《房地产专业知识与实务》讲义

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
地租地价理论
1. 地租与地价的概念
■ 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者 让渡土地使用权时索取的超额利润
■ 地价是土地所有者向土地需求者 让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格
■ 我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
3.1 级差地租
■ 级差地租Ｉ
◇ 肥沃程度
◇ 位置
■ 级差地租Ⅱ
◇ 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态 ■ 古典地租理论
◇ 地租＝市场价格－生产成本－平均利润
【2011年真题】
◆ 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（ ）。

A.级差地租I
B.级差地租II
C.绝对地租
D.垄断地租
[答疑编号2526010401]
『正确答案』B
『答案解析』本题考查级差地租II 的概念。

级差地租II 是指在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

【2009年真题】
根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。

A.平均税费
B.平均利润。

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第二节讲义供求理论1.房地产需求1.1 房地产需求的含义■ 房地产需求◇ 是指消费者在某一特定的时间内每一价格水平下对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

■ 需求的两个条件（需求与需要的区别）◇ 消费者愿意购买，即有购买的欲望；◇ 消费者能够购买，即有支付能力。

■ 房地产市场需求◇ 是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

【2008年真题】◆ 对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（ ）。

A.甲B.乙C.丙D.丁[答疑编号2526010301]『正确答案』A『答案解析』需求必须同时具备购买愿望和购买力两个条件。

1.2 决定房地产需求量的因素（五因素）1）房地产价格水平（反相关）◇ 一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少。

◇ 特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵或越便宜，需求越大。

2）消费者的收入水平（正相关）◇ 正相关，收入增加，需求增加；收入减少，需求减少。

3）消费者的偏好◇ 对某种商品偏好增强时，需求增加。

4）相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）◇ 替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）◇ 互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）5）消费者对未来的预期◇ 买涨不买跌。

【2009年真题】◆ 消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。

A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求[答疑编号2526010302]『正确答案』C。

中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义第1讲房地产经济基本理论（上）课前提示：一、关于2009年教材与2008年教材比较1、从总的章节来看：新版增加了房地产征收征用（第二章）内容，去掉了房地产开发规划设计内容（原第六章）。

旧版第四章房地产投资项目经济评价在新版中变为三个章节，分别为第五章房地产投资项目经济评价、第六章房地产投资项目不确定性分析、第七章房地产投资项目方案选择。

旧版第五章房地产投资风险分析插在了新版第六章房地产投资项目不确定性分析中。

2、从章节的内容来看：第一章房地产经济基本理论：共四节没有变化，但顺序发生了变化，内容主体没有变化，但具体内容有变化。

去掉了地租的边际产出力内容、城市的职能性质。

第二章房地产征收征用：全部为新增内容。

第三章建设用地使用制度：增加了建设用地概念和分类、建设用地的取得方式及集体建设用地使用制度。

第四章房地产市场调研：去掉了调研的原则、房地产与一般耐用消费品市场调研的区别，去掉了项目策划、营销活动内容，增加了调研的程序、房地产市场分析、房地产市场调研报告内容。

第五章房地产投资项目经济评价：增加了投资的概念和分类、投资的含义和形式、投资的特性、投资的构成，在现金流两方面增加了出售型房地产开发项目的现金流量、经营型房地产开发的现金流量、房地产置业投资项目的现金流量，增加了财务报表等内容。

不确定性分析及项目方案选择单独分为两章内容。

第六章房地产投资项目不确定性分析：本章内容主要是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第五节中分出，同时将旧版第五章房地产投资项目风险分析合并而成。

第七章房地产投资项目方案选择：本章内容是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第四节中分出，并增加了房地产投资项目可行性研究报告内容。

第八章房地产开发项目管理：去掉了房地产开发项目风险管理的内容。

第九章房地产市场营销：增加了房地产市场营销方案。

第十章房地产估价：增加了房地产估价报告内容。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》前言讲义
前言
【主要内容】
1.考试性质
2.题型题量
3.科目特点
4.复习建议
5.学习方法
6.应试技巧
7.考情分析
1.考试性质
■性质
◇是人保部组织的全国经济专业技术资格考试（职称考试 ）
◇成绩在全国范围内有效
◇分为初级和中级两个级别
◇考试设两个科目，公共科目为《经济基础知识》，专业课分12个专业
■主管机构
◇人力资源与社会保障部（原人事部）
◇住房和城乡建设部（原建设部）
2.题型与题量
本科目考试时间为150分钟（2.5小时）
合格标准一般为84 分（相当于百分制的60分）
3.科目五大特点
■内容－理论型、计算型与记忆型相结合
■范围－广泛、零散、全面
■考试－标准化选择型
■深度－逐年加深
■题量－相对较大（150分钟完成100道题） 4.复习建议
■教材是基础
■方法很关键（会学）
■时间有保证（苦学）。

第十一章房地产金融【本章历年考试情况】■ 2007年分值占17分■ 容易出计算题及案例分析题■ 难度比较大【本章主要内容】■ 1.房地产金融概述■ 2.房地产抵押贷款■ 3.住房公积金■ 4.房地产保险■ 5.房地产证券化■ 6.房地产信托1.房地产金融概述■ 1.1 房地产金融的含义■ 1.2 房地产金融的特点■ 1.3 房地产信贷资金的筹集渠道■ 1.4 房地产金融的业务种类1.1 房地产金融的含义■ 概念□ 是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称■ 内容□ 房地产抵押业务－用房地产来融资□ 房地产产业资金融通业务－为房地产来融资■ 形式□ 担保□ 信托□ 保险□ 租赁1.2 房地产金融的特点■ 证券化□ 以有价证券形式通过资本市场融资，降低风险■ 安全性□ 房地产的固定性等特点，对贷款机构而言安全性高■ 长期性■ 多样性■ 政策性1.3 房地产信贷资金的筹集渠道■ 金融机构的自有资金■ 银行存款■ 借入资金■ 同业往来资金■ 主动负债■ 利用外资■ 受托资金1.4 房地产金融的业务种类■ 住房储蓄业务■ 住房基金的经营管理■ 房地产贷款■ 房地产证券■ 房地产信托■ 房地产保险■ 房地产信贷业务结算【例题·多选题】【典型例题】以下活动中，属于房地产金融范畴的活动包括（）A.房地产验资B.房地产筹资C.房地产信托D.房地产保险E.房地产担保【答疑编号811110101】【答案】BCDE2.房地产抵押贷款■ 2.1 房地产抵押贷款的概念■ 2.2 可以抵押的财产■ 2.3 不得抵押的财产■ 2.4 房地产抵押的要素（重要概念）■ 2.5 房地产抵押贷款市场的参与者■ 2.6 固定利率抵押贷款◆■ 2.7 可变利率抵押贷款◆■ 2.8 抵押贷款的风险2.1 房地产抵押贷款的概念■ 指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行、借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押贷款人、借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿2.2 可以抵押的财产■ 抵押人所有的房屋和地上定着物■ 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产■ 抵押人依法有权处分的国有土地使用权■ 抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具等■ 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山等荒地的土地使用权■ 其它【例题·单选题】根据《中华人民共和同担保法》，下列财产可以设定抵押权的是（），A.已依法公告列人拆迁范围的房地产B.权属有争议的地严C.列入文物保护的建筑物D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权【答疑编号811110102】【答案】D2.3 不得抵押的财产■ 土地所有权■ 耕地、宅基地等集体所有的土地使用权■ 以公益为目的的事业单位、社会团体用地■ 所有权、使用权不明或有争议的财产■ 被查封、扣押、监管的财产■ 列入拆迁范围的房地产■ 空置3年以上的商品房（商业银行）■ 其它2.4 房地产抵押的要素（重要概念）■ 最高贷款期限－最高30年■ 提前还款的规定－罚息■ 还款方式■ 手续费■ 担保和保险■ 抵押率□ 是银行提供给抵押人的贷款数额与抵押物价值的比例，我国约在70% ■ 贷款利率□ 资金的投资收益＋承担的风险＋运营费用2.5 房地产抵押贷款市场的参与者■ 借款人－借资金的人■ 贷款机构－贷款的发放者■ 担保和保险机构■ 中介服务机构□ 贷款日常维护服务机构□ 估价机构□ 律师事务所■ 政府有关机构【例题·多选题】【2007年真题】房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（）等。

第九章物业管理【本章历年考试情况】■ 2007年有案例分析题，占15分，无案例时一般占9分左右【本章新大纲的变动】■ 统一由物业管理企业变为物业服务企业■ 在决策的标准上有大的变动【本章主要内容】■ 1. 业主■ 2. 业主大会■ 3. 业主委员会■ 4. 物业服务企业■ 5. 物业管理招标投标■ 6. 物业服务合同■ 7. 物业服务收费■ 8. 住宅专项维修资金1.业主■ 1.1 业主的概念■ 1.2 业主的权利■ 1.3 业主的义务1.1 业主的概念■ 概念□ 业主是指房屋的所有权人，是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，可以是个人、集体或国家。

■ 具体包括□ 房屋所有权证书持有人□ 房屋共有权证书持有人□ 待领房屋所有权或共有权证书的购房人1.2 业主的权利① 按合同接受物业公司的服务② 提议召开业主大会，并提出建议③ 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议④ 参加业主大会，行使投票权⑤ 选举业主委员会委员，享有被选举权⑥ 监督业主委员会的工作⑦ 监督物业服务企业履行物业服务合同⑧ 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权⑨ 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用⑩ 其他权利1.3 业主的义务① 遵守管理规约、业主大会议事规则② 遵守物业管理规章③ 执行业主大会或业主委员会的决定④ 交纳专项维修资金⑤ 按时交纳物业服务费用⑥ 其它义务2.业主大会■ 2.1 业主大会的含义■ 2.2 业主大会的筹备■ 2.3 业主大会的成立■ 2.4 由业主共同决定的事项■ 2.5 定期会议和临时会议■ 2.6 业主代理人和代表人■ 2.7 业主大会的召开形式■ 2.8 业主大会决定事项的表决原则■ 2.9 业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助2.1 业主大会的含义■ 业主大会由全体业主组成，是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织■ 代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，是物业管理的决策机构■ 一个物业管理区域只能成立一个业主大会2.2 业主大会的筹备■ 指导——在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下■ 组成——由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组【例题·单选题】【2007年真题】业主大会筹备组成员应由（）组成。

2019年中级经济师考试《房地产专业知识与实务》考点讲义第一章房地产经济基本理论【考情分析】2017年真题各章分值分布【本章内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论第一节区位理论【思维导图】【区位和区位理论】1.区位的含义■区位指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）■除了解释为空间几何位置，还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映■房地产最大的特点是位置不可移动，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位■企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用【例题】（2017年真题）企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有（）。

A.通达性B.互赖性C.排斥性D.机会成本E.成本费用『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查区位。

企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

2.区位的特征（四特征）【例题】区位由（）和距离所决定。

A.坐落B.朝向C.方位D.地址『正确答案』C『答案解析』本题考查区位特征。

在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

【例题】（2016年真题）某市位于北纬39°54′，东经116°23′，反映的是该市的（）。

A.自然地理区位B.经济地理区位C.交通地理区位D.天文区位『正确答案』D『答案解析』本题考查区位的种类。

天文区位反映某一事物的经纬度位置，如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。

【例题】（2014年真题）“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（）。

A.环境B.方位C.距离D.朝向『正确答案』B『答案解析』本题考查方位的概念。

方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。

第七章房地产开发工程管理【本章历年考试情况】■本章所占分值一般在7分左右主要内容■1.房地产开发工程管理概述■2.房地产开发工程招投标■3.房地产开发工程进度、投资和质量管理■4.房地产开发工程风险管理■5.房地产开发工程合同管理1.房地产开发工程管理概述■1.1房地产工程地定义与特征■1.2房地产工程全寿命周期■1.3房地产工程地系统构成■1.4房地产工程管理地含义■1.5房地产工程管理过程■1.6房地产工程管理组织1.1房地产工程地定义与特征■工程建设工程地概念□是指在一定地时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力或使用功能地固定资产,而按照特定地程序完成地一次性任务□房地产开发工程是一种类型地工程建设工程■房地产工程与一般工程建设工程相比地特征□房地产工程时间目标地限定性较强－工期□房地产工程质量要求高－质量□房地产工程费用目标较强－成本□房地产工程具有较强地系统性－系统□房地产工程涉及诸多地政策与法规－相关性强【例题·单选题】【2007年真题】工程建设工程是指在一定时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力<或使用功能）地固定资产,而按特定地程序完成地<）.A.承包合同B.一次性任务C.管理工作D.施工过程【答疑编号811070101】【答案】B1.2房地产工程全寿命周期■工程前期策划和确立阶段<可行性研究阶段）■工程设计阶段■工程实施阶段<建设阶段）■工程使用阶段<交付使用到规定地责任期结束为止）1.3房地产工程地系统构成■工程系统□单项工程■具有独立地设计文件,建成后可以独立发挥效益地工程■如办公楼、图书馆□单位工程■有独立地设计文件,但不能独立发挥效益■如图书馆中地室外工程、主体工程□分部工程■如地基基础、楼地面□分项工程■模板、砌筑体等【例题·单选题】【典型例题】房地产工程系统构成地关系为< ）A.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程B.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程C.分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程D.分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程【答疑编号811070102】【答案】A■目标系统□功能目标－使用功能□管理目标－质量、进度、费用、安全、资源、现场等□影响指标－对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面地影响【例题·多选题】【典型例题】工程工程目标系统是工程工程所要达到地状态地描述系统,包括< ）A.功能目标B.管理目标C.实施目标D.影响目标E.控制目标【答疑编号811070103】【答案】ABD1.4房地产工程管理地含义■根据管理者不同分类<5类）□建设工程管理<业主单位）□设计工程管理<设计单位）□工程咨询工程管理<咨询监理单位）□施工工程管理<施工单位）□后期物业管理<物业公司）■按工程管理工作任务分类<7类）□成本管理□工期管理□质量管理□现场管理□组织和信息管理□合同管理□风险管理1.5房地产工程管理过程六大阶段四大管理过程【例题·单选题】【典型例题】施工准备阶段地收尾过程是指< ）.A.设计图、规划许可B.上报开工报告,申领施工许可C.施工招标D.编制建设准备工作计划【答疑编号811070104】【答案】B1.6房地产工程管理组织b5E2RGbCAP【例题·单选题】【2007年真题】在矩阵组织结构中,每一项工作地指令来自<）部门.A.一个B.两个C.四个D.上级【答疑编号811070105】【答案】B2.房地产开发工程招投标■2.1 招投标地含义■2.2 招标方式■2.3 招标程序■2.4 投标程序2.1招投标地含义■工程招标□由业主或其代理机构提出交易条件,以征询承包商地最佳方案■工程投标□承包商为了得到工程合同而向业主或其代理机构发出地响应■各种行为地性质□招标文件－要约邀请<因缺少价格条件）□投标文件－要约□中标通知书－承诺2.2招标方式p1EanqFDPw【例题·多选题】【2006年真题】招标投标地方式有< ）.A.公开招投标B.邀请招投标C.合作招投标D.指定招投标E.自主招投标【答疑编号811070106】【答案】AB2.3招标程序■招标前地准备□办理相关手续□资金已落实□有满足招标需要地设计文件及技术资料□法律、法规规定地其它条件■发布招标公告■资格审查□资格预审<主要）□资格后审■工程招标文件■开标、评标与授标■签订工程合同【例题·多选题】【2007年真题】下列工作中,属于房地产开发工程招标工作内容地有<）.A.发出招标公告或邀清函B.发售招标文件C.评标委员会向投标人介绍评标方法D.对投标人进行资格审杳E.与承包商协商工期和付款方式【答疑编号811070107】【答案】ABD2.4投标程序■投标前地准备□投标可行性分析□组成投标小组■工程投标询价和现场考察□询价□现场调研■经济标和技术标确定□经济标－确定投标价格□技术标－确定工程实施管理方案■填制标书与竞标3.房地产开发工程进度、投资和质量管理■进度管理□3.1工期计划□3.2进度控制■投资管理□3.3工程建设投资费用构成□3.4投资规划□3.5投资控制■质量管理□3.6房地产工程质量地内涵□3.7质量计划□3.8质量控制□3.9质量验收3.1工期计划■工期计划地内容与步骤□确定活动间地逻辑关系□估计各活动地持续时间□按总进度编制详细进度计划<横道图）,进行网络计划分析地计算与优化■总工期计划□在目标设计阶段就已确定□工程总工期可以分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段□这几个阶段开始或结束一般是作为工程最主要地里程碑事件■工期计划地过程□目标设计阶段无详细工期安排□可行性研究和工程任务书－按总工期编制总体计划□详细工期计划－在承包合同签订后由承包商做出□有时按专业、时间段等方面需要,确定工程详细地带有时标地工期计划□工程最低层次地单元是工作包,在工期计划中工作包可进一步分解为工序【例题·单选题】【2007年真题】工程地计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段.这几个阶段地开始或结束一般是作为工程最主要地<）A.设计事件B.管理工作内容C.里程碑事件D.进度控制【答疑编号811070201】【答案】C3.2进度控制■进度与工期地区别□工期是个时间概念,进度是将任务、工期、成本有机结合起来地综合指标,能全面反映工程地实施状况■工程进度控制地范围□工程地各个阶段□工程地各个组成部分□影响进度地各种因素■工程进度控制地实施□设计进度控制－关键在于按时、按质、按量地提供设计文件□实施进度控制■实施进度调整■进度控制3.3工程建设投资费用构成■按构成分类□工程费用■建设安装工程费■设备器具配置费用□工程建设其它费用■与工程建设有关地费用■与生产经营有关地费用■财务费用■预备费用■土地使用费■建筑安装工程费用按性质分类□直接费□间接费□利润□税金【例题·多选题】【典型例题】建筑安装工程费用构成中包括< ）A.直接费B.利润C.税金D.间接费E.设备购置费用【答疑编号811070202】【答案】ABCD3.4投资规划DXDiTa9E3d3.5投资控制■概念□在工程地各个阶段,将工程投资地实际发生值控制在计划值范围内地工程管理活动■措施□组织措施□经济措施□技术措施□合同措施□信息措施RTCrpUDGiT【例题·多选题】【典型例题】房地产工程投资管理主要有两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠地工作过程所构成,包括< ）A.投资规划B.投资预算C.投资概算D.投资估算E.投资控制【答疑编号811070203】【答案】AE3.6房地产工程质量管理地内涵■3.6.1质量地概念■3.6.2全面质量管理地基本观点■3.6.3全面质量管理程序3.6.1质量地概念■概念□国家现行地法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产建设工程合同中对工程安全、使用、经济、美观等特性地综合要求■体现□可用性□可靠性□经济性□环境协调□业主要求地其他特殊功能■内容□工程实物质量■工序质量■分项工程质量■分部工程质量□管理过程质量■技术、组织工作地水平和完善程度3.6.2全面质量管理地基本观点■全面质量管理<三全）□全过程□全员□全方位■基本观点□质量第一地观点□以预防为主地观点□为用户服务地观点□一切用数据说话【例题·单选题】【2007年真题】全面质量管理地基本观点包括：质量第一地观点,以<）为主地观点,为用户服务地观点和一切用数据说话.A.控制B.预防C.经济效益D.激励【答疑编号811070204】【答案】B3.6.3全面质量管理程序<PDCA）■计划□编制工程质量计划,明确最终产品和中间产出物应符合地质量要求■执行■检查■处理□预防□纠偏－返工3.7质量计划5PCzVD7HxA3.8质量控制■3.8.1质量控制地要点■3.8.2质量控制特点■3.8.3设计与施工阶段质量控制措施3.8.1质量控制地要点■设计必须符合设计合同与设计任务书■设计文件图纸清晰完整,相关图纸之间无矛盾■设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠■环境保护等符合国家规定■施工过程与技术要求一致、与技术规范一致、与设计质量要求一致3.8.2质量控制特点■全面性■对工程地实体质量、功能、使用价值等全面控制■影响工程质量地各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制■及时性与主动性■标准地动态性■应针对不同地产品、时段及质量要求进行■连续性和相关性■各个阶段控制连续3.8.3设计与施工阶段质量控制措施jLBHrnAILg3.9质量验收■检验批验收□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收■分项工程验收□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收■分部工程验收□由总监理工程师组织施工单位工程负责人、技术、质量负责人进行验收□地基与基础、主体结构分部工程验收,勘察、设计单位工程负责人也应参加■单位工程验收□施工单位自检,并向建设单位提交工程验收报告□由建设单位组织施工、设计、监理单位验收□验收合格,向建设行政主管部门备案【例题·单选题】【2005年真题】房地产开发工程建设完成后应进行竣工验收,由< ）递交竣工报告.A.施工单位向开发商B.开发商向质量监督站C.工程监理机构向开发商D.施工单位向质量监督站【答疑编号811070205】【答案】A4.房地产开发工程风险管理■4.1风险识别■4.2风险评估■4.3风险应对4.1风险识别■是风险管理最重要地内容■风险识别地步骤□确认不确定性地客观存在□建立风险清单□进行风险分类■风险识别地方法□头脑风暴法、特尔菲法、情景分析法、事故树法、事件时序树分析法■风险分类□根据风险后果分：纯风险和投机风险□根据风险来源分：自然风险和人为风险□根据风险地可管理程序分：可管理风险和不可管理风险□根据风险地影响范围分：局部风险和整体风险□根据风险承担者分：政府风险、投资方风险、业主风险、承包商风险、分包方风险、供应商同险、担保方风险4.2风险评估■风险评估地主要内容□风险存在和发生地时间分析□风险地影响和损失分析□风险发生地可能性分析□风险级别分析□风险地起因和可控性分析■风险评估地步骤□确定风险评价基准□确定单个风险水平□判断整体工程风险水平■风险评估地方法□定性分析法：层次分析法和专家评分法□定量分析法：决策树、模拟法、敏感性分析4.3风险应对■风险回避■风险转移□三原则■应有利于降低工程造价和履行合同■应由更有利于防止或控制风险一方承担风险■应有助于调动承担方地积极性□方式：发包、分包、工程保险、工程担保■风险利用□判断风险利用地可能性与利用价值□利用风险地代价进行评估□对比效益与代价作出决策■风险自留□局限性地原因■要求对风险进行准确地评估和预测■在风险基金不足以补偿损失地情况下可能使单位发生经济困难■有可能出现短期风险突发,导致收益小于成本5.房地产开发工程合同管理■5.1合同地概念■5.2房地产开发工程合同体系■5.3房地产开发工程合同管理过程■5.4房地产开发工程合同管理中地关键问题■5.5房地产开发工程合同争端地解决5.1合同地概念■合同□合同是平等主体地自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系地协议■工程合同□是工程业主或代理人与工程承包人或供应商之间订立地合同■通常内容□合同当事人□合同地标地□标地地数量和质量□合同价款或酬金□合同期限、履行地点和方式□违约责任□解决争议地方式5.2房地产开发工程合同体系■业主主要合同关系□工程咨询合同□工程勘察设计合同□工程监理合同□工程施工合同□工程货物采购合同□融资合同■承包商主要合同关系□分包合同□货物采购合同□运输合同□加工合同□租赁合同□劳务供应合同■工程合同体系构成图5.3 房地产开发工程合同管理过程■合同策划<合同评审）■合同订立■合同实施计划编制■合同交底■合同监督■合同跟踪■合同诊断■合同变更管理■合同索赔管理■合同后评价5.4 房地产开发工程合同管理中地关键问题■选择合适地合同种类□总价合同□单价合同□成本加酬金合同■确定重要地合同条款□适用法律及解决争议地条款□付款方式□合同价格地调整条件□合同双方风险分担□对承包商地激励措施□为保证诚实信用地合同措施【例题·单选题】【2007年真题】招标人想把工程建设地资金风险转移给承包商时,一般会采用<）合同.A.成本加利润B.成本加酬金C.单价D.总价【答疑编号811070206】【答案】D5.5房地产开发工程合同争端地解决■和解■调解■仲裁■诉讼xHAQX74J0X。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第十一章第二节讲义
房地产开发贷款
1. 房地产开发贷款概述
1.1 房地产开发贷款的概念
■指贷款银行对房地产开发企业发放的用于住房、商用房和其他房地产开发建设的项目贷款
■利率可为固定利率和浮动利率
1.2 房地产开发贷款的对象
■取得工商部门颁发的营业执照和由行业主管部门核发的开发企业资质证书的各类房地产开发企业1.3 房地产开发贷款的种类
■住房开发贷款
■商用房开发贷款
■土地开发贷款
■房地产开发企业流动资金贷款
■其他（如土地储备贷款）
1.4 房地产开发贷款的申请条件（九条）
■有企业法人营业执照
■已取得国有土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间
■已取得贷款项目批准立项文件和有关许可证书
■企业开发业绩和信用记录良好，资产负债状况良好，目前无拖欠银行贷款
■贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定
■企业具有一定比例的自有资金（30%以上）
■企业在银行开立账户保持正常业务往来
■企业应对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行
■开发项目发展前景良好，项目预期净现金流量充足
1.5 房地产开发贷款的申请资料
1.6 贷款调查和评估。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第一节讲义2区位理论【典型例题】◆ 按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。

A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润[答疑编号2526010107]『正确答案』C『答案解析』P=V-（E+T），P+T=V-E=k，利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。

2.3 杜能农业区位理论的结论－杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）■ 自由农作区，生产易腐难运的农产品■ 林业区，生产木材■ 轮栽农作区，生产粮食■ 谷草农作区，提供谷物与畜产品■ 三圃农作制区■ 畜牧业区2.4 杜能圈的修正模型（两修正）■ 考虑河流的影响－水运费与陆运费的比较，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界■ 考虑其它城市的影响－各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工业区位理论3.1 韦伯工业区位论的假设条件■ 均质国家与地区，只考虑经济因素■ 工业原料、燃料地点固定且已知■ 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变■ 劳动力不能流动，价格已知，供给充裕■ 运费是重量和距离的函数■ 讨论同一产品3.2 以运输指向的工业区位分析■ 工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费最小之地■ 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量■ 主要考虑原材料的运费和制成品的运费■ 工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）■ 原料指数◇遍布性原料0◇ 纯原料 1。

第一章房地产经济基本理论第一节区位理论一、区位和区位理论（一）区位的含义区位，是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。

评判一宗房地产好坏的重要因素之一是区位。

（二）区位的牲1、区位的综合性区位按客体的多样性，分为：自然区位和社会区位。

自然区位又分为天文区位和自然地理区位；社会区位又分为经济区位、文化区位、政治区位等。

这些区位反映的是某一事物（房地产）与该区位之间的相互关系。

2、区位的确定性在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。

主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。

方位和距离决定区位的唯一性。

方位是指方向和位置。

如：某座写字楼位于火车站东南侧。

距离是指与某一事物或场所远近。

距离对区位的影响通常比方位更重要，主体和客体间的区位关系必须有距离因素。

3、区位的层次性区位可以用不同的距离尺度表述：大位置>小位置>地址>微位置。

4、区位的历史性地理环境的变化引起区位的历史变迁。

区位的历史性是城市迁移或兴衰的重要原因。

(三)房地产区位的含义区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方：坐落、方位、距离、朝向、楼层。

一宗房地产的交通，是指进出该宗房地产的方便程度。

一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。

一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。

（三）区位理论的概念区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。

主要研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。

主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

第六章房地产开发规划设计【本章主要内容】■1.房地产开发与城市规划■2.城乡规划的任务和内容◆■3.城乡规划的编制、审批和实施管理◆■4.房地产开发规划设计内容◆■5.房地产开发项目规划设计经济技术指标◆1.房地产开发与城市规划■1.1房地产开发的内涵、性质和目标■1.2城市规划的内涵、性质与目标■1.3房地产开发与城市规划的相互关系1.1房地产开发的内涵、性质和目标■内涵□房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋的一项综合性社会经济活动■内容□立项□规划设计□征地拆迁□土地开发□房屋建造□工程竣工验收□经营销售□交付使用■特点□投资大□周期长□风险高□回报率高■性质□其主体是房地产开发公司□房地产开发是企业行为，目标是追逐利润最大1.2 城市规划的内涵、性质和目标■城乡规划的种类□城镇体系规划□城市规划□镇规划□乡规划□村规划■城市规划的分类□城市规划纲要■是对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据□总体规划■是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能，是城市发展的总框架、总蓝图□分区规划■进一步控制和明确不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设□详细规划■分为控制性详细规划和修建性详细规划两种■是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图■性质和目标□城市规划是政府行为□其目的是反映城市中全体公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促进城市的可持续发展1.3房地产开发与城市规划的相互关系■房地产开发与城市规划的区别■城市规划对房地产开发经济效益的影响－对土地开发强度的控制□反映城市土地开发强度的指标■建筑密度■建筑高度■建筑容积率■房地产开发必须符合城市规划（主要为两证一书）□选址意见书－选定项目的位置□建设用地规划许可证－主要确定用地位置、面积、界限、用途□建设工程规划许可证－核准工程设计、施工图纸是否符合规划□临时建设用地规划许可证和临时规划许可证建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。