房地产估价的现场查勘 要点

在对估价对象进行实地查勘时应注意的问题：商业及综合用途房地产现场勘察应注意的问题：首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵有清楚的概念，再细致了解以下内容：①商业繁华度、聚集度（对综合用途来说，为办公集聚程度）：距商业中心的距离、商业设施（办公设施）的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量（商业气氛）、还有距政府管理职能部门的距离。

②交通便捷度：公交、地铁条件（公交车站距估价对象的距离，有哪些公交车经过，可通往哪些地方），距火车站等这些交通疏散中心的距离，区域道路密集程度（车流是否多）③区域土地利用方向：周边是否有同一用途类型的房地产，利用方向是否一致，如何利用④临街宽度和深度：其宽度和深度对商业运营的影响（门面大小、径深长）⑤临路状况：临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制（是否临街是指临主干道、次干道、小区级道路等，是否某时间受交通管制影响）⑥基础设施状况：水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

⑦类似房地产租金及售价调查⑧估价对象自身的情况：结构、楼层、朝向、通风采光、内外墙、天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况⑨估价对象自身的情况：结构、楼层、朝向、通风采光、内外墙、天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况⑩估价对象适宜从事的商业经营活动类型（娱乐、饭食、零售、批发、展览、办公、酒店〃〃〃）、可能的营业额、现金流量及利润空间，因此可判断商业物业的获利能力能否支持其租售价格。

居住房地产现场勘察应注意的问题：首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵（位于哪个小区）有清楚的概念，再细致了解以下内容：①居住社区成熟度：区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度（小区概况，物业管理水平、管理费，小区内配套设施）②交通便捷度：公交、地铁条件（公交车站距估价对象的距离，有哪些公交车经过，可通往哪些地方，是否有楼车），距火车站等这些交通疏散中心的距离，区域道路密集程度（车流是否多）③区域土地利用方向：周边是否为一大片住宅区，附近有什么楼盘④临路状况：临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制（是否临街是指临主干道、次干道、小区级道路等，是否有规划路，是否某时间受交通管制影响）⑤公共服务和基础设施状况：水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度，周边是否有公园、休闲娱乐场所等公共服务设施⑥自然和人文环境状况：学校数目和类型（若附近有学校，学校的定位）、文体休闲设施状况、居民素质（小区内多为什么人居住、邻里素质）、景观包括江河、湖泊、山（白云山、越秀山）、绿地及林木（万亩果林）、空间（广阔的视野）、优美的建筑物、构筑物（中山纪念堂、大元帅府、东山别墅群、小区绿化、是否临江等）、噪音、空气和水体污染及危险设施和污染源的临近程度⑦与商业中心的接近程度：与各种商业规模中心的距离和相互通达状况（距区级、市级商业中心的距离，有哪些交通工具可到达，周边商业环境如何）⑧估价对象自身情况：结构、布局、楼层、朝向、通风采光、内外墙、天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况工业房地产现场勘察应注意的问题：首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵有清晰的概念，再细致了解以下内容：①产业集聚程度：相关产业的配套及集聚状况（周边是否有相同或相似产业，且是否有相应的配套设施提供）、工业区的发展趋势（是否有政府政策因素影响，是否将建设工业区等）②交通便捷度：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、道路体系等③区域土地利用方向：周边是否有同一用途类型的房地产④临路状况：临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制（是否临街是指临主干道、次干道等）⑤基础设施状况：水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度⑥环境状况：污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度（排污设施，是否受其他污染的影响等）⑦厂房自身情况：结构、布局、楼层、朝向、通风采光、内外墙、天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况，除此以外，针对不同用途的厂房，其内部结构、特殊功能和大跨度厂房、建造成本的了解（如生产药品的GMP厂房）、高强度承重地面土地使用权现场勘察应注意的问题：首先对土地所处区域处于城市哪个位臵有清晰的概念，再细致了解以下内容：⑴区域因素（委估土地所在城镇内部区域条件对地价的影响）：①区域概况：包括区域位臵、土地级别、经济发展概况、人口因素、是否有区域优势②交通条件：区域内公共交通状况（是否有路直接到达）和对外交通条件（汽车、火车等）③基础和公共设施条件：供排水、供电、通讯、通暖、煤气、学校和医院等公共配套设施④环境条件：周边环境、是否受环境污染⑤产业集聚状况：相关产业的配套及集聚状况（周边是否有相同或相似产业，且是否有相应的配套设施提供）⑥规划限制：是否受政府政策因素影响，有相关规划限制⑵土地权利状况：土地取得方式（划拨、出让），取得时间、使用年限，是否存在抵押、查封等情况⑶土地利用状况：地上建筑物、构筑物情况（结构、面积、总层数、建筑年限、成新度），该部分参数对土地价值会有较大影响，而且不确定性较高，同一块土地，同样利用状况指标下，不同的开发方案可能导致不同的结果⑷土地个别因素：土地四至、面积、形状、宽度、深度、临街状况、实际用途、容积率、地质条件、地形、地势、土地平整状况、基础设施条件在建工程现场勘察应注意的问题：在建工程有着其自身的特点，现场勘察时除要注意以上各种用途下的问题外，还要注意以下问题：①土地权属：在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。

2019房地产估价师考试必备考点归纳：实地
查勘估价对象
【实地查勘估价对象】
一、实地查勘的重要性
实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。

二、实地查勘的工作内容
感受区位优劣、核对估价对象具体情况、观察估价对象内外部情况、拍摄影像资料、调查历史使用状况、周边及当地同类房地产市场行情、补充搜集资料。

三、实地查勘的实施和记录
在实地查勘时，一般需要委托人和被查勘房地产的业主等当事人到场，估价师要形成《实地查勘记录》。

完成查勘后，估价师应在实地查勘记录上签字，并尽量要求委托人和被查勘房地产的业主等当事人在实地查勘记录上签名或盖章确认。

征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。

如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。

房地产现场勘察的方法与要求概述说明以及解释1. 引言1.1 概述引言部分旨在介绍本篇文章的主题和背景，以便读者能够了解房地产现场勘察方法与要求的重要性和意义。

房地产现场勘察是指为了进行土地开发或建筑物修建而对具体现场进行实地调查、摸底、勘测的一项工作。

它是确定土地及其周边环境条件、土壤质量和地形状况等因素的基础上，制定科学合理的规划方案、设计方案和施工方案的必要步骤。

1.2 文章结构本文将按照以下方式组织内容：首先介绍房地产现场勘察的方法，包括勘察步骤、使用工具和设备，以及数据记录与处理等方面；然后分析房地产现场勘察所需满足的要求与标准，包括安全要求、法律规定以及精确性与准确性要求；接着给出实例分析部分，详细介绍一些实地勘察流程案例分析、风险应对实例展示以及成功案例分享与总结；最后进行结论与展望部分，对全文进行总结，展望未来房地产现场勘察的发展趋势，并提出相应的评价和建议。

1.3 目的本篇文章的目的在于：- 提供读者对房地产现场勘察方法与要求方面的基础知识，使其能够理解和应用这些知识；- 引起相关从业人员对于房地产现场勘察工作中重视方法与要求方面的认识，注重细节和精确性；- 分享实例案例以及成功案例，启发读者对于可行性分析、风险预测等方面的思考；- 探讨当前房地产现场勘察领域存在的问题与挑战，并提出展望未来发展趋势及建议。

通过本文内容的阐述，读者可以更好地了解和掌握房地产现场勘察所需采取的方法与要求，在实际工作中能够做到科学规范、高效准确地进行现场勘察工作。

2. 房地产现场勘察方法2.1 勘察步骤房地产现场勘察是为了获取有关土地和建筑物的详细信息，以便进行后续的规划、设计和施工工作。

以下是一般的房地产现场勘察步骤：1. 预先准备：在实地勘察之前，需要对相关资料进行收集和分析，包括土地所有权证书、建筑图纸、市政规划等。

还应确定勘察的目标和要求。

2. 实地踏勘：到达现场后，首先要进行外部环境的观察，如道路情况、周边建筑物等。

房产评估现场注意事项
房产评估是一个非常重要的过程，需要注意许多细节，以确保
评估结果的准确性和可靠性。

在进行房产评估现场工作时，评估人
员需要注意以下几个方面的事项：
1. 确认评估目的，评估人员在现场工作前，需要明确评估的目的，是为了出售、出租还是其他目的。

不同的评估目的可能需要关
注不同的因素，比如出售时可能需要注重市场价值，而出租时可能
需要注重租金收益。

2. 收集房产信息，评估人员需要收集房产的基本信息，包括建
筑面积、房间数量、楼层高度、装修情况、建筑年代等。

这些信息
将有助于评估人员对房产进行准确评估。

3. 检查房屋结构，评估人员需要仔细检查房屋的结构状况，包
括墙体、地面、屋顶、门窗等部分，以确保房屋结构的稳固和完好。

4. 注意房屋装修，评估人员需要留意房屋的装修情况，包括材
料选择、装修风格、装修年限等，这些因素将对房产的价值产生影响。

5. 考虑周边环境，评估人员需要考虑房产周边的环境因素，比
如交通便利程度、配套设施、生活环境等，这些因素也会对房产的
价值产生影响。

6. 查看房产证明文件，评估人员需要查看房产的证明文件，包
括产权证、规划许可证等，以确保房产的合法性和完整性。

7. 与业主沟通，评估人员需要与房产业主进行沟通，了解房产
的历史、维护情况、使用情况等，这些信息有助于评估人员对房产
进行全面评估。

总之，在进行房产评估现场工作时，评估人员需要全面、细致
地考虑房产的各个方面，以确保评估结果的准确性和可靠性。

同时，评估人员需要严格遵守相关的评估标准和规定，以确保评估工作的
合法性和规范性。

房地产企业评估和检查的重点部分随着时间的发展，房地产作为一种重要的经济产业，在国家经济中的地位越来越突出。

相应的，监管也越来越严格。

为了保证房地产企业的合法运营和发展，监管机构也需要进行评估和检查。

那么，在对房地产企业进行评估和检查时，哪些是重点部分呢？1. 合法经营房地产企业规模较大，涉及面广，经营的程序和方法需要符合法律法规。

监管机构需要对房地产企业是否有合法经营许可证、营业执照进行检查，同时也需要核实企业是否按照法规规定的流程和规范经营。

2. 资产负债房地产企业需要对其所有资产和负债进行详细记录和核算。

监管机构在进行评估和检查时需要对企业的财务报表、资产总额、负债总额以及未清负债进行细致的核实。

3. 风险控制房地产企业的风险控制是非常重要的。

监管机构需要对企业风险控制计划的可行性、实施情况进行评估和检查。

同时，也要关注企业对市场风险、信用风险、流动性风险等是否有详细的控制计划和控制措施。

4. 项目管理房地产企业的项目管理是关键环节。

监管机构需要对企业所有项目进行细致的评估和检查，包括项目进度、质量、安全等方面。

也要关注今后项目的可行性和盈利能力，以便帮助企业发现潜在的风险和问题。

5. 消费者权益保护房地产企业是服务于公众的。

监管机构需要对企业的消费者权益保护机制进行评估和检查，包括争议解决机制、投诉处理流程、合同规范等方面。

消费者权益保护是行业信誉和企业发展的重要保障。

6. 诚信经营房地产企业的诚信经营是非常关键的。

监管机构需要对企业的社会责任履行、合法合规经营、诚实守信等方面进行评估和检查，以帮助企业树立优良的商业形象和口碑。

房地产企业的评估和检查是监管机构进行有效监管和规范市场经营的重要手段。

而重点部分是包括合法经营、资产负债、风险控制、项目管理、消费者权益保护和诚信经营。

只有企业在这些方面做到规范、合法、公正、诚信，才能获得更好的发展。

ZHXQB-100420170200房地产估价实地查勘工作指引1 总则1.1 为统一房地产实地查勘程序，保证房地产实地查勘质量，制定本指引。

1.2 本指引适用于对估价对象房地产的实地查勘。

对可比实例的调查及查勘应参照本指引。

对交易实例、挂牌实例的调查及查勘可参照本指引。

1.3 本指引中的房地产实地查勘，是指评估专业人员到房地产现场，观察、询问、检查、核对、记录其状况的活动。

1.4 实地查勘是房地产估价的基础性工作，是控制估价风险的重要环节。

查勘质量、获得信息数量直接影响估价方法的选择、估价结果的公正合理。

实地查勘是展示评估专业人员个人职业形象，宣传和树立企业品牌的重要途径，是评估机构开拓和维护市场的重要环节。

1.5 鉴证性房地产估价项目，评估专业人员应对估价对象进行实地查勘。

咨询性房地产估价项目，评估专业人员应根据估价委托以及估价目的，判断是否应对估价对象进行实地查勘。

1.6 评估专业人员实地查勘估价对象，应全面了解、观察和体验估价对象的状况，准确把握估价对象和界定估价范围，认真核实及收集有关估价对象的权属资料和类似房地产市场资料。

2 查勘流程2.1 实地查勘房地产应按下列程序进行：（1）了解估价基本事项（2）约定实地查勘事宜（3）提交估价资料清单（4）准备查勘作业工具（5）实地查勘估价对象（6）整理分析查勘资料（7）补充收集估价资料（8）保存实地查勘资料2.2 评估专业人员应根据估价委托书或联系沟通结果，了解估价基本事项，约定实地查勘事宜，要求估价当事人提供必要的估价资料。

2.3 评估专业人员应合理预计实地查勘所需工作时间，并与估价联系人约定实地查勘的具体时间、接洽方式，落实交通工具、行车路线。

2.4 人民法院委托的司法鉴定估价项目，评估专业人员应通知涉诉双方当事人或其代理人、人民法院工作人员共同对案涉房地产进行实地查勘，确认估价对象及范围。

涉诉当事人或其代理人拒不到场的，应通知人民法院工作人员。

谈如何进行房地产估价的现场查勘房地产估价项目现场查勘是房地产估价的关键环节。

房地产估价人员在现场查勘的过程中获得的信息，影响到房地产估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定。

所以，在实际工作过程中要重视房地产估价项目的现场勘查环节。

标签：房地产估价；查勘一、房地产估价项目现场查勘的必要性房地产项目现场查勘是房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况。

俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，房地产尤其如此，因为房地产具有独一无二的特性，它的价值与区位密切相关。

实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。

任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。

房地产估价直接涉及到委托方和被委托方的经济利益，房地产估价不但应该言之有理，更重要的是言之有据，任何的不当都容易造成争议，增加估价师的风险。

从《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等与房地产估价执业密切相关的管理规定来了解房地产估价现场查勘的必要性。

1.1《房地产估价规范》的有关规定在《房地产估价规范》中对现场查勘做出一系列的规定：规定估价人员必须到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣、查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照，并规定在估价报告中必须对现场查勘情况做出详细记载。

1.2《房地产抵押估价指导意见》的有关规定依照《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面细致的了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为估价报告的附件。

由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

房地产估价的现场查勘要点房地产估价的现场查勘1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为估价报告的附件。

由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

同时，建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定：违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。

2、《房地产估价规范》的有关规定在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对现场查勘做出一系列的规定：3.0.7条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定：1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘，并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。

对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

住宅现场查勘的内容一. 住宅现场查勘时应记录的内容(1)项目基本情况:估价对象位置、楼盘名称;现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等; 整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率; 小区建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等(2)住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部位的装饰装修情况;(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(4)配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑.二.住宅现场查勘时拍摄要点1.楼栋外观拍摄要点(1)要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致;2.楼栋地址或门牌拍摄要点(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致;(2)遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错;3室内拍摄要点(1)天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到地板;(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.4外景拍摄要点(1)通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄;(2)在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.案例部分照片样本外观客厅卧室厨房卫生间自建房、别墅现场查勘的内容要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容商业房地产现场查勘的内容二. 商业房地产现场查勘时应记录的内容(5)项目基本情况:估价对象位置、楼盘名称、四至;现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、经营状况(经营哪种商品和服务)、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的类型和宽窄，街首上的人流、车流状况等.(6)商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;(7)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(8)配套设施情况:商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种类和规模.二. 商业房地产现场查勘时拍摄要点周边环境对商业房地产的影响至关重要，往往周边环境决定了其经营状况的好坏。

ZHXQB-100420170200房地产估价实地查勘工作指引1 总则1.1 为统一房地产实地查勘程序，保证房地产实地查勘质量，制定本指引。

1.2 本指引适用于对估价对象房地产的实地查勘。

对可比实例的调查及查勘应参照本指引。

对交易实例、挂牌实例的调查及查勘可参照本指引。

1.3 本指引中的房地产实地查勘，是指评估专业人员到房地产现场，观察、询问、检查、核对、记录其状况的活动。

1.4 实地查勘是房地产估价的基础性工作，是控制估价风险的重要环节。

查勘质量、获得信息数量直接影响估价方法的选择、估价结果的公正合理。

实地查勘是展示评估专业人员个人职业形象，宣传和树立企业品牌的重要途径，是评估机构开拓和维护市场的重要环节。

1.5 鉴证性房地产估价项目，评估专业人员应对估价对象进行实地查勘。

咨询性房地产估价项目，评估专业人员应根据估价委托以及估价目的，判断是否应对估价对象进行实地查勘。

1.6 评估专业人员实地查勘估价对象，应全面了解、观察和体验估价对象的状况，准确把握估价对象和界定估价范围，认真核实及收集有关估价对象的权属资料和类似房地产市场资料。

2 查勘流程2.1 实地查勘房地产应按下列程序进行：（1）了解估价基本事项（2）约定实地查勘事宜（3）提交估价资料清单（4）准备查勘作业工具（5）实地查勘估价对象（6）整理分析查勘资料（7）补充收集估价资料（8）保存实地查勘资料2.2 评估专业人员应根据估价委托书或联系沟通结果，了解估价基本事项，约定实地查勘事宜，要求估价当事人提供必要的估价资料。

2.3 评估专业人员应合理预计实地查勘所需工作时间，并与估价联系人约定实地查勘的具体时间、接洽方式，落实交通工具、行车路线。

2.4 人民法院委托的司法鉴定估价项目，评估专业人员应通知涉诉双方当事人或其代理人、人民法院工作人员共同对案涉房地产进行实地查勘，确认估价对象及范围。

涉诉当事人或其代理人拒不到场的，应通知人民法院工作人员。