房地产行业企业所得税汇算清缴特殊业务处理

房地产企业特定业务的企业所得税填报2019-04-18对一般企业来说，企业所得税的计税依据是以会计利润为基础，进行调增调减，计算出应纳税所得额。

企业预收货款在会计上不确认收入，在企业所得税上也不确认收入。

但对房地产企业则有所区别。

按照会计制度的规定，在房屋未交付之前不确认收入，预收的房款挂在预收账款。

如果不对预收房款进行纳税调整，一是会形成国家税收畸轻畸重，税收收入不能均衡入库。

二是大量资金在预售时收取，待到利润实现征收企业所得税缺乏必要资金。

因此，对房地产企业预收房款，先按预收款的一定比例预计计税毛利并入当期应税所得计算企业所得税，待开发产品达到完工条件之后再进行项目清算，核算出的项目实际利润扣除之前已预计的计税毛利的余额并入当期所得计算缴纳企业所得税。

本文就房地产企业的企业所得税预缴申报、年度企业所得税填报以及业务招待费、广告宣传费的税前扣除基数确认等问题分析如下：一、房地产企业预缴企业所得税表的填报。

《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填写说明如下：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。

企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。

本行填报金额不得小于本年上期申报金额。

”也就是说，房地产预缴企业所得税时，预计计税毛利应当根据当期预收款与计税毛利率计算并入当期实际利润计算预缴企业所得税。

即使是在当期开发产品完工并已确认收入，实际利润中已包含了预计计税毛利，在预缴企业所得税时，也不得扣除当期预计计税毛利，该税会差异只能在年度企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。

另，在月度或季度预缴企业所得税时，缴纳的土地增值税以及附加税费是否可以扣除呢？从预缴申报表的填报上看，并未包括已缴纳但并未计入损益的土地增值税以及附加税费。

房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析来源：海峡财经导报李健李伟毅时间：2013年3月05日16:10 热度0票浏览1次【共0条评论】【我要评论】房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次。

为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税汇缴涉及主要文件有：《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)等，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。

基本案情某房地产开发公司2011年度已按销售未完工的开发产品取得收入共1000万元，缴纳了营业税有50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税是25万元，2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。

2012年开发商品房的项目全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：(1)按转让产权合同取得收入有4000万元(其中包括2010年预售款1000万元);(2)支付取得土地使用权的金额为800万元;(3)开发成本为1500万元;(4)开发费用为250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。

要求：(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;(2)该开发企业2012年应缴纳企业所得税。

案例分析(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。

较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。

为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。

相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。

在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。

1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。

房地产业企业所得税汇算清缴专题培训说到房地产业的企业所得税汇算清缴，嘿，你可得打起十二分精神来。

别看这个话题听起来枯燥又复杂，实际上，弄明白了，你会发现它和我们生活中的很多小事儿一样，只有搞清楚了规则，才不至于踩坑。

比如你上个购物网站，加入购物车，结账时才发现，原来你还有优惠券，或者说你不小心把商品退回了，这些事情，原来都得按照规则来办，税务这个事情也是一样，稍微不注意，可能就要吃个亏。

那企业所得税汇算清缴到底是啥？简而言之呢，就是公司一年到头，得把赚的钱和花的钱算清楚，看看交的税够不够，差多少，得不该得的退给你，不该少的补上。

别小看这一步，搞不好企业就得交罚款，甚至影响到公司的信用。

其实也不难理解，我们自己每年年末做报税的时候，也得清算一番，税局的人看着公司账目，咱们也得照着给税局一个“明白账”嘛。

你看啊，这种汇算清缴，其实就是个“算账”过程。

没错，你平时可能都习惯了“给老板算账”，或者自己做生意时算算账，但是一旦涉及到税务，大家心里就有点发怵了。

其实啊，只要你对了方向，理清了自己的账本，这事儿也就能轻松搞定。

就是那些利润表、现金流、各类费用，咱得把它们捋清楚，保证税务人员能看得懂，弄清楚公司到底赚了多少钱，交的税到底合不合理。

不过，说到这儿你可能就有疑问了，哎，那我到底怎么才能顺利完成汇算清缴呢？是不是得请个专业的税务师？也没那么复杂。

你得有完整的财务账目，没有乱七八糟的账务，是不是很简单？然后，你得知道自己的公司是做什么的，不同的行业，税率也不同。

比如房地产这块的税务，可能就比你卖衣服的店铺复杂一些。

房地产业涉及到的税种多，开个工地、建个楼，涉及的税务项目可不少，增值税、企业所得税，还有各种附加税，统统都得考虑进去。

搞明白了这些基本内容，接下来就是实打实地开始算账了。

算账可不是盲目瞎算，咱得根据财政部的和规定来，别让自己掉进税收的“陷阱”里。

这过程里最重要的就是把自己能享受的税收优惠用起来，像房地产企业能享受到的优惠就不在少数，你得把它们一一列出来，算上那些增值税减免、折旧和摊销的优惠，能省不少钱呢！就是得把自己的账理顺，确保交的税正好、合理，既不多交，也不少交。

房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。

企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。

房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。

一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。

企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。

2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。

二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。

研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法随着经济的发展和城市化进程的推动，房地产行业成为了国民经济中一个重要的支柱产业。

作为房地产开发经营业务的企业，其所得税的处理办法对于企业的经营和发展具有重要意义。

一、税收政策优惠为鼓励房地产行业的发展，我国政府出台了一系列税收政策优惠。

首先是对于房地产企业的所得税率，根据企业所处的地域和发展阶段的不同，税率有所差异。

一般来说，在经济欠发达地区和城市中心地带，企业可以享受较低的所得税率。

其次，对于房地产企业的新建和改建项目，可以享受一定的税收优惠政策，如按项目总投资额的一定比例减免企业所得税。

此外，对于房地产企业从事公共租赁住房等保障性住房项目的，还可以享受更为优惠的税收政策。

二、土地增值税的处理在房地产开发经营业务中，土地购买和增值是一个重要的环节。

我国对于土地增值的税收处理也有一定的规定。

根据国家税收政策，房地产开发经营企业在售出房地产项目并获得土地增值时，应缴纳土地增值税。

土地增值税的计算方法是根据土地的增值额和适用税率来确定的。

对于购买土地后未进行开发，而是在一定时间内转让的，可以按照购买土地的成本计算税额。

此外，房地产企业在支付土地增值税时，还可以享受一定的税收优惠政策，如可以按照项目总投资额一定比例抵免土地增值税等。

三、资产折旧的处理房地产开发经营业务企业的固定资产是其经营中不可或缺的一部分。

根据我国税收政策，房地产企业可以对其固定资产进行折旧计提，并将折旧额作为企业的成本，在计算企业所得税时予以扣除。

折旧的计提方法可以根据固定资产的性质和使用寿命来确定，但需符合税务机关的要求。

折旧额的计算方法可以采用直线法、年数总和法或年限平均法等。

此外，对于购买房地产开发企业所得资产的，企业还可以享受一定的折旧税前扣除政策。

四、税务申报与合规管理在房地产开发经营业务中，税务申报和合规管理是企业必不可少的一部分。

房地产企业需要根据国家税务机关的要求，按照规定的时间节点和形式，申报企业的所得税，如年度汇算清缴等。

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等作者：来源：《财会学习》2009年第05期国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知随着新企业所得税法的实施，国家税务总局颁布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称“新法规”)，统一了内外资房地产企业所得税规定，并对部分以往法规不清晰的问题给予了明确。

新法规是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)以及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)等文件的基础上重新修订、补充后制定的。

对比原法规，本刊认为以下内容比较重要，相关企业需予以关注。

·新法规明确处理办法的适用对象新法规适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括外商投资企业，内外资企业不再有区别。

·明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

·新法规调低了预售开发产品的计税毛利率·新规定规范了成本、费用的税前扣除限制企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。

企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。

当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

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2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。

由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。

其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。

为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。

其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。

两者之间有着显著的区别。

一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。

主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。

房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。

所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。

土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。

（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。

包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。

房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。

其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。

二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。

房地产企业如何缴纳企业所得税的探讨刘蓬大连中冶京诚臵业有限公司【摘要】本文介绍了房地产企业所得税缴纳的分类概况，分析了房地产企业所得税缴纳的影响因素。

【关键词】房地产企业企业所得税缴纳房地产业是我国的支柱产业，其税收也是国家财政收入的重要来源。

在房地产业的税收收入中，企业所得税收入又是其中一个重要的主要的来源。

如何准确及时缴纳企业所得税成为房地产企业的一个必须面对的问题。

一、房地产企业所得税缴纳的分类概况１．从纳税申报时点划分。

１．１分月或季度缴纳企业所得税。

纳税人应当在月份或者季度终了后１５天内，向其所在地主管税务机关报送会计报表和预缴企业所得税申报表，并在规定的纳税期限内预缴企业所得税。

预缴方法一经确定，不得随意改变。

对于纳税的境外投资所得，可以在年终汇算时清缴。

１．２年度汇算清缴缴纳企业所得税。

纳税人应当在年度终了后５个月内向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和企业所得税申报表，办理年终汇算清缴。

少缴的所得税税款，应在下一个年度内补缴。

多预缴的所得税税款，可在下一年度申请退税或抵缴税款。

２．从纳税申报地点划分。

２．１纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。

除国家另有规定外，企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。

“所在地”是指纳税人的实际经营管理所在地。

企业注册地与实际经营管理地不一致时。

以实际经营地为纳税地点。

实行分税制后，由于企业所得税按产权归属关系分级缴库，对跨地区经营的独资企业也应原则上按属地征收原则，由其经营管理所在地主管税务机关就地征收入库，不再回原地缴纳。

联营企业、股份制企业实行先税后分原则，在其经营所在地就地纳税。

２．２国家另有规定的情况除外。

３．从产品完工程度纳税计算方法不同划分。

（１）未完工的开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计算当期应纳税所得额。

应纳税所得额＝利润总额—弥补以前年度亏损—不征税收入—免税收入＋未完工产品预计毛利额。

汇算清缴中的“房地产开发企业特定业务纳税调整额”视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（2017版）中有一栏叫做“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”。

什么叫“特定”？为何偏偏选了房地产开发企业享受“特定业务”汇算清缴的待遇。

什么是“房地产开发企业特定业务”？先来看官方填报说明：“房地产开发企业特定业务”的纳税调整额=（1）-（2）（1）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额•销售未完工产品的收入•销售未完工产品预计毛利额•实际发生的税金及附加、土地增值税（2）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额•销售未完工产品的收入•销售未完工产品预计毛利额•实际发生的税金及附加、土地增值税两个大类，各自3小项。

示例看上去“特定业务”几乎就是销售未完工开发产品收入。

反正表里也没有“其他”可以填写。

提炼一下表格里面的关键词，一是“未完工”，那么就要搞清楚“未完工”的确认条件和时点，二是“收入”，必须搞清楚收入的确认条件和时间。

未完工的确认条件和时点未完工的确认取决于“完工”的确认，根据“国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知-国税发[2009]31号”第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

那么不在列举条件之外的就属于“未完工”产品。

因为提问的人较多。

总局后来补充了一个回复，国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》-国税函[2010]201号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产企业销售未完工产品企业所得税处理几个问题的解答2018-01-17 房地产纳税服务网由于房地产企业可以预售房屋的特殊性，房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税处理也就具有特殊性，这些问题处理不当最容易引起税务争议。

比较典型的问题可归纳为三大类：未完工产品要不要进行汇算清缴？预缴税款究竟怎么缴（比如：基数是否含增值税），有哪些注意事项？未完工产品在年度汇算清缴申报表中如何处理？等等。

针对上述问题做出解答，希望能帮到您。

、未完工产品要不要汇算清缴?未完工产品是不参加年度企业所得税汇算清缴的。

因为: 企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。

未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

二、预缴税款究竟怎么缴？有哪些注意事项?（一）什么时候预缴?国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

所以，在取得预售收入的季度（或月度）预缴。

（二）预缴时对否允许扣除期间费用、税金及附加、预缴的土地增值税。

不可以。

总局公告2015年第31号规定：所得税预缴申报表A类第5行特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务纳税人，填按税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。

房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入，按税收规定的预计计税毛利率计算预计毛利额填入此行。

即预售收入预缴申报时不许扣税金及附加。

注意：年度申报时可以扣除。

总局所得税司答复：根据国税发[2009]31号规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。

同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。

房地产所得税汇算清缴要关注什么为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该⾏业制定下发了⼀系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和⼟地增值税清算规程就是今年新制定的两个重要管理办法。

店铺⼩编为你介绍，希望对你有所帮助。

房地产企业所得税征收实⾏的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算⼀次，不论开发产品是否完⼯，每年均按开发产品销售收⼊(或完⼯前销售收⼊)减扣除项⽬后的应纳税所得额征税。

房地产企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项⽬。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第⼆⼗六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费⽽确定的费⽤承担项⽬，计税成本对象的确定原则为：(⼀)可否销售原则。

开发产品能够对外经营销售的，应作为独⽴的计税成本对象进⾏成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进⾏归集，然后再将其相关成本摊⼊能够对外经营销售的成本对象。

(⼆)分类归集原则。

对同⼀开发地点、竣⼯时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项⽬，可作为⼀个成本对象进⾏核算。

(三)功能区分原则。

开发项⽬某组成部分相对独⽴，且具有不同使⽤功能时，可以作为独⽴的成本对象进⾏核算。

(四)定价差异原则。

开发产品因其产品类型或功能不同等⽽导致其预期售价存在较⼤差异的，应分别作为成本对象进⾏核算。

(五)成本差异原则。

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较⼤差异的，要分别作为成本对象进⾏核算。

(六)权益区分原则。

开发项⽬属于受托代建的或多⽅合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进⾏核算。

成本对象由企业在开⼯之前合理确定,并报主管税务机关备案。

成本对象⼀经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项⽬时，主要包括成本、费⽤、税⾦、损失和其他合理⾮⽀出五⼤内容。

房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。

本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。

一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。

具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。

2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。

具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。

3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。

在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。

二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。

具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。

2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。

具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。

为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。

2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。

企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。

3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。

（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。

4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。

（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。

（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。

5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。

6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。

7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。

8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。

（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。

成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。

解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称新31号文)，从2008年1月1日起执行。

此文的出台是自新企业所得税法实施以来，对房地产开发企业如何进行税务处理，终于给出了一个明确的说法。

它不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。

笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读其主要变化和应关注事项.一、八大变化：（1）总体框架更加清晰明了新31号文是在原国税发[2006］31号文件(以下简称原31号文）的基础上，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。

在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。

全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条,每一章的内容明确，每一条的表述清晰。

相对原来的“国税发〔2006〕31"号文以及“国税发［2001]142号文”没有章节结构，只有条款之分而言，总体框架清晰明了，思路明晰。

(2）计税毛利率降低，调整了预缴方法,大大降低房企资金压力和预征税负：新31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度,与国税发［2006］31号规定相比，将一般开发项目计税毛利率每档分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外)尤其值得关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函［2008］299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同.国税函[2008]299号规定:企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发［2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。