的问题1、缺乏统一管理和统一的执业标准由于我国资产评估行业处于发展阶段，各类资产评估自成体系形成了各类资产评估业齐头发展的局面，在行业管理中也就形成了以各个政府部门为基础的多个资产评估行业协会。

目前，评估行业多头管理，在经济生活中先后介入评估行业的部门有财政(国有资产)、国土资源、建设、计划(物价)等9家部门，设立的执业资格有很多种，其中在经济活动中影响较大的有注册资产评估师、注册房地产估价师和土地估价师三种职业资格。

各职业资格各有业务规范，各有收费办法，在实际工作中既造成了评估质量的不统一，又造成了重复评估、重复收费的局面；既加重了企业的负担，又造成了社会资源的浪费；还导致了评估行业无序竞争、条块分割。

而且评估行业的多头管理局面导致了诸多不良后果，形成许多地方评估机构小、散、乱，服务单一，市场竞争乏力，甚至一些中小城市及经济欠发达地区的评估机构出现难以生存的情况。

这些问题，使得评估机构难以发展壮大，评估标准不统一，也使得社会对行业的认知度不高。

从经济运行历程看，导致了经济活动宏观治理中严重的无政府性和行政低效率;从全国范围看，出现了政府部门的多头治理，使得中心政府的治理权威在部门权利之争中被大大削弱。

资产评估报告的依据错误
资产评估报告的依据错误可能存在多种情况，以下针对一些常见错误进行分析，并提出相应的解决方法。

1. 数据来源错误：资产评估报告的依据需要依赖于准确、可靠的数据来源。

如果数据来源存在错误，那么对资产价值的评估结果也会不准确。

解决方法是确保数据来源的可靠性，比如从可信赖的第三方数据机构或专业机构获取数据，或者在数据收集过程中实施有效的数据质量控制。

2. 评估方法选择错误：不同的资产类型可以采用不同的评估方法。

如果错误选择了不适合的评估方法，可能导致评估结果偏差较大。

解决方法是在进行资产评估之前充分了解不同的评估方法，并选择适合的方法进行评估。

3. 考虑因素不全面：资产评估需要综合考虑多种因素，包括市场因素、经济因素等。

如果忽略了某些重要的因素，评估结果就会失真。

解决方法是在进行资产评估之前，充分了解资产所处的市场环境和经济环境，并综合考虑各种因素进行评估。

4. 评估过程中存在主观因素：资产评估需要客观、公正地进行，但有时评估过程中可能存在主观因素的介入，导致评估结果存在偏差。

解决方法是在评估过程中加强对评估人员的培训，确保评估过程的客观性和公正性。

5. 评估结果不符合实际情况：有时评估结果与实际情况存在偏差，这可能是因为评估依据中使用的信息过时或不准确。

解决方法是对评估依据的准确性进行核实，并在评估过程中采用合适的修正方法，以确保评估结果符合实际情况。

总之，资产评估报告的依据错误可能导致评估结果的不准确。

为了避免这种情况的发生，评估人员需要进行充分的准备，并在评估过程中注意以上提到的问题，并采取相应的解决方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房产估价师估价常见错误房产估价师估价常见错误 凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有⼀定数量的房地产估价师。

房地产估价师必须在⼀个经县级以上⼈民政府房地产⾏政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构(以下简称房地产价格评估机构)内执⾏业务。

【案例分析⼏个显⼜易忽视的错误】 1、估价结果报告的标题表述不完整，应全⾯表述为“**房地产项⽬”估价结果报告。

2、可⽐实例表中给出的实例单价元/㎡没有说明币种。

3、结果报告中没给出单价、分层结果说明。

4、计算待开发房产完成后的价值未考虑设备⽤房对价值的影响，因为可⽐实例没交待设备⽤房情况。

5、计算建安⼯程费时，给出的900元/㎡没说明理由。

6、假设开发法公式表述不完整。

7、房地产还未处于销售期间不计算销售费⽤的说法错。

【估价报告修改思路及报告常见错误】　⼀、快速浏览报告。

查找结构性错误。

是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否⼀致，是否符合法 ⼀、快速浏览报告。

查找结构性错误。

是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否⼀致，是否符合法律法规。

　⼆、详细检查报告。

1、法律依据性要素。

产证资料：?旧有房地产。

《⼟地使⽤权证》及《房屋所有权证》;?在 ⼆、详细检查报告。

建⼯程。

《⼟地使⽤权证》《建设⽤地许可证》《建设规划许可证》《施⼯许可证》以及规划部门审定的规划总平⾯布置图;?预售商品房。

《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。

?估价对象描述。

从区位、权益(所有权、使⽤权、抵押、租赁等，⼟地说明是划拨还是出让、⼟地使⽤年限)、实物三⽅⾯描述。

注意⽤语的准确性，是否漏项，描述有⽆错误，前后是否⼀致(如⾯积前后是否⼀致);?影响因素描述。

①个别因素描述。

对照估价对象分析、描述。

注意是否漏项。

②区域因素描述。

不同的估价⽬的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较⼤的因素。

注意影响因素与估价类型的匹配。

国有企业资产评估常见实务问题研究（城投整合资产建议参考）一、问题的提出国有资产评估对保障资产公允定价，防止国有资产流失的重要手段，历来是国资监管的重点。

其中，针对国有企业的资产评估，国务院国资委于2005年出台《企业国有资产评估管理暂行办法》（以下简称“12号令”）规范，而对于国有金融企业和国有文化企业的资产评估，财政部出台《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》《中央文化企业国有资产评估管理暂行办法》进行规范，本文将以常用的12号令作为主要讨论对象。

虽然企业国有资产评估制度体系早已建立且相对完善，但由于国有企业实践情况的多样性，仍然存在一些存在争议或有待明确规定的问题，这些问题对国有企业资产评估实操较为重要，需要进行梳理与厘清。

下面，笔者就结合服务经验，就国有企业资产评估常见实务问题进行分析，以供参考。

二、常见实务问题(一) 关于需资产评估的适用范围12号令对资产评估适用的主体、行为范围均作出了规定，而在国有资产交易、租赁等国资监管规定也会提到资产评估的一些适用范围，基本是有据可依，但在实践中也存在一些特殊情况或问题有待厘清：1. 关于资产评估适用主体范围的问题12号令第二条规定：“各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业（以下统称所出资企业）及其各级子企业（以下统称企业）涉及的资产评估，适用本办法。

”其中，国有独资、全资和国有控股企业需适用一般并无争议，但对于国有参股企业是否适用，存在一定争议。

对此问题，国务院国资委在其官网“互动交流”—“问答选登”回复称：“国有股东应按照企业国有资产监督管理有关规定在上述经济行为的决策会议上，就其需要进行资产评估和履行国有资产评估备案程序表达意见，最终以股东会决议为准。

”因此，虽然国有股东对国有参股企业不具有实际控制力，但仍应参照12号令的要求在国有参股企业的相关决策会议表达意见和行权，只是最终的结果并不受国有股东控制。

但是，这并不代表国有股东完全无可奈何，如不对资产进行评估造成交易严重不公允进而损害国有股东权益的，其可依据《公司法》第二十条“公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任”的规定进行追责。

资产评估方法的误差分析在现代经济发展的背景下，资产评估成为了金融领域中不可或缺的一环。

无论是企业资产评估、房地产估值还是证券投资，精确的资产评估都是决策者做出明智选择的基础。

然而，由于资产评估本身的复杂性和多样性，误差在评估过程中难以避免。

本文将从误差产生的原因、影响因素以及误差分析方法等方面进行探讨。

首先，误差产生的原因是多方面的。

首先，评估者的主观因素是导致误差的一个重要原因。

不同的评估者可能对于同一资产的估值存在差异，这与评估者的经验、知识水平以及个人偏好等因素密切相关。

其次，评估方法的选择也会对误差产生影响。

不同的评估方法存在着各自的局限性和偏差，因此在选择评估方法时需要谨慎权衡。

此外，数据的不完整性和不准确性也是导致误差的重要原因之一。

在资产评估过程中，对于相关数据的获取和处理需要保证准确性和完整性，否则将会影响评估结果的准确性。

其次，资产评估误差的大小会受到多种因素的影响。

首先，资产本身的特性会对误差产生影响。

不同类型的资产具有不同的特点，如房地产的市场波动性较大，而证券投资的风险较高。

这些特性将会对评估误差的大小产生影响。

其次，市场环境的变化也会对误差产生影响。

当市场处于波动期或者不确定性较高时，资产评估的误差也会相应增大。

此外，评估方法的选择和使用也会对误差产生影响。

不同的评估方法在不同情况下的适用性不同，因此正确选择和使用评估方法是减小误差的重要手段。

最后，对于资产评估误差的分析可以采用多种方法。

首先，可以采用统计学方法对误差进行分析。

通过对评估结果与实际情况的比较，可以计算出误差的大小和分布情况。

其次，可以采用敏感性分析的方法来评估误差的影响程度。

敏感性分析可以通过改变评估模型中的参数或者输入数据来观察评估结果的变化情况，从而判断误差对评估结果的影响程度。

此外，还可以采用专家咨询的方法对误差进行分析。

专家的经验和知识可以帮助评估者识别和纠正误差，并提供改进评估方法的建议。

综上所述，资产评估方法的误差分析是金融领域中一个重要的研究方向。

资产评估业务中的疑虑点引言资产评估业务是一项重要的经济活动，为投资者和交易方提供了关于资产价值的估计。

然而，在进行资产评估时，也存在一些疑虑点需要引起注意和解决。

本文将探讨在资产评估业务中常见的疑虑点以及可能的解决策略。

1. 信息不完全性资产评估所基于的信息通常是来自各种数据源和报告，但这些信息有可能存在不完全或不准确的情况。

评估师需要对所使用的信息进行仔细核实和确认，以确保评估结果的准确性和可靠性。

2. 评估方法选择在资产评估过程中，选择适当的评估方法对于获得准确的估值结果至关重要。

评估师需要根据资产的特性和市场情况，合理选择评估方法，并进行适当的权衡和调整，以确保评估结果的合理性和可比性。

3. 市场波动风险资产价值可能会受到市场波动的影响，这给资产评估带来了一定的不确定性。

评估师需要对市场波动风险进行足够的分析和预测，以在评估中合理考虑这一因素，并在需要时进行相应的调整。

4. 法律和监管要求资产评估业务涉及到法律和监管要求，评估师需要熟悉并遵守相关法规和标准。

其中，保护客户利益、披露评估结果的透明度以及避免潜在的法律纠纷等是评估师在处理资产评估业务时需要特别关注的方面。

5. 估值不确定性尽管评估师在进行资产评估时会采用一定的方法和模型，但估值结果仍然存在一定的不确定性。

评估师需要明确向客户传达估值结果的不确定性，并提供相应的解释和建议，帮助客户做出准确的决策。

结论在资产评估业务中，存在着信息不完全性、评估方法选择、市场波动风险、法律和监管要求以及估值不确定性等疑虑点。

评估师需要在处理这些疑虑时保持独立性，并采用简单而没有法律复杂性的策略。

同时，评估师应积极寻求解决策略，准确评估资产的价值，为客户提供可靠的评估结果。

房产估价师指错题中常见错误近两年，媒体对物业管理的问题频频曝光，使行业处于比较被动的局面。

在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。

在部分城市的行风评比中，对物业管理的评价不尽人意。

这在客观上显示了物业管理行业的社会公信力存在一定问题，直接影响行业的公众形象，尽快改变这一状况已经成为行业上下的共同心愿。

【指错题中常见错误】一、估价报告本身的不完善㈠估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目?缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托);?缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级;?缺估价原则; ?没有估价的假设前提和限制条件;?缺少估价时点; ?缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切; ?估价方法没有说明定义; ?缺少估价作业日期;?估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。

?没有估价师声明; ⑴没有附件; ⑵没有估价人员; ⑶没有说明。

⑷缺少估价目的或估价目的含糊不清;是何种条件状态下的价格。

如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。

⑸缺估价依据。

估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。

㈡房地产策划报告本身的不完善P396二、对估价对象描述不清★对估价对象没有描述或描述不清。

具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等★估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。

土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。

建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。

资产评估争议随着经济的发展，资产评估在不同领域中得到了广泛应用。

然而，由于评估方法、数据来源和利益相关方的不同，资产评估争议成为一个常见的问题。

本文将以资产评估争议为主题，探讨争议的原因、解决方法以及措施，以期为相关行业提供一些建议。

1. 争议原因资产评估争议主要源自以下几个方面：1.1 评估方法差异不同的评估方法可能导致不同的评估结果。

有些方法强调市场价格，而另一些方法可能更加注重资产现金流的估值。

此外，评估师的专业背景和经验也可能对结果产生影响。

1.2 数据来源和准确性资产评估需要大量的数据支持。

然而，在数据的收集和验证过程中可能存在不确定性和错误。

以及数据的来源也可能影响评估结论的准确性。

1.3 利益相关方的冲突资产评估过程中，涉及到多个利益相关方，如业主、投资者、金融机构等。

当其利益存在冲突时，可能会对评估结果产生争议。

2. 解决方法为了解决资产评估争议，以下几种方法常被采用：2.1 独立第三方评估由于利益相关方的冲突可能导致争议，雇佣独立的第三方评估机构进行评估可以增加评估结果的客观性和公正性，并减少利益冲突的可能性。

2.2 引入专家评估意见有些争议可能超出了评估师的专业知识范围。

在这种情况下，可以引入相关领域的专家，以提供其专业意见和经验，帮助解决争议。

2.3 建立合作机制通过建立评估过程中不同利益相关方之间的沟通和合作机制，可以减少冲突和争议的可能性。

例如，制定明确的评估程序和规范，并确保各方对评估方法和数据的选择达成一致。

3. 应对措施为了降低资产评估争议的发生，以下措施可供参考：3.1 加强评估师的资质和培训评估师的专业素养对评估结果的准确性和可信度至关重要。

因此，有关部门应该加强对评估师的资质要求，并提供相关培训和更新知识的机会。

3.2 完善数据收集和验证程序数据的准确性直接影响评估结果的可信度。

建立完善的数据收集和验证程序，确保数据的来源清晰可靠，并进行必要的数据核对和纠错。