第一章总论1.1项目概况1､项目名称:武汉市烟草公司汉阳仓库建设改造商业街项目2､项目建设单位:武汉市烟草公司3､项目性质:建设改造4､项目地点:武汉市汉阳区三里坡前湾1.2编制依据(一)法律､法规1､《中华人民共和国环境保护法》;2､《中华人民共和国消防法》;3､《国家节能技术大纲》;4､《中华人民共和国招标投标法》;5､《建设项目环境保护管理办法》;6､《建设项目环境保护设计规定》;(二)其他1､《湖北省武汉市汉阳区建设规划》2､《投资项目可行性研究指南》;3､国家有关技术规范和标准;4､项目业主提供的有关资料｡1.3主要结论结合项目情况,本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位,拟定了建设方案并进行综合评价｡第二章市场分析与预测2.1 投资环境分析(一)区位状况本项目位于武汉市汉阳区,汉阳地处武汉市西南部,濒临长江､汉江,与汉口､武昌隔江构成武汉三镇｡三镇之一的汉阳,东濒长江,北依汉水,是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心,历来有“九省通衢”之称｡截止至2013年,全区辖9个行政街道,2个乡,总面积108平方公里,常住人口51万人｡汉阳交通发达,基础设施完善｡全区沿江岸线32公里,拥有大小码头42个｡杨泗港吊装码头可常年停靠5000吨级货轮｡从汉阳中心区到武汉最大的铁路客运､货运站仅5公里,距武汉天河机场､王家墩机场仅28公里和10公里｡区内318国道､汉阳大道､鹦鹉大道､琴台路和正在动工兴建的墨水湖北路形成了纵横交错､四通八达､方便快捷的交通网络｡武汉使领馆区将于在汉阳墨水湖附近全面启动建设,建成后将为外国领事机构提供更完善的服务,为未来争取“设领”营造更好的环境｡使领馆区对武汉而言并不陌生,1861年汉口开埠,英国在汉口沿江的天津路设立第一个领事馆｡此后包括美国､葡萄牙､荷兰､比利时､瑞典等20国在汉设立过领事机构,武汉是当年领事馆最集中的城市之一｡1998年,法国在汉设立总领事馆｡法国､美国､韩国已在汉设立领事馆,其中法国､韩国驻汉总领事馆开设签证业务｡武汉领事馆数量位居中部城市首位｡随着武汉建设国家中心城市步伐加快,为吸引更多国家在武汉设立领事馆,武汉规划专门设立外国领馆区,将为领事馆提供更完善的服务和更舒适的环境,有利于吸引更多国家在汉设领事馆,提升武汉的国际化水平｡“使领馆区必定带来大量的高端人群,整个汉阳区域的形象和档次将得到提升｡拟设址在墨水湖畔的武汉使领馆区是汉阳区中心湖泊,水域面积3.7平方公里,自然条件优越,典故传奇众多｡墨水湖古时曾是汉阳十景之一,历代文人墨客,留下无数传奇佳话｡湖面宽广,湖岸曲折,老树浓荫,花开似锦｡周边风景名胜密集,生态宜居｡未来的武汉使领馆区将紧邻墨水湖,风景宜人,交通便利,经江城大道､江汉一桥10分钟可抵汉口,经白沙洲大桥或未来的鹦鹉洲大桥､杨泗港过江通道,10分钟可抵武昌,到达外资企业集聚的武汉经济开发区和东湖高新开发区分别只需10分钟､20分钟,到机场､火车站及京珠､沪蓉､汉宜高速均在40分钟以内｡沿途均为快速路,顺畅快捷,未来周边还将陆续开通5条地铁线路及二环环线｡环墨水湖区域重点发展旅游､商贸以及各类专业服务业,餐饮､娱乐业较为成熟｡四新生态新城着重培育会展､总部､金融､商贸､专业服务等功能,武汉国际博览中心已开馆,洲际酒店､海洋乐园､江腾国际广场及一批总部楼宇项目即将开工｡本项目位于汉阳区三里坡前湾,西接江堤中路,北靠马沧湖路,东南面紧邻拦江堤路｡距墨水湖仅800米左右,距正在连通的二环线马鹦路及国博大道仅600米左右,距归元寺约1300米｡为环墨水湖区域中心,属汉阳中心城区核心区域｡项目周边楼盘林立,江腾苑､康泰苑､水墨丹青､兰亭都荟等｡其中紧邻项目北面的广电兰亭都荟占地约12万平方米,总建筑面积42万平方米,由12栋33F高层和4栋45F超高层住宅组成,可容纳3743户,即12000人｡周边大量居民将给本项目提供巨大的潜在消费群体｡综上所述,本项目对于周边及墨水湖领事馆区域的购物､休闲､娱乐生活等方面都将有大幅度的提升空间｡对片区居民的商业购物､休闲娱乐的便利性､快捷性､舒适性,以及国际化程度､现代化程度等各个方面,都具有十分突出的优势｡2.2市场现状2.2.1周边商业发展现状本项目周边商业以临街小商铺为主,以自然街区为主,目前无大型商业项目｡结论:项目周边住宅与商业配套整体形象不相称,急需构建具有购物､休闲和文化性消费､娱乐､餐饮美食等功能于一体､配套完善的现代化商业综合体系和商业模式,完善商业服务功能,提升城市形象｡2.3.1市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对汉阳马沧湖路周边的商户及住户市场调查,意图了解目标客户的购买意向和购买能力,从而确定该项目的市场定位｡调查的内容有客户购买商铺的意愿､商铺类型､需求的面积､需求单价及总价､期望的配套设施等问题;采用问卷调查与面谈调查相配合的形式,进行抽样调查｡调查结论认为本项目的商业开发迎合了当地商户及居民的生活休闲需求,提升了区域形象,项目的实施是可行的｡2.5项目初步定位2.5.1项目定位①功能丰富､特色鲜明､集购物､休闲､文化､商务､餐饮､旅游等多功能为一体的法式商业街｡②紧邻主干道的商铺作酒店､娱乐休闲中心和大型的购物广场等,最好能引进知名超市､购物中心进驻;③根据不同产品或服务的特点,将项目整体划分为多个功能区,主要业态可分为:影视动漫区､餐饮娱乐区､购物广场等｡2.5.2客户群体定位本项目的客户群体面向外企职工､使馆区工作人员､私营业主､企业管理人员以及其他｡第三章项目建设条件3.1项目场址3.1.1地点与地理位置武汉市汉阳区三里坡前湾3.1.2场址优势(1)地理位置便捷本项目具有良好的交通地理位置,接近交通枢纽的区域,居民可以借助各种交通工具便捷到达,具备很强的可达性和地段优势｡(2)区位条件优越商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据｡区位条件影响城市功能､相知的确立和城市总体布局的规划设计,更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力｡项目位于汉阳区交通主干道旁,周边楼盘林立,具有优越的人流､交通流优势｡3.2建设条件3.2.1区域概况一直以来,汉阳虽为三镇之一,“三足鼎立”之名却其实难副｡汉阳作为置业地并不被人们看好｡而自2010年年末不少大鳄频频在汉阳拿地开始,汉阳开始备受关注｡业界认为,地产大腕的纷纷进驻,源于他们对市政规划的敏感｡在《武汉城市总体规划(2010—2012年)》中,武汉新区将被建设成为武汉市重要商业中心及汉阳区行政商务中心｡自此,众多知名开发商终于将触角伸向久被冷落的汉阳｡继世贸锦绣长江､华润中央公园高调亮相汉阳后,2010年至2011年,万科､广电､金地､绿地､朗诗相继挥师汉阳,特别是在2010年第十三次土地拍卖会上,汉钢地块以8063元/平方米的楼面地价创单价地王｡至此,各大巨头对汉阳的价值给予了一致认同｡业界人士认为,在汉口､武昌可供开发的地块已经不多的情况下,全区尚有四分之三的土地可供开发利用的汉阳,将成为武汉房地产开发的下一个热点,未来武汉房地产开发的中心或将向汉阳倾斜｡其中,汉阳村江堤村地块早在2009年底便被广电地产集团竞得,据悉,该地块是目前汉阳最大的城中村改造项目｡该地块从规划上看,具有近百万平方米的规模｡据悉,江堤村整体项目将在3——5年时间内开发完成｡对于江堤村来说,鹦鹉洲大桥的开建无疑是改变其命运的一个起点｡鹦鹉洲大桥起于汉阳区江城大道墨水湖北路道口,向东临武汉动物园､墨水湖,沿马鹦路穿越规划拦江堤路以及现状铁路线至鹦鹉大道,继续向东穿越鹦鹉大道以及鹦鹉集贸市场,将内环范围拉大,与原内环线相比,汉阳区域内新增加了墨水湖北路以北区域,将江堤村的一部分区域划入新内环｡城市交通对于一个区域房地产发展的意义,各个城市的发展情况均差不多｡对于武汉,由于其江城特殊的城市地域形态,使得过江通道桥或隧道的意义尤其重要｡鹦鹉洲长江大桥汉阳端数百米外的江堤村,地铁4､6号线也将在这里交汇,同时,政府正在打造的武汉国际博览中心也将辐射江堤村｡随着这一些列规划从纸上变为现实,江堤村的价值将步步凸显｡届时,江堤村的房价将是继徐东､积玉桥后第三个城中村房价高地｡而本项目地块正属于江堤村核心区域,未来地块的区域价值将有很大的提升空间｡汉阳区2012GDP前三季度仅次于江汉区第一,和武昌区第二,超江岸区洪山区,规模以上工业增加值第一,超青山区;固定资产投资增速第一,总量第四,超江岸区;社会零售总额增速连续2年第一,总量第六,不过人口也是第六,60万人全口径财政收入第五,超硚口区;实际利用外资全市第二,仅次于江汉区,城镇居民可支配收入总量超过洪山区｡商业是汉阳区经济重要组成部分,在第三产业增加值构成中批零业销售额和住餐业营业额贡献率超过30%,直接影响GDP的增幅,特别是在当前第三产业发展不够充分的情况下,大力推动商业经济发展,引领经济增长,促进全区经济与社会发展具有重要意义｡综上所述,汉阳是武汉未来发展的中心,商业是汉阳近年来发展的重点,而本商业街的建设既符合区委扩大内需､促进消费的发展战略,对区域内的商业缺乏又是一个很好的补充｡项目的可行性值得充分肯定｡第四章建设规模及内容4.1建设规模及参数占地面积:9400m2建筑面积:15500m2容积率:1.65绿化率:35%建筑密度:45%4.1.1规模确定的原则及参考依据汉阳历来是法国人的聚集地,且本项目临近使馆区;初步规划为在现有建筑基础上改扩建成法式商业街｡商业街最主要的服务功能除了购物以外,还要有旅游､娱乐､展示､和商务等功能,以满足现代人的购､吃､住､行等的生活需要｡商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时,必须具备适度规模｡规模太小会导致功能欠缺,商业引力减弱;规模过大将导致购买力分流,弱化商业聚集力｡功能布局:商业街建筑功能应包括购物､休闲､餐饮､娱乐､休闲､观光,比较科学的设计模式是商业､商务､配套各占1/3的比例｡高度:商业街的建筑物高度不宜过高,因为过高的建筑会产生压抑感,影响人们逛街的心情｡商业主街的建筑一般为两至三层楼高,个别大的主建筑可到5层｡4.2建设内容建设内容包括商业､宾馆酒店､广场及停车场所等公用配套设施,以商业街为核心的,集酒店､餐饮､购物中心,特色商铺等多业种､多业态为一体的商业综合体｡原有建设为四层主楼面积2800平方米;仓库590平方米,出货仓库363平方米,以及其他附属建筑共计4348平方米｡具体参数详见下表:原有建筑统计表改造建设方案如下:将原主楼装修改造为欧式酒店宾馆;原屋顶改为孟莎式,平顶改为坡度有转折;屋顶上采用老虎窗,或圆或尖,造型各异;外墙石材或仿古石材装饰;塔楼､柱面上运用法式廊柱､雕花､线条,呈现出浪漫典雅风格｡整个建筑多采用对称造型,气势恢宏｡其他部分改扩建建筑,以清新､亮丽､现代为基调而形成轻盈､活泼的建筑形态,每个单体建筑自成格局又彼此相互连接;打破混凝土方盒带来的凝重和沉闷,追求建筑整体造型雄伟,通体洋溢新古典主义的法式风格｡原四层主楼结构仅做改造加固处理,装修改造为欧式酒店;外墙面为大理石墙面,法式风格精装修｡其他原有部分建筑改扩建成二至五层法式建筑,中间为五层,两头为二至三层法式建筑,从外形上形成错落有致的建筑群体｡并在外墙装饰中突出法式风情元素｡在园林绿化中, 以主轴线控制整体, 辅之以几条次要轴线, 外加几条横向轴线;将这些轴线与大小路径组成严谨的几何格网, 主次分明｡轴线与路径伸进林园, 将林园纳入到几何格网中;轴线与路径形成交叉点, 多安排喷泉､雕像､园林小品作为装饰｡从而营造出多变的景观效果｡在理水方面, 主要采用石块砌成形状规整的水池或沟渠, 并结合水景, 设置精美的喷泉,形成优美的法式园林风格体系｡沿主大门入口依次设计为银行､药店､特色小吃､精品菜馆､休闲会所､美容美发､服装饰品､其他商业店铺等｡具体参数详见下表:新增(改造)建筑统计表第五章项目总投资估算5.1 项目总投资估算的依据(1)湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表(2008);(2)湖北省建设工程其他费用定额;(3)项目总体规划设计方案;(4)相关概算指标;(5)国家发改委､建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10号);(6)国家发改委､建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号);(7)武汉市城市建设拆迁安置实施细则;(8)类似工程的相关造价费用水平;(9)其他的有关房屋开发建设的相关收费标准｡5.2 项目总投资估算的原则(1)项目投资估算尽可能反映项目的实际情况;(2)项目总投资尽量符合节约和安全的原则;(3)项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑｡5.3 项目总投资估算项目的总投资包括工程前期费用､建安工程费用､城建费用､室外工程费､建设监理费､建设单位管理费､预备费以及建设期利息等项｡5.3.1建安工程费用依据《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》(2008),结合武汉市类似工程的实际造价,考虑实际物价的上涨,确定本项目的建安造价如下表:表5.3.2 建安工程费用估算表建安工程参照湖北省2013三季度城市住宅建筑工程造价指数;税费及其他参照同类改造项目及湖北省建安工程间接费费率计算｡其中:营业税及附加(城建税､教育附加､地方附加､印花税)5.6%,土地增值税约2%,企业所得税约3%,合计约10.6%,其他综合按4.4%计算,综合费率约为15%｡第六章结论及建议6.1结论(1)市场分析结论通过对本项目进行的分析可知,项目的优势和机会相对较多,同时,项目的建设又能够增加汉阳区江堤村附近商业市场有效供给的需要,满足市场的需要,改善项目所在地区的周围环境,因此,项目的开发建设具有较好的发展前景｡(2)技术分析结论本项目的资源供给及外部协作条件能保证项目的顺利开发｡同时,本项目是基于市场研究的基础上,本着合理的规划方案原则,对项目的各项内容进行适当的规划,经初步论证,项目的规划方案是可行的｡因此,从技术角度分析,该项目是可行的｡(3)风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析,可以看出,本项目具有一定的抗风险能力｡通过对项目的敏感性分析,项目具有一定的抗风险能力｡6.2建议(1)合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高,生活配套设施匮乏,便利度不足,建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施的完善,把握好开发时机的选择及销售节奏的合理安排｡(2)突出项目特色,加强营销宣传工作为了保证销售收入的顺利实现,建议开发商加强营销宣传工作,体现项目优势｡(3)积极做好内外部协作关系由于项目地处城中村,周边配套匮乏,建议应积极同公交部门等部门协商,尽早完善项目区的交通(增设公交线路及站点)､城市基础配套等｡(4)加强施工管理项目在工程实施进程中,要加强施工管理,合理地安排工期,降低客观条件对项目带来的不利影响,并且实行工程监理制保证项目的质量｡同时,还应制定材料采购供应计划,落实资金供应计划,以确保项目的顺利进行｡(5)有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门的公关工作,在政策允许的前提下,尽量减免前期的相关费用｡同时充分发挥先行建筑公司的内部资源优势,降低项目实施过程中的交易成本､变更及索赔｡(6)规避风险建立完善的风险管理系统,对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定一套针对突发事件的应急措施,加大事前控制的力度,对于风险大的因素要采取规避对策,使其风险降到最小,以保证项目的稳步开发｡。
