产业地产成功运营的关键要素

产业地产方案产业地产方案1. 方案背景随着城市化进程的不断推进，产业地产成为社会经济发展的重要组成部分。

产业地产是指以产业为主导，集生产、加工、研发、办公等功能于一体的综合性地产项目。

具有优质的地理位置、完善的基础设施和配套服务，产业地产已成为各地政府和企业的重要发展方向。

2. 方案目标本文档旨在提出一种综合的产业地产方案，以满足不同行业和企业的需求，并推动当地经济发展。

3. 方案内容3.1 地理位置选择产业地产的地理位置选择是影响项目成功的重要因素。

需要综合考虑以下因素：- 区位优势：地理位置是否便利，交通是否便利，是否靠近重要的交通枢纽。

- 市场需求：需求潜力是否大，是否与当地的产业和经济发展相匹配。

- 土地成本：土地成本是否合理，是否与项目预期收益相匹配。

3.2 基础设施建设产业地产需要具备完善的基础设施，以满足不同产业的需求。

基础设施建设包括但不限于以下方面：- 道路和交通：建设道路和停车设施，方便员工和客户的出行。

- 水电气供应：确保充足的水源、电力和气体供应，满足企业的生产需求。

- 通信网络：搭建高速、稳定的通信网络，满足企业的信息传输和分享需求。

- 公共设施：设置公共会议室、休息区、餐饮服务和员工健身设施等，提供良好的工作环境和生活便利。

3.3 规划和设计产业地产规划和设计是确保项目顺利进行和产出效果的重要环节。

规划和设计应该考虑以下要素：- 不同产业的需求：根据不同产业的特点和需求，合理规划和设计生产、研发、办公等区域。

- 空间布局：合理划分不同功能区域，确保各个区域之间的流线顺畅。

- 环境保护：合理利用自然资源、节约能源、减少污染，建设绿色、环保的产业地产项目。

- 安全设施：设置消防系统、安保设施等，确保员工和资产的安全。

3.4 项目管理项目管理是产业地产项目成功的关键。

项目管理包括但不限于以下方面：- 时间管理：制定合理的项目计划，确保项目按时完成。

- 资源管理：合理配置各种资源，确保项目顺利进行。

产业地产运营产业地产运营是指将土地资源或建筑物用于开发和经营产业项目的过程。

它是建立在商业地产和产业发展的基础上的一种运营模式，有助于提高土地资源的利用效率，促进经济增长和就业机会的创造。

产业地产运营的关键目标是为产业企业提供合适的场地和设施，从而满足其生产和经营的需求。

在产业地产运营中，运营者需要从选址、规划、设计、建设、租赁以及后期管理等各个环节进行综合管理和优化，以确保产业项目的顺利进行。

首先，选址是产业地产运营的关键环节。

合理的选址可以最大程度地满足产业企业对于交通便利性、用地成本、市场需求等方面的要求。

运营者需要进行市场调研和数据分析，综合考虑各种因素，选择最佳的地点。

其次，规划和设计是产业地产运营中的关键步骤。

根据不同类型的产业项目，运营者需要根据企业的需求进行规划和设计，确保场地和设施的布局合理，便于企业的生产和经营。

同时，也要考虑到环境保护和资源利用的可持续性。

接下来，建设是产业地产运营不可或缺的一环。

运营者需要与建设单位合作，按照规划和设计的要求进行建设，确保项目的质量和进度。

在建设过程中，还需要进行监管和验收，以确保工程的质量和安全。

然后，租赁是产业地产运营中的重要环节。

运营者需要与产业企业进行租赁合作，签订合同，明确双方的权益和责任。

同时，还需要提供相关的配套服务，如物业管理、设施维护等，以满足产业企业的需求。

最后，后期管理是产业地产运营的关键环节。

运营者需要对场地和设施进行日常管理，确保设施的正常运转和安全性。

同时，还需要与产业企业保持良好的沟通和合作，解决相关问题，提供必要的支持。

产业地产运营的成功需要运营者具备市场分析、项目管理、资金筹措、法律法规等方面的知识和能力。

运营者应具有丰富的行业经验和专业知识，能够灵活应对市场变化和企业需求的变化。

综上所述，产业地产运营是一个复杂的过程，需要运营者从选址、规划、设计、建设、租赁以及后期管理等各个环节进行综合管理和优化。

只有做好各个环节的工作，才能实现产业地产的有效利用，促进经济增长和就业机会的创造。

房地产产业盈利模式房地产产业一直是许多国家经济的重要支柱之一，其盈利模式影响着整个产业链的运作和经济发展。

本文将探讨房地产产业的盈利模式，并分析其关键要素和未来发展趋势。

一、售楼盈利模式房地产开发商主要通过售楼盈利来获取利润。

他们购买土地、开发项目并出售房产，赚取房地产增值的差价。

这一模式主要包括以下几个环节：1. 土地购买：开发商通过竞拍、招标或与政府签订土地出让合同的方式获取土地使用权。

2. 开发建设：开发商投资建设房地产项目，并在项目开发阶段进行销售预售。

3. 房屋销售：开发商在开发完成后，通过销售房产来获取利润。

这一盈利模式的关键在于准确判断市场需求和价格定位。

开发商需要对市场进行调研，了解目标客户的需求和购买力，以便合理定价和销售策略。

同时，政策环境、地段、产品品质等因素也会影响开发商的销售和盈利能力。

二、租赁盈利模式除了售楼盈利，房地产产业还可以通过租赁模式来获利。

这主要适用于商业地产和住宅租赁市场。

租赁盈利模式主要包括以下几个环节：1. 资产投资：房地产投资者购买物业，可以是商业办公楼、购物中心、住宅等，以期通过出租物业获利。

2. 租赁管理：房地产投资者委托专业物业管理公司来管理租赁事务，包括租金收取、维修、招租等。

3. 租金收益：投资者通过物业租金和增值获得回报。

租赁盈利模式的关键在于选择优质物业和制定合理的租金策略。

投资者需要考虑市场需求、地理位置、租金水平等因素，以确保获得稳定的租金收益和资产增值。

三、金融服务盈利模式房地产产业还涉及到金融服务，如房贷、物业贷款等。

金融机构通过提供贷款和其他金融产品来获得利润。

这一模式主要包括以下几个环节：1. 房屋贷款：银行和其他金融机构向购房者提供贷款，获得贷款利息的收入。

2. 金融产品：金融机构会创新推出一些与房地产相关的金融产品，如房地产信托、资产证券化等，以获得利润。

金融服务盈利模式的关键在于风控和创新。

金融机构需要进行风险评估，确保贷款能够按时还款。

产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。

首先，传统房企开始往产业地产转型。

房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。

以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。

其次，产业地产商开始大肆布局。

华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。

近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。

XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。

联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。

清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。

XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。

第3、制造企业、电商向产业地产延伸。

从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。

但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。

产业地产开发关键问题和创新思路与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。

前瞻产业研究院认为，一个产业地产项目的开发运营必须系统地解决开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略等关键问题。

一、产业地产开发关键问题1、开发模式从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。

当前，产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。

其中标准化开发以联东U谷为代表，其研发了产业综合体和总体综合体两类产品，在全国范围内进行标准化复制;专业化开发以海凭国际、中汽零、中国电子信息集团等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，由于该类开发商对产业领域比较了解，因此，在符合其要求的区域开发专业园区，如医疗器械产业园、汽车零部件产业园、电子信息产业园等;个性化开发是针对特定的地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，目前大部分产业地产项目均属于个性化开发。

2、战略研判产业地产拿地阶段必须进行战略研判，以便企业进行投资决策。

战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值，以及项目本身所创造的商业价值。

在战略研判的基础上对项目进行概念包装，提升项目战略价值，可更好地向地方政府索取政策支持。

“一带一路、长江经济带、京津冀协同发展”三大战略，对区域经济发展带来深远影响。

全国大交通格局变化，城市群发展和区域一体化，改变着城市功能定位，产业地产项目也需要在更大的地理经济范围中寻找新的机遇。

3、商业模式重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题，挣什么钱?挣谁的钱?如何挣钱?商业模式创新的关键在于，如何颠覆简单的产品“租售”模式?产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色，盈利渠道也存在土地、物业、投资、服务、资本化等多种方式，项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况，合理定位自己的角色，明确盈利渠道，创新商业模式。

房地产开发的要素解析房地产开发是一个复杂而多元化的产业，涉及到土地购买、规划设计、施工建设、市场销售等多个环节。

在这个过程中，有许多关键要素需要被认真考虑和分析。

本文将对房地产开发的要素进行解析，以帮助我们更好地了解这个行业。

一、土地资源土地是房地产开发的最基本要素之一。

土地资源包括土地面积、地理位置、土地用途等。

优质的土地资源对房地产开发起着决定性作用，它直接影响到项目的可行性和价值。

因此，在选择土地时，开发商需要考虑土地的地理位置、交通便利性、社区设施等因素。

二、规划设计规划设计是房地产开发过程中的重要环节。

好的规划设计可以使项目更加合理、美观，并与周围环境相协调。

在规划设计过程中，开发商需要考虑项目的功能布局、建筑设计、绿化景观等方面，以满足市场需求和提高项目的竞争力。

三、资金支持资金支持是房地产开发不可或缺的要素之一。

在房地产开发过程中，需要大量的资金用于土地购买、施工建设、市场推广等方面。

因此，开发商需要寻找合适的融资渠道，确保项目的顺利进行。

同时，合理的资金使用和风险控制也是开发商在资金支持方面需要注意的问题。

四、市场调研市场调研是房地产开发成功的重要保障。

开发商需要深入了解目标市场的需求和趋势，以便确定项目的类型、功能和定位。

同时，市场调研也可以帮助开发商了解竞争对手的情况，制定合适的竞争策略。

五、施工管理施工管理是房地产开发过程中不可或缺的重要环节。

优秀的施工管理能够提高项目的质量和效率，降低成本。

在施工管理过程中，需要注重施工进度、质量控制、安全管理等方面，确保项目按时、按质量完成。

六、销售与营销销售与营销是成功推广房地产项目的关键要素。

开发商需要通过合适的渠道和方式，将项目推向市场，并吸引潜在购房者。

在销售与营销过程中，需要注重市场定位、宣传推广和客户关系管理，以提高销售业绩和市场占有率。

七、政策支持政策支持对房地产开发起到重要的推动作用。

政府的土地政策、税收政策、金融政策等都会对开发商的经营决策产生影响。

产业地产运营模式产业地产是指将产业与房地产相结合，通过开发和经营产业地产项目，集生产、销售、服务和配套为一体的综合性运营模式。

产业地产运营模式是指在产业地产项目中，通过有效的管理和运作方式，实现产业发展、资产增值和社会效益的综合管理模式。

下面将以1000字为范围，详细探讨产业地产运营模式。

一、拓展产业链条，提供全产业链服务。

产业地产运营模式的关键在于整合资源，提供全产业链服务。

这要求产业地产开发商在项目规划和运营过程中，考虑产业发展的全过程，不仅提供基础设施和场地，还要提供相关产业的配套服务。

例如，对于工业地产来说，开发商可以提供工厂建设、设备采购、物流配送等一系列服务。

通过拓展产业链条，产业地产项目能够与产业发展相互促进，提供增值服务，为企业提供一体化的解决方案。

二、提供灵活的空间布局和个性化定制服务。

产业地产的核心竞争力在于可以根据企业的需求，提供灵活的空间布局和个性化定制服务。

在产业地产项目中，开发商可以根据企业的需求，提供不同类型的房屋、场地和设施，满足企业的实际需求。

此外，开发商还可以提供个性化定制服务，根据企业的特殊需求，进行定制设计和建设，提供量身定制的解决方案。

通过提供灵活的空间布局和个性化定制服务，产业地产能够满足企业的个性化需求，提升企业的竞争力。

三、建立产业生态圈，促进产业协同发展。

产业地产运营模式的核心是建立产业生态圈，促进产业协同发展。

在产业地产项目中，开发商可以通过吸引和引进不同类型的企业和产业，形成链式或网状的产业协同发展关系。

例如，在科技园区中，可以吸引高科技企业、研发机构、孵化器等各类创新型企业，形成科技创新的生态圈。

通过建立产业生态圈，产业地产能够实现资源共享、信息互通和技术创新，形成良性的产业发展机制。

四、提供综合配套设施和服务，提升企业运营效率。

产业地产运营模式还注重提供综合配套设施和服务，提升企业运营效率。

在产业地产项目中，开发商可以提供综合配套设施，如商业中心、会议中心、健身设施等，满足企业的日常需求。

关键成功因素案例行业关键成功因素是在竞争中取胜的关键环节。

可以通过判别矩阵的方法定性识别行业关键成功因素。

以下是店铺为大家整理的关于成功的案例，欢迎阅读!成功的案例1：“中国(深圳)IT领袖峰会”上特步副总裁肖利华发表的以“传统品牌电商10大关键成功要素——打造以品牌为核心的快速供应链”为主题的演讲实录：主持人：下午的的第一个环节，由肖利华总裁进行延展。

特步电商仅用不到一年的时间，将网络分销销售额做到了5000万元。

相较于其他传统企业的电子商务，特步针对电子商务市场的发展需求，专门打造的“独有敏捷供应链”模式，引起了业界的关注。

请掌声欢迎肖利华先生做“传统品牌电商10大关键成功要素——打造以品牌为核心的快速供应链”专题演讲。

肖利华：大家下午好!上午听了很多嘉宾讲电商的发展。

从2013年开始，电商行业有了结构性的变化。

以前的玩家基本上都是在VC支撑下的操盘为主，包括小卖家。

可是从2013年开始，越来越的传统品牌会进入电商领域。

所以我简单分享一个主题，叫做《传统品牌电商10大关键成功要素——打造以品牌为核心的快速供应链”。

爱因斯坦说过，问对正确的问题，已经是解决问题的一半。

我希望今天下午的大概30分钟时间，能更多的给大家带来一些干货。

谢谢!简单说一下传统品牌电商10大关键成功要素。

第一、商业模式，也就是战略问题。

过去这几年，电商发展非常快，可是赚钱的有几家?在座的各位中有赚钱的吗?请举手!(4家)，亏钱的明显多很多。

这能否持续?怎么来转型?第二、资本。

第三、价格战。

商品是不是越便宜越好?去年有一些品牌一上线就是五折等等。

在互联网上你这个品牌就值这么点钱。

我们一年花这么多钱去做广告，结果就是想提升你们的附加值。

可是电商一来，全部打原形，这是否你们想要的?第四、运营。

互联网上分享最多的文章就是运营，问题是电商的运营有哪些?第五、电商催生了很多代运营的概念。

有人说后者没有前途，怎么样去选择?还有代运营比较大的企业要想创品牌，要注意哪些?第六、供应链。

关键成功因素法的特点关键成功因素法是以关键因素为依据来确定系统信息需求的一种MIS总体规划的方法。

在现行系统中，总存在着多个变量影响系统目标的实现，其中若干个因素是关键的和主要的(即成功变量)。

通过对关键成功因素的识别，找出实现目标所需的关键信息集合，从而确定系统开发的优先次序。

以下是店铺为大家整理的关于关键成功因素法定义，希望能给大家带来帮助!关键成功因素法简介：关键成功因素法(key success factors， KSF)是信息系统开发规划方法之一，由1970年由哈佛大学教授William Zani提出。

关键成功因素(key success factors， KSF)，关键成功因素是在探讨产业特性与企业战略之间关系时，常使用的观念，是在结合本身的特殊能力，对应环境中重要的要求条件，以获得良好的绩效。

关键成功因素指的是对企业成功起关键作用的因素。

关键成功因素法就是通过分析找出使得企业成功的关键因素，然后再围绕这些关键因素来确定系统的需求，并进行规划。

关键成功因素法的特点：特点1、产业领导厂商分析法：经由该产业领导厂商的行为模式，可当作产业关键成功因素重要的信息来源。

因此对于领导厂商进行分析，有助于确认关键成功因素，惟对于其成功的解释仍会受到限制。

特点2、企业本体分析法：此项技术乃针对特定企业，对某些构面进行分析，如优劣势评、资源组合、优势稽核及策略能力评估等。

由于透过各功能的扫瞄，确实有助于关键成功因素的发展，但实在耗费时间且数据相当有限。

特点3、突发因素分析法：此项技术亦是针对特定企业，透过对企业相当熟悉的专家协助。

虽然较主观，却常能揭露一些其它传统客观技术无法查觉到的关键成功因素，且不受功能别的限制，甚至可以获得一些短期的关键成功因素，惟难以验证这些短期的关键成功因素。

特点4、市场策略对获利影响的分析法(PIMS Results)：针对特定企业，以PIMS(Profit Impact of Market Strategy)研究报告的结果进行分析。

产业地产发展趋势及分析产业地产是指以满足企业生产、运营及办公需求为主要目标的地产项目，是工业化进程的基础设施和生产平台。

近年来，随着中国经济的快速发展，产业地产逐渐成为各级政府及房地产开发商的重点发展方向。

本文将从宏观经济背景、政府政策、市场需求、投资环境等方面，对产业地产的发展趋势进行分析。

一、宏观经济背景1.1 产业结构升级随着中国经济的发展，传统的制造业开始面临产能过剩、环保限制等问题，而高新技术产业、服务业等新兴产业逐渐崭露头角。

这种产业结构的升级需要大量的专业化、定制化的工业用地及办公用地，从而带动了产业地产的需求增长。

1.2 城市化进程加快随着中国城市化进程的加快，人口向城市集聚的速度不断加快，城市需要大量的办公空间、仓储空间以及产业用地来满足工业生产和服务需求。

此外，城市化也带动了商业地产、物流地产等相关产业的发展，进一步推动了产业地产的需求增长。

1.3 政府鼓励发展产业地产为了调整产业结构、提升产业竞争力，各级政府纷纷出台优惠政策，鼓励发展产业地产。

例如，国家发改委提出“弃一断二、减一增一”的政策，鼓励企业将过剩的产能改造为新兴产业园区；各地政府也出台了一系列招商引资政策，吸引外来企业投资建设产业园区。

二、政府政策2.1 土地政策土地是产业地产的基础，土地政策对产业地产发展有着重要影响。

政府可以通过出让土地、改造土地、减免土地出让金等方式，推动产业地产项目的建设。

此外，政府还可以通过优惠政策，吸引企业购买土地建设自己的产业地产项目。

2.2 产业政策各级政府出台了一系列产业政策，支持发展新兴产业、高新技术产业等，这些政策对产业地产的需求产生了积极影响。

例如，鼓励发展高端制造业的政策可以吸引企业购买土地建设生产和研发基地；鼓励发展文化创意产业的政策可以带动相关办公用地的需求。

2.3 财务政策政府可以通过财务政策为产业地产项目提供资金支持，例如设立专项基金、提供低息贷款等。

此外，税收政策也是影响产业地产发展的重要因素。

产业地产策划方案一、背景与介绍产业地产是指以特定产业为主导，将工业、商业、科技研发等多种功能融合于一体的综合性项目开发。

在当前经济发展的大环境下，产业地产越来越受到关注，成为了各地区经济增长的重要支撑。

本文将针对产业地产的策划方案进行深入探讨，旨在为相关从业人员提供指导和参考。

二、目标定位产业地产的策划目标主要包括以下几个方面：1. 经济目标：实现项目的经济效益最大化，提升地区或企业的经济实力。

2. 产业目标：打造特定产业的研发创新中心，促进产业升级和科技进步。

3. 社会目标：提供优质的工作机会，改善居民的生活质量，推动社会和谐稳定。

三、策划内容1. 项目选择与择址产业地产的策划首先需要根据地区的产业特点和市场需求，在择址时考虑交通便利性、配套设施、土地成本等因素，确保选择合适的项目地点。

2. 项目规划与设计根据产业地产的需求，进行详细的项目规划与设计，包括场地功能布局、建筑设计、环境景观等方面，确保项目能够满足产业发展的要求。

3. 合作伙伴选择与合作产业地产的策划需要与各类企业、机构建立合作关系，共同推动项目的发展。

合作伙伴选择时需要考虑其专业能力、财务实力以及协作经验等因素。

4. 市场营销与推广产业地产的成功与否大部分依赖于市场营销与推广的效果。

策划方案需要制定详细的市场营销计划，包括品牌推广、渠道拓展、宣传传媒等方面，提高项目的知名度与吸引力。

5. 运营管理产业地产的运营管理是项目长期稳定发展的保障。

策划方案需要制定合理的运营管理模式，包括人员配备、设施维护、安全管理等方面，确保项目能够高效运行。

6. 创新研发与科技推广产业地产的特色之一是创新研发和科技推广。

策划方案应当注重提供科研创新平台和支持，吸引高端人才和技术专家参与项目，推动产业创新和科技进步。

四、风险评估与控制产业地产的策划不可避免地会面临各种风险与挑战。

策划方案需要进行全面的风险评估，包括市场风险、技术风险、政策风险等方面，制定相应的风险控制措施，保证项目的顺利实施。

前瞻产业研究院产业地产如何做好招商与运营？对于园区开发商们来说，中国产业地产既有模式已到颠覆式重生的关口，以产业创新引领与创新资源流动为主要特征与核心驱动力的新时代已经到来。

我们都知道，产业生态招商能够有效的解决产业地产的招商和运营的难题，非常重要!那么，产业地产如何做好招商与运营?首先，可以从三个问题来切入。

第一、产业在哪里?现在一说到招商，大家都想一下子抓一个大佬企业，一下子就把几栋物业消化掉。

我觉得这急功近利的想法，因大企业自己是有能力自己拿一块地、盖一个楼的。

从外地拉企业，太难了。

我们的做法是，产业就在本地，两类是我们招商的目标。

一，本地现有的企业。

二，本地新创的企业。

第二、产业或者企业为什么要进到你的园区?我们现在打造的产业生态，是在一个专业领域里面的，这个领域可以囊括到各个行业里。

如果你选择比较小，比如我们在江苏调研的时候，人家说我做一个机器人产业园，我就问他你当地有多少机器人的企业，数一数不到十家。

我说你把十家都装进去，能做一个产业园吗?只是租几套房子而已。

第三、如何留住产业、留住企业?一个产业园区怎么样运营好，首先想的是，你怎么样让产业园里的企业活得好，企业活得好，产业园才能运营得好。

运营得好，运营收益可以是租金收益的两到五倍之间。

我举几个例子，比如电商企业一百家就是五万个定单，意味着五万个包裹。

我们跟物流谈，园区里的企业每一单要比市场价格便宜五毛钱，同时你每一单给我五毛钱。

一天两万五千块钱，没有成本。

另外，供应链金融。

我做到年化18%，大家认为很高，因为他每年至少周转5次，18除以5，年化3.6%，很低了。

我给他年化18%，利润10%。

每年可以赚几千万。

要真正做产业运营商，要深入到产业链的内部，拥抱产业，实现产融共赢”。

通过走访中关村总部基地200多家企业，我们整理了他们最关心的问题有四点。

第一点企业搬迁到新的区域是否可以存活，是否有市场。

现在大的企业去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和订单，尤其上市公司，大企业去就是要地，什么PPP的模式或者政府购买服务的形式等。

浅析房地产项目关键成功因素作者：郑鹏来源：《商场现代化》2008年第01期[摘要] 通过对房地产项目关键成功因素的阐述，表明房地产项目的成功来源于对项目区位的选择，规划布局、建筑设计和建筑质量的提升，品牌创建与发展。

[关键词] 房地产项目关键成功因素区位品牌房地产是人类生产和生活的最基本要素，在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。

房地产业的发展直接影响着整个国民经济发展水平。

在我国房地产市场上，房地产企业数量众多，经营管理水平参差不齐、项目运作能力差等是房地产企业面临的普遍问题。

房地产项目开发成功与否对房地产企业的影响是非常巨大的，项目开发投资大、风险高，影响项目成功的因素也很多。

根据理论分析及实际经验，其关键成功因素主要有以下几个方面。

一、房地产项目的区位（location），也就是项目所在土地的位置在房地产行业，提到项目成功的关键因素，首先是项目所在土地的区位。

虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。

“location ,location and location”是西方认为房地产项目成功的最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。

在我国，土地的一级市场垄断使得商品房用地只能通过拍卖、招标或挂牌的形式产生，而城市发展建设速度快，房地产公司众多，使得土地供需矛盾十分突出，土地价格也因此攀升。

在房地产开发商开发的项目成本中，土地费用大约占到总成本的30%以上。

房地产的区域性和不可移动性决定了消费者在选择楼盘时，先要确定的是价位和区位。

消费者通常是先选择了区位和房屋的定位，然后才能确定相应的可购买项目。

这使得建设结构完全相同的房地产项目，根据其土地所在位置的不同，在全国范围内，可以差3～5倍。

楼盘所在的土地位置成为细分市场的主要因素，开发商按照资金规模和运作能力占据着一定的细分市场，房地产的竞争是土地的竞争，是房地产企业对于土地位置的竞争。

产业地产解读产业地产，是一种将产业运营与地产开发相结合的房地产开发模式。

它是指在新经济与新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产为研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象，融合自然资源与社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。

它注重以房产开发为基础，并根据城市规划发展的需要，有目的、有意识的培养某种产业。

以进一步提高地产辐射力、影响力，成为城市经济的重要推动力。

产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身的特征，突出表达于四大方面：1、实现资源价值最大化产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。

产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。

比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。

2、注重产业环境营造产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。

产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。

3、投资要求较高产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。

由于注重以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。

产业地产资金占用周期较长。

并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。

产业地产的动作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投资的特点所决定的。

这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。

4、基础设施作用关键基础设施建设是产业地产快速启动，形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。

产业园运营的四合法则近年来，“产业地产升温”的行业预期，使得产业地产发展愈发炙手可热，然而，如何成功开发和运营产业园，一直是运营商甩不开的难题。

产业园的开发和运营可谓一半是地狱，一半是天堂，只有深刻领会“聚合、融合、整合、联合”八个字，并切实执行到位，才能开辟产业地产发展的新方向。

产业聚合。

产业园的核心问题是产业，所以其运营开发的首要目标是实现产业的聚合，必须坚持以产业链为纽带，聚合产业集群。

在园区开发之初，运营商务必做好园区的规划和定位，到底要聚合什么样的产业?这类产业是否适合集群规模化发展?其整合的广度和深度到底怎样?把这些问题分析清楚后，才能确定产业园性质，产业园规模，最终实现产业园定位。

人气聚合。

不同产业，对人气聚合的要求不尽相同。

譬如：作为劳动密集型产业的轻纺产业，对人气的聚集要求就非常高，需要大量熟练的技术工人。

有了产业，没有人的聚合，入园企业因无工人而不能生产，结果将是致命的。

作为劳动密集型行业，在园区开发运营中，人的聚合也成为影响项目成功的关键。

甚至丰富的产业工人，直接能促成招商运营的成功。

因此，我们在开发运营轻纺产业园区时，就一定要注重选址，既要关注当地的产业基础，更要关注当地的劳动力资源，并要采取一定的措施，实现人气聚合。

资金聚合。

从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢。

前期，在招大引强或企业抱团成势入驻的过程中，其利润微博，而且招商周期长。

因此，运营商应尽早厘清自己的盈利模式、创利模式及开发时序和开发周期;从而确定自己的资金聚合手段和方式。

通过多种投融资方式和平台，实现资金的聚合，既要解决园区自身建设开发运营的资金需求，又要解决入园企业的资金需求。

产城融合。

现在的产业园已进入“第四代产业综合体”时期，所谓的“产业综合体”就是产城一体化。

现代产业园运营开发必须坚持“产城融合”的理念，形成以产业集群为基础，以产业链为核心，以产业配套为支撑，以生活配套为保障，通过产业聚集，产业发展，致富一方百姓，打造一座城市。