香港IFC案例分析

现代建筑的奇迹香港的两国金融中心现代建筑的奇迹：香港的两国金融中心作为一个全球金融中心和国际大都市，香港以其独特的地理位置和繁荣的经济而闻名于世。

在快速发展的过程中，现代建筑在香港的城市风景线中扮演着重要的角色。

本文将介绍香港的两座国际金融中心，即IFC（国际金融中心）和ICC（国际商业中心），探讨它们在现代建筑史上的地位和对香港的影响。

IFC位于香港岛中环地区，与维多利亚港隔水相望，是香港最知名的地标之一。

该建筑群由两座摩天大楼组成，分别为IFC一期和IFC二期。

IFC一期于2003年完工，IFC二期则于2011年竣工，两者共同构成了一个现代化的商务综合体。

IFC一期高415米，拥有88层，是亚洲最高的写字楼之一；IFC二期则高412米，拥有88层，同样是香港的地标性建筑。

IFC的设计充分考虑了可持续发展和环保理念。

建筑外立面采用了高效的玻璃幕墙，减少了能源消耗和温室气体排放。

此外，IFC还采用了雨水收集系统、太阳能发电等先进技术，为香港的可持续发展做出了积极贡献。

作为国际金融中心，IFC不仅为香港的金融业提供了高效便捷的办公场所，还拥有丰富的商业设施和购物中心。

在IFC一期的商场内，各类国际品牌云集，为游客和市民提供了全方位的购物和娱乐体验。

IFC也成为了香港高端生活的象征，吸引了众多国际知名的零售品牌和高级餐厅入驻。

与IFC遥相呼应的是位于九龙的ICC，也是香港的地标性建筑之一。

ICC是一座集办公楼、酒店和观光设施于一体的综合体建筑。

该建筑由两座塔楼组成，分别是高494米的ICC一期和高490米的ICC二期，是香港乃至亚洲最高的建筑物之一。

ICC的设计灵感来自中国传统文化的元素，大道至简，展现了现代与传统的完美结合。

建筑外立面采用了带有玻璃贴片的两根竖直线条，象征着中国书法的毛笔细节。

这种独特的设计理念使ICC成为了一道独特的城市风景线。

除了令人叹为观止的建筑外观，ICC还拥有多个观景平台，提供了壮丽的香港全景。

⼨⼟⼨⾦的⾹港中环，居然藏着⼀个“⼩菲律宾”↑点击上⽅芒果派iMango 关注我们哦芒果说“⾷物是最深的乡愁。

”⾹港中环德辅道中19号，环球⼤厦。

⼨⼟⼨⾦之地，居然藏着⼀个“⼩菲律宾”，寄托着⼗⼏万在港菲⼈的乡愁。

与纸醉⾦迷的“兰桂坊”⼀街之隔，中环地铁站上盖，对着海⼀⾯的背后就是ifc国际⾦融中⼼，这个曾经的“地王”，当年由李嘉诚的长江实业投得，绝对的黄⾦地段。

其中隐藏的⼀个“环球商场”，本港⼈很少光顾，却是90%在港菲律宾⼈都来过的“⼤本营”。

出了中环地铁站，车⽔马楼，顺着楼梯上⼆楼，推开门，简直是另⼀个世界。

菲律宾银⾏、⼿机店、珠宝店、⾷品超市、裁缝店、书店和CD店……各种菲律宾物品，应有尽有，绝对是菲律宾⼈在⾹港⼀解“乡愁”的最佳⽅式。

菲律宾银⾏……⼿机店……珠宝店……⾷品超市……裁缝店……书店和CD店……这⾥的店主和顾客多为菲律宾⼈，熙熙攘攘的⼈群也偶尔夹杂着国际化⾯孔。

⼀到周末，⼈头攒动，不少菲佣外出聚会前都会到这⾥买零⾷。

从⾹蕉到鱼⼲，从炸猪肘到菲律宾⼩甜点，每种⾷物都牵动着菲⼈对家的思念。

⾹港明报等媒体的记者也曾⾛访这⾥，探访这个独特的“⼩王国”。

⾛进⼀家菲律宾华⼈⽼板的店，开店三⼗多年，秘诀是货品齐备，有些客⼈甚⾄去完菲律宾后到这⾥买⼿信。

店⾥最具代表性的就是虱⽬鱼⾹肠，是菲国⼈不可少的⾷粮，急冻的虱⽬鱼⾹肠、麦乐鱼块和烤虱⽬鱼绝对能解菲佣的思乡之苦。

店⾥的罐头货架还放满了⼀排排午餐⾁，茄汁⾖和免治⽜，骤看以为是美国超市。

菲律宾曾是美国殖民地，深受美国饮⾷⽂化影响，⽽以炸鸡出名的快餐店Jollibee快乐蜂，就在楼下。

菲律宾街头随处可见的Jollibee，如今在港已有数家店，⽽中环这家则是最早额⼀家。

⼀到周末，菲律宾⼈在这⾥⼤排场长龙。

如今已经开店到旺⾓的Jollibee，不仅牵动着在港菲⼈的味蕾，还吸引了⽆数热爱炸鸡的⾹港⼈前来⼀饱⼝福。

菲劳是怎样炼成的？是你⾝边的她们，撑起了菲律宾这个国家。

香港IFC、圆方考察心得考察对象：IFC考察心得：一、项目定位项目区位：IFC地处香港全新的核心地段，地处中环金融街。

项目交通：与各类公共交通接驳，人流吞吐量极大。

项目本身：物业类型齐全，包含全港地标型写字楼、四季酒店、购物中心，办公物业占比较高。

定位小结：该项目地处金融街、人流量极大，且商务人群占比很高；极其适合商务/休闲/时尚类服饰，以及餐饮类商户产出高坪效。

所以该项目定位没有一味求高，而是定位为全港最时尚、最休闲的购物中心。

虽国际品牌丰富，但并无LV、GUCCI等一线奢侈品牌。

二、业态规划及品牌组合为匹配“全港最时尚、最休闲”的定位，该项目引入了部分品牌的旗舰店，利用旗舰店的吸引力提高商场的聚客能力，值得借鉴。

CANALI在香港的第三家店也是最大一家旗舰店全球成本最高、规模最大的苹果旗舰店三、设计亮点1、空调出风口：出入口区域采用大功率空调出风口，有效弥补因大门常开导致的冷量损失2、主出入口风雨挑檐：在环宇城的设计工作中，主出入口处的风雨挑檐应结合立面设计尽早考虑3、公共区域天花：镂空式的天花吊顶，可弥补空调出/回风口对天花美观度的影响4、中岛柜台：设计合理、美观的中岛柜台可为购物中心锦上添花5、“时尚”的装饰小品：6、大尺寸中庭：项目主动线较长，设置部分大尺寸中庭有利于减缓步行疲劳感考察对象：圆方考察心得：一、项目主题定位圆方引进五行元素的“体验购物”，做大胆的购物区域画分。

金为顶级名牌及世界级食肆区域；木为健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念区域；水为多姿多彩的国际美食；火为动感娱乐地带；土为各国潮流服饰区域。

该区域划分结合业态规划，且特征、特色鲜明，并有效降低因场地过大、动线复杂而带来的步行疲劳感。

二、业态规划及品牌组合国际一线奢侈品牌（含小众高端腕表）均集中在“金”区，位于丽思卡尔顿酒店（天际100观景台）裙楼部分，迎合了上述品牌对场地“高端、相对私密”的高标准要求。

三、设计亮点1、天窗尺寸，以及与中庭的结合：天窗尺寸合理且不大，有效避免空调能耗的浪费；并有效与中庭结合，采光充足且避免整个中庭被阳光直射。

香港考察报告一、APM (2)二、朗豪坊 (8)三、太古广场 (11)四、IFC (12)1月份商业公司对香港APM、IFC、LANG HAM PLACE及太古城进行了考察，着重考察商场与写字楼塔楼大堂的融合，如何利用写字楼或住宅及酒店的人流。

商场基本情况对比APM一、简介APM（创纪之城5期），总面积逾600, 000 平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业），令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。

商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。

APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。

店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。

其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。

二、商场各层业态分布卡啦OK电影院大型酒楼、影音数码人气美食通运动休闲无印良品、生活品位美食广场、时尚服饰品牌服装化妆品、品牌服饰交通楼层吉之岛三、运营情况此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。

商场运营优势主要表现在以下几方面:1、人力成本控制:商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人(分两班轮岗制)，每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员（即负责商铺的日常运营管理及环境卫生、维护设施管理，同时又肩负着保安的职责），每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心（有两名员工），主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开发票等日常经营业务均由店铺商户自行处理。

文章摘要:以城市的集中性与建筑的综合化趋势为出发点，通过对香港中环地区的历史演进的研究，以及对香港IFC综合体的解析，试图证明城市集中发展的必然性，其终极状态是建筑的城市化。

(共3页)文章关键词:集中性综合化城市综合体IFC城市化文章快照:性格”特质，这也是休闲行为所反映出的内在特质。

1．1背景解读光合作用文化传播有限公司于1995年11月创立于厦门。

光合作用书房为光合作用文化传播有限公司旗下品牌，致力于将书店环境营造成为由“书、音乐、咖啡”环绕的“读者的第二个书房”，倡导“在书与非书之间，悦读与延伸悦读”的品牌理念。

历经十年发展，构建了以“中心旗舰店辐射城市周边社区店”的城市连锁书店布局模式，在全国范围内成功开设了14家光合作用书房。

其中，“光合作用”书店(厦大店)位于思明南路与演武路交汇口，刚好位于厦大一条街的尽头；分别距厦大与理工学院500m和250m左右。

1．2环境特点内部环境是结合咖啡、音乐、书三种元素的商业化运作下的产物；咖啡、音乐作为软质的空间元素很好地调节了室内环境的气氛和舒适度；此外它具有闭合的类似参观展览的流线设置在高差错落的台阶空间中，吸引闲逛参观的人员进入，逗留，买书消费成为了进一步的可能(见图1)。

1．3量化研究在对书店空间使用的调研中发现两个问题：1)来书店闲逛的人居多，且闲逛的人中女生居多，多为逛到附近就进来休息一下的顾客；经常来的人员则目的性较为明确，来看书或者买书(见图2)；2)台阶、扶手以及一些矮书柜或遮挡物形成一种不确定的元素，它们限定了许多可以让人逗留的小空间，这些空间是区别于秩序感较为明确的几个营业厅而分散在各个角落的交通空间或尽端空间。

露重翟■图1光合作用书店内部环境1．4数据分析1)来书店的人以闲逛者居多且以女生居多，说明休闲空间的主要设计对象是闲逛的人群，休闲行为本身并无明确的方向，只是走走停停看看，书店仅仅是通过提供能让顾客走、停、看的行为空间而实现消费的诱导；2)越复杂的元素构成越不确定的环境，而空问的界定越不确定，逗留人员心理受干扰的次数也越少由此可见，人的行为心理与空间的同构过程是受空间中的元素支配的，“停停走走看看”行为反映的无方向性与空间中多种复杂元素之间形成丰富的互动效应，这种互动既实现了不确定功能的暂时[5]张在元，刘少瑜．香港中环城市形象[M]．北京：中国计划出[7]卢济威，韩晶．轨道站地区体系化与城市设计[J]．城市规版社．1997．划学刊，2007(2)：43—44．【6]林燕．浅析香港建筑综合体与城市交通空间的整合[J]．[8]董贺轩．城市立体化研究——基于多层次城市基面的空间建筑学报，2007(6)：16—17．结构[D]．上海：同济大学博士论文，2008：3．EnlightenmentoftheIFCcomplexinHongKongZHANGFengAbstract：TakingtheconcentrationofthecityandthecomplextrendofthebuildingaSstartingpoi nt，andbasedontheresearchonthehistor—icalevaluationoftheZhonghuanare,RinHon gKong，theauthoranalyzestheIFCcomplexinHongKong，triestoprovethenecessityofthecityconcentrationdevelopment，anditsultimatestateisbuildingurbanization．Keywords：concentration，complex，urbancomplex，IFC，urbanization收稿日期：2009—01—10作者简介：徐伟(1981一)，男，厦门大学建筑与土木工程学院建筑设计及其理论专业硕士研究生，福建厦门361005。

香港国际金融中心商场ifc香港最时尚的购物休闲中心。

国际金融中心商场座落于香港核心地段的中环金融街，位于机铁香港站，其连接国际金融中心一期和二期，以及四季酒店和Four Seasons Place，面向维多利亚海港，为港岛中区海旁带来崭新的购物饮食新体验。

商场除云集多元化的名店外，并设有多种消闲娱乐设施，包括中区首家备有五间影院的 Palace IFC 及园艺花园，以及可欣赏维港景致的户内户外食肆，方便游客随时投入舒适惬意的购物消闲环境里。

国际金融中心商场楼高4层，占地八十万平方呎。

商场连接机场快线香港站的大堂，并将国际金融中心其余三个部分连接在一起。

商场的各项交通设施，都十分方便，游客可自行乘搭机场快线抵达。

此外国际金融中心商场位于中区海旁，宏伟建筑设计，气派不凡，不论午间消闲购物或晚上喜庆聚会，皆献给国内游客称心满意的娱乐新体验。

商场汇聚了超过二百间国际品牌商户亦设有包括多家大型的特色食肆。

商场更设有一间设计新颖独特的电影院Palace IFC，此殿堂级大型建筑为游客带来一流的生活娱乐体验。

2004年10月，国际金融中心商场曾举办法国国宝展览，展出国宝级画家毕加索在1917年为俄罗斯芭蕾舞家狄亚基列夫(Serge de Diaghilev)同名芭蕾舞剧绘画的最大幅帷幕画《巡游》，并由专程来港的法国总统希拉克主持仪式，为保护此幅作品，商场需特别安装深色的布帘遮挡强光，及把灯光调至较暗，以免损害画上的油彩；保安亦需特别加强，是次展览是全亚洲首个大型幕画展览。

座落于香港中环海滨及商业中心的唯一商场，可近距离欣赏世界驰名的维多利亚港醉人日夜景致，为香港的国际地标。

商场集购物、休闲、娱乐于一身，为香港最时尚的高级购物休闲中心之一、游客指定的观光点及名人消费热点。

经常到访名人歌手及影星包括刘嘉玲、章子怡、张柏芝、陈慧琳、梁朝伟及甄子丹等等！商场云集名店近200间：国际一级时装服饰名牌及高级餐厅，商户组合多样化，特色概念店一应俱全，现已跻身国际级商场之列。

结构设计案例分析结构设计案例分析——————香港汇丰银行总部大厦香港汇丰银行总部大厦张弛 100527基本信息第四代香港汇丰总行大厦是由著名建筑师诺曼·福斯特（Norman Foster ）设计，由构思到落成需时6年时间。

整座建筑物高180米，共有46层楼面及4层地库，使用了30,000公吨钢及4,500公吨铝建成。

大厦建造时所用的配件绝大部分都是预造的，结构用钢件在英国制造，玻璃、铝制外壳以及地板在美国制造，服务设施组件在日本制造。

设计特点整个设计的特色在于内部并无任何支撑结构，可自由拆卸。

所有支撑结构均设于建筑物外部，使楼面实用空间更大。

而且玻璃幕墙的设计，能够善用天然光；地下大堂门向着正南正北，冬夏都能保持大堂凉爽，节省不少冷气费。

加上其设计灵活，可按实际需要轻易进行扩建工程而不影响原有楼层。

楼内还有一部文件运输带，可每天自由传送数吨重的文件。

结构体系结构设计的重点是“衣架计划”的设计方案。

整个地上建筑用四个构架支撑，每个构架包含两根桅杆，分别在五个楼层支撑悬吊式桁架。

桁架所形成的双高度空间，成为每一群楼层的焦点，同时还包含了流通和社交的空间。

每根桅杆是由四根钢管组合而成，在每层楼使用矩形托梁相互连接。

这种布局使桅杆违到最大承载力，同时把桅杆的平面面积降到最小。

另外，将建筑的钢结构特点裸露在外立面上，使得整个建筑具有现代的以及强有力的气息。

另外一点，整个大厦可分为8个“箱体”，这个特点并没有在官方的设计说明中指出，但通过对整个建筑剖立面的以及钢柱桁架承重特点的分析可以得出这个结论，至于为什么会采用这种大体量的“箱体”来组成空间，一方面可能是设计师想要使得内部空间的组织也符合整个建筑的建造特点，即“预制”想呼应，再者就是，整个汇丰银行大厦所有部件可进行拆卸和重组。

总结看来，汇丰银行大楼结构体系的设计要点有：1.主体结构的主要承重构件为自基础延伸至不同高度处的两列巨型钢立柱(每列4个共8个)，结构体系草图用它们承受全楼的重力荷载和水平荷载。

香港成功商业地产的借鉴与分析香港购物中心总述及三个阶段自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约50个，商业面积总量超过200万平方米。

学习借鉴香港购物中心的成功经验，我们有必要了解香港购物中心发展的阶段性特征，从发展趋势看，我们将香港购物中心的发展分为三个阶段。

启蒙阶段：1966年—1977年代表项目有海运大厦、马可波罗香港酒店商场、海洋中心。

其特点是：购物中心设施比较简单，功能比较单一，购物环境舒适性已经大大超越传统的商业场所。

娱乐化阶段：1980年—1999年代表项目有太古城中心、又一城。

其特点是：香港地铁大规划建设，购物中心不仅满足消费者购物的功能，而应当满足消费者的多种需求。

为了区别于竞争对手，规划更多的娱乐设施，吸引更多的顾客。

主题化服务阶段：2000年至今代表项目有IFC Mall、朗豪坊、青衣城。

其特点是：以人为本，重视人的需求，创造独一无二的主题符号，具有更强的个性特征和区别优势。

香港购物中心的特点及发展策略一、商业金三角：将购物中心、酒店、写字楼合三为一，实现商业资源互通互用。

香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。

香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体，典型的有太古广场。

太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。

单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。

单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流。

二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心。

香港的购物中心的开发策略是：1、采取分阶段开发的策略。

现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间，购物中心分地块分期开发。

2、分散经营分险，不建设巨型购物中心。

香港国际金融中心-城市航站楼 | IFC (International Finance Centre), Hong Kongc-city terminal市区办理登机 In-town check-in City terminal办公与零售多层次的连接 Multi-level office and retail connection屋顶绿化 Greened terraces香港国际金融中心是香港作为世界级金融中心的著名地标，位于香港岛 中环金融街8号，面向维多利亚港。

国际金融中心商场连接机场快线，并将国际金融中心其余三个部分连接 一起，可在此办理值机以及行李托运，为游客提供了便利。

建筑内部的流线四通八达，办公与商业的层层连接将办公人流导向商业 综合体。

裙房屋面作为室内商业的延伸，结合尺度宜人的景观设计，成为最具吸 引力的开放空间。

Hong Kong international financial center is a world-class financial center and the famous landmark. It is located in Hong Kong island, , facing the Victoria Harbour.IFC Mall connect the Airport Express to Hong Kong airport, at the same time built a strong connection with the other parts of the international financial center. This in-town check-in serveice, extended the shopping time for the tourist in the mall.Flow lines inside the building accessible, office and business layers of connection will guide the flow of commercial office complex.As an extension of indoor commercial, the podium roof combined with pleasant landscape design becomes the most attractive open space.香港环球贸易广场 -城市航站楼 | ICC (International Commerce Centre), Hong Kong 49交通的多层连接 Multi-layered transportation organization城市地标 Urban landmark香港环球贸易广场（ICC）位于香港西九龙柯士甸道西1号,总楼面面积 为2,822,039平方尺。

百强商业地产项目案例之五十——香港IFCIFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。

1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站；香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心。

香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。

把多功能融合到一个综合体内，实现1+1>2的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用。

IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个。

评论：据说这个是香港最时尚最休闲的购物中心，里面的国际品牌很全，在中环金融街里，去香港的话要去看看。

香港在地铁上盖开发方面具有很丰富的经验，国内的地铁上盖开发必将迎来新的一轮区域经济升级。

上海地区是以莘庄地铁站为第一个试点。

报纸上说已经启动了，但至今还没看到动静。

估计等春节民工回来就会有动静了。

另外杭州站地铁也规划有上盖开发。

我都看过几个这种项目案例了，老实说我的水平好像不太高，感觉这样列出来的案例没有分析的内容，太过没有价值了这是将地铁与商办结合在一起，确实能够吸引较多的人流，而且在香港这么个弹丸之地项目配套做的如此完整，真是不容易啊。

分析一下建筑特点和商业特色会更好仅仅是介绍项目概括，缺少对项目各功能区的具体介绍，项目的动线设计，项目规划的突出特点。

而且感觉香港的ifc和上海即将竣工的上海ifc有类似的地方。

新鸿基作为香港顶级的开发商，希望能看到更细节的，更深入的探讨。

上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。

东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。

F l o o r P l a n s6、城市规则T o w n Z o n i n g p l a n n i n g 7、地盘图S i t e P l a n8、成交记录T r a n s a c t i o n R e c o r d-全幢买卖成交（W h o l e B l o c k S a l e s）-租务成交（R e n t a l）香港中环干诺道中50号鳄鱼恤大厦第一期C r o c o d i l e H o u s e1,N o.50C o n n a u g h t R o a d C e n t r a l,H o n g K o n g 投资分析Investment Analysis以现状计算香港中环干诺道中50号鳄鱼恤大厦第一期C r o c o d i l e H o u s e1,N o.50C o n n a u g h t R o a d C e n t r a l,H o n g K o n g 估计月租收入（以薪租金计算）P r o j e c t e d R e n t a l I n c o m e o n F u l l R e v e r s i o n以市场租值计算售价及回报分析P r i c e B r e a k d o w n&Y i e l d A n a l y s i sC r o c o d i l e H o u s e1,N o.50C o n n a u g h t R o a d C e n t r a l,H o n g K o n g 现时租金收入（截至2006年10月19日）Current Rental Income (as of 19/10/2006)C r o c o d i l e H o u s e1,N o.50C o n n a u g h t R o a d C e n t r a l,H o n g K o n g 估计月租收入（以薪租金计算）P r o j e c t e d R e n t a l I n c o m e o n F u l l R e v e r s i o n*以市场租值计算售价及回报分析P r i c e B r e a k d o w n&Y i e l d A n a l y s i s香港中环干诺道中50号鳄鱼恤大厦第一期C r o c o d i l e H o u s e1,N o.50C o n n a u g h t R o a d C e n t r a l,H o n g K o n g 总结E x e c u t i v e S u m m a r y总面积：约130,464平方尺*on fully-let basis香港中环干诺道中50号鳄鱼恤大厦第一期C r o c o d i l e H o u s e1,N o.50C o n n a u g h t R o a d C e n t r a l,H o n g K o n g 以重建计算Redevelopment Approach地鳄地。