商业地产运营_商业地产全程运营.pptx
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商业地产全程营销策划的运作模型PPT课件
9
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第四种类型：大型超市或大型专业卖场
运作关键点： 1、招商先行。
对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为 其定制化的关键所在。 2、定制化。
招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层 面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，作好相关沟通、 协调作用。
8
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型 第三种类型：产权式商城
运作关键点： 1、制造“项目品牌”。
通过对项目的精确定位于策划推广，快速凝聚人气、地气、商气，迅速树立 项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益； 2、市场化运作，商场化管理。
借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与 良性运营。
7
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第二种类型：精品商业街
运作关键点： 1、旗舰店招商。
在商业街要最先确定主力店的位置并完成招商引进工作，这对商业街的运作和销 售将产生促进作用。 2、增加娱乐休闲业态的比重。 从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大， 并呈上升趋势。
10
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）
运作关键点： 1、“零”发售。
大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营 运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。 2、经营设计。
由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方 米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过 周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第四种类型：大型超市或大型专业卖场
运作关键点： 1、招商先行。
对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为 其定制化的关键所在。 2、定制化。
招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层 面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，作好相关沟通、 协调作用。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型 第三种类型：产权式商城
运作关键点： 1、制造“项目品牌”。
通过对项目的精确定位于策划推广，快速凝聚人气、地气、商气，迅速树立 项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益； 2、市场化运作，商场化管理。
借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与 良性运营。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第二种类型：精品商业街
运作关键点： 1、旗舰店招商。
在商业街要最先确定主力店的位置并完成招商引进工作，这对商业街的运作和销 售将产生促进作用。 2、增加娱乐休闲业态的比重。 从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大， 并呈上升趋势。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）
运作关键点： 1、“零”发售。
大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营 运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。 2、经营设计。
由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方 米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过 周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。
商业地产运作流程PPT
消费支出 交通工具
购物行为分析
2经营者调研 分布地段 经营状况 价 格 带 销售额 经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间 发展计划 品牌资源 经营商货源 主力店资源 合作条件 配套业种资源
2 商业分析
1城市经济分析 地区发展地位 社会消费零售额 居民可支配收入 居民恩格尔系数
GDP增长及占比 人 口 状况 职工平均工资 人均消费支出
3商业布局规划 垂直布局 平面布局 区域布局
4业态规模规划
5商业动线规划 水平动线 车流动线
垂直动线 货流动线
人流动线
6交通规划 垂直交通
水平交通 室内交通 室外交通
7商业空间规划
层高 柱距 荷载
电梯位置
配套用房
主楼与辅楼关系……
平面空间
8二次装修及美陈设计
9配套设施的规划
商业规划的六项原则
1市场调查是前提 2商业定位是依据 3设施配套是重点 4经营管理是目标 5多方沟通是保障 6投资策略要兼顾
2地段分析 区域特质 人口状况 交通状况
区域地位 城市规划 基础设施 潜在顾客及购买力
3周边商圈分析 商圈分布 商圈特点 形态结构
商圈规模 商业气氛 商圈辐射效应 市场容量分析 竞争力分析 发展趋势
4竞争对手分析
商业分布 销售状况 楼层分布 营销特点
经营定位 赢利状况 经营业态和品类 员工状况
经营规模 商品分布 商场环境 管理团队
7 营销推广
1围绕商铺销售的营销
2围绕招商的营销
3开业前后的营销
4日常经营的营销
5营销的核心
卖点的整合 针对性的推广方案
8 开发模式
1三种主要的开发模式 分割销售 租售配合 只租不售
商业地产运营知识-35PPT
3 地产业主与商业的合作模式
租赁 自营 联营扣点（统一收银）
敞开式专柜 独立门店
五 商业地产失败的案例原因
畸形！
世界发达国家100万人口城市的商业规划面积 不过12万平方米，人均商业面积仅1.2平方米， 但在中国，仅二三线城市的商业规划面积有的 就多达到了20～70万平方米，人均商业面积竟 高达3～7平方米。国内商业地产开发规模与商 业发展水平严重脱节
五 商业地产失败的案例原因
商业地产运营实务
一 什么是商业地产？
商业房地产指用于各种零售、商务办 公餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经 营用途的房地产形式 从经营模式、功能和用途上区别于普 通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产分类
商业地产分为六类： １．商业和住宅混合地带（义乌新天地） ２．店面商业地带 ３．一般商业地点 ４．中心商业地点（上海徐家汇） ５．临近商业地点（金福源） ６．办公商业地点 （广州体育中心）
二 商业地产开发的现状
一、订单开发理念获得普遍认同
面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多 的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极 思考，开始调整商业地产的运营方式。以往住 宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被 打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式 开发理念已经得到广泛认同。国内商业地产的 运营管理机制正逐渐走向成熟
商业地产的发展规模
分为三级中心： 一级中心 包括零售业，一般都是高级百货公司、 大型超市、高级时装店、高档电器零售 店等等,另外是餐饮业，全部都是高级酒 店、高级餐厅、饭店；还有娱乐休闲， 并且是全面配套，以高档为主
商业地产的发展规模
二级中心 二级中心一样有零售业、餐饮业，但是 属于中档的档次，还有服务业、商务金 融、文化交流、娱乐休闲等 三级中心 一般的百货公司、餐饮业、服装店、服 务业、休闲等
租赁 自营 联营扣点（统一收银）
敞开式专柜 独立门店
五 商业地产失败的案例原因
畸形！
世界发达国家100万人口城市的商业规划面积 不过12万平方米，人均商业面积仅1.2平方米， 但在中国，仅二三线城市的商业规划面积有的 就多达到了20～70万平方米，人均商业面积竟 高达3～7平方米。国内商业地产开发规模与商 业发展水平严重脱节
五 商业地产失败的案例原因
商业地产运营实务
一 什么是商业地产？
商业房地产指用于各种零售、商务办 公餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经 营用途的房地产形式 从经营模式、功能和用途上区别于普 通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产分类
商业地产分为六类： １．商业和住宅混合地带（义乌新天地） ２．店面商业地带 ３．一般商业地点 ４．中心商业地点（上海徐家汇） ５．临近商业地点（金福源） ６．办公商业地点 （广州体育中心）
二 商业地产开发的现状
一、订单开发理念获得普遍认同
面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多 的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极 思考，开始调整商业地产的运营方式。以往住 宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被 打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式 开发理念已经得到广泛认同。国内商业地产的 运营管理机制正逐渐走向成熟
商业地产的发展规模
分为三级中心： 一级中心 包括零售业，一般都是高级百货公司、 大型超市、高级时装店、高档电器零售 店等等,另外是餐饮业，全部都是高级酒 店、高级餐厅、饭店；还有娱乐休闲， 并且是全面配套，以高档为主
商业地产的发展规模
二级中心 二级中心一样有零售业、餐饮业，但是 属于中档的档次，还有服务业、商务金 融、文化交流、娱乐休闲等 三级中心 一般的百货公司、餐饮业、服装店、服 务业、休闲等
商业地产运作模式课件PPT课件( 51页)
蓝海商业运营特点 商业运营基础流程 商业后期运营管理
蓝海商业地产
商业运营特
蓝海运营商业
打造中国本土化最具竞 商业地产咨询管
蓝 海 是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构
公司秉承 “诚信、规范、合作、共赢 ” 的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营 准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特 对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企 楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。
“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回 海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：
时时密切关注项目招商、销售状况。
蓝海将根据项目和市场的走向提前启动“危机处理系统”，结合项目进行对应的调 防护。
主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格 项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。
“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新 越。我们将顺应中国房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和 户提供：
—— 更专业的 更优秀的 房地产综合
蓝海运营商业
选择蓝海的理由 1
专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风
“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项
蓝海的5大招
以外促内，以内带外，内外结合的原则。
Guidin
即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣
树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；
本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外地有入驻本项目意愿的客商。在首批有
蓝海商业地产
商业运营特
蓝海运营商业
打造中国本土化最具竞 商业地产咨询管
蓝 海 是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构
公司秉承 “诚信、规范、合作、共赢 ” 的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营 准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特 对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企 楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。
“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回 海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：
时时密切关注项目招商、销售状况。
蓝海将根据项目和市场的走向提前启动“危机处理系统”，结合项目进行对应的调 防护。
主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格 项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。
“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新 越。我们将顺应中国房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和 户提供：
—— 更专业的 更优秀的 房地产综合
蓝海运营商业
选择蓝海的理由 1
专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风
“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项
蓝海的5大招
以外促内，以内带外，内外结合的原则。
Guidin
即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣
树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；
本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外地有入驻本项目意愿的客商。在首批有
运营管理-商业地产全程运营教材(PPT52页)
运营管理
商业广场送货服 务规范
电话接听员工工 作规范
送货员工作规范 值班经理、总监、
副总工作流程
运营管理
员工行为管理 （一）着装要求： 1、 着装整洁、大方，颜色力求稳重。纽扣须扣好，不应有掉扣。不卷裤脚，不挽衣袖（施工、
维修、搬运时可除外）。 2、 上班时，按公司要求统一着工衣，佩戴工牌。工牌应端正佩戴在左胸口袋位置。工衣外不
管理人员需确保楼面干净整洁，灯光明亮。
对商业广场内的美工制作物要保证完整无损。
对商业广场客用设施，商业广场用卫生间要定时检查，保证各种硬件设施无
损坏。
在上班期间，所有员工必须精神饱满，服饰得体，不得穿公司禁止的服装
（如牛仔服）。
在商业广场工作人员必须保持良好的工作状态，禁止有高声喧哗、打闹等行
得着其它服装，工衣内衣物下摆不得露出。 3、 上班时不得着短裤、短裙及无袖、露背、露肩、露胸装。 4、 上班时应穿平跟鞋，女员工不穿松糕鞋。丝袜不应有脱线，上端不要露出裙摆。鞋应保持
干净。禁止穿拖鞋、雨鞋或不着袜子上班。特殊岗位因工作需要可穿雨鞋。 5、 上班不准戴吊坠耳环及其它夸张饰物。 （二）仪容： 1、 注意讲究个人卫生。 2、 男员工不留胡须，女员工上班化淡妆，不浓装艳抹。 3、 头发应修剪、梳理整齐，保持干净，禁止染色、梳奇异发型。男员工不准留长发，禁止剃
理，同意后方可。不可随意调换。
商业广场工作人员必须遵守公司其它的规章制度。
运营管理
商品退换制度 管理人员必须遵守商业广场制定的各项退换货原则，
产要求做到： 对来退换商品的顾客要主动热情接待，态度诚恳亲切，
问清退换商品的原因； 退换商品必须掌握商品不脏不残，管退管换，凡是质
商业地产的开发经营和管理交大ppt
VS
项目定位与规划
对商业地产项目进行定位，确定其功能、 规模、档次和目标客户群体，进行规划设 计，明确各功能区域的划分和布局。
建筑设计及施工
建筑设计
根据商业地产的定位和功能需求，进行建筑方案设计，包括 外观、内部空间布局、结构设计等。
施工管理
选择可靠的施工队伍和建筑材料，按照国家规范和设计要求 进行施工，确保工程质量和安全。
制定合理的薪酬福利制度和激励机制 ，提高员工的工作积极性和忠诚度。
财务管理策略
财务预算
资金管理
税务筹划
风险管理
制定全面的财务预算，预测和控 制商业地产项目的成本和收益。
优化资金管理，提高资金的流动 性和利用率。
合理规划税务，降低商业地产项 目的税务成本。
评估和规避商业地产项目的风险 ，确保项目的稳健发展。
总结词
由于市场供求关系变化、经济形势波动、 消费者需求改变等因素带来的商业地产市 场波动，需要采取相应的应对措施。
应对措施
进行市场调研，了解市场需求和竞争状况 ，合理规划商业业态和经营规模，制定灵 活的市场营销策略，适时调整商业运营和 管理方式。
政策风险及应对措施
总结词
商业地产的开发经营和管理受到国家或地方政策的影 响，需要关注政策变化并采取相应的应对措施。
应对措施
及时了解政策变化并进行分析，与政府部门保持良好 沟通，争取政策支持和优惠，合理规避政策风险，并 适时调整商业地产的开发经营策略。
经营风险及应对措施
总结词
商业地产经营过程中可能会出现商户违约、租金收缴困难、物业维护不当等问题，需要采取相应的应 对措施。
应对措施
加强与商户的沟通与协调，建立完善的租金收缴机制，加强物业维护和安全管理，提高商业地产经营 的稳定性和可持续性。
商业地产运作流程概述(PPT 38张)
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1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。 2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。 3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力! 4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟 无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃! 5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。 6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。 7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江 河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。 8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。 9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人， 人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。 11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。 12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。 13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发 悲心，饶益众生为他人。 14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。 15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋! 16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣， 但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。 17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。 18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。
战场——商业地产运营与操作
•招商 保障
PPT文档演模板
•规划设计 •招商
•项目定位论证、确认
•规划设计修正 •开工建设
•招商 支持
•市场 检验
战场——商业地产运营与操作
•商圈研究——商圈划分
•以经营能力划分：
•以辐射能力划分
•■ 核心商 圈 •■ 次级商 圈
•■ 边缘商圈
•■ 市级商 圈
•■ 区级商 圈
• 商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位
•■商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用 •■业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新 •■以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模 •■以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位 •■以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位
PPT文档演模板
战场——商业地产运营与操作
•以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定 位
PPT文档演模板
战场——商业地产运营与操作
•招商—— 市场耕耘作业
•■先行认识购物中心欲招揽的店家所有人 •■建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差 •■尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。 •■尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬 重你对他们所经营行业专业上有通盘的了解。
•■哪里存在着业种业态组成的落差。
•■谁是最适合去弥补这一落差的业种 。 •■哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应 。
PPT文档演模板
战场——商业地产运营与操作
•招商前的重要工作——研究业种业态组成
• 仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确 反映市场定位：
•■深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够 反映所处市场环境及其定位 •■决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或 其它型式。
PPT文档演模板
•规划设计 •招商
•项目定位论证、确认
•规划设计修正 •开工建设
•招商 支持
•市场 检验
战场——商业地产运营与操作
•商圈研究——商圈划分
•以经营能力划分：
•以辐射能力划分
•■ 核心商 圈 •■ 次级商 圈
•■ 边缘商圈
•■ 市级商 圈
•■ 区级商 圈
• 商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位
•■商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用 •■业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新 •■以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模 •■以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位 •■以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位
PPT文档演模板
战场——商业地产运营与操作
•以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定 位
PPT文档演模板
战场——商业地产运营与操作
•招商—— 市场耕耘作业
•■先行认识购物中心欲招揽的店家所有人 •■建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差 •■尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。 •■尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬 重你对他们所经营行业专业上有通盘的了解。
•■哪里存在着业种业态组成的落差。
•■谁是最适合去弥补这一落差的业种 。 •■哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应 。
PPT文档演模板
战场——商业地产运营与操作
•招商前的重要工作——研究业种业态组成
• 仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确 反映市场定位：
•■深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够 反映所处市场环境及其定位 •■决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或 其它型式。
运营管理-商业地产运营管理课件(PPT44页)
一、业态种类
购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
1、零售业态
零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
4、餐饮业态
体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
银行 通信营业厅 洗衣店 花店
影印冲洗 摄影写真 社区医疗 齿科 皮具护理
二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
1）商业功能定位对业态选择的影响
体验业态
体验零售 体验服务
科技生活
休闲淘玩 社交服务 传统服务
购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
1、零售业态
零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
4、餐饮业态
体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
银行 通信营业厅 洗衣店 花店
影印冲洗 摄影写真 社区医疗 齿科 皮具护理
二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
1）商业功能定位对业态选择的影响
体验业态
体验零售 体验服务
科技生活
休闲淘玩 社交服务 传统服务
商业地产运营管理 PPT
开始时 周
间
期
2
设计
室内步行街导向标识信
息移交
• 三、商业筹备与工程进度配合
• 1、商家技术条件落实
• 2、达到商家经常条件
• 3、提供商家施工条件
• 4、商家装修及验收
完成 时间
完成标准
名称、性 质
发起部门
接收部门
筹备篇:商业筹备计划管控-筹备计划管控
• 一、构成及特点 • 1、管控节点:将商业管理公司在综合体项目计划中负责的节点与其内
通过调研,取得3个
可比项目的租金水 平,测算出租金指标 。
3、商家反馈法
关于单个租赁区域或 步行街业态品类,有针 对性地对2个以上目 标商家开展洽谈摸底, 分析不同商家的营业 额及租金承受水平,结 合项目本身特点预估 租金指标。
筹备篇:品牌落位
一、定位深化
1、项目解读:对项目反复研究,做精确定位分析 2、消费构成:主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源:是否能力够支撑定位。
筹备篇:商业定位-市场调研
• 二、城市商业环境
• 分为商业宏观环境和商业产业环境。 • 对城市商业环境调研重点:商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
• 三、城市消费环境(消费水平、消费结构、消费习惯) • 四、项目区域环境
筹备篇:商业定位-项目定位
筹备篇:商业定位-业态规划
筹备篇:商业定位-业态规划
筹备篇:招商团队组建
• 一、专业招商人员
• 三、合同管理 • (一)租赁合同的分类:格式合同、标准合同、非标
准合同 • (二)租赁合同的编写与修订,每年修订一次 • (三)租赁合同签署
• 二、资源储备 • 1、储备商家资源,做
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运营管理
运营管理
必须提升服务 营造高雅环境 商品环境服务 不断满足目标 顾客需求享受 美化购物环境 树立良好形象 形成企业品牌
运营管理
市调分析 招商保障 前期的市场调查 起绝对性的作用 可行性研究 重要参考依据 招商的筹备工作 主力店初步洽谈 初步的沟通 数据的搜集
运营管理
注重精细化管理 硬件打造是关键 管理水平往上走 服务质量拉档次 引进品牌是一线 商家更新换代快 资金人力投入大 塑造形象影响大
招商入驻要筛选 管理机构要专业 品牌自己有理念 进场以后要符合 不伦不类难统一 专业人员要跟踪 统一规范要执行 晨会布置大会讲 自主经营有权利 步调一致才能赢 先商场来后商家
物管；商品质量或服务问题通知值班人员；
知工程部或
运营管理
不能把管理简单地视为物业管理 或是商业管理都是错误的。它几 乎是一门边缘学科，物业管理与 商业管理的交织。
管理者不仅要保证水、电、暖、 空调等设备的正常运转，周围环 境的整洁与安全，还应该知晓店 铺经营知识，为各零售商提供信 息服务和有参考价值的建议，更 重要的还在于进行统一的促销活 动，负责把顾客引进店中来。
商业广场公众场所，不允许抽烟，说粗话等不良行为。
商业广场针对顾客的诉愿，尽量在第一时间解决，解决不了报上级主管，不
得推诿。
商业广场工作人员必须做到相互尊重，理解，配合，如协调不了可上报上一
级主管，不能越级上报。
商业广场工作人员必须按时上下班，有事外出、请假、换班，应告知部门经
理，同意后方可。不可随意调换。
清华大学对外学术文化交流中心
《商业地产全程运营》
商业地产运营管理
运营管理
构建特色风格取胜 名优产品地方特色 国际知名餐馆咖啡 东方特色餐饮习惯 儿童乐园温馨活泼 新华书店工艺品店 增加浓厚文化气息
运营管理
竞争伙伴差异化 以求共赢局面化 一站购物是前提 突出商品有重点 一线品牌是关键 购物休闲和娱乐 文化功能不可少 交际功能少不了 茶吧咖啡水果吧 规划常规要突破 空间多留顾客情
运营管理
商业广场送货服 务规范
电话接听员工工 作规范
送货员工作规范 值班经理、总监、
副总工作流程
运营管理
员工行为管理 （一）着装要求： 1、 着装整洁、大方，颜色力求稳重。纽扣须扣好，不应有掉扣。不卷裤脚，不挽衣袖（施工、
维修、搬运时可除外）。 2、 上班时，按公司要求统一着工衣，佩戴工牌。工牌应端正佩戴在左胸口袋位置。工衣外不
商业广场工作人员必须遵守公司其它的规章制度。
运营管理
商品退换制度 管理人员必须遵守商业广场制定的各项退换货原则，
产要求做到： 对来退换商品的顾客要主动热情接待，态度诚恳亲切，
问清退换商品的原因； 退换商品必须掌握商品不脏不残，管退管换，凡是质
量问题要保退保换，不是质量问题要坚持原则； 退换货时做到不出厂家，不出区域，不出部门； 商品退换退到无法解决时，请向营运经理请示，并妥
光头，女员工留长发应以发带或发夹固定。 4、 指甲修剪整齐，保持清洁，不得留长指甲，不准涂有色指甲油，上班时间不得喷香水。 5、 上班前不吃葱、蒜等异味食物，不喝酒，保证口腔清洁。 6、 进入工作岗位之前应检查并及时整理个人仪表，整理仪容须到卫生间或工作间。 （三）礼仪：
运营管理
1、负责每天在门口进行早晚的迎宾、送客工作。 2. 负责话务和接待工作，并及时配合处理临时或突发事件。
得着其它服装，工衣内衣物下摆不得露出。 3、 上班时不得着短裤、短裙及无袖、露背端不要露出裙摆。鞋应保持
干净。禁止穿拖鞋、雨鞋或不着袜子上班。特殊岗位因工作需要可穿雨鞋。 5、 上班不准戴吊坠耳环及其它夸张饰物。 （二）仪容： 1、 注意讲究个人卫生。 2、 男员工不留胡须，女员工上班化淡妆，不浓装艳抹。 3、 头发应修剪、梳理整齐，保持干净，禁止染色、梳奇异发型。男员工不准留长发，禁止剃
运营管理
收支管理 POS系统管理(含人员操作培训) 进出货管理 仓库使用管理 营业范围管理 营业人员检查 营业时间管理 行销活动配合管理： 开幕活动管理 经常性与季节性活动管理 临时性或特别活动管理 单店促销活动管理
运营管理
运营管理
管理人员必须严于律已，对自己的工作职责要全面了解。
善解决； 做好退换货记录。
运营管理
商业广场服务台的管理 为了更好地抓好现场管理，便于处理突发事件，为顾
客解决疑问题及服务指南，设立服务台，专人负责， 特制定排班表，并设立了3个本：检查记录本；顾客投 诉本；抽查记录本的设立即能解决顾客投诉又能检查 主管，组长，并为了以后更好地工作。 1、 对服务出现的处罚做记录，以便更好地工作； 2、 值班经理工作的交接记录在本上； 3、 退换货记录厂家是什么原因造成顾客退换； 4、 及时处理顾客投诉并警告后人； 5、 对厂家商品进行抽检防止假冒伪劣商品上柜。
. 3. 根据策划部的要求负责宣传品的发送工作（包括商品宣传单、商品信息、对外宣传赠品、
时尚杂志等）。
4. 为顾客提供购物指南[包括发送购物指南单或指引楼层购物导向牌的位置等]以及提供商品 包装。
5. 出现顾客投诉时，清晰处理程序，及时有效地帮助客户处理相关事宜。 具体流程：首先，礼貌地接受顾客投诉并进行登记。 其次，无论顾客对与错，耐心听完顾客叙述。 最后，根据投诉内容通知有关部门到此解决，如：商场硬件设施问题通
管理人员需确保楼面干净整洁，灯光明亮。
对商业广场内的美工制作物要保证完整无损。
对商业广场客用设施，商业广场用卫生间要定时检查，保证各种硬件设施无
损坏。
在上班期间，所有员工必须精神饱满，服饰得体，不得穿公司禁止的服装
（如牛仔服）。
在商业广场工作人员必须保持良好的工作状态，禁止有高声喧哗、打闹等行
为。
在商业广场工作、接待顾客咨询，尽量使用普通话与正确的手势；
运营管理
商业地产不是集贸市场， 管理者也绝不是仅收租 金的地主，必须保证入 租的客户具有完美和大 体一致的形象，从而保 证他们能赚取理想的利 润，否则哪有租金给你 呢！