1页 土地估价分析和估价方法选择
（考纲要求)
3．土地估价分析
(1)土地权利状况分析内容及方法
(2)土地利用状况分析内容及方法
(3)土地市场状况分析内容及方法
(4)土地估价的假设和限制条件分析
4．土地估价方法选择
(1)土地估价目的与适用原则的分析
(2)估价对象状况与估价方法适用性分析
(3)估价资料与估价方法可行性分析
(4)估价技术思路的确定
(5)估价方法的选择与确定
熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。
掌握；分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择的原则和综合运用。
（复习难点)
1．土地估价适用原则的分析；
2．土地估价方法的选择。
（内容详解)
一、土地估价分析
(一)分析确定土地估价技术思路的原则
土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还 要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。
1．土地估价目的与适用原则
不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。
2．估价对象状况与估价方法适用性分析
估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。
3．估价资料与估价方法可行性分析
市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。
《土地估价》
教案（正页）
课程名称： 土地估价程序与估价报告 学时： 4 上课周次： 14-15
1.教学目的和要求：
1) 掌握土地估价的基本程序；
2) 熟悉土地估价报告的含义和内容；
2.教学重点和难点：
1) 土地估价的基本程序；
2) 土地估价报告
3.教学进度：
章节名称 学时
第1节 土地估价程序；
第2节 土地估价报告 1
3
4.教学内容：
第一节 土地估价程序
1．确定估价基本事项：
主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，考虑使用年期。
2．拟订估价作业计划
估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证，分析价格影响因素及条件、估价方法的选用，试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
3．收集资料实地踏勘
产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。
4．分析整理相关资料
主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平，利率的影响。
5．选定方法试算价格
根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。 《土地估价》
教案（正页）
6．确定宗地估价结果
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。
土地估价的作用
土地估价具有什么样的作用？或者说，我们为什么要进行土地估价？
一个土地估价师应该充分了解土地估价的社会责任及社会意义，这不仅有利于我们非常认真地对待每一项土地估价任务，还有助于我们在估价业务方面的开拓。
从一般意义上说，土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能。
第一个功能是满足社会对土地价值状况的了解，包括满足社会对土地个案价值的了解、对区域性土地市场价值水平的了解、对土地价值的潜在变化趋势的了解等等，是一种对土地估价的自由需求。作为一个行业，土地估价的作用之一就是协助公众，为公众提供有关财产价值问题方面的指导。很多人因为各种原因，需要了解土地的价值状况，但是自己没有能力、时间和知识对价值做出可靠的估算，因此就去找专业人员进行正式或非正式的评估，比如土地价值评定（交易、咨询）、土地经营管理中土地价值顾问。政府在为公众服务时，也有这方面的责任和需求，要为公众提供土地价值市场指导（如建立土地价值公共信息发布制度），建设土地市场竞争机制（主要是解决市场信息对称问题）。 从历史上来说，无论消费者还是从业者，如果他们对某些事物缺乏买卖经验，那么他们会依靠专家的意见或者政府等权威机构的意见来对该事物的价值做出估算，在土地估价方面尤其如此。如果在没有近期市场经验的条件下，没有法律规定必须进行估价时，自己采取一些非正式的估价是可以的。但是直觉的价值判断有时也是不可靠的，因为这种直觉不一定正确，建议也不一定正确。如果有很郑重的土地估价要求，为了获得公正客观的土地估价结果，在没有专家建议，又没有直接经验的情况下，必须选用更专业的估价方式，那就是正式的土地估价。正式评估能够非常专业地取得可靠的土地价值和估价所需要的各种信息。
正式的土地估价服务一般通过委托得到。正式的估价由在土地估价方面受过专门训练的土地估价师或者专业人员进行，需要系统收集和分析相关的市场数据而对土地价值进行估算，并形成书面的土地估价报告。委托方可以通过正式估价出具的土地估价报告了解评估结论是如何得到的。但是那种非正式的土地评估则正好相反，因为在非正式的估价中，不会有详尽的信息或没有信息，估价结论是凭直觉、过去的经验或一般常识做出的。
土地估价技术报告
项目名称: 天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告
（项目地址：天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米）
受托估价单位:略
土地估价报告编号:略
土地估价技术报告编号：略
提交估价报告日期:2004年6月1日
第一部分 总述
一、估价项目名称
天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告
二、委托估价方
略
三、受托估价方
略
四、估价目的
本次估价目的是确定坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米的翠园里小区，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。
五、估价依据：
（一）有关法规政策文件
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国土地管理实话条例法》；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《城镇土地估价规程》；
《天津市中心城区土地定级估价更新成果报告》；
国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》；
（二）委托人提供的有关被估宗地的资料
《宗地位置图》；
（三）估价人员实地勘察和调查所获取的资料
六、估价基准日：
本报告估价时点为二零零四年六月一日
七、估价日期：
本次评估的作业日期为二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日
八、地价定义：
此次评估价格定义是估价对象土地红线内是“七通一平”（即通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯和宗地内平整），红线外是“七通一平”（即通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。宗地使用面积为16339.87平方米，土地用途为居住，国有土地使用权法定最高使用年限为70年。
九、估价结果：
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析，委估土地使用权在估价时点的价值为：
国有土地使用权面积：16339.87平方米
国有土地使用权单位面积价格:1690.866 元/ 平方米
国有土地使用权评估总价格:2762.853万元
