公共选择理论视角下的广州市“三旧”改造解析

关于“三旧”改造模式研究探讨摘要：城市更新作为一项动态推动工作，是一个需要长久实践的领域，广东省先试先行，在规划编制、实施管理、政策保障等方面做出了一系列积极有益的探索和尝试，对我国其他地区的城市更新具有前瞻的影响。

城市更新规划作为引导城市高质量发展，助推城市产业转型升级，加快转变经济发展方式，完善城市空间规划体系，弥补原有规划落地性不强的重要抓手与手段，未来，在技术方法、行政管理以及实施保障方面还需要随着城市发展的实践不断创新。

关键词：三旧改造；城市规划；广州市；思路引言：广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。

包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。

改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

[1-2]旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

广州市三旧改造政策解读广州三旧改造政策相关解读关于三旧改造节约用地相关意见1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。

2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地3、土地收益可返还企业和农村集体原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体城中村改造四大优惠政策1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿；2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。

在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。

对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。

3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。

城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

标签：三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。

广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。

广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。

“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

广州市“三旧”改造的重要模式广州市的“三旧”改造政策在2012年出现了较大的方向性变化，突出表现在强化政府主导、应储尽储、成片连片、调整收益分配比例等四个方面。

其中《关于加快推进”三旧”改造工作的补充意见》（穗府[2012]20号，以下简称20号文）第三条规定：“为有效实施城市总体规划，提升改造区域城市功能，应当科学确定‘三旧’项目改造范围，划定城乡更新改造单元，合理整合土地资源，实施成片连片改造”，并规定城乡更新改造单元应以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理划定。

单个更新改造单元原则上不小于1公顷，可以包括1个或者多个改造项目，规模较大的改造项目可以分期实施。

同一城乡更新改造单元中涉及多个权利主体的，应当进行土地归宗，由同一产权主体实施改造，或由多个权利主体联合改造；原权利主体无法实现土地归宗或联合改造的，由政府统筹实施改造。

同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的，原则上由市、区政府统筹改造。

鼓励旧村改造项目以整村范围划定城乡更新改造单元。

综上，以土地整合为手段，以成片连片为单位，以提升城市功能为目的成为20号文的突出特色。

可见，成片连片改造成为广州市城市更新工作的新模式。

成片连片改造模式涉及用地整合，改善公共设施供给水平，提高土地利用效率，提升城市功能，同时又尊重和保护土地权利人的基本权利，获得其支持。

这种思想和做法目前在国内具有先进性，值得探索和坚持。

“三旧”改造绝不是简单的拆除重建，而是要对城市进行功能性的提升。

一、成片连片改造模式体现城市管理者对城市更新的理念转换“三旧”改造中鼓励用地整合和成片连片改造的政策意图，有着坚实的理论基础，是政府的一种理性的选择，有助于提升城市的整体功能，有助于财政税收体制的有序运转，并提高全体市民的福利水平。

而传统的过度依赖由财政为城市基础设施建设融资的体制，不仅给纳税人带来沉重负担，而且造成全社会收入分配的不公平。

广州三旧改造方案一、引言：随着城市发展的不断推进，广州市面临着大规模的城市更新和改造的挑战。

而广州市的“三旧”问题（即老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺）成为制约城市发展的瓶颈之一。

本文将针对广州市“三旧”问题，提出一系列的改造方案，以期解决城市更新的困局，打造宜居宜业的现代化城市。

二、背景：广州市是中国南方重要的经济、文化中心之一，经济实力和城市规模不断扩大。

然而，城市化进程中出现的大量老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺，对城市的形象和功能造成了严重影响。

这些老旧建筑存在结构老化、设施陈旧和环境污染等问题，亟需进行全面改造。

三、问题分析：1.老旧住宅：广州市存在大量的老旧住宅，建筑年限长、设备陈旧，存在安全隐患和居住环境不适宜的问题。

2.老旧厂房：随着产业结构调整和转型升级的需求，许多老旧厂房无法适应现代生产需求，面临改造更新的问题。

3.老旧商铺：由于商业发展的快速变迁，许多老旧商铺面临着业态淘汰和竞争压力大的情况，需要进行改造以适应市场需求。

四、改造方案：1.老旧住宅改造：重点对老旧住宅进行结构加固和设备更新，改善居住环境。

政府可以出台相应政策，鼓励住户进行自主改造，并提供相应的财政支持和补贴。

2.老旧厂房改造：鼓励老旧厂房进行产业转型，引导企业进行技术升级和改造，提升生产效益。

政府可以提供税收减免和财政支持，吸引企业参与改造。

3.老旧商铺改造：政府可以出台相应政策，鼓励商铺进行业态调整和品牌升级，提高商业综合竞争力。

同时，政府可以提供相应的培训和咨询服务，帮助商家改造提升。

五、政策支持：1.财政支持：政府可以设立专项资金，用于老旧建筑的改造和更新工作。

资金可以用于项目补贴、技术支持和公共设施建设等方面。

2.土地政策：政府可以在土地出让和使用方面给予改造项目优先权，降低土地出让价格，减轻企业的负担。

3.税收优惠：政府可以对参与改造项目的企业给予税收减免政策，鼓励企业积极参与改造工作。

4.金融支持：政府可以引导金融机构加大对改造项目的金融支持力度，提供低息贷款和优惠融资等服务。

让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读发布时间：2021-09-28T01:43:34.090Z 来源：《论证与研究》2021年8期作者：林 琴[导读] 2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。

该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。

《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。

对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读林 琴（上海市联合律师事务所）2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。

该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。

《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。

对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点：亮点一：《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章“三旧”改造是广东省政府与原国土资源部合作共建节约集约用地示范省的重要内容。

在原国土资源部的大力支持下，广东省省级层面出台了多项文件，包括以省政府名义出台的有3份，省自然资源、司法、财政、住房城乡建设、税务等部门出台的文件多达30份。

“三旧”改造城市更新规划的若干思考摘要：本文主要诠释了“三旧”改造，阐明了目前“三旧”改造下城市的更新规划建设现状，进而思考了关于“三旧”改造下城市的更新规划建设的优化策略。

从而能够扭转当前“三旧”改造下城市的更新规划建设不利局面，切实地实现以“三旧”改造为引领实施城市的更新规划建设发展。

关键词：“三旧”；改造；城市；更新；规划；若干思考；前言“三旧”改造，最早源自于广东地区，是我国赋予广东省一项存量土地再次开发的特殊政策。

所谓“三旧”，即为旧村庄、旧厂房、旧城镇。

城市规划，主要是规范城市化建设，对城市未来的发展、总体布局、各项城市化工程项目实施部署的一种城市化建设发展宏观调控手段。

在中国共产党第十九次全国代表大会召开之后，国家及各级部门深度落实十九大对于城市改造规划发展的重点片区整体更新，强化“中轴新城”这一伟大倡议，在“三旧”改造的基础上提出了“城市更新”的概念。

在一定程度上，可谓是赋予了城市化建设发展的新生命，开辟了城市建设发展的新旅程。

那么，为了能够更好的利用“三旧”改造，进行城市的更新规划，就需各地区的城市规划建设部门提高对“三旧”改造的重视程度，吸取以往的“三旧”改造相关经验，积极探索出最佳的城市规划更新路径。

从而能够实现旧城区的优化改造，促进我国城市化建设业的可持续性发展。

1、“三旧”改造与城市更新规划关系的概述“三旧”改造，主要是针对于旧的村庄、城镇及厂房而言，进行城市的改造及规划，以改造及规划成为新的村庄、城镇及厂房，盘活土地资源，给城市增添新的气息，加快城市化建设发展。

在“三旧”改造这一举措提出初期，广东省面对着用地的日益紧张化，而城乡一体化的建设逐步推进，急需寻找到城区改造发展的新突破口。

面对着这一现状，广东省就此针对自身城市的土地资源实际利用概况、产业发展现状及土地资源极为紧缺等问题，开展了深度的分析及研究，进而提出了改造就城市，勾勒出城市化改造及规范发展的新蓝图。

而城市的更新规划，则主要是以城市化建设发展为立足点，以物质建设为根本宗旨，构建起全新的城市化发展体系，推进城市化的建设发展，而在这一过程中涉及到众多的内容，如城市文化、城市环境、社会经济等各个方面内容，也涉及到各种城市元素，可谓是涉及范围之广。

城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考摘要：广东省“三旧”改造从2008年开展以来，促进了大量存量空间再利用，但在土地集约节约利用的主导目标下，已难以适应城市高质量发展的综合要求。

城市更新是对城市建成区的整治提升活动，在目标导向、改造方式、改造模式、实施机制等方面，对“三旧”改造均提出新的要求。

本文针对“三旧”改造响应城市更新存在的问题，分析工作转型的路径，并提出分区分类施策、“F＋EPC＋O＂工作模式、加强历史文化保护、提升基层治理水平等政策建议。

关键词：城市更新、“三旧”改造、城市高质量发展广东省是“三旧”改造的先行地，自2008年《共同建设节约集约用地试点示范省协议》颁布至今，已经历十余年发展， 2021年新实施的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》出台，成为广东各地实施“三旧”改造的主要依据。

2021年8月份以来，国家层面根据城市建设发展进入新历史时期的新形势，相继出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等多部涉及城市更新的政策性文件，提出了一系列新的要求。

01“三旧”改造与城市更新的关系“三旧”改造是指对纳入“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动，“三旧”用地具体包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。

城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动，重点包括完善城市公共服务设施，补齐市政设施短板，促进产业转型升级，治理城市生态环境,保护历史文化资源，盘活利用存量资源，增强防灾减灾能力，完善交通功能等。

“三旧”改造与城市更新都是对城市建成环境的再发展，在内涵本质上具有共同性，但两者在具体做法有一定差异。

1.1目标导向的差异广东省“三旧”改造重点强调以提高存量土地资源配置效率为核心，推进土地集约节约利用，同时兼顾对城市公共利益的保障。

而住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中强调实施城市更新行动要顺应城市发展规律，转变城市建设方式，推动城市结构优化和品质提升，补齐城市短板。

用好“三旧”改造政策理论与实践的思考以节约集约用地为主要内容的“三旧”改造，是国土资源部赋予广东省的一项试点政策。

全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快揭阳发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

抓好“三旧”改造工作，核心是盘活现有建设用地，关键是用好节约集约用地试点政策。

我们要在科学发展观的指引下，坚持理论联系实际，在理论和实践中认真思考，充分利用政策推进“三旧”改造，促进地方经济社会更好更快发展。

一、用好“三旧”改造政策，必须坚持规划先行、统筹安排，充分发挥规划引领作用规划是纲，纲举目张。

推进“三旧”改造必须坚持规划先行，依照规划分步实施、整体推进。

规划搞好得，就可以画最新最美的画；否则，就会陷入建了拆、拆了建的恶性循环，与“三旧”改造政策出台的初衷背道而驰。

据调查统计，揭阳市“三旧”改造项目达5000多个，面积达42万多亩，这样大规模的改造更需要系统科学的规划。

要从近期、中期和远期分阶段进行统筹安排，从宏观和微观两个层面进行规划控制，形成明确的评价体系、目标体系及控制体系，与土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划等相衔接，以避免因规划控制不力而造成“三旧”改造中的混乱和矛盾。

宏观规划方面，我们已编制完成《揭阳市“三旧”改造专项规划》，这是全市推进“三旧”改造的纲领性文件。

微观规划方面，重点是抓好改造片区单元规划，要充分考虑方方面面的因素，因地制宜，科学规划。

一是要把提高土地利用水平作为首要条件，按照节约集约用地的要求，调整土地利用结构，优化土地利用布局，为地方发展腾出更加广阔的发展空间。

二是要把改善人居环境作为重要标准，合理安排生产建设、生活居住、公共设施等规划功能，统筹优化工业区、商业区、生活区、绿地等空间布局，促进宜居城乡建设。

三是要把突出地方特色作为必要条件，因材构思、因地制宜，挖掘内在潜质，体现个性风格，体现一个地方独特的人文、地理环境，使一个地方的文化底蕴、人文特色得到充分张扬。