政策-土地使用权是否计入房产原值缴纳房产税

专家解读：地价计入房产原值征收房产税的原因面对高涨的房价，被寄予降低房价厚望的房产税成为一个炙手可热的词语，日前，一份有关“将地价计入房产原值征收房产税”的通知，再次引发热议和关注。

郑州市税法专家王国娜认为，该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤，不代表将全面开征房产税。

政策：地价计入房产原值征收房产税上周，财政部和国税总局下发一份名为《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》的文件，其中一条规定将地价计入房产原值征收房产税。

新规指出，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。

该文一出，业内人士分析称，该政策是对旧有的房产征税条例的修订，也可能是为新房产税开征铺路。

记者就此请郑州市税法专家王国娜进行了解读。

她认为该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤。

“此房产税非彼房产税。

”王国娜说，近来大家(小区网论坛)所热议的房产税是针对个人保有房屋而征收的，根据国家现有规定，这个税一直是免缴的。

而新规中所说的“房产税”是针对用作经营、出租等以盈利为目的的房屋而征收的。

“出台新规并不代表国家将全面开征房产税。

”原因：新会计准则会漏计地价，与税法有冲突“土地越昂贵，以后所需要缴纳的房产税就越高。

”王国娜说，以往计算房产税都不包含地价，仅按照房屋建造成本缴纳房产税。

据介绍，2006年出台的新会计准则对土地以无形资产形式与房屋价值单独核算，而房产税是按照账面价值计算缴税的，这样房产税变成按房屋建造成本计税。

“根据税法，地价应该计入房产税范围内，这和目前的企业会计制度是冲突的，这次规定，首次明确了房产税的征税原值问题，企业会计制度应‘服从’税法。

”王国娜解释说，企业会计制度未明确地价问题，这样会造成漏洞，因为现在地价已经成为房产最重要的价值所在，所以需要修订相关的法规。

“房价上涨，不是建筑物本身的价格上涨了，而是住宅所属的土地的价格上涨了。

”王国娜认为，计算房产税必须按照房屋实际价值，这个价值必须包含土地价格这个重要因素。

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。

一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。

但在税收实践中的容积率是指实际容积率。

2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。

三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。

土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？1、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【1】,租赁土地如何计算房产税、土地税。

参考：厦地税函[2011]8号划拨土地不用纳税。

纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。

上述租金以合同约定的总金额为准。

[2]、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。

【3】，会计帐目是否要调整？交了房产税是否还要交土地税？会计帐不做调整。

土地交了房产税，还要交土地使用税。

【4】，如何计入房产原值？投影面积？总面积？分摊面积？例：占地10000平，价值1000万元。

建筑占地1000平，10层，建筑面积共10000平。

建筑计税基础2000万元。

容积率为1，土地价值全部计入房产原值。

如果是1000平的平房，容积率为0.1，土地价值1000*0.2=200万计入房产原值征税。

《企业会计制度》明确要对土地进行价值核算，房屋原值中应包含地价。

《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算。

如仓储、物流企业等特殊性。

宗地容积率0.5。

【5】、车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否征房产税？《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3 号）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

售楼部、临时房屋应交纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）文件的规定‚加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购买土地后建房，如何将地价合理地并入所建房产的原值中缴纳房产税，以避免纳税风险？财税[2010]121号文件第三条中，只有一段话：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”没有更多的细致解释。

因此，一些解读文章众说纷纭、口径不一；在大量同行的财税实战中，有些具体的问题也得不到确切的答案。

笔者通过查阅大量的相关文件、资料和各地税收征管部门的实际做法，结合自己的思考和认识，梳理出了以下十个相关涉税知识点，并通过实例加以示范，希冀对同行们在实战中有所启发和参考。

一、“宗地”和“容积率”的概念地产学上的一宗地为一个权属单位；如果一宗土地有着若干个土地证，但土地是互相连接的，则仍视为一宗地。

容积率是指一宗土地上的建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比，它是反映土地使用强度的指标。

税收实践中的宗地容积率指的是实际容积率（房屋总建筑面积/实际用地面积），而非规划容积率（地上总建筑面积/规划用地面积）。

二、宗地容积率不同如何分别计算计入房产原值的地价。

1、对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。

2、对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。

即：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价案例一（会计处理对计税原值的影响）A公司受让土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

现在解读如下：一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。

但在税收实践中的容积率是指实际容积率。

2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。

三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。

浅议土地使用权如何计入房产原值计征房产税无论土地使用权在会计上如何核算，都要并入房产原值计征房产税。

按照现行企业会计准则的规定，土地使用权与房产价值分别在不同科目核算，计入房产税计税依据的土地使用权价值又是如何确定的呢？今天，就和大家说说这一话题。

首先，我们来看财税【2010】121文是怎样规定的。

该文第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”是这样表述的：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”其次，我们可以理解为：计入房产原值计征房产税的地价，与该宗地的容积率密切相关。

若企业宗地容积率大于或等于0.5，地价全额计入房产原值计征房产税；若宗地容积率小于0.5，可允许将部分土地的地价计入房产原值，即按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。

举例：某企业有偿取得一宗土地用于建造厂房，该地块总面积10,000平方米，支付地价8,000万元，开发土地发生的成本费用800万元，完工厂房建筑面积为5,500平方米。

通过计算，该宗地容积率=5,500/10,000=0.55;因此，地价8,800万元（含土地开发成本费用），应当全额计入房产原值计征房产税。

若完工厂房建筑面积4,400平方米，该宗地容积率=4,400/10,000=0.44，小于0.5，则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积*2*土地单价=4,400平方米*2*8,800/10,000=7,744万元。

最后，要正确计算计入房产原值的地价，还应该掌握两个专业术语，即宗地和容积率。

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，一般情况下，一宗地为一个权属单位。

同一土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。

宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。

国家作价出资土地是否作为房产税计税依据的探讨(原创）内容摘要：土地价值是否需要计入房产原值征收房产税，曾经税企有过纷争，在《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（以下简称121号文件）文件出台后，税企已经达成共识，对于将土地价值计入房产原值征收房产税基本没有异议。

近期在实际管理中发现对于以国家价作价出资形式取得土地使用权其价值是否计入房产原值征收房产税目前仍未有明确的税收政策规定，在税收管理中容易引发税企争议。

本文从房产原值与会计核算关系的演变过程和国家土地政策入手并依据税收的基本原则进行分析，得出企业取得国家作价出资土地其价值应计入房产原值征收房产税的结论，同时按照税收政策的确定性和执行的一致性要求，建议上级尽快出台明确的操作性文件，为减少税企争议提高纳税人税法遵从提供更好的环境。

关键词：房产税土地价值国家作价出资计税依据一、问题的提出房产税的计税依据在经历过依靠会计核算到逐渐与会计核算分离的过程。

土地价值是否计入房产原值也经历了类似的过程。

1986年财政部、税务总局出台了《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第008号），文件第十五条明确了“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

”这段时间，房产税的计税依据完全与会计核算一致。

2005年国家税务总局出台了《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)，文件第一条明确了作为以房屋为载体的附属设施不论会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

至此房产税的计税依据中房产价值仍与会计制度保持一致，附属设施则适度与会计核算相分离。

对土地价值是否计入房产原值仍然按照当时的会计制度执行。

直到2007年《企业会计准则》出台，关于房产税的计税依据问题又有了新的争议。

2001年1月1日起施行的《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

关于将地价计入房产原值征收房产税通知各纳税人：依据市局《关于转发<财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知>的通知》（津财税政〔2011〕8号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现对有自有房地信息的纳税人进行房地税信息的确认，并在房产原值中增加地价做为计税依据。

一、具体说明：（一）、取得土地使用权支付的价款，指通过出让、转让形式取得土地使用权所支付的总费用，包括土地购置费和有关税费等。

(二)、开发土地发生的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等。

(三)、纳税人需计算（一）（二）两项之和做为地价款，除以土地面积，计算出每平米土地地价款，再依据宗地容积率确定应计入的房产原值的地价。

其中宗地容积率依据规划、国土等部门出具的相关材料确定，纳税人无法提供相应证明材料的，应根据宗地上建筑物（不含地下建筑物）实际建筑面积与该宗土地面积之比确定。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率高于或等于0.5的，全部地价计入房产原值。

二、具体要求：1.纳税人需提供以下相关资料的原件及复印件并填写《房产情况登记表》《土地情况登记表》于10月15日前报送给管理员：（1）公章；（2）固定资产无形资产账簿（适用于自建的）；（3）无形资产账簿商品房买卖合同（适用于购入的）；（4）房产证、土地使用证；（5）土地出让或转让协议；（6）契税和印花税的完税凭证；（7）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等相关凭证。

2. 因该政策从2011年1月1日执行，故对纳税人少缴纳的房产税，应在11月份征期内补缴。

（祥见附件）管理二所2011年9月19日附件：关于将地价计入房产原值征收房产税工作详细说明一、名词解释：1、宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，按照房产计税价值征税的，称之为从价计征，对于从价计征的，我国《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次性减除10%－30%后的余值计算缴纳。

由于财税[2010]121号文明确规定了将土地价值计入房产的计税价值，业内由此重新热议起将地价计入房产原值征收房产税的问题，笔者本文为此专题分析相关的两大问题。

一、对土地价值计入房产原值征收房产税问题的溯源到目前为止，我国对房产税计税最主要的税法依据之一是财税[2008]152号文，该文规定，从2009年1月1日起，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第十五条同时废止。

”从该段规定可以看出三层含意：一是对于依照房产原值计税的房产，不论企业是否已记载在其会计账簿固定资产的账户中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

也就是说，对于企业计缴房产税的房屋原价，不一定完全依赖于企业账面固定资产账户对房产价值的核算结果，也就是说，依照房产原值计税的房产价值不一定来源于企业账面，如果企业有漏计、少计或错计等情况，仍应以企业构建房屋的实际原价进行计税。

二是房屋原价必须根据国家有关会计制度的规定进行核算并记载，否则，税务机关有权按规定予以调整或重新评估，但值得注意的是，税法对究竟如何予以调整或重新评估并未明确。

笔者认为，税务机关的调整应该是以国家会计制度为依据，按照对企业所构建房屋进行正确核算后的结果进行调整（因为税法没有相关具体规定）；而如果是重新评估，从我国对房屋征收房产税的计税基础取决于房产原值的规定来看，重新评估也应该是对原构建房屋时的实际价值进行评估，即对房屋的原始会计成本进行评估，所以，评估时应剔除在房屋构建完工后地价和房价上涨的因素，即评估当初房屋构建完工时的价值。