资产评估实务讲解

资产评估实务一资产评估实务是指对各类资产进行评估的实际操作过程。

资产评估是一项重要的工作，涉及到企业的财务状况、投资决策、财产保险等方面。

本文将从资产评估的定义、方法、影响因素和应用等方面进行介绍和分析。

一、资产评估的定义资产评估是指对某个特定时间点上的资产进行估价或评估，以确定其价值或价格的过程。

它是对资产进行价值判断和估计的一种方法，通过评估资产的价值，可以帮助企业、机构或个人做出合理的决策。

二、资产评估的方法资产评估的方法有很多种，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。

1. 市场比较法：根据市场上类似或相似资产的交易价格，来确定被评估资产的价值。

这种方法适用于市场上有大量类似或相似资产可供参考的情况。

2. 收益法：根据资产所能产生的未来经济利益，来评估资产的价值。

这种方法适用于资产具有一定的现金流量产生能力的情况，如房地产、股权等。

3. 成本法：根据资产的重建或复制成本，来评估资产的价值。

这种方法适用于资产的市场交易较少或无法直接参考市场价格的情况，如自有产权的专利、版权等。

三、资产评估的影响因素资产评估的结果受多种因素的影响，主要包括市场因素、经济因素和管理因素。

1. 市场因素：市场供求关系、市场竞争程度、市场预期等因素会对资产的价值产生影响。

当市场供大于求时，资产价值可能下降；当市场竞争加剧时，资产价值可能上升。

2. 经济因素：宏观经济环境、行业发展状况、通货膨胀等因素也会对资产的价值产生影响。

当经济繁荣时，资产价值可能上升；当经济衰退时，资产价值可能下降。

3. 管理因素：企业的经营管理水平、资产质量、资产利用效率等因素也会对资产的价值产生影响。

良好的管理能力和高效的资产利用能够提升资产的价值。

四、资产评估的应用资产评估在实际应用中有着广泛的应用场景，主要包括以下几个方面：1. 企业财务管理：资产评估可以帮助企业了解自身资产的价值，从而做出合理的财务决策，如资产投资、资产购置和资产处置等。

第05讲功能性贬值与经济性贬值（四）功能性贬值功能性贬值（D f）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。

设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。

1.第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）第I种功能性贬值反映在超额投资成本上，复原重置成本与更新重置成本之差即为第I种功能性贬值，也称为超额投资成本。

【教材例题3-9】某化工设备，1980年建造，建筑成本项目及原始造价成本如表3-11表3-11 原始成本表在评估基准日:（1）钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行市场合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场价为16698元，假设利润、税金水平不变。

（2）由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机械工时也分别节约15%和8%。

试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。

『正确答案』（1）该化工设备的完全复原重置成本计算如表3-12。

表3-12（2）该设备的更新重置成本计算如表3-13表3-13（3）超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本引起的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本=203 740-176 641=27 099（元）2.第Ⅱ种功能性贬值（运营性功能性贬值）计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

【教材例题3-10】计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。

（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。

通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。

（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：每年的超额运营成本=6000 ×0.5 =3 000（元）（3）计算净超额运营成本：所得税按25%计算，则：税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本×（1-所得税）=3000×（1-25%）=2 250（元）（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值：折现率为10%，10年的年金现值系数为6.145，则：净超额运营成本的折现值=净超额运营成本×年金折现系数＝2 250×6.145≈13 826（元）该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为13 826元。

市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。

（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。

②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。

【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。

据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。

木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。

经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。

（2）木材经营成本。

木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。

（3）木材销售税费。

木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。

（4）经营利润率。

按主伐成本的16.0%计算。

（5）出材率。

按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。

胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。

根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

第二部分评估方法与综合题考点一收益法考点二市场法考点三成本法考点四资产评估方法之间的关系与选择【考点一】收益法必考内容，在企业价值评估和无形资产评估中都有可能涉及。

一、收益法的理论依据账务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值=∑资产未来的现金流×折现系数二、收益法应用的前提条件1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。

2.资产拥有者获得的预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量（i）。

3.被评估资产预期获利年限可以预测。

三、收益法中各个指标的确定（一）收益额的确定1.收益额是归资产所有者所有的收益，在企业价值评估中表现为：例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。

（2）凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。

无论是营业收支、资产收支还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。

3.收益额的两个特点（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是历史收益额或现实收益额（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（=总收益-总费用）中可能包括不合理的因素。

3.企业价值评估中收益额的确定（1）收益的表现形式：股利、股权自由现金流量、企业自由现金流量和经济利润等。

（2）不同的收益对应不同的价值内涵。

（3）企业价值评估中收益额的常用口径①股利：净利润×股利支付率②股权自由现金流量：企业自由现金流量-债权自由现金流量③企业自由现金流量Ⅰ企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅱ企业自由现金流量＝（净利润+税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅲ企业自由现金流量＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）Ⅳ企业自由现金流量＝净利润+税后利息－（固定资产增加＋营运资金增加）Ⅴ债权自由现金流量=税后利息+债务本金偿还-新借债务的增加④经济利润Ⅰ经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本投入资本的成本＝税后利息＋股权资本成本Ⅱ经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）Ⅲ经济利润＝净利润－股权资本成本【提示】涉及投入资本都是期初数。

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。

第12 讲在建工程评估第四节在建工程评估一、概述（一）在建工程的概念一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。

（二）在建工程的特点1. 所有权的相对确定性2. 合法性3. 可变价性4. 可比性差（1）种类繁多；（2）造价差异大；（3）建设工期长短差别较大；（4）形象进度与实际投资额较难致。

这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。

5. 法定抵押权优先于约定抵押权建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。

（三）在建工程的分类（四）影响在建工程价值的因素1. 项目总投资项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。

房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。

具体构成如图4-10 所示。

图^-10建设工程投资构成 2. 工程进度工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百 分比表示，也可以用图表表示。

形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。

3. 建设期建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部 时间。

主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。

二、评估程序（一）搜集与在建工程相关的资料（1） 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总 平面审批图等。

（2） 目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。

（3） 实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。

（4） 已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。

（5） 施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。

资产评估实务一知识点总结一、资产评估概述1.资产评估的概念：是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对被评估资产的现时价值进行评定、测算，并发表专业意见的行为和过程。

2.资产评估的特点：（1）现实性：评估基准日、现场调查、信息资料与现时的经济技术状态相符。

（2）公平性：资产评估活动必须站在客观、公正的立场上。

（3）专业性：资产评估活动涉及多方面的知识和技能，需要具备相关专业知识和丰富经验。

（4）咨询性：资产评估活动不具有行政的强制性，是一种咨询行为。

3.资产评估的基本假设：（1）交易假设：假设被评估资产正处于交易过程中，或者在适当、可能的条件下会交易。

（2）公开市场假设：假设被评估资产在公开市场上进行交易。

（3）持续使用假设：假设被评估资产将按照目前的用途和使用状况继续使用下去。

（4）清算假设：假设被评估资产所有者遇到财务危机或破产等情况，需要在非持续经营的条件下变卖其资产。

4.资产评估目的：明确评估对象、评估范围、价值类型、评估基准日和得出评估结果等目的要素。

5.资产评估程序：（1）明确资产评估业务基本事项（2）签订资产评估业务约定书（3）编制资产评估计划（4）进行现场调查，获取评估业务所需的数据资料（5）分析测算，形成资产评估报告（初稿）（6）内部审核（7）出具资产评估报告6.资产评估的价值类型：包括市场价值和非市场价值两类。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下进行公平交易而取得资产的预期价值；非市场价值包括投资价值、在用价值、清算价值等。

7.资产评估的方法：主要包括收益法、市场法和成本法。

各种方法均有适用的前提条件，根据评估目的、市场条件、被评估对象的特点等因素选择适当的评估方法。

二、流动资产评估1.流动资产的概念：是指企业可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或者耗用的资产，主要包括现金及银行存款、应收及预付款项、存货等。

2.流动资产的分类：按照流动性可分为速动资产和非速动资产；按照形态可分为货币类流动资产和非货币类流动资产。

第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。

二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

经济耐用年限为35年，残值率为5%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。

评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。

试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。

服务于资产减值测试的资产评估第五节服务于资产减值测试的资产评估一、资产减值测试及其流程（一）资产减值及其测试资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。

根据我国企业会计准则，企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。

对于存在减值迹象的资产，应当进行减值测试，计算资产的可收回金额。

可收回金额低于账面价值的，应当按照可收回金额低于账面价值的金额，计提减值准备。

资产减值测试是指企业财务会计人员根据企业外部信息与内部信息，判断企业资产是否存在减值迹象。

如有确切证据表明资产确实存在减值迹象，则需要合理估计该项资产的可收回金额。

资产可能发生减值的迹象是资产是否需要进行减值测试的前提。

减值迹象主要包括：（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可回收金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者其实体已经损坏；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预期金额等；（7）其他表明资产可能发生减值的迹象。

企业合并形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。

（二）资产减值测试流程资产减值测试大致要经历以下阶段：（1）减值迹象的判断；（2）资产寿命的判断；（3）单个资产公允价值及其处置费用是否确定以及与账面价值的比较；（4）单个资产的预计未来现金流量现值是否确定以及与账面价值的比较；（5）资产组公允价值减处置费用的余值与账面价值的比较；（6）资产组的预计未来现金流量现值与账面价值的比较。

资产评估实务二资产评估是指对企事业单位的资产进行评估和估价的过程，以确定其在市场上的价值。

资产评估实务是指在实际操作中进行资产评估的一系列具体步骤和方法。

资产评估实务包括以下几个方面：第一，确定评估对象。

评估对象可以是一定范围内的全部或部分资产，也可以是一个特定的资产项目。

在确定评估对象时，需要考虑评估的目的和范围，选择合适的对象。

第二，收集和整理相关资料。

评估资产需要收集和整理一些基础资料，包括相关法规和政策、企业财务报表、市场信息、行业数据等。

这些资料能够提供评估所需的基础信息。

第三，选择评估方法。

评估资产的方法多种多样，包括市场比较法、收益法、成本法等。

在选择评估方法时，需要根据资产的特点以及评估目的和要求进行综合考虑，确定合适的方法。

第四，进行实地考察。

实地考察是评估过程中的重要环节，通过对资产的现场考察可以全面了解资产的状况和特点。

实地考察要注意详细记录和拍摄相关情况，以便后续评估的准确性。

第五，进行评估计算。

根据选择的评估方法，对资产进行评估计算。

在评估计算过程中，需要综合运用各种技术和工具，如折现率、贴现因子等，以确保评估结果的准确性和可靠性。

第六，编制评估报告。

评估报告是资产评估的最终成果，其中包括评估目的、范围和方法、资产评估结果等信息。

评估报告应该简明扼要、准确无误，并且符合评估的法律法规要求。

综上所述，资产评估实务是一个系统化的工作过程，需要系统地进行资料收集和整理、评估方法选择、实地考察、评估计算和编制评估报告等一系列步骤。

只有在全面、准确、科学的基础上开展资产评估工作，才能为企事业单位提供真实可靠的评估结果，为其决策提供参考依据。

第04讲资产基础法的局限性第三节资产基础法的适用性和局限性【知识点】资产基础法的适用前提（一）在资产继续使用假设下进行的企业价值评估在继续使用假设下，重置成本才能为投资者所承认，评估结果才有意义。

（二）可以取得充分的历史资料情况下的企业价值评估资产基础法需要完善的财务数据资料。

（三）无法确定企业盈利状况并难以在市场上找到参照企业情况下的企业价值评估1. 1.是无形资产较少，特别是不存在商誉的企业。

是无形资产较少，特别是不存在商誉的企业。

2. 2.是可能进入清算状态的企业。

是可能进入清算状态的企业。

3. 3.是开发建设初期的企业是开发建设初期的企业【知识点】资产基础法的局限性运用资产基础法评估企业价值，一般先从资产负债表中对构成企业的各项确指资产进行评估，然后将各项确指资产评估价值汇总以确定企业价值。

这种方法无法把握一个持续经营企业价值的整体性，也很难把握各个单项资产对企业的贡献。

对于有价值但在资产负债表中没有反映的资产项目，如企业的商誉，则很难进行有效衡量。

对于一些高科技企业和服务性企业，资产基础法尤为不适用，（一）采用资产基础法难以发掘某些无形资产对企业价值创造的作用资产基础法的依据是企业的财务报表，而企业价值评估涉及的资产既包括财务报表上反映的有形资产，还包括如企业盈利能力等不可确指的无形资产。

采用资产基础法确定的企业评估价值，往往仅包含了有形资产和可确指无形资产的价值，作为不可确指的无形资产——商誉，却无法反映和体现出来。

（二）资产基础法评估通常所用的时间较长、成本较高对于一些资产量大且驻地分散的企业，由于资产基础法评估需要实施函证、询价、勘察等大量基础工作，评估时用的人力、时间和费用投入都较多，一些特殊的资产鉴定、估值还需要聘请某些专业的机构和技术人员，成本开支也较大。

另外，由于所组织的工作人员队伍庞大，评估人员专业水平参差不齐，不同评估机构的人员调配难度较大，不但增加了审核的工作量；而且在评估质量上也会受到一定的影响。

资产评估实务（二）第一部分无形资产评估第一章无形资产评估概述（3分）一、无形资产1、按无形资产的取得方式划分：自创无形资产和外部取得无形资产。

（1）外部取得无形资产包括：外购、接受投资、接受捐赠的无形资产。

（2）自创无形资产有可能并不反映在账面上，或者入账价值只反映了其全部价值的一部分。

但外部取得无形资产的取得成本一般会通过账面反映出来，以实际取得成本作为入账价值。

2、按无形资产的性质和属性划分（1）知识型：工业产权、著作权（2）权力型：租赁权、特许经营权、专卖权（3）关系型：销售网络、客户关系、专家网络（4）组合型：商誉3、无形资产的特征：形式特征和功能特征（1）形式特征：①非实体性（最显著基本特征）；②排他性；③效益性（最本质特征）；④成本的不完整性；⑤成本与价值的弱对应性。

（2）功能特征：①依附性；②共益性；③积累性；④替代性。

二、无形资产评估1、正确理解无形资产评估的概念，需要关注2个要点（1）无形资产评估必须基于无形资产的具体属性（2）确定无形资产的价值量必须基于特定时间点2、无形资产评估的特点：（1）复杂性；（2）动态性和预测性；（3）需结合其载体和作用空间；（4）需结合其法律保护状况；（5）需结合其行业属性；（6）广泛应用收益法。

三、无形资产评估要素1、评估目的（有关要点）（1）交易：无形资产使用权细分为独占使用权、排他使用权、普通使用权。

（2）质押：选用市场价值作为价值类型。

（3）法律诉讼：①因无形资产侵权损害导致的无形资产纠纷；②因违约导致的无形资产损失纠纷；③因无形资产买卖交易引起的仲裁；④因公司、合伙关系解散或股东不满管理层的经营、决策而涉及的无形资产纠纷。

（4）财务报告：商誉减值测试、可辨认无形资产减值测试、合并对价分摊。

2、评估对象的3种不同界定标准（1）界定的经济学标准：无形资产的获利能力与获利方式等经济属性。

（2）界定的法律依据：法律法规对无形资产的认定和保护上。

（3）界定的市场标准：资产交易、投资、质押等市场界定依据。

资产评估实务资产评估是指对一个企业的各种资产进行评估，以确定其价值和风险。

资产评估实务是指在实际操作中进行资产评估的相关实践和方法。

本文将以700字介绍资产评估实务的重要内容。

一、资产评估的目的和意义资产评估的主要目的是确定资产的价值，帮助企业做出合理的决策。

通过资产评估，企业可以了解自身资产的价值，判断其是否能够满足企业的目标和需求。

同时，资产评估还可以为企业提供有效的信息，帮助企业更好地进行风险管理和资源配置。

二、资产评估的方法和步骤资产评估的方法和步骤通常包括以下几个方面：1.确定评估目的和范围：在进行资产评估之前，需要明确评估的目的和所需要评估的资产范围。

评估目的可以是为了决策制定、财务报告、合并与收购等。

2.搜集资产信息：在进行资产评估之前，需要搜集相关的资产信息，包括资产的种类、数量、质量、价值等。

3.确定评估方法：根据评估的目的和范围，选择合适的评估方法。

常用的资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。

4.进行评估计算：利用选择的评估方法，对各项资产进行评估计算。

例如，对房地产资产可以根据市场比较法，找到类似物业的市场价格，计算出其市场价值。

5.评估报告编制：根据评估计算的结果，编制评估报告。

报告通常包括资产的基本信息、评估方法、评估结果、风险分析等。

三、资产评估的注意事项和难点在进行资产评估时，需要注意以下几个方面：1.选择合适的评估方法：不同类型的资产适用不同的评估方法，需要根据实际情况选择合适的评估方法。

2.搜集准确的资产信息：评估的结果取决于资产信息的准确性和完整性，所以需要搜集全面准确的资产信息。

3.考虑评估的风险：资产评估过程中需要对评估的风险进行充分的考虑，例如市场风险、法律风险等。

4.专业资格和经验：进行资产评估需要具备专业的资格和丰富的经验，所以需要找到合适的评估师进行评估。

资产评估实务是一项重要的工作，它可以帮助企业了解自身资产的价值和风险，为企业决策提供有效的参考。

资产评估实务资产评估是一项重要的实务工作，它对于企业的决策和发展具有重要的指导意义。

本文将介绍资产评估的基本概念、评估方法、评估过程以及评估报告的编写要点。

一、资产评估的基本概念资产评估是指评估专业人员根据一定的评估方法和程序，对特定资产的价值进行客观、公正的估算和判断的工作。

资产评估通常包括房地产、设备、股权、无形资产等各类资产。

二、资产评估的方法1.市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它以市场上具有相似特征的资产交易数据为依据，通过对比分析来确定被评估资产的价值。

这种方法适用于房地产、股权等资产的评估。

2.收益法收益法是用来评估投资回报性质资产的一种方法，它通过预测资产未来的收益水平，然后将收益转化为资产的价值。

3.成本法成本法是根据资产的建设成本和折旧情况来确定资产的价值。

这种方法适用于设备等固定资产的评估。

三、资产评估的过程1.确定评估目的和范围在进行资产评估前，需要明确评估的目的和范围。

评估目的可以是用于贷款、企业并购、股权转让等。

评估范围可以是特定项目、某个区域或整个企业。

2.收集资料和信息评估师需要收集与被评估资产相关的各种资料和信息，如房地产的土地权属证明、企业的财务报表、股权的相关文件等。

3.分析和计算评估师根据所采用的评估方法，对收集到的资料进行分析和计算，确定被评估资产的价值。

4.编写评估报告评估师根据评估结果，编写评估报告。

评估报告应包括被评估资产的基本情况、评估方法和过程、评估结果以及评估师的意见和建议等内容。

四、评估报告的编写要点1.明确报告的结构评估报告应有明确的结构，包括封面、目录、摘要、评估目的和范围、评估方法和过程、评估结果、附录等部分。

2.语言简练明确评估报告的语言应简练明确，避免出现冗长和模糊的表达。

同时，应使用专业术语，确保报告的准确性和权威性。

3.重点突出评估报告应突出评估结果和评估师的意见和建议，对于重要的调整和假设情况要进行明确说明。

4.附加资料完备评估报告的附录部分应完备，包括资产相关的文件和资料、评估方法的说明和计算公式等。