二手房买卖中的交易风险及防范措施

房地产交易中的风险及其防范措施

摘要：在房产买卖中由于房产交易双方信息严重不对称以及有关法规的滞后，常常步满陷阱，处处有风险。交易风险就是不确定性，并不必然意味着损失。大多数交易者都是诚实交易者，但不排除别有用心者。如果事先就能有效防范可能出现的风险，使交易圆满完成，对双方来讲都是好事。本文从房地产交易中存在的风险及其原因人手，揭露其存在的问题，并在此基础上提出了一些防范措施。

关键词：房地产交易 风险 防范措施

一、房地产交易过程中的风险

1、开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动，开发商通过暗箱操作，将既定的规划随意变更。更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商常常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能入住，或入住后不能取得房屋产权等。

2、房地产中介组织欺诈引发的风险

房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不

甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

2019年第9期

【摘要】随着社会的不断发展，中国经济的迅猛腾飞，房地产业已经成为了中国经济的支柱型行业之一。面对急速上涨的商品住宅价格，国家已经出台了相应的宏观调控政策，已使房价日渐趋于平稳，但房产市场依旧火爆。不管是新房市场还是二手房市场都呈现出欣欣向荣的场景。随着房产交易的不断盛行，在房地产交易中不可避免的存在着很多的风险，突出问题往往出现在产权登记过程中的弄虚作假，房产交易中潜在风险问题以及关于信贷等问题。本文主要分析房地产交易中存在的风险以及应对这些风险的相关措施，主要会分析防范产权和房地产交易风险。【关键词】房地产交易；潜在风险问题；房产产权登记；风险问题防范中国房地产行业正在迅猛的发展，随之而来的房产交易也正在不断的发展。伴随着国家的监督管控以及社会媒体的引导，中国房产交易市场正在向正规化、市场化、规范化的良性市场方向不断完善与发展。尽管国家以及社会力量在关于民生问题的房产交易中投入了很大的关注度，但是中国房产交易市场依然存在着很多风险和问题。在制定房产交易合同、遵守相关法律法规以及风险防范等问题上依然存在着很多的漏洞。这些风险和漏洞极不利于中国房地产行业以及房产交易市场的良性发展。所以，房产交易中如何把控风险以及防范措施的分析就显得尤为重要了。一尧中国房产交易中普遍存在的问题（一）以盈利为目的非法操作，弄虚作假制造假证的问题中国对房产交易以及房产产权归属问题有着严格的规定，不同地区不同城市也会按照自身地区的经济特点制定适合本地区经济发展的房产交易政策。众所周知，在进行房产交易中不可避免的会用到当事人的身份证、房产证、结婚证、甚至是委托书，在个别地区还会出具户口本以及社会保险缴纳证明等。这些证件都是房产交易中不能缺少的证明，必须真实提供。但是有很多不法从业者为了达到盈利的目的，不惜制作假证开具假的委托书，有些个别家庭还会进行假离婚来达到房产交易的目的[1]。这些证件之所以被叫做假证，是因为现在的造假手段多种多样，足以达到了以假乱真的程度，此类乱象如果不加以管理，房产交易市场必定会陷入混乱的状态，同时也会给社会治安埋下不良隐患。（二）模糊房产归属权的问题房产的归属权问题在法律上有着明确的规定，归属权问题是房产交易合法的先决条件。房产归属权问题必须明确清楚，不能模棱两可，更不能存在隐瞒和伪造事实。在房产交易过程中，交易的双方当事人必须提供足够的具有法律效力的证明，用来交易和确定产权的归属。对于交易过程中签订的房产交易合同，应包括价格在内的其他归属问题、权益问题必须透明公开。严禁不法之徒钻法律的空子施行骗卖骗买行为[2]。与此同时，明确房产归属权问题在一定程度上可以杜绝，一房多卖、一房多租、以及房产名下有多个产权人的问题。真正的产权人是不惧怕出具相应证明的，只有不法之徒才会铤而走险弄虚作假。（三）房产质量良莠不齐以次充好的问题中国房产行业的监管出台了比较完备的管理制度和相关法律法规。这里提到的房产质量有两个方面的意义。第一，房产开发商是否具有相关的开发、销售资质，也就是我们通常所说的五证是否齐全，无论是缺失房产预售证还是土地使用权还是土地规划证在严格意义上来说都不算是合格的房产，我们把这种房产也叫做存在房产质量问题。第二、某些不良房地产开发商为了快速谋取利益，缩短施工周期，在施工中未按照国家标准建造、偷工减料建筑材料以次充好，致使房屋主体、防水、电路、面积等问题存在严重问题和误差这些也都是不合格的房产，有着严重的房产质量问题。二尧如何防范房产交易中房产产权登记中的违法行为目前，房产交易中关于房产产权登记中制造假证、弄虚作假的违法行为屡见不鲜。房产交易中的交易双方都有可能为了自己的目的制造虚假的委托证明、虚假的离婚证明、虚假的公证书、虚假的房产证等等。与此同时，还存在冒名交易、模糊事实、贪污受贿等些许问题，交易者往往会利用这些不法手段来达到他们谋取利益的目的。针对此类行为，公安部门、房产监管部门、检查机关应当联合执法共同打击此类违法行为，净化房产交易市场，严格管控各项房产交易流程，让不法分子无可乘之机[3]。（一）进行房产交易以及后续的房产登记中，房产交易的双方当事人必须亲自到场进行交易，一方面是要严格核对交易双方当事人的身份，另一方面是对交易结果负责。对于交易过程中出现一方由于身体原因不能亲自到达交易现场，交易意愿又非常强烈的个例（主要是针对年迈老人），工作人员实行上门服务，现场明确当事人的身份和意愿，有条件的情况下最好保留录像视频资料，最大程度保护当事人的权益和真实性。对于意识不清醒的当事人，不予办理交易。交易双方当事人必须在相关监督单位实行身份备案，以便后续能够随时查证身份。（二）明确房产交易双方当事人的房产产权归属问题以及核对房产的真实来源，做好档案规整和备案工作，核实所有包括双方当事人的身份证、产权证、公证书、结婚证、离婚证在内的一切所需证明文件。文件是否完整、证明是否缺失，内容是否一致，这些都是防范房产交易风险的措施。（三）房产交易中，必须严格按照相关法律法规制定合法的交易合同。双方当事人必须认真阅读交易合同，认真填写交易合同以及各项申请报表，确保合同以及各项委托书、公证书、申请材料的笔迹要一致，不能出现涂改、损毁等现象，确认无误后请当事人现场签字确认。（四）房产登记工作人员，在进行房产产权登记过程中如果发现任何的可疑问题都有权终止登记工作，一旦确定确实存在违法问题时，应在第一时间报警，并通知相关监督协查单位。（五）有效合理的利用所属地区内所有的监督管理单位的职能，如公安局、房产局、法院、检察院等，各单位应组成联合执法组多部门联动执法监督确保房产交易、房产产权登记的安全进行，与此同时要加大打击非法交易和违法产权登记等行为，加大管理处罚力度，根据相关法律法规和地方政策进行联合处罚，加大处罚力度。三尧如何防范房产交易中的潜在风险房产管理交易单位并不是中介，它是房屋产权建立登记的责任机关，有义务保证房产交易的公平与安全。不仅要控制交易当中出现的问题，还要提前防范有可能出现的房产交易风险，加大宣传力度，提高房产交易安全常识也是房产管理交易中心的工作内容。所有这些工作都是为了最大程度的防范房产交易风险。（一）严格审核、对弄虚作假行为做到零容忍对于房产交易中涉及到的委托书、公正书，以及和交易相关的其他证件、票据等，应该严格把关，逐项查实。对于房产交易双方的身份证明疑似有异常的情况的，可以请公安机关配合审核。公安机关不仅仅是对身份证可以进行配合审核，如户籍问题、违法犯罪问题都可以配合审核，最大程度上的遏制违法行为的发生，对于弄虚作假的行为一定做到零容忍。（二）把控房产交易各项环节，避免产生房产纠纷[1]房产交易时需要签订交易合同，针对交易合同的内容条款必须有房产交易双方的当事人或者是合法的委托人代理人来确定。对于房产交易的合同必须确保其合法性、公正性、有效性，使得房产交易市场更加透明、安全、公平公正。房产产权的归属问题是由房产产权登记产权为最高法律依据，任何个人和团体都不能凌驾于法律之上。一旦房产产权人确定，发生产权问题纠纷时，都应该要求产权人提供相应的法律依据和文件证据，如果不能提供那后果应由产权人承担。房产交易双方当事人，即使已经签订了房产交易合同，各自的合同文件以及相关证明都应该保存好，对于后续有可能产生的问题尽量亲自处理，不要委托他人或者律师，最大程度的避免房产纠纷的发生。（三）房产交易对于房产质量要严格把关所有房产都有相应的房屋布局图以及真实附图，这些图纸都会在合同中体现。房产交易房屋交付中应该严格检查所交付的房产与合同中提及的相关数据和设计图纸是否一致。同时要请专业的第三方房产检测单位对房产进行全方位的房产质量检测，确保安全。从主题机构、设计图纸、建筑用料、房屋水电等等问题进行检测，如果存在相关安全问题，买房有权利拒绝接收。在检测过程中一旦出现问题买方还需要注意一定要保留好证据。（四）房产交易一定要注意房产产权登记问题房产产权登记是房产交易中最重要的一环，它决定了房产的归属问题。如果不办理房产产权登记或者是房产产权登记时出现问题，都会给房产交易双方当事人带来不必要的麻烦，甚至损害双方的合法权益。因此，房产产权登记这一环节双方当事人必须重视，明确产权归属以及相应履行的义务和所享受的权力。四尧结语房地产是人类生产和生活不可缺少的基本物质资料，房地产业也是国民经济的重要组成部门。近年来，随着房地产业的飞速发展，房地产市场也出现了许多新情况、新问题。各类房地产纠纷，特别是产权登记方面的问题迅速增加，给房地产管理部门的工作带来了极大压力。因此，需要解放思想、勇于创新，这样才能与时俱进。【参考文献】[1]雷兰，商品房买卖纠纷及评析[J]，北京，科学出版社，2006(8):45-46.[2]张薇,完善我国商品房预售制度的法律思考[D]；北京交通大学；2008(3)18.[3]郑洲,预售商品房的风险与预防[J]，法制与经济，2007(5)78-79.房产交易中风险的把控与防范措施的分析姻常英（山东省东营市胜利油田中心医院，山东东营257034）金融

房产交易中的法律风险与防范措施分析

当前我国房地产行业处于高速发展时期，这就催生了众多房产交易。但是需要注意的是房產交易过程中存在很多的法律问题以及随之而来的法律风险，这些问题会导致房产交易难以顺利进行，并对交易双方带来一定的经济损失。基于此需要针对房产交易中可能出现的法律问题和法律风险进行全面认知和掌握，并参照相关的法律法规，进而有效维护房产交易过程中自身权益。本文主要针对房产交易过程中容易产生的法律问题进行阐述，并进一步探讨了相关的防范措施和方法。

标签：房产交易；法律风险；防范措施

我国经济的高速发展不仅提高了国家的整体实力，同时也大幅提高了人们群众的经济实力以及购买能力，加上城镇化的深入开展，使得买房成为当前人们群众最为关心的话题之一。购房对个人的重要性不言而喻，不仅关系到人们的日常生活，也会后续发展存在紧密联系。当时买房人群中大多数都不具有房产交易方面的专业知识，因此也就对房产交易过程中存在的法律问题和法律风险所知甚少，这使得很多买房者在交易过程中面临相关的法律纠纷时难以运用相关的法律知识维护自身的合法权益，不仅对买房者的经济效益产生危害，还会影响到其正常买房进程。本文通过对实际房产交易过程中存在的法律问题和法律风险进行分析，进而提出对应的防范措施，切实维护买卖双方的合法权益。

1、共有房产不可以由夫妻双方中任何一方进行单独出售

以甲方、乙方、丙方分别表示夫妻双方中的丈夫、妻子和购买者，如果进行买卖的房产单独登记在甲方名下，而且甲方与买房者丙方在乙方不知情的情况下签订房产买卖合同，那么乙方可以向法院提起诉讼，具体理由则是甲方在未经告知自己并取得同意的前提下交易夫妻共有财产，乙方可以要求法院判决该房产交易合同无效。但是如果丙方不存在购房以外的其它不良意图，且已经支付相关的金额、完成房产转移登记，并对该房产完成了实际占用过程，那么为了维护丙方在房产交易过程中的合法权益，法院可以认定本次房产交易有效。至于乙方的合法权益则只能向甲方追求对应的经济补偿。基于此在于夫妻进行房产交易过程中，需要考虑到相关问题，具体来讲，买方可以要求卖方提供婚姻证明，如果卖方已婚，那么在交易过程中必须要求夫妻双方共同签署房产交易合同，避免不必要的纠纷和法律问题。

二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施

第一部分 买家严格履约

1、购房资格

易犯错误：不少买家自以为资格没有问题，结果签约后资格核验不通过，导致合同无法继续履行，卖方有权解除合同，甚至要求赔偿违约金。以北京为例，常见的核验不通过情形有：社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。

律师支招：买家必须落实自己的购房资格是否完善，否则绝不签约。社保记录可以在官网查询；持身份证，在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间，先查询，后签约。

2、定金支付义务

易犯错误：未按时、足额缴纳定金，或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误，卖家就有可能根据迟延履行责任条款，解除合同。

律师支招：首先，支付定金是买家的义务，必须足额且准时支付，如果支付有困难，在订立合同前就必须考虑好，在订立合同时，根据自己的能力和状况作出约定。第二，现金支付的，必须让卖方给你出具收据；汇款转账的，必须支付到卖方本人的账户，或者卖方书面签字指定的收款账户，汇款后留存好汇款凭证，如果可以，最好让卖方出具收据。

3、首付款支付义务

常犯错误：首付款通过第三方监管平台支付的，常见的错误有：选错监管方式、选错监管机构。（首付款直接支付给卖家的，参见第2点）

律师支招：有一类监管，支取的条件是合同履行完毕后，持证明文件由监管机构放款，若期间发生任何纠纷，任何一方无法提取款项，此方式可取；还有一类监管，不少银行都提供，支取的条件是某个约定时间到来，则自动放款给卖家，此方式不可取，因为合同履行过程有很多变量，甚至纠纷，原定时间到了，买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构，有些地方的不动产登记中心提供监管服务，可取；有些非常有诚信的中介机构，在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案，可取；一些小中介未经备案的所谓监管账户，不可取，已发生多起卷款潜逃事件。