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（华侨城的模式）首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。
采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。
”所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品的成功决定地产项目的成功。
旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。
如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。
在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。
并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。
先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。
往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。
从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从而吸引更多的商家进驻。
这样才能形成良性循环使片区充满活力。
如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？首先，对项目所在地的资源进行分析。
具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。
但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。
其次，要确定项目的所要针对的客源市场。
不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。
只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。
![[整理]华侨城成功的原因](https://img.taocdn.com/s1/m/8c14be65f342336c1eb91a37f111f18583d00c02.png)
浅谈“锦绣中华”成功因素深圳“锦绣中华”于1989年9月建成，它占地33公顷，投资1亿元人名币。
它采用了微缩和园林的手段，设景区82个，集中展现了中国神州大地的名胜古迹、壮丽山河。
该景区成为中国第一个成功的主题公园，并被外交部指定为外国领导人的接待基地，被广东省和深圳市命名为爱国主义教育基地。
深圳“中国民俗文化村”于1991年10月建成，该景点占地24公顷，总投资1.4亿元人名币，是一个荟萃中国民族民居建筑、民俗风情、民间工艺和民族饮食文化为一体的博物馆。
该景区有24个风格典型的名族村寨，安排有展现名族古朴风情的大型名族歌舞表演。
2003年元旦两园合一，只需要一张门票即可观赏两园。
本景点也是外地游客来深圳游玩必玩的旅游景点，它融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体，是全世界最大的现代中国文化主题公园，被国家旅游局誉为“开主题公园先河之作”。
该公司先后被评为“全国旅游行业先进集体”、“中国旅游胜地四十佳”等荣誉称号。
推向市场后锦绣中华只要1年就收回了全部投资，而民俗文化村也只花了1.5年，锦绣中华发展公司为什么能够获得成功呢？就此对锦绣中华这个主题公园成功的原因进行粗略的分析。
市场前景锦绣中华的市场前景非常好，一般旅游客源市场前景与开业时机关系不大（那些只有抓住社会热点做文章小型项目容易受影响）,主要决定于其主题设计与区位．不同主题和区位的项目具有不同的客源规模,不同设计手法的旅游项目基本有不同市场发展曲线。
陈列观光型和表演欣赏型两种设计手法的旅游景点重游率低，客源量一般以开业为高潮，直接从成熟期开始，呈现逐渐下降曲线。
主体参与型设计的旅游项目（也包括戏水、宗教、健身等多种主题）重游率高，一般可以表现出由引入期一成长期一成熟期的市场发展特征．而这两点锦绣中华都包涵了。
区位因素大家都知道旅游项目的产品不同于其他产品它是一些不可移动（但可以复制）的景观和娱乐，所以游客须离开其常住地到达旅游项目所在地才能购买消费，所以要吸引游客来游玩，这个旅游项目的区位选址非常重要。
向市而生营造大湾区湖畔灵感小镇---东莞松山湖欢乐海岸规划和商业方案设计回顾摘要：本文主要以东莞松山湖欢乐海岸项目为案例，体现出华侨城聚焦主业，向市而生，打造文旅品牌的美好愿景。
首先分析了月荷湖片区的区位优势，提出了项目定位。
然后对规划构思及策略进行阐述，进一步剖析建筑设计手法和细节构思。
最后以华侨城专业地产开发商的视角，展现出项目开发运营后的城市风貌。
关键词：向市而生；欢乐海岸引言东莞松山湖高科技产业园区历经二十余年发展已经成为粤港澳大湾区科技创新中心。
松山湖北部CBD片区，约50万平米的月荷湖公园镶嵌在城市之中。
华侨城携手松湖控股落子月荷湖西南水岸优质土地，打造涵盖展演中心、开放式商业街区、科技办公、生态居住、滨水公园一体化的优质企业交流平台与生活服务平台。
一个地上总建筑面积约20万平米，“科技+商业+文化服务+生态公园”一体的新一代城市综合体即将破土而出。
总体鸟瞰图一、向市而生，打造展演驱动型城市文化休闲综合体致力于实现“松山湖最美城市客厅”，是项目的首要愿景。
作为辐射整个松山湖功能区的环湖综合发展计划，项目总体定位于打造集“策展型商业地标+科技与艺术融合的展演中心+水陆交融的生态公园”一体的文化休闲综合体。
发挥补缺产业配套短板、提升地区城市品质、撬动地区土地开发的城市功能。
华侨城将发挥在文旅、文化街区营造的优势，向市而生，携欢乐海岸和松山湖文化展演产业一起珠联璧合，共筑松山湖的完整城市生态。
这里也将成为东莞最美文化休闲综合体、大湾区重要的文化节点。
城市总体规划把月河湖周边区域定义为松山湖北部CBD，承接产业园区的文化设施、生活配套等城市版块功能。
南侧的迎宾大道是主要城市干道，主要客流将从这里进入地块。
展演建筑作为标志性公共建筑，临迎宾大道布置，塑造城市片区的视觉焦点和环湖的文化性起点；生态居住区位于西侧地块，高层可以俯瞰湖景；商业街区则位于伸向湖面的半岛地块，两面滨水并贯通四个方向的城市人流。
（完整版）华侨城欢乐海岸总体规划华侨城欢乐海岸位置交通⼀、总体规划欢乐海岸都市娱乐⽬的地欢乐海岸地处深圳湾商圈核⼼位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海⼤道之间，是深圳市"塘郎⼭--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致⼒打造的⾼品质⼈⽂旅游、国际创意⽣活空间的中⼼。
欢乐海岸汇聚全球⼤师智慧，以海洋⽂化为主题，以⽣态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康⽣活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和⽂化创意融为⼀体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独⼀⽆⼆的商业+娱乐+⽂化+旅游+⽣态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康⽣活三位⼀体的价值组合，以实际⾏动推动中国主题商业的创新和发展。
欢乐海岸汇聚华侨城集团⼆⼗五年丰富的旅游、地产、⽂化资源和创新智慧，秉承华侨城集团"环境就是核⼼竞争⼒"的建设发展理念，以宏⼤的城市规划和⽣态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城⽣态湿地保护考虑进城市⽣活版图，最⼤限度的赋予项⽬⼈⽂及公益价值，全⾯促进城市发展和⽣活品质升级，并创造出独特的滨海健康⽣活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐⽬的地。
⼆、项⽬及商业规划欢乐海岸依海⽽建，以⽔相连，总占地⾯积125万平⽅⽶，由欢乐海岸购物中⼼、曲⽔湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五⼤区域构成；并以区域内⾃然环境资源为依托，形成各具特⾊的主题发展模式。
1、欢乐海岸购物中⼼看得见海洋的购物天堂欢乐海岸购物中⼼位于项⽬核⼼位置，总建筑⾯积约19.3万平⽅⽶。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯⼀临⽔体验型主题购物中⼼，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑⼤师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾⼒打造的OCT创意展⽰中⼼及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展⽰等特⾊功能交融的蓝⾊商业创想。
城市建筑群落发展模式与设计策略研究随着人口的持续增长和城市化进程的加快，城市建筑群落发展成为城市规划与设计的重要议题。
城市建筑群落是由多个建筑物和空间组成的综合体，不仅为人们提供居住和工作的场所，还承载着社交、文化和环境功能。
本文将探讨城市建筑群落的发展模式与设计策略，以期为城市规划与设计提供一些思路和参考。
一、城市建筑群落的发展模式城市建筑群落的发展模式主要包括垂直城市发展和水平城市发展两个方向。
1. 垂直城市发展垂直城市发展是指建筑物在垂直空间上的延伸和扩展。
在城市中，由于土地有限，建筑物往往向上拔地而起，形成高层建筑群落。
这种发展模式能够有效利用有限的土地资源，并且在某些情况下也可以提供较好的生活和工作环境。
然而，垂直城市发展也带来了一些问题，如交通、能源和社会交往的不便利等。
2. 水平城市发展水平城市发展是指建筑群落在水平空间上的延伸和扩展。
在城市的郊区或周边地区，可以建设大规模的低层建筑群落，创造更为宜居和宜业的环境。
这种发展模式能够提供较好的居住环境、自然景观和社区设施，并且有利于降低城市交通压力。
然而，水平城市发展也需要解决交通、基础设施和资源利用的问题。
二、城市建筑群落的设计策略城市建筑群落的设计策略应考虑到人文、环境和经济等多个方面的因素。
1. 人文因素城市建筑群落的设计应关注人们的需求和感受。
建筑物的布局和空间设计应注重人与人之间的互动和社交，创造一个融洽的社区氛围。
同时，建筑外立面的设计和艺术装饰也应凸显当地文化和历史特色，增强居民的归属感和自豪感。
2. 环境因素城市建筑群落的设计应注重环境可持续性。
应采用低碳、节能和环保的建筑材料和技术，降低能源消耗和环境污染。
同时，应合理规划公共绿地和景观，提供人们休闲和娱乐的场所，并改善城市的生态环境。
3. 经济因素城市建筑群落的设计应考虑经济的可行性。
建筑物的功能和布局应兼顾效益和效率，提高土地利用率。
合理规划商业设施和服务设施，为居民提供便利的购物和生活条件。
华侨城拆迁方案华侨城拆迁方案一、背景介绍华侨城是一家知名的综合性文化旅游企业，拥有多个项目和产业，其中包括华侨城旅游文化集团、欢乐谷主题公园、大侠谷主题乐园等。
由于城市发展的需要以及土地利用规划的调整，华侨城需要进行拆迁工作。
二、拆迁目标1. 保证拆迁工作的合法性和公正性。
2. 确保被拆迁户得到公平合理的补偿。
3. 最大限度地减少对被拆迁户生活和工作的影响。
4. 保护环境和文化遗产。
三、拆迁程序1. 拆迁规划：根据城市发展规划，确定需要进行拆迁的区域，并制定详细的拆迁方案。
2. 拆迁通知：向受影响的居民发出正式通知，告知他们关于拆迁计划和相关政策。
3. 房屋评估：对待拆房屋进行评估，包括房屋价值、面积等信息，并与被拆迁户进行确认。
4. 补偿协商：与被拆迁户进行协商，确定合理的补偿方案，包括货币补偿、搬迁费用、安置房等。
5. 拆迁实施：根据拆迁计划和时间表，组织专业团队进行拆迁工作，并确保安全和顺利完成。
四、补偿方案1. 货币补偿：根据房屋评估结果，按照市场价格给予被拆迁户适当的货币补偿。
2. 搬迁费用：为被拆迁户提供搬家费用，并协助他们顺利搬迁到新居。
3. 安置房：对于无法自行购买新房的被拆迁户，提供合适的安置房，并确保其基本居住条件和生活便利。
4. 就业安置：对于受影响的企事业单位员工，提供就业安置服务，协助他们找到新的工作机会。
5. 其他福利：根据个人情况和需要，为被拆迁户提供其他福利待遇，如教育补贴、医疗保障等。
五、社会稳定措施1. 宣传教育：通过媒体、宣传车等渠道，向公众宣传拆迁工作的必要性和合法性，增加社会理解和支持。
2. 情绪疏导：针对可能出现的情绪波动和矛盾冲突，设立专门的热线电话和咨询中心，提供心理辅导和法律咨询服务。
3. 社区参与：建立拆迁工作的社区参与机制，邀请居民代表参与拆迁方案的制定和实施过程。
4. 监督机制：建立专门的监督机构，对拆迁工作进行监督，并及时处理投诉和纠纷。
深圳东部华侨城大侠谷片区规划解析摘要：作为曾经东部华侨城的规划设计师并实际参与项目建设全过程的建设者，我试图从规划的角度去解析这个成功的案例。
关键词：生态欢乐探险科普引言深圳东部华侨城总投入45个亿，在前期试业两年中收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。
人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。
其中东部华侨城的总体规划思路，才是成功的核心元素。
其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点。
1、成功经验分享作为曾经东部华侨城的规划设计师并实际参与项目建设全过程的建设者，我试图从规划的角度去解析这个成功的案例。
1.1整个项目的中心地应该放在何处，是海边？还是三洲田水库边的纵深地带，还是地块中间某地？如果按惯常思维，要考虑已形成的交通网，故近大梅沙海边最方便，有现成的交通干道可对接，且有海景可观；如果放在三洲田水库边，可以带动整体区域开发，但立即又会产生极大的困难，这一长距离对游客将是何等的山高水远。
1.2山峦起伏的地形如何解决交通问题？惯常的思维也许建一个内部公路网，但要下决心这么干不容易，因为要破坏大面积的山林植被，且因地形狭长的原因，如果游客多，无论路多宽，都会出现瓶颈地带，如果主要依靠地面车辆交通，严重的塞车在所难免。
1.3如何确定项目布局，各个子项目用什么结构统一起来？这是一个功能分区的问题。
眼前，只是一个又一个十分相似的小山头，植被、气候、高度各方面并无本质的区别，如何表现出旅游的趣味，赋予不同的旅游意义？这些地带如何不重新塑造，顶多是一个又一个郊野公园的观景点，如果引入新项目，又如何在丛山峻岭中，恰如其分地把它们串成一个整体？东部华侨城的开发模式，显然不可能是如锦锈中华、世界之窗的那种完全人造的主题公园模式；也不可能完全利用自然资源，做成一个类似黄石公园的自然开发模式。
它的开发模式必定是商业化的、追求高利润的，但又需要介于主题公园和自然开发模式之间的。
风景区规划设计——深圳东部华侨城风景区，即风景名胜区，指风景资源集中、环境优美、由自然或人文历史组成的名胜古迹，具有一定规模和游览条件，可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域。
风景区应包括的功能有生态功能、游憩功能、景观功能、科教功能、经济功能等。
深圳东部华侨城荣获2013年中国旅游综合体排行榜第一位，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。
其主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。
下面结合风景区规划设计的理论知识分析华侨城景区设计方案。
一、基地现状分析我们在规划风景区时，首先应先调查基地现状、周边环境以及当地历史文化资料。
东部华侨城，坐落于中国广东省深圳市大梅沙，占地近9平方公里。
大梅沙位于神奇秀丽的南海之滨、风光旖旎的大鹏湾畔、深圳特区的东部。
这里三面青山相拥，中间开阔平缓，一面临海，1800米的沙滩就镶嵌在这青山碧海之间。
因此华侨城基地选在这里，有着非常优美的生态环境，一面面海，三面环山，自然风光秀丽，气候清新湿润，事宜人们前来游玩度假。
初步规划时所提出的“依托自然、以人为本”规划原则成为指导之后华侨城将近二十年建设的重要理论依据。
据该原则华侨城保留了原有的地形地貌、绿化等自然生态资源。
这些绿色要素串联构成的带状区域最终构成支撑华侨城城区可持续发展的生态基础设施系统。
二、风景资源评价风景资源又包括自然资源和人文资源。
根据基地内风景资源评价分析，对基地内景源价值、环境水平、利用条件和规模进行深入了解。
华侨城根据基地内部自然条件和景源价值分析后，主要规划为以下板块：1.大峡谷生态公园大峡谷俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体。
主要包括海洋之心、大峡谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、发现之旅、云中部落六大景区。
2.茶溪谷休闲公园茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。
品质成就品牌——华侨城地产的品牌故事华侨城，一个环境优美的旅游城，一个品质高雅的人文社区。
华侨城地产，一个中国房地产品牌企业。
十多年来，华侨城地产以“规划就是财富，环境就是优势，结构就是效益”的超前发展观，在4．8平方公里土地上，建设出蜚声中外的优美环境，奉献出东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺等13个经典住宅小区。
华侨城地产以“环境＋质量＋文化”的旅游地产品牌形象而成为业界翘楚。
“华侨城地产”集企业品牌、产品品牌、社区品牌于一身，成为“品质卓越”的代名词。
这也使得华侨城地产在众多品牌地产企业中脱颖而出，以一种独特的风格傲立潮头。
规划就是财富华侨城赢在规划。
“建设21世纪中国生活居住示范区”是华侨城住区开发的总体目标。
为此华侨城集团以年薪10万美元专门聘请了一位高水平的新加坡规划大师孟大强先生作为华侨城总体规划顾问。
在花园中建城市，充分保持原有的地形地貌、绿化景观等自然资源，建成一个依托海景环境特色的著名文化旅游城和有山景环境特色的居住区；充分利用原有地形地貌的特点，营造丰富的居住空间环境——正是这富有想像力与创造力的超前规划理念，奠定了华侨城今日“花园城区”的形态，也为华侨城地产的迅猛发展带来了巨大的原动力和竞争力。
华侨城集团董事长任克雷先生说：华侨城的成功不仅在于建设者们对规划的认识，还在于不断学习和引进世界发达城市规划建设的先进经验，为华侨城的长远发展所用。
文化华侨城1998年岁末，任克雷去美国考察，看着迪斯尼开发的房地产项目，他感觉到如果能够充分利用华侨城的山水环境，同样能在深圳建造出具有文化品位的房子。
事实的确如此，华侨城就是一片颇具文化气息的人文社区。
华夏艺术中心经常上演世界名作；国家级的何香凝美术馆，展示何香凝一生的创作成就和众多名家作品；还有敞开胸怀拥抱世人的OCT生态广场……华侨城独特的文化氛围，吸引了众多的文化名人在此安家。
著名学者余秋雨先生在谈及他当初选择华侨城的初衷时说，人对居住的选择，首先是对户型、面积、空间的选择，随之发展成为对一种“文化气氛”的选择，这也是一个更高层面的需求。
一线城市城中村改造策略研究【摘要】城中村是一线城市中存在的一个重要社会问题，其特点主要包括人口密集、房屋老旧等。
本文研究了城中村改造的必要性，指出了改造城中村的重要意义。
探讨了城中村改造的方法与策略，提出了一线城市城中村改造面临的挑战及解决方案。
通过成功案例分析，总结了一线城市城中村改造的关键成功因素。
未来发展趋势中强调了政府、社会和居民共同参与城中村改造的重要性，同时强调了全面推进城中村改造的紧迫性。
通过本文的研究，可以为一线城市城中村改造提供一定的参考和借鉴依据，推动城市发展进程更为顺利。
【关键词】一线城市、城中村、改造策略、定义、特点、必要性、方法、挑战、成功案例、发展趋势、参与、政府、社会、居民、未来、全面推进、重要性1. 引言1.1 一线城市城中村改造策略研究一线城市城中村改造策略研究是当前城市发展中一个重要而紧迫的课题。
随着城市化进程的加快，城中村作为城市中的“城市中的村庄”，存在着诸多问题和挑战。
这些城中村往往是城市发展的“痛点”，其土地利用低效、基础设施滞后、环境污染严重等问题亟待解决。
对一线城市城中村进行改造，提升其环境质量和居住条件，已经成为当务之急。
一线城市城中村改造策略研究不仅涉及城市规划、土地利用、环境保护等多个领域，更需要政府、社会和居民的共同参与和努力。
只有通过制定科学合理的改造策略，才能实现城中村改造的可持续发展和良性循环。
要充分考虑城中村的历史文化、社会结构等特点，避免一刀切或盲目模仿他处模式，以确保改造的成功和可持续发展。
对于一线城市城中村改造策略研究，需要不断探索创新，寻找适合城市实际情况的解决方案，促进城市的可持续发展和人居环境的改善。
只有通过共同努力，才能实现城中村改造的良性发展和城市的可持续发展。
2. 正文2.1 城中村的定义与特点城中村是指随着城市发展，城市化进程加快，原本属于农村的村庄逐渐被城市包围，形成了城市里的“村庄”。
城中村通常由于城市规划不合理、缺乏基础设施建设以及土地重置等因素而形成。
旅游地产案例研究一、前言 (4)二、旅游地产知识概要 (4)1.旅游地产的基本概念 (4)2.国内旅游地产的分类 (5)（1）景观住宅（第一居所） (5)（2）度假休闲类（第二居所） (5)（3）主题公园（旅游区畔地产） (5)（4）康体娱乐区（旅游区内地产） (5)（5）商业游憩区 (5)3.国际旅游地产分类 (6)（1）自营式酒店 (6)（2）时权酒店 (6)（3）产权酒店 (6)（4）时值度假型酒店 (6)（5）养老型酒店 (6)（6）度假村、别墅 (6)（7）旅游景观住宅 (7)4.旅游地产开发的行殊性 (7)（1）核心价值观决定的其特殊性 (7)（2）从观光到度假的变化导致其特殊性 (7)5.购买动机决定的 (8)三、案例——华侨城 (8)1.代表项目——深圳华侨城 (8)2.解读华侨城 (9)（1）独具特色的经营模式 (9)1)深圳华侨城模式：旅游+房地产 (9)2)华侨城模式特点 (9)3)华侨城模式的三种表现形式 (9)3.案例启示 (10)（1）如何打造旅游地产 (10)（2）华侨城模式的成功原因 (10)（3）营销策略 (11)1)旅游 (11)2)地产 (11)四、案例二——杭州宋城 (11)1.解读宋城 (12)（1）开发思路 (12)（2）获利模式 (12)（3）产品规划 (12)（4）发展策略 (12)2.案例启示 (13)五、案例三——海南博鳌（旅游商业地产） (14)1.解读博鳌 (15)（1）区位 (15)（2）交通 (15)（3）景观 (15)2/ 24（4）规划 (15)（5）博鳌已开发旅游地产项目 (15)1)酒店 (15)2.案例启示 (16)六、案例四——安徽华商山庄 (16)1.解读华商山庄 (17)2.案例启示 (18)七、案例五——金罗马皇家森林别墅 (18)1.解读金罗马皇家森林别墅 (18)2.案例启示 (19)八、启示：........................................................................................................... 错误!未定义书签。
第一章现状土地利用与功能布局一．现状功能布局结构特征自1985年11月11日华侨城成立以来，经过19年的开发建设，华侨城的空间格局已基本形成，华侨城发展经历了三个阶段：由“飞地”型独立开发区模式起步——多业并举、功能复合的方式融入城市——高品味、多元化的综合性城区，三个阶段的发展对空间的演变造成了根本影响。
由于深南大道的阻隔作用，华侨城被分为相对独立的南北两片。
北片区已经发展成为综合性的城区，包括旅游、居住、休闲、商务、工业等多种功能，南片区则以三大主题公园为主，形成华侨城的旅游板块。
1、北片区：多元化综合型城区由于华侨城最初的定位以“工业”为主，由“飞地”型的独立开发区模式起步，工业区基本集中在城区东部、深南大道北侧，康佳、华力、华盛、兴华拉链、金利丝绸、大通等工业发展迅速。
随着第四个主题公园欢乐谷取得了巨大成功，在华侨城旅游品牌的带动和号召下，华侨城的旅游主题地产概念逐渐形成，波托菲诺、锦绣花园等高档房地产依托城区的环境和文化理念的资源优势，逐渐成为深圳高档房地产开发的代表。
北片区也逐渐发展成为综合型的城区，基本分为四大组团：燕晗山组团、东部组团、南部组团及西北组团。
燕晗山组团由欢乐谷、生态广场、中旅学院、侨城中学及东部住宅区组成，围绕燕晗山形成华侨城的公共服务中心和开敞空间，成为具有独特吸引力的公共空间；东部组团主要由东部工业区、锦绣花园、康佳集团等组成，除锦绣花园外大部分面临着旧城改造和更新；南部组团主要由光华、光侨居住区、西部住宅区及沿深南大道商务区构成，作为华侨城早期的开发区域，南部组团功能最综合、建设质量差异最大，改造和更新的程度最复杂；西北组团作为华侨城新开发的房地产项目，包括纯水岸一期、天鹅堡一、二期等，逐渐形成高档次的房地产聚集区。
2、南片区：三大主题公园为主导的旅游基地主题公园是华侨城的重要特色，成为华侨城的标志。
主题公园既与环境相辅相成，又具有旅游自身的特色和魅力，给城区增添了别样的氛围和滋味，华侨城区内主题公园的成功，是在当时条件下企业的主观选择与市场需求的偶合，具有明显的偶然性特征，却对于华侨城区的发展方向产生了决定性的影响，成为华侨城发展过程中的关键推动因素。
相对于北片区综合型的功能，南片区功能相对单纯，以三大主题公园为主形成旅游组团。
世界之窗、东方花园、民俗文化村、深圳湾大酒店、锦绣中华沿深南大道依次排开，成为深圳最重要的旅游服务基地，演绎着中国旅游业的辉煌篇章。
3、南北片区形成相对独立的空间格局受深南大道的交通阻隔，南北片区发展相对独立，片区间的联系较弱，功能关系和互动作用不明显。
目前城区南北片之间隔深南路的人行通道有4处，全方位信号交叉口1处，联系非常不便。
对于旅游功能来说，四大主题公园、美术馆、艺术中心和酒店、商业设施基本沿深南路两侧布置，功能间存在相互依托和联系的需要。
此外，南片区的东方花园和桂花苑居住组团的生活配套也需要在北片区解决。
这些联系因为深南路阻隔而存在一定的障碍，随着城区功能的进一步南拓，从城区管理和运营的角度出发，必须一体化考虑整个城区发展，加强南北片区的联系成为必然。
二．土地利用现状特征华侨城现状建设用地499.73公顷，其中，北片区占地322.37公顷，南片区占地177.36公顷。
现状土地利用中比重较大的几项：现状游乐设施用地128.58公顷，占总用地的28.7%；现状居住用地99.7公顷，占总用地的22%；现状道路广场用地35.2公顷，占总用地的8.0%；现状绿地77.77公顷，占总用地的18.0%；现状政府社团用地21.37公顷，占总用地的5.0%；现状工业用地23.96公顷，占总用地的5.0%。
华侨城片区现状用地汇总表注：其中D02和C06已有规划意向，面积共为34.52公顷。
其中，D02地块面积为10.49公顷（包括5.01公顷水面）；C06地块面积为24.03公顷（包括7.22公顷水面）。
欢乐海岸用地面积为52.19公顷（包括17.51公顷水面）。
现状土地利用面临的问题：1、土地开发趋近饱和、剩余土地有限经过近20年的开发建设，华侨城城区土地开发趋近饱和，剩余尚未开发建设的用地约90.01公顷，其中已明确作为欢乐海岸旅游项目开发的用地为52.19公顷，其中包括17.51公顷的水面。
除此之外，有34.52公顷的建设用地已经有明确的规划建设设想，主要是西北片在建的波托菲诺项目的未开发用地；另外面积约37.82公顷的发展备用地，主要分布在侨香以北的城区西北片。
2、游乐设施用地占最大比重，但存在较大的整合空间华侨城内主题公园占地150公顷，约占整个华侨城面积的33.5％。
主题公园主要沿深南路两侧布置，其中116.7公顷位于华侨城南片区，包括锦绣中华、民俗文化村、世界之窗。
欢乐谷是唯一位于华侨城北片区的主题公园，被西组团、生态广场和天鹅堡从南、东、西包围，其西侧紧邻沙河组团。
其对外连接的主要道路是侨城西街、侨城东街。
四大主题公园概况一览表3、居住用增长较快，但层次不一且布局分散华侨城居住用地99.7公顷，其中，一类居住20.62公顷，二类居住74.02公顷，三类居住5.06公顷。
住宅建筑以高层为主，主要分布在香山西街，侨城西街，汕头街和侨城东街。
主要有天鹅堡、波托菲诺、中旅广场、锦绣花园等大型楼盘。
房地产作为华侨城集团核心业务之一，在城区的用地比重逐渐增加。
华侨城居住用地比重增加的同时，地产开发的理念也逐步更新，旅游与地产结合理念也被逐步赋予新的内涵。
由早期的东部住宅区、光华光侨住宅区到海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园直到波托菲诺、纯水岸，居住环境与品质得到较大提升。
但随着居住人口的增加，居住功能与旅游功能的相互干扰逐渐显现，居住配套的压力也逐步增加。
4、工业用地改造的空间较大华侨城在成立之初提出参照蛇口模式，以发展工业为主，工业作为华侨城的起步产业，对华侨城的初步成长发挥了重要作用，但随着深圳产业结构的变化以及深圳城市重心的西移，使得华侨城内的工业逐渐外迁，区内工业用地以租用给小的生产型企业为主。
目前，华侨城的工业主要集中在东部和北部，包括东部工业区、北部埃迪蒙托公司生产和销售的工业用地及电厂等。
其中，东部工业区作为片区内规模最大、布局最集中的工业区，用地面积29.3公顷，包括康佳集团电子类工业用地、华力纸箱厂和兴华拉链厂工业用地、被零星租用的普通厂房以及几栋配套单身宿舍。
随着工业慢慢淡出，原有工业用地的价值将得到很大提升，工业用地改造的空间巨大。
如何有效地进行工业区的改造将是本次规划的一个重要课题。
5、公共绿地已经成为华侨城最具活力与吸引力的场所华侨城开发伊始就十分注重公共绿地的建设，投入了很大的物力和财力，取得了突出的成效。
现状公共绿地77.77公顷，占总用地的18%。
形成燕晗山、燕栖湖、清花池、中心花园、湖滨花园、雕塑广场等公共绿地，南北贯通的步行系统与公共绿地紧密结合，共同组成华侨城的公共活动空间，成为华侨城最具活力与吸引力的场所。
但由于华侨城土地资源的日益紧张，建设密度和建设强度逐渐增加，对现有公共绿地形成“挤压”态势，如何保持“绿色华侨城”的环境品质将是规划面临的另一重要课题。
三．现状建筑类型和形态华侨城的建筑具有独特的魅力，对每一栋建筑都精心规划、精心设计、精心施工，“单体建筑富有特色，整体建筑和谐协调”，富有创意的建筑与良好的街道尺度、宜人的环境打造了华侨城独特的景观。
现状华侨城的建筑主要由游乐设施、住宅建筑、商业办公建筑、文化建筑、工业建筑构成。
总建筑量247.64万平方米，居住建筑面积159.56万平方米，其中，商用住宅建筑面积107.45万平方米，自用住宅52.11万平方米；商业建筑面积26.95万平方米；配套建筑面积24.24万平方米；办公建筑面积1.09万平方米；工业建筑面积35.80万平方米，其中，商用厂房建筑面积26.81万平方米，自用厂房建筑面积8.99万平方米。
华侨城主要用途建筑面积及分配比例一览表通过对华侨城现状建筑年代的统计分析，1981年至1985年期间的建设基本集中在光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区；1986年至1990年期间的建设除上述片区外还有东部住宅组团；1991年至1995年期间的建设基本包括欢乐谷一期、海景花园、华夏艺术中心等建筑；1996年以后的建设包括欢乐谷二期、天鹅堡、纯水岸、中旅广场、锦绣花园等。
华侨城的建筑质量整体较好，但早期建设的光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区建筑质量相对较差。
然而随着华侨城建设量的逐年增加，建设密度与开发强度相应增加，对环境景观及交通造成较大压力，由于新建楼盘的高度普遍较高，对原有宜人的空间尺度造成一定程度的影响。
早期建设的光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区建筑质量较差，存在较大的改造空间。
四．用地和建筑产权状况在多年的建设发展期中，由于国家土地管理政策的调整、华侨城集团的土地管理思路的变化、华侨城区土地管理主体和权限的变更、华侨城集团企业结构的调整等多种原因，造成多种划拨方式并存，使华侨城区内房地产权属情况十分复杂。
华侨城集团在1998年以前具有政府行政功能，对城区内土地可以独立行使土地划拔、出让和管理等多种职权。
在城区建设初期，对于定位于工业开发区且学习“蛇口”建设模式和经验的华侨城集团，为了吸引投资在城区东部进行了工业区的开发建设。
在此期间，集团采取了将土地划拨给下属企业、出让给外来企业以及建设标准工业厂房进行出租等多种方式，进行工业招商和工业区建设。
随后进行的职工住宅建设、住宅的商品化开发、旅游景区的建设，在投资渠道多元化的影响下，在城区内部的房地产形成了多种产权形式，也增加了许多使用权或产权的权属所有者，如商品住宅的开发为城区带来了大量个人业主。
因此，目前华侨城区内的土地权属状态十分复杂，主要有红线、宗地、临时用地等类型，除少量政府用地（邮电局、街道办）外，多为自行开发建设。
以下着重介绍对城区未来开发和改造关系密切的“关于17.7亿协议并已补缴地价的可建设规模”和面临改造的东部工业区的产权状况。
1、协议并已补缴地价的可建设规模1998年在华侨城规划建设管理权上交时，曾经对城区建设情况进行统计，通过补交17.7亿的地价，与政府协议确定城区可建设的建筑面积，包括2004年以前已建的和可继续开发的两部分。
其中，协议确定的商品房包括：住宅建筑面积234.99万平方米；小区商业性服务设施建筑面积6.31万平方米；商业建筑面积41.71万平方米；别墅建筑面积3.18万平方米；协议确定的非商品房包括：自用住宅14.06万平方米；小区商业性服务设施建筑面积12.83万平方米；工业建筑面积25.26万平方米；2、东部工业区的产权特征东部工业区是华侨城迫切需要改造的地区，产权状况比较复杂，因此对东部工业区用地产权做了分析：东部工业区内现有宗地19宗，红线用地8宗。
