写字楼建设成本参数一览(修改)

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高层商业办公综合楼造价指标分析

合
布
3.8
线
紧
终端（个）
急
广
1.3
播
7 电梯
总台数（台/幢） 19
层数（层/幢） 11
注：百平方米工程量是指每 100 平方米建筑面积中含有的工程量指标
停靠站（站/幢） 10
12
-
块料面层
平方米 37504.59
61.07
8 楼地面工程整体面层
平方米 5978.89
9.74
其他
平方米
-
-
9 屋面工程
屋面防水隔热保温
平方米平方米
13661.95 14345.05
22.25 23.36
幕墙
平方米 6530.37
10.63
涂料
平方米 2850.00
4.64
10 外装饰工程块料
-
-
-
-
-
---
4 措施项目
92.42 15.05
-
-
-
---
5 其他项目
1151.88 187.57
-
-
-
---
合计
32177.41 5239.68
-
-
-
---
注：人、材、机、间接费、利润及税金的费用分析，可视工程实际情况选填。
8
表八、主要消耗量指标(略)
9
表九、主要工程量指标
1、建筑工程主要工程量指标
占总造价比例（%） 57.03 2.65 17.56 1.49 33.15
0.26 1.38 0.39 0.14 19.36 2.33 5.68 0.98 6.57
3.80 19.75 5.07 2.22

办公楼广场高层楼建设成本估算(4.22)

1-2层为商业门面,考虑地段及使用限制等情况估价；评估、拍卖、土地性质变更等费用按销售价格的10%扣除（参照公司7号楼门面拍卖实例）
17
小计
5112
18
不动产销售税费
302
建设单位应缴的营业税（含城建税及教育费附加）
估算成本
5414
办公楼广场高层楼建设成本估算
（拆迁不可预见费标准5%）2011-4-22
17
小计
5315
18
不动产销售税费
313
建设单位应缴的营业税（含城建税及教育费附加）
估算成本
5628
办公楼广场高层楼建设成本估算
（拆迁不可预见费标准8%）2011-4-22
序号
科目
费用金额
（元/ m2）
备注
1
前期报建费
130
按中葛城管[2004]24号文件200元/ m2，集团城管局同意减免70元∕m2配套费后,为130元∕m2
80
施工用电报装
50
永久供电报装
150
气报装
30
6
拆迁管理费、过渡费
拆迁劳务费
50
9
拆迁不可预见费
255
被拆迁房屋拆迁总价的5%
10
车库改造、大学生公寓改造、劳动力市场搬迁及租金、门面拆除补偿
44
详见施工方案及预算清单
11
拆迁成本
1602
6285m2×5100元/ m2=2852万/20000 m2=1602元/ m2
100
参照建筑市场行情
5
水电气报装安装费
310
参照建筑市场行情
水报装
80
施工用电报装
50
永久供电报装

写字楼建设成本参数一览

1土地成本（含土地出让金） 5，500 元1占地面积 13，270 平方米2容积率 5。

52建安造价写字楼 5，000 元3可建设建筑面积 72,985 平方米地下室 3，000 元3基础和配套设施费（小市政） 400 元4地上可经营部分面积 90，000 平方米4专业顾问费5％建安造价5地下可经营部分面积 3,000 平方米5其他2%建安造价6总经营面积 93，000 平方米6管理费3％1—5项合计7地下非经营部分面积 30,000 平方米7不可预见费5％1—5项合计8地下总建筑面积 33，000 平方米8物业开办管理费1%建安造价9项目总建筑面积 123，000 平方米9年增长率2%1 / 61写字楼出租面积 91，000 平方米2写字楼租金水平 240 美圆/平方米。

年3写字楼租金年增长率1%4配套设施出租面积9000平方米5配套设施租金水平240美圆/平方米.年6出租佣金比例8％租金收入7管理费2％租金收入8写字楼租金年增长率2%9租约长度 3 年10到期续约比例33%12停车位700个13停车位出租比例0。

914停车位租金960美圆/个。

年2 / 63 / 64 / 6租金收入写字楼潜在租金收入 23,176。

78 23,640.32 24，113.12 24，595.39 25，087。

29 25，589。

04 26，100。

82 26，622。

84 27，155.29 27，698。

40 28，252.37 空置率 17，382.59 5，910.08 2,411.31 2,459。

54 2，508。

73 2，558.90 2,610。

08 2，662。

28 2,715。

53 2，769。

84 2,825。

24 有效租金收入— 17,730.24 21，701.81 22,135.85 22,578。

57 23,030。

14 23，490。

74 23,960.55 24，439。

77 24，928。

住宅、酒店、商业及办公楼产品设计成本限额指标

-
1790
380
30(B级) 40(A级)
1500(B级)2500(A级) 2890
180
80
100
60
180
100
100
60
300
2475
8(普通) 1500(普通) 600(普通)
10(舒适) 2000(舒适) 700(舒适)
12(高档) 3000(高档) 800(高档)
400
3041
300
150
套内精装
社区管网小配套
景观
合计
套内面积
室外给排水、电、煤、电话网络
景观面积
建安成本
-
2988
-
3044
-
2685
-
2170
上海、天津：
-
400江苏片区： 300 福建、重庆： 280河南、山
350(C级) 2384 450(B级) 550(A级)
-
东：250
2324
-
2380
-
2552
-
2698
装）
25 说明
1
销售样板房装修（含软装）
在已建楼层内精装样板房
住宅类：3500(普通)；4000(舒适)；4500(高档)；别墅类：4000(普通)；5000(舒适)；6000(高档)。
1）钢筋按均价4000元/t,人工按2012年底水准，砼按410元/m3， 2）外立面按外墙施工面积计算：
窗按600元/m2；外装饰按1~2层石材550元/m2以内（250施工费+300材料费）、上部按65元/m2 当价格变化时只调整材差。 3)外立面装饰配置：住宅按真石漆、石材、面砖；酒店式公寓按真石漆；独栋别墅按石材；联排别墅按面砖、石材；办公楼按石材、真石漆；商业街涂料、石材、面砖，高价按幕墙、石材、面砖； MALL外力面装饰包含石材、幕墙、铝板格栅，屋面钢结构采光井、涂料等。 4)景观测算别墅密度按0.3，容积率0.7、住宅、公寓多层密度0.25，容积率1、7-18层密度0.25，

综合办公楼建安成本分析

框剪 2691 单位平方米平方米平方米平方米平方米
层高单位建筑面积土建造价指数 (元) 单方含量 2335.63 单价（元）
檐高单位建筑面积安装造价指数 355.32 (元) 占工程总价（元）总价百分比 3587350.20 2887665.90 158281.90 2894377.50 408848.30 9936523.80 75252552.96
综合办公楼建筑安装成本分析表
项目名称：综合办公楼
建筑面积（m2) 总造价(元) 序号ＢＣ D E F 27965 75252553 名称电气给排水及消防智能化系统电梯工程煤气工程小 G 计结构类型单位建筑面积造价指数 (元) 数量
3587350.20 2887665.90 158281.90 2894377.50 408848.30
综合办公楼建筑(元) 序号（一） 1 1.1 1.2 27965 75252553 名称土建材料合计土建主要材料合计钢筋（结构部普通商品混凝土分）商品混防水商品混凝土凝土水泥（含白水泥）门窗铝合金窗 PVC百叶标准砖 KM1砖加气混凝土砌块外墙保温 EPS 防水卷材聚氨酯防水涂料阳台栏杆楼梯、护窗栏杆
2097375.00 14961.28 1118.60 1957.55 5872.65 2237.20 118375.85 8669.15 0.00 19295.85 2237.20 4754.05 3076.15 1677.90 1677.90
结构类型单位建筑面积造价指数 (元) 数量
框剪 2691 单位
层高单位建筑面积土建造价指数 (元) 单方含量 2335.63 单价（元）

高层办公楼造价指标表

高层办公楼造价指标分析表一、工程概况
表二、工程特征
表三、工程造价指标汇总
表四、分部分项工程造价指标
表五、措施项目造价指标
注：
1.上表内第2项大型机械进出场及安拆费用包括在相关的分部分项工程费用内；
上表内第3、4、5项模板、脚手架费、垂直运输费用包括在相关的分部分项工程2.
费用内；
上表内第6项基坑支护工程、第8项打桩场地处理之费用已包括在表四1.2
3.
项
“桩和地基基础工程”内；
4.上表内第7项打拔钢板桩本工程不涉及；
5.上表乃按照承包方投标时填报的费用统计，该费用在合同内属费用包干项目。

上表内第10项‘其他措施费’含外立面工程、精装修工程、钢结构工程、电梯6.
工程等
分包工程的措施费。

表六、其他项目造价指标
注：暂列金额、专业工程暂估价项目请在备注栏给予说明。

若为结算价，专业工程分包价、要素价格调整及现场签证均归入相应的分部分项工程内。

表七、工程造价费用分析
注：1、人工、材料、机械、管理费、利润、规费及税金的费用分析，可视工程实际情况选填。

表八、主要消耗量指标（略）
表九、主要工程量指标
1、建筑工程主要工程量指标
注：1、百平方米工程量是指每100平方米建筑面积中含有的工程量指标，仅包括制作损耗；
2、工程量按《建设工程工程量清单计价规范》计算规则计算；
3、综合单价可视工程实际情况选填。

2、安装工程主要工程量指标
注：1、百平方米工程量是指每100平方米建筑面积中含有的工程量指标；
2、工程量按《建设工程工程量清单计价规范》计算规则计算。

办公楼造价指标

楼地面
卫生间面砖楼地面，二毡三油防水层；其它房间现制水磨石地面
屋面
着色剂屋面，水泥蛭石板保温，SBS弹性沥青胶防水层二布六涂
门窗
空腹钢窗、松木门，预制磨石窗台板，松木窗帘盒，铝合金窗帘轨
楼板
40%的预制圆孔板，60%的现浇板(100)
楼梯
现浇楼梯，预制水磨石面层
天棚
大部分抹灰喷可赛银，局部铝合金龙骨、矿棉吸音板吊顶
m
0.446
油漆
kg
4.833
涂料
kg
0.688
白灰
kg
26.49
T型龙骨
m
0.641
大白
kg
0.853
沥青胶
kg
1.612
②安装部分
人工
工日
0.613
型钢
kg
0.452
钢板
kg
0.017
铸铁管
m
0.055
水泥
kg
1.408
焊接管
kg
3.126
电缆
m
0.228
石棉
kg
0.022
阀门
个
0.134
油漆
kg
97.09
0.97
1.94
100
合计
143.54
13.49
55.79
1.98
2.54
73.80
13.90
6.20
3.19
97.09
0.97
1.94
100
三：土建，安装主要工料消耗数量分析（每平米建筑面积用量）
名称
单位
数量
名称
单位
数量
名称
单位

写字楼建安成本匡算

写字楼建安成本匡算
1、建设规模：总建筑面积约30000 平方米，其中地上十层约20000 平方米、地下二层约10000 平方米，容积率 1.5，外立面外挂花岗岩，建筑使用性质为一般写字楼。

2、由于提供的建设规模等指标有限，故仅对该写字楼的建安成本进行大致匡算（不含土地成本、二类费用等）：
1）土建安装工程：地上：20000*3500=7000 万地下：10000*3800=3800 万
2）桩基及基坑围护：1300 万
3）外幕墙（花岗岩）: 8100*2500=2025 万
4）机电设备（电梯、空调等）30000*1200=3600 万
5）装修工程：20000*1800=3600 万
6）室外总体（道路及基本绿化）5000*300=150 万
7）匡算建安成本约：1+2+3+4+5+6=21475 万
8）平方米指标约：6000～7000 元/平方米
注：所有单价均为经验系数。

写字楼工程造价指标分析

元/m2
25
其中：电缆安装
0.101—90.462
元/m2
25
其中：照明器具
1.338—42.61
元/m2
25
通风空调工程
0.698—359.288
元/m2
17
弱电及智能化工程
1.223—92.381
元/m2
18
消防工程
2.542—173.725
元/m2
21
电梯工程
31.147—93.42
元/m2
3
人材机指标指标项人工建筑装饰安装建筑工程钢筋钢模板
0.001—0.17 0.089—0.225 0.003—0.015 0.001—0.008 0.001—0.283 33.119—113.694 1.903—6.401 0.008—0.709 0.014—0.794 0.002—1.295 0.085—2.205 0.532—6.551 0.014—0.656 0.019—1.566 0.04—4.795 0.614—11.543 0.422—6.526 0.007—0.135 0.002—0.025 0.001—0.019 0.004—0.154 0.001—0.003 0.008—0.207 0.093—2.283 0.073—1.064 0.001—1.099 0.037—0.588 0.001—0.002 0.004—0.842 0.016—0.024 0.001—0.075 0.007—0.303 0.001—0.022 0.004—0.016 0.001—0.008 0.041—0.142 0.023—0.065
122459682435元m213清单工程元m226元m226元m222元m2元m225元m225元m225元m2元m221元m224元m225元m226元m225元m225元m222元m221元m224元m223元m226元m226元m225元m224元m210元m2元m226元m225元m225元m225元m217元m218元m221元m2m3m221m3m223m3m226m3m226m3m225m3m225m3m220m3m225m3m225m3m2m3m222kgm226模板19036401屋面防水00080709墙地面防水00140794保温隔热00021295楼地面装饰00852205墙柱面装饰05326551幕墙00140656天棚装饰00191566电缆0044795电气配线061411543电气配管04226526线槽00070135电动机00020025配电箱0001001900040154母线槽00010003灯具00080207管道00932283给排水管道00731064采暖管道00011099消防管道0037058800010002散热器00040842风机盘管00160024风口00010075风管00070303风机00010022灭火器00040016消火栓00010008喷淋头00410142探测器00230065人材机指标指标项单位消耗量参考区间单位样本量人工276813845建筑10057968装饰0104271安装0202588建筑工程钢筋10502206522钢模板00014542水泥0001189454砂子00011251石子00010542砌块0036769混凝土0162110装饰工程0001050幕墙00040548安装工程电线005512713电线管00298867m2m220m2m220m2m222m2m226m2m225m2m226m2m2m2m224mm226mm226mm226mm2台m225mm221mm2套m226mm226mm226mm210mm217台m211片m2个m213m2m212台m211个m212套m217个m210个m212工日m2196工日m2196工日m2196工日m2196kgm2196kgm284kgm2168m3m280m3m279m3m2191m3m2196m2m2146m2m2136m2m250mm2195mm2194

高层办公楼造价指标分析(1)

高层办公楼造价指标分析（1）
注：第4、5项按《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）规定计价。

注:1
内；
2 上表内部分内容采用合同价、部分内容采用概算价，具体请详阅表二。

1. 上表内第2项大型机械进出场及安拆费用包括在相关的分部分项工程费
用内；
2. 上表内第3、4、5项模板费用已包括在实体工程费用内综合考虑；
3. 上表内第6项基坑支撑、第8项打桩场地处理之费用已包括在表四1.2
项“桩与地基基础工程”内；
4. 上表内第7项打拔钢板桩本工程不涉及；
5. 上表内第10项其他措施费包括工程一切险和第三者责任险、履约保证
书、试验及检查、绿色建筑、BIM等费用。

注：暂列金额、专业工程暂估价项目请在备注栏给予说明。

若为结算价，专业工程分包价、要素价格调整及现场签证均归入相应的分部分项工程内。

表七、工程造价费用分析（略）
表八、主要消耗量指标（略）
表九、主要工程量指标
2、工程量按工程量清单计价规范计算规则计算。

2、安装工程主要工程量指标（略）。

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写字楼建设成本参数一览写字楼建筑面积一览
1 土地成本（含土地出让金）5,500 元 1 占地面积13,270 平方米
2 容积率 5.5
2 建安造价写字楼5,000 元
3 可建设建筑面积72,985 平方米
地下室3,000 元
3 基础和配套设施费（小市政）400 元
4 地上可经营部分面积90,000 平方米
4 专业顾问费5% 建安造价
5 地下可经营部分面积3,000 平方米
5 其他2% 建安造价
6 总经营面积93,000 平方米
6 管理费3% 1-5项合计
7 地下非经营部分面积30,000 平方米
7 不可预见费5% 1-5项合计8 地下总建筑面积33,000 平方米
8 物业开办管理费1% 建安造价9 项目总建筑面积123,000 平方米
9 年增长率2%
写字楼出租状况参数
1 写字楼出租面积91,000 平方米
2 写字楼租金水平240 美圆/平方米.年
3 写字楼租金年增长率1%
4 配套设施出租面积9000 平方米
5 配套设施租金水平240 美圆/平方米.年
6 出租佣金比例8% 租金收入
7 管理费2% 租金收入
8 写字楼租金年增长率2%
9 租约长度 3 年
10 到期续约比例33%
停车位出租状况
12 停车位700 个
13 停车位出租比例0.9
14 停车位租金960 美圆/个.年
项目总投资额单位：元
0 1 2 3
2003 2004 2005 合计
0 建设周期50% 50% 100%
1 土地成本
511,500,000 - 土地成本小计511,500,000 511,500,000
2 建安造价 -
地上部分 - 地下部分 - 建安造价小计 277,500,000 283,050,000 560,550,000
3 基础和配套设施（小市政） 18,600,000 18,972,000 37,572,000
4 专业顾问费 13,875,000 14,152,500 28,027,500
5 其他 5,550,000 5,661,000 11,211,000
3-5小计76,810,500
- 1-5小计511,500,000 315,525,000 321,835,500 1,148,860,500
6 开发管理费 15,345,000 9,465,750 9,655,065 34,465,815
7 物业开办管理费 - 2,775,000 2,830,500 5,605,500
8 不可预见费 25,575,000 15,776,250 16,091,775 57,443,025
总计 552,420,000 343,542,000 350,412,840 1,246,374,840
租约分析参数
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
年份2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
写字楼部分出租状况
租金USD/Y 240 244.80 249.70 254.69 259.78 264.98 270.28 275.68 281.20 286.82 292.56 298.41 304.38 310.47 维持现有租约比例0% 25% 75% 90% 15% 75% 90% 15% 75% 90% 15% 75% 新租户比例25% 50% 15% 0% 50% 10% 0% 50% 10% 0% 50% 10% 续约租户比例0% 0% 0% 0% 25% 5% 0% 25% 5% 0% 25% 5% 写字楼出租率25% 75% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
配套设施出租状况
租金240 244.80 249.70 254.69 259.78 264.98 270.28 275.68 281.20 286.82 292.56 298.41 304.38 310.47 维持现有租约比例0% 60% 90% 30% 60% 90% 30% 60% 90% 30% 60% 新租户比例60% 30% 0% 40% 20% 0% 40% 20% 0% 40% 20% 续约租户比例0% 0% 0% 20% 10% 0% 20% 10% 0% 20% 10% 配套设施出租率60% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
项目投资及经营期现金单位：千元
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
租金收入
写字楼
潜在租金收入23,176.78 23,640.32 24,113.12 24,595.39 25,087.29 25,589.04 26,100.82 26,622.84 27,155.29 27,698.40 28,252.37 空置率17,382.59 5,910.08 2,411.31 2,459.54 2,508.73 2,558.90 2,610.08 2,662.28 2,715.53 2,769.84 2,825.24 有效租金收入- 17,730.24 21,701.81 22,135.85 22,578.57 23,030.14 23,490.74 23,960.55 24,439.77 24,928.56 25,427.13 配套设施
潜在租金收入2,225.45 2,247.70 2,270.18 2,292.88 2,315.81 2,338.97 2,362.36 2,385.98 2,409.84 2,433.94 2,458.28 空置率2,225.45 899.08 227.02 229.29 231.58 233.90 236.24 238.60 240.98 243.39 245.83 有效租金收入- 1,348.62 2,043.16 2,063.60 2,084.23 2,105.07 2,126.12 2,147.39 2,168.86 2,190.55 2,212.45 租金收入小计- 19,078.86 23,744.98 24,199.44 24,662.80 25,135.21 25,616.86 26,107.94 26,608.62 27,119.11 27,639.59 停车位出租收入504.00 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 其他
收入总计- 19,583 24,350 24,804 25,268 25,740 26,222 26,713 27,213 27,724 28,244
运营费用
租金佣金483 985 301 - 1,045 213 - 1,109 226 - 1,177 管理及营销费用177 355 434 443 452 461 470 479 489 499 509 房地产税2,350 2,922 2,977 3,032 3,089 3,147 3,206 3,266 3,327 3,389 营业税及附加1,077 1,339 1,364 1,390 1,416 1,442 1,469 1,497 1,525 1,553 运营费用总计660 4,767 4,997 4,783 5,919 5,178 5,059 6,263 5,477 5,350 6,628
净运营收入USD -660 14,816 19,353 20,021 19,349 20,562 21,163 20,450 21,736 22,374 21,616 净运营收入RMB -5,479 122,975 160,631 166,173 160,596 170,662 175,653 169,731 180,409 185,701 179,412
建设期投资-552,420 -343,542 -350,413
转卖收益1,445,929 税前现金流-552,420 -343,542 -355,892 122,975 160,631 166,173 160,596 170,662 175,653 169,731 180,409 185,701 1,625,341
净现值119,191
内部收益率11.50%
运营收益与转售收益比例41/59
回收期11.63。