房屋买卖风险提示

北京我爱我家房地产经纪有限公司留存 房屋买卖交易风险告知书

尊敬的业主（卖方）_______________

您好！

房屋买卖交易属大宗交易，为了确保交易安全、顺利进行。特提醒交易中存在如下风险，签署及履行买卖合同须认真、谨慎：

一、请您如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，如未如实告知会产生承担违约责任及其它法律责任的风险；

二、如买方的委托代理人来签署合同，请您查看并收取代理人所持授权委托书后，签署合同；

三、因付款方式、付款时间未约定或约定不明，会导致难以收取房款、无法继续履行合同的风险。请您在合同签署时明确约定付款方式、房款的支付时间及违约责任等；

四、如买方是全款购房，提请您注意买方未付全款即要求办理过户时，存在巨大交易风险，作为居间方不建议您接受此交易方式。为保障交易过程中资金安全，建议进行银行资金托管；

五、合同一经签署即具有法律效力，建议严格履行合同，如期完成房屋交付及物业交割。

尊敬的客户（买方）_______________：

您好！

房屋买卖交易属大宗交易，为了确保交易安全、顺利进行。特提醒交易中存在如下风险，签署及履行买卖合同须认真、谨慎：

一、请您在合同签署前，详细了解房屋的权属情况并要求卖方提供房屋权属状况的相关证明；

二、如卖方以共有人或委托代理人来签署合同，请您查看并收取其共有人同意出售证明、授权委托书后，签署合同；

三、因付款方式、付款时间未约定或约定不明，会导致支付条件不确定、无法继续履行合同的风险。请您在合同签署时明确约定付款方式、房款的支付时间及违约责任等;

四、如您在首付款支付前, 确定卖方存在银行抵押贷款时，请您在合同中明确约定首付款用于出售房屋办理解抵押，并约定解抵押的具体时间、解抵押资金监管、以及未如期解抵押的违约责任；

五、如您全款购房建议约定卖方收款当天完成过户，为保障交易过程中资金安全，建议进行银行资金托管；如您贷款购房，建议考虑到贷款政策等风险，并通过正规的贷款机构办理贷款事宜。

第 1 页 共 3 页 二手房屋交接书

甲方（出售方）： 身份证号：

乙方（买受方）： 身份证号：

居间方： 身份证号：

甲乙双方就 市 区 街道 小区（地址为： ） 号楼 单元 室房屋进行交接，具体如下：

一、 房屋附属设施设备情况：

1、 供水：【自来水】：

2、 供电：【220V】：

3、 燃气：【天然气】：

4、 外供暖气：【水暖】：

5、 空调：【自装挂机 台】：

6、 电视馈线：【有线（数字/模拟）】：

7、 电话：【固定电话】：

8、 互联网：【宽带】：

房屋买卖风险防范

【律师提示】

1.契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，而且同时仍需要继续履行。

2.房屋交易作为一项重要民事活动，卖方事先应充分征求家人尤其共有人的意见，同时应充分调查房屋交易市场行情及价格上涨空间，以免卖房时患得患失，徒生烦扰。

3.卖方收取定金时，应当就房屋买卖的主要条款如付款、交房、过户、税费负担等与买方达成一致并形成书面合同，以免事后因约定不明，导致履行受阻。

——《卖方解除合同的理由——后悔卖了房，理由可正当？》

【律师提示】

1.在合同具备继续履行条件下，对方又无违约情形，一方拒绝履行，应承担违约责任。

2.就无产权证的房屋签订买卖合同，但房屋权属明确或嗣后完善权属证明，通常不会认定所签合同无效。故，对无产权证的房屋，如果心存疑虑，就不要交定金、签合同；交了定金，事后反悔，一旦卖方的房屋权属不成问题，因买方不继续履行合同，必然要承担违约责任。 3.房屋买卖合同对交房时间和付款时间要有明确约定，尽量不要采用口头约定方式，在无证据证明，对方否认情况下，口头约定相当于无约定。

——《买方解除合同的理由——合同未签成，责任应在谁？》

【律师提示】

1.以尚未取得产权证签订出卖合同作为嗣后合同无效的主张，如系合法建盖，则因事实行为原始取得物权，登记办证属于国家行政管理制度要求，国家机关对房屋产权确认与否，并不影响通过合法新建取得房屋所有权的事实。

2.接受履行的一方，如果为自己的利益不正当地促成条件成就的，履行义务的一方应保留相关证据，以达到依法确认视为条件不成就的法律效果。

3.查阅、复印相关证据材料产生的费用，会因定性为本案产生的合理费用予以支持，亦可能以属举证责任范围应有义务而不予补偿。

4.故意不履行交房义务，认定违约同时，可能产生继续履行的法律后果，同时亦需承担支付因违约产生的违约金责任。

房屋买卖过程中的风险转移与所有权转移

房屋买卖过程中，很多人认为房屋办理过户手续之时，房屋的风险就转移给买方了，其实，房屋的风险转移时间与所有权的转移时间不尽相同。

《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

合同法的这条规定不仅适用于动产，同样适用于不动产，自出卖人实际交付不动产与买受人占有时，风险移至买受人。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

也就是说，如无特别约定，在卖方将房屋交付给买方以后，房屋毁损、灭失的风险就转移给买方了。

现实生活中，存在着这样一种情况，买卖双方签署房屋买卖协议时，买方已经入住了，例如买方一直是该房产的承租人，那么这种情况下，房屋的交付时间如何确定呢？在这种情况下，房屋的交付时间应为买卖协议生效之时。

房屋的交付时间多种多样，可能在买卖双方办理过户手续之前，也有可能在办理过户手续之后。

《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《物权法》的这一规定指的是所有权的转移时间，而不是风险转移的时间，依据该规定，房屋买卖过程中，房屋所有权的转移时间是买卖双方办理过户登记之时。

在这种情况下，就很有可能会出现风险负担人与所有权人并非一人的现象。

另外，需要注意的是，依据《合同法》的规定和最高人民法院的司法解释，买卖双方可以在合同中约定房屋的风险转移的时间，也就是说，买卖双方既可以约定房屋的风险在签约时转移，也可以约定在办理过户手续后转移，还可以约定在其他时间转移，而《物权法》的第九条是禁止性条款，当事人不能另作约定，房屋所有权转移的时间只能是办理过户手续之时。