商业地产经营与管理-姜新国(清华大学房地产总裁实战班授课原版讲义) 2008-78页PPT课件

《房地产开发与经营》课程标准课程代码：180512117 建议课时数：64学分：4适用专业：工程造价专业先修课程：工程财务平行课程：工程经济学、AutodeskRevitArchitecture,建设工程投资与控制一、前言1.课程的性质《房地产开发与经营》课程是本专业的主干课程之一，通过本课程的学习，使学生能够掌握房地产的基本概念和属性特征；能够对房产业、房地产市场、房地产开发与经营管理活动等相关内容有一个初步的、较为全面地了解2.设计思路注重实用性和系统性，以全面阐述房地产知识体系为着力点，详细介绍房地产项目管理全过程所涉及的开发、投资分析、市场营销、资金融通、产权确认及物业管理等系列知识和房地产咨询业务中所涉及的房地产估价及房地产经济等相关知识，并与我国现行房地产管理的有关法律、法规、规范及标准相结合，贴近房地产实际项目运作的各项工作。

依据工作任务完成的需要，职业学校学生的学习特点和职业能力形成的规律，按照“学历证书与职业资格证书嵌入式”的设计要求确定课程知识和技能等内容。

依据各学习项目的内容总量以及在该门课程中的地位分配各学习项目的课时数。

学习程度用语主要使用了“了解”、“熟悉”、“掌握”。

“了解”、“熟悉”、“掌握”用于表述对于基本知识点的学习程度，二、课程目标根据本专业的培养目标和人才规格，按照知识、能力、素质三个维度的分析方法，概括出本课程的目标。

（一）知识目标掌握房地产的基本概念和属性特征，熟悉房地产行业，熟悉房地产开发与经营管理活动的主要环节和内容和房地产行业人员的从业资格与要求，了解房地产产权与房地产制度的内容及我国房地产政策制度演变的历史。

（二）能力目标了解房地产业的范畴及其组织机构，了解我国房地产业政策制度的演变历史，熟悉房地产市场体系、结构和房地产市场交易的主要形式，熟悉城市规划与房地产开发的关系，以及房地产开发的基本程序与步骤，了解房地产开发经营企业设立的条件，熟悉房地产行业从业人员的执（职）业能力要求（H）素质目标培养学生掌握房地产开发与经营管理的基本理论与知识，培养学生爱岗敬业、团结协作、热爱科学的学风和创新精神三、课程内容和要求本课程采用模块式教学，模块内容和要求及活动与建议，参考教学课时如下表所示：（-）教学内容第1章房地产基本概念与属性教学内容：11什么是房地产？1.2房地产的基本属性与特征13房地产的类型教学要求：掌握房地产的基本概念与属性特征；熟悉房地产的类型。

房地产经营与创新总裁(CEO)班清华大学优秀EDP项目清华大学总裁俱乐部人脉平台超过2000名房地产企业总裁的选择房地产经营与创新总裁(CEO)班中国的房地产业正在告别一个时代! 在经历了十年的快速发展后，特别是近几年来，连续的非理性暴涨期已透支了房地产的平稳发展周期，促使房地产业直接从高速发展硬着陆进入了调整期。

在2009年一系列的政府经济刺激计划中，房地产业在采用复苏中扮演了极为重要的角色。

随着“后危机时代”的到来，曾经创造辉煌的中国房地产业将会展现一个什么样的景象呢？与时俱进的清华大学“房地产经营与创新总裁（CEO）班”，旨在汇集业界精英，共同探讨新时期房地产业的未来，提高企业的生存能力，迎接中国房地产市场转型时代的到来。

【招生对象】房地产及相关企业的董事长和总经理。

包括：? 房地产开发商；? 建筑、建材企业；? 各类投资公司；? 房地产设计与咨询机构；【学习回报】系统学习房地产开发经营流程交流并探讨新形势下房地产行业的经营与创新模式加入清华大学总裁俱乐部，增进人脉关系、搭建合作与交流平台【学习方式】经典课程讲授、楼盘考察、清华大学总裁俱乐部的定期活动【学制】学制一年。

每2个月到清华大学学习1次，每次4天(周四至周日)2010年“房地产经营与创新总裁班”招生计划【学费标准】 人民币38,800元/人（含教材、讲义、证书、报告、午餐）【证 书】 学员完成全部课程，颁发清华大学“房地产经营与创新总裁（CEO ）班”结业证书，证书统一编号，加盖钢印，证书编号可在清华大学教育培训与认证网站查询。

【报名地点 清华大学留学生楼九段108室【报名办法】 将报名表填好后传真至： 010- 。

经审核确认后发送“入学通知书”，学员收到入学通知书后办理汇款手续，并将银行汇款底联传真至招生办公室【招生电话】010-【联 系 人】 冯尚岭【主办单位】 清华长三角研究院以往邀请师资名单(部分)李伏安中国银监会业务创新监管协作部林少洲北京厚土投资机构总经理冯仑万通集团董事局主席王平中国城市房地产开发委员会会长董藩北京师范大学房地产研究所所长李忠华高莱斯有限公司董事长朱鹏祖中国税收咨询网首席运营官顾云昌中国房地产协会秘书长聂梅生全国工商联房地产分会会长孙克放建设部住宅产业化促进中心主任庄惟敏清华大学建筑设计院院长刘福垣? 国家计委宏观经济研究院副院长赵? 晓? 北京科技大学经济管理学院教授俞孔坚? 北京大学景观设计学院院长曾宪斌? 中国十大房地产策划专家之一卞华舵? 中科招商基金管理公司副总裁于宝钢? 金诺投资管理公司执行总裁孟晓苏中国房地产开发集团一个为中国企业家打造的高端交流平台！清华大学总裁俱乐部成立于2005年3月，作为一个由总裁学员自愿组成的联谊性机构，成立两年来，不仅成为了清华大学总裁班学员交流和学习的平台，同时，非总裁班学员也开始关注清华总裁俱乐部的活动，并在国内企业界产生相当大的影响。

房地产经营与管理部分课件第一部分：房地产经营与管理概述1.1 房地产经营与管理的定义房地产经营与管理是指对房地产项目进行规划、开发、销售和管理的一系列经营活动。

1.2 房地产经营与管理的重要性房地产经营与管理的重要性体现在以下几个方面： - 对于房地产开发商而言，有效的经营与管理可以帮助其提高房地产项目的质量、效益和竞争力，从而获得更好的经济效益。

- 对于投资者而言，了解房地产经营与管理的基本知识可以帮助他们评估房地产项目的投资价值，并做出明智的投资决策。

- 对于购房者、租房者而言，了解房地产经营与管理的原理可以帮助他们更好地选择适合自己的房地产项目，避免不必要的风险和损失。

1.3 房地产经营与管理的主要内容房地产经营与管理的主要内容包括： - 房地产市场分析与预测：通过对宏观经济、政策法规、市场供求等因素的分析，预测房地产市场的发展趋势，为房地产经营与管理提供依据。

- 开发规划与设计：根据市场需求和整体规划，确定房地产项目的功能定位、规模布局和建筑设计方案。

- 房地产销售与营销：制定合理的销售策略，进行市场推广和销售活动，吸引客户购买、租赁房地产产品。

- 房地产运营与管理：对已经开发的房地产项目进行监督与管理，包括物业管理、设施维护、安全管理等方面的工作。

第二部分：房地产市场分析与预测2.1 房地产市场的影响因素房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策法规因素、人口因素、地理位置因素等。

2.2 房地产市场的分类根据用途和性质的不同，房地产市场可以分为住宅市场、商业市场、工业市场、农业市场等。

2.3 房地产市场的预测方法房地产市场的预测方法包括定性预测和定量预测两种方法。

其中，定性预测主要基于专家经验和市场调研，通过判断房地产市场的发展趋势来进行预测；定量预测则主要基于数学模型和统计分析，通过对历史数据的分析、建立预测模型来进行预测。

第三部分：房地产开发规划与设计3.1 房地产项目的功能定位与规模布局房地产项目的功能定位是指确定房地产项目用于住宅、商业、工业或其他用途的决策。

学院派：著名学府清华大学以及国内外知名院校的房地产专家教授。

政府派：房地产开发和金融及相关政策的制定者课程体系一、房地产企业经营管理１、房地产企业创新经营２、现代房地产企业经营战略３、现代营销管理与品牌建设４、人力资源管理与团队建设５、领导艺术与组织行为6、公司治理与执行力二、房地产企业金融运作１、房地产土地评估与项目预算２、房地产企业成本管理与全程成本控制３、房地产财务管理４、房地产资本运作实务５、房地产融投资策略与风险管理三、房地产政策与市场分析１、新形势下房地产发展机遇与挑战２、土地管理体制与城市发展走势３、房地产法律风险规避４、房地产税务筹划与合理避税５、房地产建筑发展的新趋势６、后地产时代的国际资本对市场的影响与应对四、房地产开发运营与项目策划１、土地运营操作实务２、房地产开发与资本运作３、建筑规划、城市发展与项目开发４、项目全案策划要点实例解析５、城市化与城市运营６、现代房地产景观设计与健康楼市绿色人居五、实战型商业地产与旅游地产１、商业、旅游地产发展现状、趋势２、商业、旅游地产开发调研与全程策划３、商业、旅游地产业态分类、特征与组合策略５、商业、旅游地产招商策略与销售策略6、二、三级旅游城市的投资环境分析与定位境内外房地产项目考察一：6所城市具有代表性房地产项目考察境内考察：北京上海广州重庆杭州香港二：3个国家重点建筑物借鉴与实地考察。

境外考察：美国英国澳大利亚招生对象房地产及其相关企业（集团）总裁、副总裁、董事长、总经理、总监、高级经理等高层管理人员；各大银行、信托公司、基金公司、投资公司等机构负责房地产金融业务的高级管理人员；房地产业相关研究机构的中高级管理者及研究人员；各级政府房地产相关管理部门领导；准备进军房地产界的企业家、投资人及高级职业经理人。

师资力量樊纲：经济学家，经济学博士，中国社会科学院研究员，中国社会科学院研究生院教授，国家级有突出贡献的中青年专家。

现任中国经济体制改革研究基金会秘书长，国民经济研究所所长;余世维：美国诺瓦大学公共决策博士.哈佛大学企管博士后、牛津大学国际经济博士后;莫少昆：著名华人经济学家、新加坡华新世纪企业管理研究院院长;宁向东：清华大学中国经济研究中心常务副主任;清华大学中国经济研究中心常务副主任，经济管理学院教授。

《房地产经营与管理》课程教学大纲Real Estate Management一、课程基本信息（一）知识目标全面系统地学习房地产开发和经营的基本概念、基本理论、基本内容和程序。

（二）能力目标具备房地产经营与管理相关岗位上岗能力。

（三）素质目标具备相关房地产案例的分析解决素质，可以独立进行相关项目的实施素质。

三、基本要求— 1 —（一）了解中国房地产开发行业和房地产市场的现状。

（二）理解政府、金融机构和开发商在房地产开发过程中扮演的角色。

（三）掌握房地产投资开发及经营管理的基本知识和技能。

四、教学内容与学时分配第一章绪论（4学时）第一节房地产概述知识点：概述第二节房地产产权及我国住房政策知识点：住房政策第三节房地产经营与管理的概念和特点知识点：概念和特点第四节房地产经营与管理的发展知识点：经营与管理的发展第五节房地产投资形式与利弊知识点：投资形式与利弊第六节房地产投资的风险知识点：投资的风险难点、房地产种类及其投资特性；重点：房地产经营与管理的概念和特点；房地产投资形式及利弊；房地产投资风险；投资组合的概念。

思考题：1.简述房地产概念和特性以及分类。

2.简述房地产业的特性及分类。

作业：房地产投资形式及利弊？建议教学方法：理论与实际结合，以实际应用为主。

— 2 —第二章房地产投资分析基础知识（4学时）第一节现金流量的构成知识点：流量的构成第二节资金的时间价值与资金等效值的计算知识点：等效值的计算第三节房地产投资经济效果评价指标知识点：效果评价指标重点、资金的时间价值与资金等效值的计算；难点：房地产投资经济效果评价指标。

思考题：房地产投资经济效果评价指标？作业现金流量的构成。

建议教学方法：理论与实际结合，以实际应用为主。

第三章房地产市场与市场调查（6学时）第一节房地产市场概述知识点：市场概述第二节房地产市场供求分析知识点：供求分析第三节房地产市场运行的一般规律知识点：一般规律第四节房地产市场调查知识点：市场调查第五节房地产市场预测知识点：市场预测重点：房地产市场及其特点、房地产市场调查内容、调查方法，以及分析模型、房地产市场走势预测等。

商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产开发、经营和管理（一）编者按：姜新国全国著名商铺专家、中国商业地产理论奠基人、“在行”首席投资咨询策划师、中国城市商业网点管委会专家委员会高级专家、清华大学企业培训中心商业地产主讲教授，具有丰富的实践经验和理论知识，他先后出版的书籍《商铺投资》、《商铺韬略》是中国商业网点规划的授课课本。

先后发表论文有“动态租金成本”、“一铺养三代”、“商铺开发的郊区化趋势”、“商铺投资风险一面倒的形势被颠覆”、“社区商铺的投资价值”等对全国商业房地产有影响力的文章。

从本期《旺铺掘金》开版起，将连续刊登由姜新国日前在清华大学职业经理人训练中心授课的“商业地产开发、经营和管理”精华内容，希望能给商铺投资者带来启发。

文／特约撰稿人姜新国一、前期研究“土地肥沃的程度，果树最有发言权”前期研究是项目投资、开发、决策的基础，没有这个基础，任何决策都是不科学的，作为房地产开发商、投资者在决策前肯定会对土地进行研究。

对商业地产而言，围墙之内的因素都是次要因素，围墙之外的才是最重要的因素，那么，商业地产的研究是从围墙之外因素，如商业环境、商业资源等因素开始着手的。

１、城市类型：对商业地产前期而言，主要研究这个城市的经济类型，同样是大城市，北京是政治、科教文化中心，而上海则是金融、商贸、航运中心。

不同经济类型，就有不同的产业构成，不同的产业就有不同行业收入，不同的收入就有不同的消费水平。

城市消费总量决定了这个城市的商业地产的总价值量。

２、人口：一个城市的商业物业的当年价值量是这个人口×消费支出×商业利润率×租金成本。

人口是基数，消费是变量，一个城市大而消费水平高，那么这个城市的商业物业的最高价值是很高，如上海、深圳、宁波等地方就属于这种类型的城市。

３、消费是拉动产业发展的主要动力之一。

商业地产成功之道和实盘攻略姜新国：中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、西南交大、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父〞之称。

##知名商业地产服务机构—##在行置业投资咨询##首席专家，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、学术委员会副主任委员、专家委员。

从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》〔清华大学房地产总裁班重点教材〕、《招商定输赢》。

主持或参与了“世博轴〞、“中医药服务贸易示X基地〞“南站地下商业空间〞、“万科〞项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。

姜新国联系：：j126.一、价值法那么〔一〕商业地产价值与其规律1、商业地产概念固化资本2、商业地产价值构成房地产价值商业价值3、价值表现(1) 商业价值影响房地产价值表现(2) 商业利润支持租金，租金支持房价4、商业地产根本开发模式一是产品性开发二是资产〔持有物业〕开发三是两种模式复合开发5、和住宅的比拟差异〔二〕商业地产分类1、项目类型〔1〕单一型：纯商业地产〔2〕复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合。

〔3〕城市综合体：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。

2、产品类型〔1〕物业形态：商场物业、街铺物业〔2〕经营方式：出售\自营商业\出租持有\售后返租\转租〔3〕收益方式：租金收益商业利润开发利润转让利润3、商业地产根本形态〔1〕购物中心〔2〕商业步行街、休闲街区〔3〕百货商场、超市、专业卖场、主题商场〔4〕市场：综合市场、专业市场〔5〕汽车业态——城市店、汽车大道、汽车MALL、汽车公园〔6〕奥特莱斯〔7〕社区商业中心和邻里中心〔三〕价值法那么与运用1、六个差比:路段差\物业差\位置差\楼层差\面积差\业态差2、注重8个效应的使用:水盆效应\大店效应\名店效应\坪效联动效应\商场运营中的“二八〞效应\双叉效应\业态互动效应\通道效应二、开展策略抉择〔一〕市场环境市场特点金融条件企业介入商业地产动机(二)各企业开展商业地产策略分析(三)可以借鉴的商业地产开展模式1、房地产模式：万达模式适合中国现阶段的商业地产开展模式“租售并举〞，“以售代融〞2、资产经营模式：恒隆模式3、轻资产取胜模式：百联模式4、红星美凯龙模式：一地两用5、##银座模式：商业优势6、凯德模式：未来开展方向7、五洲国际模式：散售包租〔四〕企业开展商业地产的战略1、长期战略经营实心化资产优质化操作系统化项目品牌化2、阶段策略品牌化模式化情景化金融化三、商业地产融资和盈利模式我的格言：利润再高不能让您升天，资金链断裂却可让项目走向地狱。

商业地产运营管理书籍
以下是一些关于商业地产运营管理的书籍：
1.《最佳购物中心操盘标本》：这本书介绍了购物中心运营管理的各个方面，包括招商、营销、物业管理等。

2.《世界级商业规划中国总鉴》：这本书介绍了世界级的商业规划理念和中国商业地产的发展趋势，对于商业地产运营管理有很好的借鉴意义。

3.《商业地产招商经营管理指南》：这本书专门针对商业地产的招商和经营管理，提供了实用的方法和技巧。

4.《商业地产开发建设实战指南》：这本书从商业地产的开发建设角度出发，介绍了从选址、规划、设计到运营管理的全过程。

5.《成功商业地产项目风险决策系统》：这本书强调了风险决策在商业地产项目中的重要性，提供了风险评估和决策的方法。

6.《商业地产改变中国》：这本书从宏观的角度探讨了商业地产对中国经济和社会的影响，对于理解商业地产运营管理的背景和环境很有帮助。

7.《香港购物中心成功密码》：这本书以香港购物中心为例，介绍了其成功的运营管理方法和经验。

8.《商业地产生死策划》：这本书探讨了商业地产的生死存亡之道，对于如何避免失败、追求成功有很好的启示。

9.《商业地产学万达》：这本书以万达商业地产为例，介绍了其运营管理的各个方面，对于学习商业地产运营管理很有参考价值。

以上书籍涵盖了商业地产运营管理的各个方面，包括招商、营销、物业管理、风险决策等，对于从事商业地产运营管理的人员来说，具有很好的参考价值。

房地产开发经营与管理教材1. 引言本教材旨在介绍房地产开发经营与管理方面的知识和技能，帮助学习者掌握房地产开发经营与管理的基本原理和方法。

本教材包括房地产市场分析、项目开发、市场营销、运营管理等内容，并结合实际案例进行深入讲解。

2. 房地产市场分析2.1 市场调研市场调研是房地产开发的第一步，通过调查和分析市场需求与供给情况，确定开发项目的类型、规模和定位。

本部分将介绍市场调研的方法和步骤，并提供实例进行解析。

2.2 市场需求分析市场需求分析是房地产项目开发的重要环节，了解用户的需求和偏好可以有效地提高项目的竞争力。

本部分将介绍市场需求分析的常用方法和技巧，并提供案例分析。

3. 项目开发3.1 项目策划项目策划是房地产开发的核心环节，包括确定项目的目标、定位、规划和预算等。

本部分将介绍项目策划的基本原理和步骤，并结合实际案例进行分析。

3.2 项目设计项目设计是房地产开发中不可或缺的一环，通过科学的规划和设计可以提高项目的生活品质和商业价值。

本部分将介绍项目设计的原则和方法，并提供示例进行讲解。

4. 市场营销4.1 市场定位与推广市场定位和推广是房地产开发中的重要任务，通过有效的市场定位和推广可以提高项目的知名度和销售率。

本部分将介绍市场定位和推广的基本原理和方法，并提供案例分析。

4.2 销售管理销售管理是房地产开发中的核心环节，有效的销售管理可以提高销售效率和客户满意度。

本部分将介绍销售管理的原则和方法，并结合实际案例进行分析。

5. 运营管理5.1 物业管理物业管理是房地产开发后期的重要环节，合理的物业管理可以保持项目的良好运营和升值潜力。

本部分将介绍物业管理的基本原理和方法，并提供实例进行解析。

5.2 维修与保养维修与保养是房地产运营过程中的重要任务，通过及时维修和保养可以延长房屋的使用寿命和保持物业价值。

本部分将介绍维修与保养的常用技巧和措施，并提供案例分析。

6. 法律与规范6.1 房地产相关法律房地产开发经营与管理涉及复杂的法律和法规，了解相关法律对项目的影响和要求可以帮助开发者合法合规经营。