万科红树东岸叠拼别墅定价报告

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惠州市惠城区各片二手房地产评估价格参考表惠州市房地产中介管理协会一、住宅：二、顶级楼盘：7500元/㎡富力、帝景湾二期以上、城市花园三期以上、佳兆业、碧水湾江景房、华贸、万象江山、南湖明珠湖景房、泰豪绿湖新村湖景房、华晟豪庭、东方威尼斯第三期、荷兰水乡翡翠湾、方直珑湖湾、金山湖花园第三期、中信水岸城二期、奥林匹克花园、铂金府。

三、自建房：一层可做商业用途的按该地段的商业基准价下调20%，住宅参照片区基准价格。

四、市区写字楼：甲类：7000元/㎡（华贸、双子星、大隆、中信、德威、富力、凯宾斯基）乙类：4500元/㎡（2000年后建成，带电梯的商业综合楼宇）丙类：2500元/㎡（2000年前建成，商业住宅混合，并且无电梯）五、工业厂房1、框架结构厂房：900元/㎡2、混合结构厂房：700元/㎡3、钢架结构一层厂房：600元/㎡备注：工业厂房在价值评估中不包含地价。

六、商业（具体分为四类，类别参照地图色线所示区域，红色线为一类，蓝色线为二类，绿色线为三类，无标色线划归四类）：1、一类：19000元/㎡2、二类：13000元/㎡3、三类：9000元/㎡4、四类：4500元/㎡5、五类：3000元/㎡（实地勘察为小区内不能作为商业使用）七、特殊地段商业1、数码街：南段：30000元/㎡，中段：22000元/㎡，北段：23000元/㎡，临街：35000元/㎡，数码街二层：12000元/㎡。

2、世贸（海雅）：一楼临街：30000元/㎡，一楼：20000元/㎡，二楼：15000元/㎡，三楼：10000元/㎡，四楼：8000元/㎡，五-七楼：7000元/㎡。

3、女人世界：一楼临街：30000元/㎡，一楼：25000元/㎡，二楼：11000元/㎡，三楼：8000元/㎡，四楼：6500元/㎡，五楼：5000元/㎡。

4、沃尔玛：负一楼：23000元/㎡，一楼临街：40000元/㎡，一楼：28000元/㎡，二楼：23000元/㎡，三楼：20000元/㎡，四楼：16000元/㎡，五楼：8000元/㎡。

上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。

2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。

2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。

随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。

2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。

投资结构继续改善。

全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。

城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。

市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

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房地产报告(篇1) 很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。

原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。

先把住房需求粗略分为以下三个部分：1，城市化带来的住房需求。

目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。

目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。

未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。

截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。

而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。

建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。

未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2)房价的未来走向：在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。