榆林远洋煤炭运销有限公司项目建设可研报告.XX煤炭运销有限公司项目可行性研究报告目录第一章项目总论 (2)第二章项目建设环境 (11)第三章项目建设的必要性 (21)第四章市场分析与建设规模的确定 (29)第五章区域建设条件及选址 (39)第六章技术方案 (44)第七章环境保护与安全生产 (50)第八章人防、消防、节能及地震设防 (53)第九章项目组织管理和劳动定员 (54)第十章项目实施进度安排 (56)第十一章投资估算与资金筹措 (58)第十二章财务效益分析 (61)第十三章可行性结论与建议 (64)可行性研究报告第一章项目总论一、项目概况(一)项目名称(二)项目建设单位(三)项目拟建地点和建设内容XX东山建材中心拟建于金源区荆轲林场附近，毗邻榆林市规划的两个物流中心区之一的东沙物流园区，榆林城区通往麻黄梁工业园区的榆麻路、210国道新建过境线边、西包铁路贷物专线边。
建设区域占地150亩，总建筑面积5万 m2。
项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是①建材交易区；②物流仓库区；③商务酒店、服务生活区。
项目功能：贸易功能----建材贸易。
仓储功能----项目拟建大型钢材库、水泥库、木材库、材料周转库等。
服务功能----设有宾馆、物流信息中心、娱乐中心。
质量监督功能----项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区域内建材的环保质量。
(四)建设单位基本情况榆林市远洋建筑工程有限公司成立于2002年7月，现有员工156人，注册资本6000万元，拥有固定资产2000万元，累计上缴利税600万元。
已经成为榆林市实力比较雄厚、规模较大、效益良好的民营企业之一。
(五)可行性研究报告编制单位榆林市远洋建筑工程设计公司。
(六)研究工作依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；2、《榆林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；3、国家和省市有关工业项目建设政策、法令和法规。
4、国家和省市有关物流项目建设政策、法令和法规；5、榆林市有关房地产业的相关政策；6、榆林市有关招商引资的相关政策；7、项目建设单位提供的有关基础资料；8、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
(七)项目提出的背景榆林市位于陕西省最北端，地处晋、陕、蒙、宁、甘五省交界处，是国内外少有的能源矿产资源富集区，目前已发现8大类40 多种矿产资源，其中煤炭、天然气、石油和盐四大资源储量十分丰富，据勘探，榆林煤炭预测储量2714亿吨，探明储量1460亿吨，占全国探明储量的15%，含煤面积占全市土地面积的54%，为世界七大煤田之一。
随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪90年代初期，国家进一步加大了能源开发的力度，榆林作为国家级能源重化工基地，迎来了历史性的发展机遇。
省第十次党代会也把能源化工确定为我省六大特色产业之一，明确提出，要以国家“西电东送”、“西气东输”为契机，加决陕北能源化工基地建设，形成对全省经济最具贡献的新的支柱产业群，成为新世纪我国现代化建设的一个重要能源接续地。
榆林市依托其资源优势，大力发展煤炭、电力、油气、化工四大支柱产业，积极推进“煤向电力转化、煤电向载能工业转化、煤油气盐向化工产品转化”的经济发展战略，自西部大开发实施以来，榆林市国民经济以年均15%的速度快速增长，其增幅高于全省的平均水平。
近年来,榆林国家能源化工基地的建设已形成跨越发展的态势,2008年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到1008.26亿元,稳居全省第二,同比增长23%,增速连续7年保持全省第一。
规模以上工业总产值超过千亿元,达到1229.34亿元。
全社会固定资产投资突破600亿元大关,达到600.52亿元。
财政总收入突破200亿元,达到221.2亿元,其中地方财政收入达到70亿元,同比增长39.7%。
社会消费品零售总额突破100亿元,达到118.98亿元。
城镇居民人均可支配收入过万元,达到12197元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到3402元。
2009年,榆林以建设“国内一流、国际知名”能源化工基地为目标,继续做强做大能化经济,坚持走新型工业化道路,引进先进转化项目,壮大主导产业规模,培育优势产品,严格市场准入,继续实施大区域布局、大项目策划、大集团引领、大园区承载战略,以能源化工为主体、装备制造和精细化工为两翼的“一体两翼”发展格局,建设长城沿线、无定河沿岸“人”字形千里工业走廊。
加快资源深度转化,打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”。
预计全年实现生产总值1280亿元，同比增长13%以上；财政总收入完成296亿元，增长33.83%，其中地方财政收入91亿元，增长29.98%；全社会固定资产投资完成840亿元，增长39.88%。
预计全年实现生产原煤1.7亿吨,原盐45万吨,原油900万吨,天然气100亿立方米,发电量340亿度,水泥160万吨,精甲醇100万吨,聚氯乙烯20万吨,平板玻璃720万重量箱。
榆林市是我国重要的能源化工产业区，具有独特的区位优势，随着地方经济的快速发展拥有了较为完善的商业服务体系和较为完整的综合运输体系，为此，榆林市委、市政府高度重视发展现代物流产业和建材产业，多次召开专门会议研究部署物流产业、建材发展的指导方针和发展战略，并在《榆林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出：发展现代物流产业是榆林市新的经济增长点，要形成“布局合理、功能齐全、设施先进、运转高效”与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。
随着榆林能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。
住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在3－4%左右。
房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰业的决速发展。
但目前榆林的建材市场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。
当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出现，在服务意识、服务手段、交易方式、设施条件、规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。
XX东山建材中心的建设，将榆林东沙新城区杂乱转无序的建材统一搬迁在规划建设的物流城内，项目建成后，将形成榆林东沙新城区具有较大辐射和带动功能的“一站式”家居建材广场。
二、可行性研究结论（一）市场预测和项目规模1、本项目拟用地10万m2，约 150亩。
(1)建筑面积5万m2，其中建材区1万m2，仓库区2万 m2，计量打包区 500m2，材料试验检测室200 m2，办公管理信息中心800 m2；商务酒店1.2万m2；多功能停车场服务区建筑面积0.45万m2，附属设施0.2万m2.（2）绿化面积4.5万m2，道路0.5万m2。
2、各种服务价格：建材交易区市场铺面租赁按每月30元/ m2，入住率80%计算，年收入288万元；仓库区租赁费按每月20元/ m2，出租率80%，年收入384万元；多功能停车场和服务区以每天平均停车100辆计，每辆10元／天，年收入36万元；货物配送年完成30万吨，每吨20元运费，实现配送收入600万元；酒店、餐饮、娱乐服务年收入以400万元考虑；其他服务收入20万元。
（二）原材料、燃料和动力供应项目建成投产后，年需外购无烟煤500吨，耗电120万度，水7万立方米，天然气1.2万立方米，燃油30 吨。
（三）工厂组织及劳动定员该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门组成，分工协作。
劳动定员65人，技术、管理人员17人，实行聘用制，工人48人吸纳当地劳动力。
（四）项目建设进度本工程建设期为1.5年，2010年9月前完成立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，10月开建，2011 年 10月前完成工程主体建设及配套设施，12月底交付使用。
（五）投资估算和资金筹措（1）项目总投资7885.08万元。
其中建设投资7735.08万元（含建设期利息340.70万元），流动资金总额150万元。
（2）资金来源。
项目建设企业自筹资金4885.08万元，需贷款3000万元，年利率为7.38% ，分五年偿还。
（六）项目财务和经济评论1、项目达产后，年总成本为748万元，经营成本为448.37万元，年可实现营业收入1728万元（含税）。
2、该项目税后财务内部收益率为9.17 % ，大于交通、运输行业8％的最低标准；净现值（IC=8%)6.75万元，大于0；投资回收期9.54年（所得税前），低于12年；贷款偿还期为5年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为61.5% ，项目具有较强的抗风险能力。
3、项目投产后，年可上交营业税及附加67.06万元，所得税147.71万元，年均税后净利润441.71万元，具有较强的经济效益和社会效益。
（七）项目综合评价结论随着XX东山建材中心建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进榆林市建筑装饰业、建材业、现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为榆林市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为榆林市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
XX东山建材中心的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使榆林市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于榆林市区域范围内的物流合理组织。
XX东山建材中心的建设，还将大大改善目前榆林交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，改善人居环境。
总之，XX东山建材中心的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。
该项目符合国家有关产业政策，市场前景广阔，生产有保证，动力、能源、水资源条件优越，厂址地理位置好，交通便利，项目收益好，各种条件已经具备，是可行的。
三、主要技术经济指标。
(详见表1-1)主要技术经济指标表（表1－1）项目指标单位指标说明职工人数人65资本金万元4885.08申请贷款万元3000建设总投资万元7885.08建设投资万元7394.38建设期贷款利息万元340.70流动资金万元/年150年营业收入万元/年1728 达产年营业税金及附加万元/年67.06 达产年年总成本万元/年748 平均年总利润万元/年913 平均年利税总额万元/年590.84 平均年基本折旧万元/年344.65 平均年经营成本万元/年748 达产年所得税万元/年147.71 达产年年税后利润万元/年441.71 达产年静态指标投资回收期年8.31 所得税前贷款偿还期年 5 等额还本第二章项目建设环境一、榆林市经济现状与发展（一）概况榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。
