盐城宝龙城市广场 项目分析

盐城白马商圈规划方案一、简介盐城白马商圈位于江苏省盐城市城区北部，以盐城市绕城高速公路为东边界，以宝龙城市广场为中心，西至清华园小区，北至盐城市工业园区二期，南至盐东大道。

商圈范围约15平方公里，是盐城市重要的商业和文化中心。

鉴于商圈已经建立，目前需要制定一个系统完善的规划方案，以促进商圈的稳定发展。

该方案主要包括商圈交通配套设施、商业街规划、商业项目布局等内容。

二、商圈交通配套设施1. 道路建设为解决商圈交通拥堵问题，需要将商圈内道路进行完善。

商圈内建设一条3-4车道的主干道，分别连接绕城高速公路南侧的盐东大道和北侧的白马路。

此外，还需建设一条南北走向的支路沿着盐东大道与白马路相连。

2. 停车场建设商圈内的停车场应该建在商业区的边缘或周边区域，防止大量汽车进入商圈内造成交通拥堵。

同时，各家商业终端建设自己的停车场或引导顾客到周边停车场停车。

3. 公共交通在商圈内应进一步完善公共汽车、地铁等公共交通设施，提高商圈内的公共交通覆盖率。

特别是需要增加与其他商业区的交通连接，提高商业区之间的互联互通度。

三、商业街规划1. 商业街设置商圈内的主要商业街道应根据人流量和商家落脚点等因素进行设置。

商业街应采用封闭式的商业街道，吸引更多的人前来购物、娱乐等，丰富整个商圈的消费体验。

2. 商业街道变革商圈内的商业街道可以盖起拱顶，遮阳的顶棚，同时打造“一街多花”的特色美化设计方案。

同时，种植绿色植物，与商业区环境形成愉悦优美的对比。

3. 商业街灯光设计商圈内的灯光设计应该与超高清大屏幕同步设计。

商业街主要采用外挂LED彩灯、照明灯组成灯光系统，增强整个商街的宣传与吸引力。

四、商业项目布局1. 商业项目设置商圈内的商业项目应该根据地域特色和人口需求进行设置. 商圈内的商业项目包括电影院、酒吧、餐厅、咖啡厅、购物中心、乐园、体育馆、文化博物馆等，充分满足不同人群的消费需求。

2. 商业项目公共空间商圈内应该建立各种公共空间，以供浏览者和购物者停留休息。

盐城“宝龙城市广场”规划图
1．城市概况
盐城位于黄海之滨，占地面积1.5万平方公里，下辖二市三区五县，总人口836.8万，市区人口80万，是江苏省面积第一，人口最多，海岸线最长，滩涂面积最大的城市。

并以“东方湿地，水绿盐城”著称于世。

盐城是中国最重要的汽车制造基地，偕同机械、化工、纺织等并列为支柱产业，传统农业、深加工业、旅游服务业、仓储物流业和第三产业等多元化的特色产业区也在快速发展。

交通便捷，高速四通八达，新长铁路全线贯通，拥有国家一类开放的航空口岸和港口。

国内外客商投资的触角已延伸至盐城经济各个领域，一座新兴的、开放的城市正在崛起。

2．项目概况
盐城宝龙城市广场位于盐城市正中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南、迎宾路以东。

3公里半径内涵盖老市区及新城区，地理位置十分优越。

项目经营
后，可辐射人口近千万人。

东临城市最大的生态公园——盐渎公园（1100亩），正打造为“太平洋西岸最大的湿地公园”。

自然景观条件优越，四面均临城市主干道，交通便捷。

项目总建筑面积约40万平方米，主体商业为宝龙第三代标准店，规划建设大型时尚百货、超市、电影城、电器商场等。

另有五星级酒店及大型现代休闲商业街，它的落成将成为盐城新时代的商业中心。

3．业态规划
宝龙第三代标准店
五星级酒店
大型时尚百货
大型时尚超市
五星级影院
大型电器商场
大型现代休闲商业街
酒店式公寓/SOHO办公
国际社区。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。

2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

宝龙城市广场的经营模式：
ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。

相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。

哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。

这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。

宝龙城市广场的经营优势：
宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；
购、食、娱、闲，多元消费符合。

多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24消失全天候持续旺场。

全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。

宝龙城市广场的消费优势：
以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系统和消费流程，经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，
在商业、商务商住的和谐共生关系中，建立“24小时”可循环发展的商业消费行为。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

在盐城市政府出台的《市区- 住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，另外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。

盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元（按汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，当前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将经过居住环境的改进、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

宝龙城市广场市场运营分析报告一·项目概况占地面积：220110㎡。

建筑面积：50万㎡。

商铺面积：一层90-100㎡二层50-60㎡三层大面积可划分，打通，看商家需求。

招商率：90%商铺租价：一层每天2.8㎡二层每天1.7㎡三层每天1.4㎡四层每天0.9㎡。

入驻程度：纯一层入驻率率达到100%。

二层入驻率95%。

三层入驻率95% 四层今年9月开业，主要经营大型餐饮。

健身。

停车位：机动车停车位700个，非机动车4500个。

二·商业运营分析建筑结构与格局在很大程度上，宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综合体的娱乐，休闲，餐饮，购物的便利性。

项目建筑不连贯，从百货区至二十四街有明显的断裂处。

不利于消费者一站式购物。

项目纵深太深。

从二十四街红绿灯向南深度达500米。

对于消费者购物有很大的挑战性。

客户需要的是舒适，便利，消费的感觉。

跨度500米对客户来说是一种挑战。

模式分析商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。

在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发只是其项目的基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体，资本运营是贯穿始终的，因为只有资本运营得以与各个环节的融合，项目才能最大限度的得到良性的运营，而这才是最终的目的。

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。

在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了商业运营商的工作。

这在运营中上极大提高了项目的风险。

宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误，从开发，到商业运营，资本运营商。

宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。

这在商业地产中极易出现短板。

运营分析宝龙在免租期一年的期限即将到来时，整个商业广场的商业氛围依旧不理想，虽然导致商业氛围的因素很多，但主要因素有以下几点：第一，由于宿迁宝龙城市广场作为一家地产开发企业，其核心还是以地产开发，但是在商业地产上，唯一的核心是商业运营，地产开发是商业地产运营的基础和表现。