二手房交易风险提示书

二手房交易中的风险控制

首席法务致力于提供高端法律阅读+实用法律干货+便民法务工具。 作者：北京德和衡律师事务所 王卫东

二手房交易中的风险控制

近期，房地产又火了一把，从鼓励购房去库存到深圳、上海等城市再次出现严格的限构；从房价突然起跳，到现在买方持币观望。这一波房价的波动，又造成房屋买卖纠纷大量发生。作为一名多年从事房地产业务的律师，现对二手房交易进行法律分析，供双方参考，以保证交易安全，以免造成巨大损失。一、仔细审查二手房买卖合同。

中介推荐使用的二手房买卖合同，是北京市建委和北京市工商局共同推荐给交易双方使用的标准式合同。但是，不是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房的买卖，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项：

1、合同的主体。签订二手房买卖合同的主体有两方，一是卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有的登记一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。如有委托，则必须出具公证过的委托书并查明受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。

2、房屋状况。买房人对房屋现状一般会有全面的了解，比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未更名的继承房屋、是不是央产房等。如房屋存在抵押，则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，放弃购买！如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如能确定，则请承租人亲自签署文件。如为尚未过户继承房屋，则要审查继承手续，是否有关于继承的公证书、法院判决书或调解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃购买！如房屋为央产房，则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有，可继续购买，如没有，则放弃购买。

二手房交易风险提示书

尊敬的购房者：

在您考虑购买二手房时，请您务必认真阅读并理解以下风险提示。二手房交易涉及大量的资金、法律以及其他相关事项，可能存在一定的风险。为了保障您的权益，我们向您提供以下注意事项。

一、合法性风险

在购买二手房时，请确保房屋所有人的产权证明及相关证件真实合法。购买者应该核实房屋的产权所有人是否与房屋登记的一致，并且检查产权证是否齐全，包括房屋登记证、土地使用证等。购房者还应注意查看房屋抵押情况及其他法律纠纷。

二、交易风险

在进行二手房交易时，请确保所有交易文件和合同条款清晰明了，并保留相关证据。购买二手房需要签署购房合同，购房合同应当详细列明房屋的信息、交易价格、付款方式以及相关的责任和义务。购房者应当遵循购房合同的约定，并确保交易的顺利进行。

三、金融风险

购买二手房涉及到大额资金，因此金融风险是不可忽视的。购房者应当合理评估自身的经济情况及购房能力，并确保购房资金来源的合法性和可靠性。在贷款购房的情况下，购房者还应当了解并承担相应的贷款利息、还款期限等责任。 四、物业状况风险

在购买二手房时，请仔细了解房屋的实际物业状况。购房者可以通过房屋的实地考察、相关部门的查询等方式来获取与房屋相关的信息和数据。特别要关注房屋的结构安全、装修情况、电力供应等方面的问题，并确保房屋没有存在明显的质量问题。

五、税费及其他费用风险

购买二手房需要支付相应的税费及其他费用，如契税、印花税、经纪人佣金等。购房者应当与卖方明确约定各项费用的承担责任，并确保所购买的房屋没有其他隐藏费用。同时，购房者还应留意当地政策，了解相关税费和费用的计算标准。

六、法律风险

二手房交易涉及到法律合规的问题，购房者应当了解相关法律法规，并获得专业法律意见以保障自身的权益。在购房合同签订之前，购房者应当查阅相关法规，并在必要时咨询律师。购房者还应特别留意购房合同中的免责条款和争议解决方式。

七、其他风险

如何规避二手房交易风险

【摘要】房产市场是促进经济发展的重要因素，面临房产一级市场居高不下的房价，二手房市场逐渐繁荣起来。二手房市场的健康发展，不仅促进城市居民住房梯级消费格局的形成，还补充和保障中低收入居民的住房需求。目前我国的二手房交易市场处于未成熟期，存在着一些不规范的运作方式，交易风险显而易见。如何更好地进行二手房交易，规避其中的交易风险，本文从二手房交易现状入手展开论述。

【关键词】二手房交易 风险规避风险

一、二手房交易现状

随着二手房交易量的逐年上升,一系列问题渐渐突现出来,例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量缺陷等,这使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。另外二手房的市场交易受政策性影响较大，交易过程中涉及产权、过户、物业、居住条件、房款交付等诸多手续和环节比较繁琐。二手房交易的风险就蕴含在这繁琐的过程中，风险的来源主要有以下几个方面。

二、二手房交易主体存在的问题

（一）私下交易引发纠纷

与一手房相比，二手房交易主体多为个人，一些房产中介机构蓄意不法运作，风险大，陷阱多。二手房的买卖完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失引来纠纷。

（二）交易双方变相规避房产税

二手房交易中主要存在着“阴阳合同”、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。“阴阳合同”、延期过户以及先租后买主要目的是躲避营业税。这些方式是二手房买卖双方最常用的避税方式、也是最严重的避税方式之一。假赠与这种避税方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而将被追究一定的法律责任。

三、二手房交易中交易平台存在问题

房屋中介机构是二手房屋交易的主要平台，但中介机构服务良莠不齐，难以保证二手房交易有序、健康进行。主要表现：

第 1 页 共 3 页 二手房屋交接书

甲方（出售方）： 身份证号：

乙方（买受方）： 身份证号：

居间方： 身份证号：

甲乙双方就 市 区 街道 小区（地址为： ） 号楼 单元 室房屋进行交接，具体如下：

一、 房屋附属设施设备情况：

1、 供水：【自来水】：

2、 供电：【220V】：

3、 燃气：【天然气】：

4、 外供暖气：【水暖】：

5、 空调：【自装挂机 台】：

6、 电视馈线：【有线（数字/模拟）】：

7、 电话：【固定电话】：

8、 互联网：【宽带】：