5关于规范房地产市场外资准入和管理的意见

6M 市场Mar ket□文/成万牍不计后果、疯狂敛财的外资炒房已成为脆弱而敏感的中国地产市场的不可承受之痛，并最终招致了政府严厉的政策调控。

对境外机构的地产投资，中国逐渐从盲目兴奋转向冷静思考，中国地产业也正在朝正确的发展方向做着又一次的努力。

但愿，这个过程不会太久……锁住外资炒房的“七寸””狼来了！“最初对于外资进入中国楼市，人们这样惊呼。

面对”炒高了房价“的指责和持续的地产调控政策，”狼们“不但没有迟疑，反而加快了脚步。

今年以来，我们一再听闻各著名海外基金的收购案例。

外资炒房并没有带来任何先进的技术、管理，却如毒蛇一样吞噬了中国经济改革和发展的成果，攫取了高额的收益。

面对严峻的形势，7月24日国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资介入中国房地产业作了系统的规范；国家外汇管理局、建设部又于9月4日联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范了境外购房主体购买境内商品房的外汇管理，以期锁住外资炒房的“七寸”。

外资侵袭中国楼市中国飞涨的房价让不少中国消费者望而却步，但随着中国加入W TO 和深度融入全球经济与贸易活动，外国资本正在加快进入中国房地产市场。

2005年我国房地产业与外资的合作项目共计2119项，实际利用外资金额54.18亿美元，且还有很多途径隐秘的境外资金未在此列。

近来英国广播公司经常邀请专家探讨中国的住房问题，许多专家认为，国际资金流入已经和中国储蓄利率低、物业税制度不健全一起成为拉动房价上涨的三个重要因素。

在北京，6月份召开的中国商业地产与城市发展论坛上，加拿大555集团、美国高盛以及澳大利亚麦格理银行等外资巨鳄同时现身，与国内许多地产商进行了一次”广泛而亲密的接触“。

此前，中国商业地产联盟一口气就为555集团推荐了三个在北京的项目；随后，555集团又跻身炙手可热的天津滨海新区，染指该地区商业性地标项目——天一M LL 。

美国的高盛和美林证券在这个领域200.1042C A63M 行业也都有投资，旗下的全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为第二大股东，试图从这块大蛋糕中获取更多的利润。

现行有效外汇管理主要法规目录（截至2022年6月30日）一、综合（26项）（一）基本法规（8项）1中华人民共和国外汇管理条例国务院令第532号2境内外汇划转管理暂行规定〔97〕汇管函字第250号13个人外汇管理办法中国人民银行令2006年第3号4国家外汇管理局关于印发《个人外汇管理办法实施细则》的通知汇发〔2007〕1号25国家外汇管理局关于进一步促进贸易投资便利化完善真实性审核的通知汇发〔2016〕7号6国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知汇发〔2017〕3号7国家外汇管理局关于进一步促进跨境贸易投资便利化的通知汇发〔2019〕28号8国家外汇管理局关于优化外汇管理支持涉外业务发展的通知汇发〔2020〕8号（二）账户管理（6项）9境内外汇账户管理规定银发〔1997〕416号10境外外汇账户管理规定〔97〕汇政发字第10号311国家外汇管理局关于对公外汇账户业务涉及有关外汇管理政策问题的批复汇复〔2007〕398号1被《关于对<境外外汇账户管理规定>等2件部门规章和<境内外汇划转管理暂行定>等5件规范性文件予以修改的公告》（中国人民银行公告〔2015〕第12号）修改。

2被《国家外汇管理局关于宣布废止失效14件和修改1件外汇管理规范性文件的通知》（汇发〔2016〕13号）修改。

3被《关于对<境外外汇账户管理规定>等2件部门规章和<境内外汇划转管理暂行规定>等5件规范性文件予以修改的公告》（中国人民银行公告〔2015〕第12号）修改。

12国家外汇管理局关于境外机构境内外汇账户管理有关问题的通知汇发〔2009〕29号13国家外汇管理局关于精简外汇账户的通知汇发〔2019〕29号14国家外汇管理局综合司关于清理整合部分外汇账户的通知汇综发〔2020〕73号（三）外币现钞与外币计价管理（3项）15国家外汇管理局海关总署关于印发《携带外币现钞出入境管理暂行办法》的通知汇发〔2003〕102号16国家外汇管理局关于印发《携带外币现钞出入境管理操作规程》的通知汇发〔2004〕21号17国家外汇管理局海关总署关于印发《调运外币现钞进出境管理规定》的通知汇发〔2019〕16号（四）其他（9项）18国家外汇管理局法律咨询工作管理规定汇综发〔2009〕106号19国家外汇管理局综合司关于办理二氧化碳减排量等环境权益跨境交易有关外汇业务问题的通知汇综发〔2010〕151号20国家外汇管理局关于亚洲基础设施投资银行和新开发银行外汇管理有关问题的通知汇发〔2016〕10号21国家外汇管理局公告2016年第2号-关于使用、推广“三证合一、一照一码”营业执照有关事项22中国人民银行中国银行保险监督管理委员会中国证券监督管理委员会国家外汇管理局关于进一步规范金融营销宣传行为的通知银发〔2019〕316号23国家外汇管理局关于取消有关外汇管理证明事项的通知汇发〔2019〕38号24国家外汇管理局关于建立外汇政策绿色通道支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知汇综发〔2020〕2号25国家外汇管理局行政复议程序国家外汇管理局公告2020年第2号26国家外汇管理局行政许可实施办法国家外汇管理局公告2021年第1号二、经常项目外汇管理（10项）（一）经常项目综合（3项）27国家外汇管理局关于印发《支付机构外汇业务管理办法》的通知汇发〔2019〕13号28国家外汇管理局关于支持贸易新业态发展的通知汇发〔2020〕11号29国家外汇管理局关于印发《经常项目外汇业务指引（2020年版）》的通知汇发〔2020〕14号（二）货物贸易外汇管理（4项）30国家外汇管理局海关总署国家税务总局关于货物贸易外汇管理制度改革的公告国家外汇管理局公告2012年第1号31国家外汇管理局关于印发货物贸易外汇管理法规有关问题的通知汇发〔2012〕38号432中华人民共和国海关总署国家外汇管理局公告2019年第93号-全面取消报关单收、付汇证明联和办理加工贸易核销的海关核销联33中国人民银行国家外汇管理局关于支持新型离岸国际贸易发展有关问题的通知银发〔2021〕329号（三）服务贸易外汇管理（2项）34国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告国家税务总局国家外汇管理局公告2013年第40号535国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的补充公告国家税务总局国家外汇管理局公告2021年第19号（四）个人经常项目外汇管理（1项）36国家外汇管理局关于进一步推进个人经常项目外汇业务便利化的通知汇发〔2021〕13号三、资本项目外汇管理（78项）（一）资本项目综合（7项）37国家外汇管理局关于调整部分资本项目外汇业务审批权限的通知汇发〔2010〕29号4被《国家外汇管理局关于废止和失效5件外汇管理规范性文件及7件外汇管理规范性文件条款的通知》（汇发〔2019〕39号）修改。

房地产市场外汇管理政策问答新闻来源: 国家外汇管理局资本项目管理司-----------------------------------------------------------------------------------------1、《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）的主要内容包括哪些？答：汇发〔2006〕47号文规范的内容既涵盖了房地产一级市场外资准入和管理的有关内容，也涵盖了境外机构和个人在房地产二级市场买卖境内商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理。

具体地说，汇发〔2006〕47号文一方面明确规定了外商投资房地产企业借用外债的条件、转股收汇外资外汇登记以及禁止固定回报或变相固定回报等内容。

另一方面具体规定了境外机构在境内的分支、代表机构、境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理，以及已结汇的购房款因故退回和转让商品房所得人民币收入购汇汇出等问题。

此外，汇发〔2006〕47号文还要求外汇指定银行、各分局以及房地产主管部门要及时汇总本地区房地产外资统计信息，严格汇兑审核，加强部门之间的协调和配合，认真落实房地产市场外汇管理及外资准入等政策法规，严肃查处房地产交易和汇兑环节违规违法等问题。

2、汇发〔2006〕47号文确定了哪些基本管理原则？答：汇发〔2006〕47号文主要确定了三大基本管理原则。

（一）商业存在原则。

从国际经验看，多数国家是对没有商业存在的境外机构直接在本国从事房地产投资是进行一定限制的。

汇发〔2006〕47号文明确了商业存在的管理原则，明确了境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，并经有关部门批准和办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）实需自用原则。

在借鉴国际经验的基础上，汇发〔2006〕47号文明确了对境外机构和个人在境内购买商品房的条件限制，实行实需自用的原则进行管理，即：境外机构在境内的分支、代表机构只能在注册登记地购买符合实际需要的自用的商品房，境外机构不得直接购买境内商品房。

2005年以来房产政策解读年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。

其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。

中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。

2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。

虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。

所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。

这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。

因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。

因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。

但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

年4月28日房贷基准利率涨至6.39% ，固定利率将走俏：中国人民银行宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的 5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。

房地产开发土地政策目录1、土地管理 ..................................................................... (1)1.1 中华人民共和国土地管理法 ..................................................................... . (1)1.2国务院关于深化改革严格土地管理的决定 ..................................................... 4 2、土地取得 ..................................................................... (6)2(1中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (6)2.2城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 (9)2.3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (9)2.4 协议出让国有土地使用权规定 ......................................................................10 3、房地产开发 ..................................................................... (11)3(1 城市房地产开发经营管理条例 ...................................................................113.3关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 (13)3.4 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 (13)3.5关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 (14)4、房地产调控 ..................................................................... (15)4.1国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (15)4.2关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 (16)4.3国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 .......161、土地管理1.1 中华人民共和国土地管理法第二条所有制形式中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

《外商投资产业指导目录》（2007年修订）国家发改委、商务部第57号2007年10月31日发布，自2007年12月1日起实施限制外商投资产业目录八、房地产业1、土地成片开发（限于合资、合作）2、高档宾馆、别墅、高级写字楼和国际会展中心的建设、经营3、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司十四、文化、体育和娱乐业3、大型主题公园的建设、经营禁止外商投资产业目录十、文化、体育和娱乐业9、高尔夫球场的建设、经营《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建设部等六部委建住房[2006]171号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。

为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。

投资总额低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期〘外商投资企业批准证书〙和〘营业执照〙。

企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办〘国有土地使用证〙，根据〘国有土地使用证〙到商务主管部门换发正式的〘外商投资企业批准证书〙，再到工商行政管理机关换发与〘外商投资企业批准证书〙经营期限一致的〘营业执照〙，到税务机关办理税务登记。

（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。

关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知汇发[2006]47号为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房［2006］171号)，促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：一、境外机构在境内设立的分支、代表机构(以下简称“境内分支、代表机构”)在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。

房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。

(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。

境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。

二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、有效护照等身份证明；3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。

房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。

(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。

资本项目外汇业务操作指引（2013年版）8.17 境外机构在境内设立的分支、代表机构及境外个人转让境内商品房所得资金购付汇主要法规依据1.《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令第532号）2.《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）3.《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号）4.《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号）5.《国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告》（国家税务总局国家外汇管理局公告2013年第40号）6.《国家外汇管理局关于进一步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》（汇发[2012]59号）7.其他相关法规审核材料1. 身份证明文件或注册登记证明。

2. 商品房转让合同及登记证明文件。

3. 服务贸易、收益、经常转移和部分资本项目对外支付税务证明或其他完税证明材料（金额在3万美元及以下的无需提交）。

4. 如委托其他人办理，应提供经公证的授权委托书及受托人的有效身份证明。

办理原则1. 汇出金额不得超出商品房转让金额扣减本次转让所包括的税费后的余额，一套商品房出售所得资金应一次性汇出。

2. 银行应审核税务证明中记载金额与申请汇出金额是否一致，申请汇出金额超出税务证明记载金额的不得办理。

3. 办理资金汇出时，转让商品房应已在房产主管部门办理权属转移手续。

4. 银行应在业务办理后及时完成国际收支申报手续。

国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知(汇发〔2006〕47号2006年9月1日)五、境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：（一）购汇申请书；（二）商品房转让合同；（三）房屋权属转让的完税证明文件。

《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》发文单位：建设部、商业部、发改委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、国家外汇局发文时刻：2006年7月11日关于规范房地产市场外资准入和治理的意见建住房[2006]171号各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康进展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和治理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范畴从事相关业务。

(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。

投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行治理机关依法批准设立和办理注册登记手续，发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。

投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。

对有不良记录的境外投资者，不承诺其在境内进行上述活动。

二、加强外商投资企业房地产开发商经营治理(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。