2017年中国房地产市场专题分析报告

2017年房地产市场投资策略分析报告目录第一节1970年代——香港并购案例的启示 (8)一、香港70年代并购风潮 (8)二、香港并购浪潮的借鉴之道 (12)第二节行业——迎接拐点之年 (15)一、销售——迎接理性回归 (15)二、价格：按揭负担不可承受之重 (23)三、库存：去库存效果的观察 (27)四、销售预测：预计2016年负增长 (29)五、土地市场：有望迎来调整 (33)六、投资预测：17年预计负增长 (36)七、政策展望：打击精准期待长效机制 (44)第三节企业——幸福与烦恼并存 (47)一、拾阶而上的规模，趋于固化的阶层 (47)二、未来的烦恼和焦虑 (50)三、人才、资源、资本大整合 (55)第四节战略：存量市场弱水三千 (65)一、大资管：金融化带来的蓝海 (65)二、大服务：后市场的广阔空间 (74)第五节相关公司分析及投资策略 (81)一、进退中寻机遇 (81)二、价值与成长类公司分析 (83)三、国企改革类公司分析 (86)四、转型创新类公司分析 (86)图表目录图表1：1965-1980恒生指数走势 (8)图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况 (8)图表3：1973年香港上市公司行业占比 (9)图表4：部分著名香港地产公司上市日期 (10)图表5：1975年以来香港外资和本土企业展开新一轮并购浪潮 (10)图表6：香港70年代以来重要并购事件 (11)图表7：长江实业1970年代并购 (13)图表8：香港并购浪潮中企业的并购特征 (14)图表9：重点35城成交累计同比（分城市） (15)图表10：2015、2016年全国商品房单月销售额 (15)图表11：百城房价环比涨幅历轮上行周期 (16)图表12：中国住房交易杠杆率 (17)图表13：各国平均贷款成数历史峰值比较 (17)图表14：中国房贷收入比 (17)图表15：中美房贷收入比增速比较（相似区间） (18)图表16：限购与非限购城市成交单月同比 (19)图表17：深圳二手房成交自今年4月开始回落 (19)图表18：深圳二手房价（元/平）. (20)图表19：40个三线城市住宅成交同比 (20)图表20：重点房企销售面积结构 (21)图表21：北京市场连环单占比 (21)图表22：二线二手房成交 (22)图表23：一线二手房成交 (22)图表24：重点城市二手房流通率 (23)图表25：百城房价环比涨幅 (23)图表26：一二三线城市房价级差 (24)图表27：各国按揭负担比历史峰值比较 (25)图表28：城镇居民可支配收入及住宅均价增速. (25)图表29：国际主要都市按揭负担比 (25)图表30：国内主流城市按揭负担比 (26)图表31：主要城市新房、二手房价格变化（15年12月至16年11月） (27)图表32：重点20城库存及去化（万平米） (27)图表33：二线14城库存及去化 (28)图表34：18个三线城市库存面积及去化 (28)图表35：18个三线城市区域分布 (29)图表36：全国商品房销售额测算（亿元） (30)图表37：按揭贷款占新增贷款比重 (30)图表38：销售额增速分区域 (30)图表39：全国商品房销售面积 (31)图表40：销售面积增速分区域 (31)图表41：全国商品房销售均价 (32)图表42：商品房销售均价分区域增速 (32)图表43：300城土地成交建面和出让金同比增速 (33)图表44：百城土地供应 (34)图表45：300城土地市场成交 (34)图表46：300城土地成交结构（按面积）. (35)图表47：300城土地出让结构（按金额） (35)图表48：各线城市溢价率 (36)图表49：净复工面积（万平米） (37)图表50：净复工面积占当年施工面积增量、存量的比重 (37)图表51：A股房企毛利率 (39)图表52：净复工面积占施工面积比重（分城市） (39)图表53：300城土地成交与新开工增速 (40)图表54：新开工增速（分区域） (40)图表55：全国新开工面积. (41)图表56：全国房地产施工面积. (41)图表57：投资增速和拟合投资增速曲线对比 (42)图表58：全国土地购置费. (43)图表59：全国房地产投资 (44)图表60：20城政策强度指数与房价（标红的此次调控力度加强的城市） (44)图表61：历届中央政治局会议关于房地产政策的表述 (46)图表62：关于长效机制的历史表述 (46)图表63：房地产长效机制是一个制度体系建设 (46)图表64：前11月房企业绩完成度 (47)图表65：不同层级房企业绩完成度 (47)图表66：房企预收账款规模及增速 (48)图表67：房企业绩保障倍数 (49)图表68：万科销售均价和结算均价 (49)图表69：保利销售均价和结算均价 (50)图表70：房企拿地金额占销售金额比重 (51)图表71：重点房企拿地楼面价与溢价率情况 (51)图表72：房企多元融资规模 (52)图表73：房企发债融资成本 (52)图表74：房企利润率情况 (53)图表75：房企少数股东损益占比 (53)图表76：房企周转率开始下降 (54)图表77：千亿级房企净利率以及市销率比较 (54)图表78：108个典型房企高管离职人数统计 (55)图表79：108个典型房企外聘人数统计 (56)图表80：重点房企离职人员走向 (56)图表81：重点房企外聘人员行业领域 (57)图表82：典型房企高管离职就职情况 (57)图表83：今年并购类型梳理 (59)图表84：融创中国拿地情况 (59)图表85：阳光城土地成本明细改善 (59)图表86：恒大快速扩张 (60)图表87：近期企业退出地产案例 (60)图表88：企业收购案例 (60)图表89：中海地产整合中信地产、中建股份 (61)图表90：南山集团地产业务整合两步走 (61)图表91：光明地产借壳上市 (62)图表92：存在整合预期的国企及央企 (62)图表93：万科股权结构 (63)图表94：泰禾集团和华发集团达成战略协议 (63)图表95：房企持股背后潜在合作 (64)图表96：房企间持股情况梳理 (64)图表97：中国城市更新历程 (65)图表98：七个典型城市的城市更新情况 (66)图表99：2015年以来房企参与城市更新情况 (66)图表100：上海及国际大都市建设用地占行政区土地面积比例 (67)图表101：上海建设用地规模 (68)图表102：上海中心城区更新规模容量一览表 (68)图表103：中美人均物流设施面积 (68)图表104：中国一线城市各类型持有物业投资回报率 (69)图表105：物流地产相关扶持政策 (69)图表106：2015年全球主要城市物流地产租金增速TOP20 (70)图表107：其他行业进入者代表情况 (71)图表108：中国GDP增速 (72)图表109：中国10年期国债收益率 (72)图表110：中国住宅新开工面积 (73)图表111：上市房企ROE (73)图表112：中国房地产ABS规模（亿元） (73)图表113：美国、日本REITs市值占GDP比重 (74)图表114：搜房网采用线上获取流量，对接多方的模式 (75)图表115：链家采取自有经纪人，获客成交采用闭环模式 (75)图表116：房地产服务市场可细分为三个领域 (76)图表117：物管APP功能之传统物业服务比较 (77)图表118：博时资本-世茂物业资产支持专项计划证券要素 (77)图表119：中国租赁人口测算（亿人） (78)图表120：2015年核心城市住宅租金GMV情况（亿元） (78)图表121：日本人口向三大都市圈集中 (79)图表122：美国城市住宅租赁人口占比提高 (79)图表123：分散式长租公寓企业的成本结构 (80)图表124：香港对租赁的税收优惠有利于市场发展 (80)图表125：长租公寓融资情况 (81)图表126：地产板块至今涨幅 (82)图表127：地产板块估值及大盘走势. (82)图表128：华发股份销售额及增速 (83)图表129：华发股份区域布局 (83)图表130：招商蛇口板块布局 (84)图表131：招商蛇口后注入深圳土地资源结构 (84)图表132：中洲控股销售额 (85)图表133：阳光城拿地结构 (85)图表134：国改品种推荐表 (86)图表135：京汉股份城市储备 (87)图表136：白洋淀区域规划 (87)图表137：光大控股在管基金规模（亿元，截至今年上半年） (88)图表138：万向创新聚能城：以区块链和人工智能为核心的“双创平台” (88)第一节1970年代——香港并购案例的启示2016年房地产行业并购风生水起，以保险资金和产业资本的举牌以及增持带来了房地产板块的多样机遇，我们的《土豪购物清单》正是在此基础上应运而生。

2017年三四线城市房地产市场调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录第一节问题一：三四线城市去库存效果是否真有改善？ (5)一、狭义及广义去库存效果的跟踪 (5)二、开源——整体量价回暖 (7)三、节流——土地供应端保持下降 (9)第二节问题二：哪里的三四线城市表现更为亮眼？ (10)一、珠三角：反应最为迅速，改善幅度最为显著 (11)二、长三角：受益于一二线需求外溢快速去化 (11)三、环渤海：去库存后知后觉，绝对值依然较高 (12)四、大海西：16年四季度显著回暖，助力去库存显著提速 (13)五、中西部：平稳去库存 (14)六、区域分化综述 (15)第三节问题三：怎么看待这轮三四线城市去库存的持续性？ (17)一、这轮三四线城市释放的动力来自于哪里？ (17)二、三四线城市市场延续性需要观察哪些方面？ (20)三、三四线城市会迎来补库存周期吗？ (22)四、三四线城市会一直享受政策红利吗？ (24)图表目录图表1：45城市总体可售面积以及去化月数 (5)图表2：45城市总体销售面积及同比 (6)图表3：三四线城市去化周期测算 (6)图表4：三四线城市总体库存及同比 (7)图表5：三四线城市去化周期 (7)图表6：各线城市销售面积同比 (8)图表7：各线城市销售额同比 (8)图表8：各线城市平均房价同比 (8)图表9：各线城市土地均价同比 (9)图表10：各线城市土地购置面积同比 (9)图表11：各线城市土地购置面积占比 (10)图表12：珠三角三四线城市可售面积及去化月数 (11)图表13：珠三角三四线城市销售面积及同比 (11)图表14：长三角三四线城市可售面积及去化月数 (12)图表15：长三角三四线城市销售面积及同比 (12)图表16：环渤海三四线城市可售面积及去化月数 (13)图表17：环渤海三四线城市销售面积及同比 (13)图表18：海西三四线城市可售面积及去化月数 (14)图表19：海西三四线城市销售面积及同比 (14)图表20：中西部三四线城市可售面积及去化月数 (15)图表21：中西部三四线城市销售面积及同比 (15)图表22：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16)图表23：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16)图表24：三大城市圈销售面积同比 (17)图表25：长三角与上海销售同比 (17)图表26：珠三角与深圳销售同比 (18)图表27：环渤海与北京销售同比 (18)图表28：东部与中西部销售面积同比 (18)图表29：2016年样本龙头房企高层住宅面积结构 (19)图表30：2016年样本龙头房企低层住宅面积结构 (19)图表31：2016年非热点城市去库存政策 (20)图表32：百城一二三线城市房价同比 (21)图表33：全国首套房贷平均利率 (21)图表34：全国二套房贷平均利率 (22)图表35：样本城市去化周期分布 (23)图表36：样本城市去化周期极差比较 (23)图表37：2016年下半年以来融资渠道收紧政策 (24)图表38：45 个三四线样本城市及去化周期测算 (25)开年以来，在严厉的限购限贷政策叠加新房供应管控之下，一二线城市已经如期降温，而在此背景下，三四线城市的表现也将对周期演绎的持续性产生尤为关键的作用，这已经成为不仅仅是地产研究员关注的课题。

2017年全国房地产开发投资数据分析(1-12月) 2017年全国房地产开发投资数据分析(1-12月)1.引言在2017年，全国房地产市场经历了许多重大变化和发展。

本文将对2017年全国房地产开发投资的数据进行详细的分析和讨论。

本文的目的是为读者提供一个全面的了解房地产市场的概况，以及未来可能的趋势和发展方向。

2.数据来源和方法论为了进行这项研究，我们收集了来自国家统计局和其他可靠来源的数据。

我们使用了各种统计方法和分析工具，以对这些数据进行深入的分析和解读。

然而，读者需要注意，数据的准确性可能存在一定的限制和误差。

3.2017年房地产开发投资总体情况在2017年，全国房地产开发投资总额达到X亿元，相比2016年增长了Y%。

这表明房地产市场在2017年经历了强劲的增长。

4.各月份房地产开发投资情况4.1 1月份房地产开发投资在1月份，全国房地产开发投资达到X亿元，相比去年同期增长了Y%。

4.2 2月份房地产开发投资在2月份，全国房地产开发投资达到X亿元，相比去年同期增长了Y%。

4.12 12月份房地产开发投资在12月份，全国房地产开发投资达到X亿元，相比去年同期增长了Y%。

5.各地区房地产开发投资情况5.1 北京市①总体情况②各区县情况5.2 上海市①总体情况②各区县情况5.n 其他城市6.房地产市场的挑战和机遇6.1 政策限制和调控6.2 经济形势和就业情况6.3 潜在需求和购房压力6.4 新兴科技和创新7.法律名词及注释7.1 国土资源管理法（注释：国土资源管理法是中华人民共和国的一部法律，旨在规范土地和自然资源的管理、开发和利用。

）7.2 房地产开发管理条例（注释：房地产开发管理条例是中华人民共和国的一项法规，主要规定了房地产开发的管理和监督制度。

）8.结论与展望综上所述，2017年全国房地产开发投资取得了显著的增长，但同时也面临着一些挑战。

需要采取有效的政策措施来引导房地产市场的持续健康发展。

2017年房地产行业市场投资策略调研分析报告目录第一节2016年行业回顾 (6)一、政策宽松，全力去库 (6)二、需求开闸，成交爆发 (9)三、去化显著，房价攀升 (13)四、加速上涨，终迎调控 (15)第二节绕不开的政策周期 (15)一、支柱产业，政策周期波动显著 (15)二、绕不开的周期轮回 (17)第三节2017行业展望 (20)一、似曾相识的周期拐点 (20)二、下行趋势或更加严峻 (25)第四节投资建议 (32)一、上半年基本面与估值筑底，四季度存政策松动预期 (32)二、行业向下、结构分化下的主题投资机会 (32)三、龙头企业，顺势而为 (34)四、中小企业，加速转型 (35)五、国企改革，自上而下 (36)图表目录图表1：2015年商品房待售面积由2014年5亿平攀升至7亿平 (6)图表2：2015年广义的库存总量和去化周期在历史高位 (6)图表3：三四线城市房地产库存去化压力较大(月) (7)图表4：三四线城市销售面积市场占比约为68%(万平,年) (7)图表5：2014年以来，房地产行业政策全面宽松 (8)图表6：2014年以来，房地产宽松政策详细内容 (9)图表7：2014年四季度以来，购房者信心指数回升 (9)图表8：本轮房价调整幅度深、范围大（座，%） (9)图表9：2015年以来，大户型成交占比明显上升 (10)图表10：2016年2月契税下调，大户型住房交易受益 (10)图表11：收益率下行（%） (11)图表12：房价连续16个月环比上涨（%） (11)图表13：16年40大中城市各线城市商品房销售均回升（%） (12)图表14：16年房地产企业新开工回升，拿地降幅收窄（%） (12)图表15：2016年，狭义库存去化效果较为显著（亿平,%） (13)图表16：2016年3月，房价开始加速上涨（%） (13)图表17：一二线城市库存去化效果较为明显（月） (14)图表18：一二线城市房价涨幅明显好于三线城市（%） (14)图表19：3月底以来政策持续收紧 (15)图表20：06年以来，地产投资与GDP走势相关性显著(%) (16)图表21：房地产业对上下游产业的拉动作用 (16)图表22：房地产周期与政策调控关系紧密 (16)图表23：第一轮房地产小周期与政策紧松时点 (17)图表24：第一轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (17)图表25：第二轮房地产小周期与政策紧松时点 (18)图表26：第二轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (18)图表27：第三轮房地产小周期与政策紧松时点 (19)图表28：第三轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (19)图表29：2013与2016均处于经济增速缓慢下行中 (20)图表30：两轮政策宽松期的时间范围，此轮宽松时间更长 (21)图表31：政策宽松期2的宽松力度远强于政策宽松期1 (21)图表32：此轮周期销售增速高点弱于上一期 (22)图表33：此轮周期拿地、投资高点均弱于上一期 (22)图表34：上一轮政策收紧为12个月，此轮期限尚无法判断 (23)图表35：此轮政策收紧边际程度比上一轮更严格 (23)图表36：当前库存绝对量较上一轮处于高位 (24)图表37：当前去化周期高于上一轮 (24)图表38：当前居民购房杠杆率已上升至近50%，比2013年大幅提升一倍多 (25)图表39：今年以来房价不断攀升，目前处于较高位置 (25)图表40：截至今年11月，各线城市累计销量均超过去年全年水平 (26)图表41：70大中城市新建住宅价格指数10月开始回调，各线城市环比均大幅下滑 (27)图表42：自2013年以来土地供应持续下降 (28)图表43：自2014年以来，房企存货占营收的比例持续走低 (28)图表44：唯此轮周期在销售回款下降时自筹资金也同向向下，表明房企投资意愿并不强 (29)图表45：地产销售好转传导至投资上升的时滞性愈加明显，且投资对销售见顶敏感性增强 (29)图表46：行业前10销售额占比（行业集中度）加速提升 (32)图表47：竞争加剧，2015年房企数量和从业人员数量开始减少 (33)图表48：龙头房企普遍拥有更高的ROE（%） (34)图表49：行业龙头销售持续稳定增长（万方） (35)表格目录表格1：今年以来主要城市调控政策 (26)表格2：2017年各线城市销量增速预测 (27)表格3：统计局40大中城市一线城市关键指标预测 (30)表格4：统计局40大中城市二线城市关键指标预测 (30)表格5：统计局40大中城市三线城市关键指标预测 (30)表格6：统计局40大中城市其他城市关键指标预测 (31)表格7：各线城市投资增速预测值 (31)表格8：行业整体关键指标预判测算值 (31)表格9：2007年以来各轮政策收紧到再放开持续时间 (32)表格10：此轮周期以来，行业中并购重组不断涌现 (33)表格11：龙头房企普遍拥有较高的品牌价值和优势 (34)表格12：行业欲彻底转型中小房企 (36)表格13：2015年以来主要相关国企改革驱动政策 (36)表格14：大概率进行集团内部资源整合的国改标的 (36)表格15：大概率被迫玻璃和转型的国改标的 (37)第一节2016年行业回顾一、政策宽松，全力去库“去库存”是2014年以来的行业政策基调2014年至2015年，我国房地产库存处于历史高位狭义库存：2015年底，商品房待售面积高达7.2亿平，并仍在不断攀升广义库存：2015年底，房地产广义库存超过80亿平，去化时间接近7年图表1：2015年商品房待售面积由2014年5亿平攀升至7亿平资料来源：Wind，国家统计局，北京欧立信调研中心图表2：2015年广义的库存总量和去化周期在历史高位。

2017年5月房地产行业市场调研分析报告目录第一节重点公司签约销售状况 (5)第二节房地产政策回顾 (6)第三节一手房月度成交情况 (11)第四节二手房月度成交情况 (15)第五节可售库存情况 (17)第六节 40 城土地成交情况一览 (20)第七节 40 城土地溢价率走势 (24)第八节银行按揭情况 (26)图表1：大城市一手房合计成交23.89 万套，环比下降0.5%，同比下降20.3% (11)图表2：一线、二线、三线城市分别成交 2.57 万套、10.78 万套、10.53 万套，环比分别下降1.7%、下降8.9%、上升10.2% (11)图表3：16 大城市二手房合计成交8.01 万套，环比下降10.2%，同比下降12.1% (15)图表4：5 月一二三线二手房成交套数同比分别下降40.6%、下降4.9%、上升71.2% (15)图表5：20 大城市住宅可售套数合计66.21 万套，环比下降0.04% (17)图表6：一二三线城市5 月去化周期分别为7.2 月、8.1 月、5.1 月较上月分别上升0.8 个月、上升1.3 月、上升0.4 月 (17)图表7：本月40 大中城市供应土地规划建筑面积7964.6万平方米，环比上升16.3%，同比下降9.7% (20)图表8：本月40 大中城市成交土地规划建筑面积5228.3万平方米，环比下降21.6%，同比下降30.4% (20)图表9：本月40 大中城市土地成交均价2598.5 元/平方米，环比下降6.0%，同比下降4.1% (21)图表10：本月40 大中城市土地成交总价1358.5 亿元，环比下降26.3%，同比下降33.3% (21)图表11：全国40 大中城市土地溢价率44.42%，较上月上升12.32 个百分点。

其中一线城市土地溢价率13.73%，二线城市50.51%，三线城市58.57% (24)表格1：重点公司签约销售额（百万元） (5)表格2：重点公司签约销售面积（万平米） (5)表格3：5 月房地产政策回顾 (6)表格4：50 城5 月一手房成交明细 (12)表格5：16 城5 月二手房成交明细 (16)表格6：20 城可售住宅5 月度数据 (18)表格7：5 月40 成土地成交情况 (22)表格8：40 城土地溢价率 (24)表格9：全国重点城市银行按揭利率优惠情况 (26)第一节重点公司签约销售状况本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-14.64%、-0.79%、-3.92%、25.64%、15.42%。

2017年房地产调控市场调研分析报告目录第一节本轮房价上涨情况回顾 (5)一、上涨幅度：远超收入增速 (5)二、上涨区域：一线和题材性城市受追捧 (6)三、上涨顺序：并不完全是从一线到二三线 (6)四、上涨动因：投资性需求带动 (7)第二节本轮房地产调控政策梳理 (8)一、本轮房地产调控政策 (8)二、房地产调控政策框架 (11)1、限贷政策 (12)2、限购政策 (12)3、货币政策 (14)4、调节土地和住房供应结构 (14)三、各地房地产调控政策梳理 (16)1、北京：“限贷+限购”调控房价 (16)2、上海：适时调节限购标准 (16)3、深圳：今年调控力度相对较大 (17)4、温州：曾实行严厉限购 (17)5、杭州：限贷是主要政策 (17)6、南京：单身限购1套，差别化限贷 (17)7、合肥：仅对市区限购，加大土地供应 (18)8、武汉：区域性限购，本地户籍限贷不限购 (18)9、厦门：10月5日重启限购 (18)10、天津：10月开始对外地人限购限贷 (19)11、石家庄：可能加入限购行列 (19)第三节两次房地产调控的异同 (21)一、相同点：侧重逆周期需求调节 (21)1、侧重于限购限贷等需求端调节 (21)2、限购政策具有明显的逆周期特点 (21)二、不同点：调控力度、货币环境不同 (21)1、一线城市限购升级 (21)2、调控力度差异化 (21)3、与上一轮货币环境不同 (21)第四节调控效果 (23)一、主要城市调控效果 (23)1、北京：对仅限贷限购政策反应较慢 (23)2、上海：上一轮限购效果较好，此轮几乎没效果 (24)3、深圳：对限购限贷的反应较快 (24)4、杭州：往年限贷政策在货币政策配合下调控效果较好 (25)5、温州：房价持续4年负增长 (26)6、南京：受货币政策波动较大 (27)7、武汉：较难看出限购限贷效果，货币政策时滞6个月 (28)8、合肥：上轮调控房价对货币紧缩的时滞较长 (29)9、厦门：限购限贷作用温和，解除限购宽松效果明显 (30)10、天津：严格限贷限购效果明显 (30)11、石家庄：限贷限购短期作用不明显，中期效果凸显 (31)二、效果总结 (31)1、调整供给结构对当时房价作用不大 (32)2、货币政策并不是决定因素，时滞3个月以上 (32)3、仅限购限贷政策效果有限，时滞不一 (33)4、货币政策配合房地产调控政策效果较佳 (33)5、相对于担忧政策调控风险，更应注意微观层面的或有风险点 (33)图表目录图表1：房地产调控政策框架 (11)图表2：北京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (23)图表3：上海二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (24)图表4：深圳二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (25)图表5：杭州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表6：温州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表7：南京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (27)图表8：武汉二手住宅价格指数当月同比和调控政策时点 (28)图表9：合肥二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (29)图表10：厦门二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表11：天津二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表12：石家庄二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (31)图表13：房地产限购限贷调控政策效果 (32)表格目录表格1：2016年1-9月房地产上涨最高的40个城市 (5)表格2：单月同比增速超过10%的城市 (7)表格3：近期22个城市调控政策相关文件及要点梳理 (8)表格4：2010-2011年各城市房地产限购限贷政策时间点 (12)表格5：2006年以来货币政策周期 (14)表格6：中国房地产调控政策相关文件及要点梳理 (14)表格7：11个城市限购政策汇总 (19)表格8：11个城市限贷政策汇总 (20)第一节本轮房价上涨情况回顾本文根据全国百城房地产住宅价格数据梳理出2016年以来房价涨幅最高的40个城市，总结出以下特点：一、上涨幅度：远超收入增速2015年全国城镇居民可支配收入增速为8.2%，房价上涨前50名的城市其居民可支配收入均在7%至10%的区间内，有32个城市的房价增速超过了所在地城镇居民可支配收入增速。

2017年房地产行业市场投资策略分析报告目录第一节 2016年打破了所有的传统框架，在新游戏规则中找到新的量价激荡 (4)一、楼市短周期维度：从经济一象，到政策三极 (4)二、2016去库存以前是增长考量，享受的是货币周期 (7)三、2016年开始是风险考量，进入的是人为逻辑判断时期 (8)第二节房企心境变化：要么你死、要么我亡 (11)一、房企中周期维度：跨越两个周期的运营 (11)二、拿地在当下、开发在未来2个周期的判断差异，让房企快不起来 (11)第三节房地产市场将在2017年下一盘资金腾挪的大棋 (12)一、第一盘棋：银行教你如何收回坏账，2016年下得很精彩 (12)二、第二盘棋：政府教你如何打开发商算盘，2017年马上开启 (14)三、第三盘棋：营改增后，一二线向三四线转移支付的乾坤大挪移 (15)四、第四盘棋：“农转非”继续释放住房需求，解决经济和民生问题 (18)第四节变变变：大棋要下，大环境还再变，估值方法即将更新 (21)一、2016年的大环境，表明了库存是最核心的变量 (21)二、库存的变化，决定了明年的变化 (22)三、房企毛利率再迎历史拐点，2011年后的第一次 (23)第五节 2017，行业整合、保险涌动 (26)一、挑选50~100亿市值、有NAV折价的公司 (26)二、选择大型房企，享受如同保险并表的收益 (26)三、选择即将转型成功的公司，在不确定中找确定 (27)图表目录图表1：当前M2-GDP-CPI增速处于下行通道，房价增速小周期将结束 (4)图表2：2014年底起房地产开发投资增速开始落后于GDP增速 (4)图表3：土地购置面积增速逐渐下行，过去土地供给较紧缩 (5)图表4：当前个人住房贷款平均利率到4.52%，处于下行通道 (6)图表5：过去地产销售增速的回升都伴随着降准降息 (6)图表6：2006年以来需求周期跨度约在3年，呈逐渐缩短态势 (7)图表7：2006年以来房价周期大约3.5年，呈逐渐拉长状态 (8)图表8：房价梯度由2010年的1：3上升至2016年的1：5 (9)图表9：一二三线房价增速拉开，2016年为6.6：2.3：1 (9)图表10：2016年新增贷款增速回落，而居民户中长期贷款大幅增长 (12)图表11：新增居民户中长期贷款占新增贷款比例达到2010年来最高 (12)图表12：截止2016年第三季度，个人住房贷款余额为16.8万亿元 (13)图表13：截止2016年第三季度，个人住房贷款余额占比为16.1% (14)图表14：过去10年开发商结余与土地增速趋势上大致相同 (15)图表15：1999年以来土地出让收入占地方本级财政收入比例逐渐提高，2015年占比39% (16)图表16：营业税在地方公共财政收入占比23%，热点一二线城市可以加大土地供给来补充 (16)图表17：土地抵押贷款是地方政府资金来源之一，但体量远不如土地出让收入 (17)图表18：常住人口和户籍人口的城镇化率在不停拉开，当前缺口约为2.4亿人 (18)图表19：当前户籍城镇化率仅三线城市低于45%，并拉低全国水平 (18)图表20：当前仅一线城市常住与户籍城镇化率差距在缩小 (19)图表21：2014年全国仅9个省直辖市户籍城镇化率超过45%，剩余省市以三线城市为主 (20)图表22：截止2016年第三季度，全国广义库存约59亿方，主要集中在三线省市 (21)图表23：截止2016年10月，全国库存约26亿方，去化周期22个月 (21)图表24：截止2016年10月底，一线城市去化周期约为9个月 (22)图表25：广义库存蕴含着房企的囤地和解套问题，所以5-6年的土地库存是合理的 (23)图表26：2012年是房企毛利率开始下行的拐点 (24)图表27：2012年地价开始大幅攀升，并于2015年首次超过当年房价 (24)图表28：万科和保利PE最低在2014年初，分别为4.8和4.4 (25)表格目录表格1：2017年将重点挑选50~100亿市值，有NA V折价的公司 (26)表格2：房地产行业协会前100名 (27)第一节2016年打破了所有的传统框架，在新游戏规则中找到新的量价激荡一、楼市短周期维度：从经济一象，到政策三极周期的方便分析之处在于，一旦形成趋势，很难在1年的维度中去打破，这是库存周期中补库存和去库存均需要时间来决定的。

2017房地产市场调研报告范文房地产市场调研报告范文一：“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。

目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。

认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。

今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。

今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。

其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。

1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。

出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。