上海虹口凯德龙之梦购物中心市场调查

上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。

上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。

上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。

经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。

上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。

上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。

人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。

上海现在以工业与服务业并重。

轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。

而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。

城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。

包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。

上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。

上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。

虹口龙之梦调研报告2011年2月1日◆项目名称：凯德龙之梦虹口广场◆商业类别：城市综合体◆商圈：四川北路◆体量：甲级写字楼约57,247平方米；综合性商场约172,959平方米◆轨道交通：轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站◆商场面积(地下2层-地上6层)：170, 000平方米◆写字楼面积(地上7层-30层)：57, 000平方米◆停车场车位数(地下3层-地下5层)：1, 100个三、布局业态分析地下2层：超市、特色集市、餐饮主力店铺：家乐福地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务主力店铺：家乐福、国美电器主力店铺：ZARA、GAP2层：流行品牌服饰及女装主力店铺：ZARA、GAP3层：流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具主力店铺：4层：男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮主力店铺：5层：运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮主力店铺：银乐迪、神采飞扬6层：电影院，大餐饮主力店铺：金逸国际电影城12主力租户凯德龙之梦虹口广场坐落于上海虹口核心区。

轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站、公交枢纽站，内环高架、四川北路等交通要道，每天有近20万人次在这里交汇轨道交通8号线直达商场地下二层，轻轨3号线直通四层；商场第三层与著名入”大型公交枢纽站(包括6条始发公交线路和多条过境线路) 。

28-38岁年轻家庭消费者占50%；18-28白领消费者或高校学生占30%；其他消费者占20%。

项目规划特点：多元化：拥有针对家庭生活方式的复合租户组合，包括购物、休闲、促销活动、娱乐、餐饮等。

娱乐性：紧靠虹口足球场-上海的演艺赛事中心，吸引定期涌入的目的性人潮。

体验性：体验商业零售的最新概念、良好店铺陈设、装修，给顾客耳目一新的感受。

便利性：交通四通八达，容易抵达的内部平面、人流动线舒适。

标志性：区域相同项目相比拥有在规模、业态、建筑、位置等明显优势。

六、项目分析。

2122016年4月下【城市建设】住宅与房地产如何协调城市中心商务区的发展——以北京某地块项目前期规划研究为例胡平平1，宝音图2中图分类号：TU984.1 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2016）04-0212-02 （1 北京鎏金置业有限责任公司，北京 100086；2 华夏幸福基业股份有限公司，北京 100086）摘 要：当前城市中心商务区快速发展，需在有限地块条件下重合布局。

本文研究了集公交车站、轨道交通等地块条件复杂的城市商务中心区项目的前期规划工作，希望通过梳理该项目的整个前期规划研究，对此类型项目工作提供一定的参考或借鉴。

关键词：公交场站；轨道交通；中心区2013年笔者有幸参加了北京城市商务中心区某地块的项目前期策划及规划设计工作，现结合项目实例，对此种类型地块开发的前期策划及规划进行系统梳理，希望有助于其他同类型项目的开发和利用。

1 项目概况项目紧邻北京商务中心区（简称北京CBD），周边高档写字楼、公寓、商业云集，周边道路交通设施发达，东倚东三环，北接机场高速，南邻城市快速公交。

地块用地规模较小，约为16000㎡，拟建容积率为7.0，规划用地性质为商务办公，但须配建公交首末站一座（控规规模为5000㎡）。

正在规划的APM 轨道交通线路穿过该地块，为结合项目规划部门拟在该地块设置站点一座，以满足轨道交通布点需求。

2 前期策划及规划研究的重点由于项目地块规模较小，规划所承载的功能又比较复杂，同时基于企业对于产品业态的部分不确定性，在项目进行前期研究的初始阶段，我司前期规划设计部即启动了交通一体化咨询、产品定位，使两项工作与规划方案齐头并进，以推动前期规划研究科学合理有效的进行。

2.1 公交场站设计咨询常规公交与轨道交通的合理布局衔接是城市公共交通一体化的关键环节，因此，需注重在轨道交通枢纽内部对公交站点进行布局优化，较好的组织有轨和无轨两种交通方式。

对公共汽车与轨道交通之间的换乘，需要研究的内容包括公共汽车的进入路线、停靠站台、换乘站内的公交车行车路线等方面。

如何让死盘复活？以龙之梦为例解析购物中心业态调整三部曲购物中心经过一段时间的运营管理后，所面临的市场环境将是今非昔比，所配置的业态业种租户也处在生命周期不同阶段的变化中，而消费者的偏好需求与时尚潮流也在变化，这些因素将驱动购物中心或被动或主动地进行调整。

一、购物中心品牌调整的前提购物中心调整提升前必须考量的内容:（1）购物中心定位的检讨（2）购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性（3）消费者的潜在的需求（4）市场同业的错位经营和对抗性（5）购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析（6）原有租户的经营状况、租约履行时间状况（7）市场营销推广策略的得失及未来方向（8）拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况（9）业务团队的思路、业务能力和人员配备（10）调整、提升前后租金收益比较（11）配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性（12）调整提升的时间节点安排（13）资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整实施过程中的基本策略:（1）专职团队的组建和业务要求（2）目标租户的资料收集、分析和锁定（3）中介机构的选择及专职团队的分工（4）调整项目装饰设计机构的选定和方案设计（5）主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略（6）调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案（7）调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示（8）灵活的合作方式和租金收益平衡预算（9）项目调整部门的配合及分工（10）项目调整的时间节点确定（11）明确的部门工作责任制和严密的工作安排（12）推广策略的实施（13）租户维护和管理服务二、购物中心经营周期重点调整策略按照一般规律，一个购物中心经营周期分为培育期、成长期和成熟期。

第一阶段：培育期的商业管理经验表明，一个新的购物中心从开业到冷场，大约只有一周时间。

购物中心开业一周以后，基本上都会面临着一个甚至长达1至2年的相对冷场的艰难时期。

对于购物中心来说，2014年是充满挑战的一年，在市场大环境的不断变化下，顾客的消费驱动力、消费习惯和消费目的也发生了变化，越来越多的人会更愿意为好的服务、体验、环境和情感买单。

面对如此巨大的市场变化，作为最早定位“体验式”购物中心之一的凯德龙之梦虹口，在过去的一年中，通过升级服务性业态、强化体验式市场推广、增加多媒体互动设施，让商场作为公共社交空间的功能性日渐完善。

看点一：【餐饮+娱乐+儿童】合拳，无往不胜的体验式业态组合凯德龙之梦虹口对体验式服务业态一直持支持态度，基于年轻家庭的差异化定位，在2014年进行全面的品牌调整升级，打出“餐饮+娱乐+儿童”的体验式业态组合。

在餐饮方面，在第一年绿茶、外婆家，第二年鱼非鱼、耶里夏丽的基础上，引入更多沪上人气餐厅，做到强中更强。

商场餐饮品牌接近3成，已是目前国内单体购物中心中的餐饮品牌最多的佼佼者，具有独特优势。

在娱乐版块，商场拥有目前最受年轻消费者欢迎的IMAX电影院和主题式KTV，而这两个娱乐项目在上海的客流及业绩数一数二，品牌质量非常高。

在儿童板块，商场拥有门类齐全的儿童及早教体验业态，包括7所早教学校及2-3个体验式游乐场，在北上海的儿童体验业态中独树一帜。

2014年商场还引进了如跆拳道、婴儿游泳、儿童理发等创新型服务业态，大大提升了商场体验式业态的占比。

在“餐饮+娱乐+儿童”业态组合的联合发力下，增强对目标年轻消费群体和年轻家庭群体的吸引力和影响力，激发其消费意识和购物行为。

看点二：【年轻人+家庭+上班族】定位，细分的体验式社交活动在市场营销和活动推广方面，作为沪上年轻定位的领导购物中心之一，凯德龙之梦虹口定位非常清晰准确，每年近100场的市场推广活动，直指年轻人、年轻家庭和上班族，并将这些目标人群进行细分，根据不同的群体标签属性设置不同的社交体验模式。

案例一：“领跑荧光夜”跑出朋友圈（标签属性：年轻人）上马爆表、彩色跑爆表……，越来越多人在微博、微信等各大社交平台上炫腹肌、秀马甲线、晒公里数，跑步已成为时下年轻人用来标杆生活态度的潮流新宠。

走访超100家购物中心总结的运动业态进驻商场的最新风向报告作者 | 王宇飞体验业态如今已经成为购物中心和各类商场不可缺少的组成部分，成为当下购物中心差异化的重要因素之一。

随着商业地产和电商等的发展变革，过去以零售和餐饮为主的商业地产近年来不断加入休闲娱乐、亲子、学习培训等新业态，使其服务的范围不断扩大和完善。

而在其中，作为极重体验的业态，运动类机构伴随着体育大环境改善的红利，也开始受到商场的青睐，成为入驻后者的一支生力军，门店数量逐年攀升，种类也不断丰富。

对于运动业态来说这同样是一个十分难得的行业机会，商场可以给到更集中的客流量和曝光，很多时候也能助力品牌发展。

当然，作为一个新兴业态，在现阶段的发展中无论是运动机构还是商业地产方面，都将遇到许多新挑战，这也是「运动连锁指南」将持续关注和提供有效信息的领域。

为了对「商业地产+运动业态」当下最新进展做一个摸查，「运动连锁指南」以上海为例，走访了这座城市中心城区超过100家的商场，并最终选取了其中较有代表性的100家，将运动型门店进驻商场的发展现状通过多维度对比来展现。

之所以选择上海，是因其作为中国商业化程度最高的一线城市，历来在商业地产的发展上可算是走得最早、最快和最前沿，这也使它的运营状况和趋势变化具备了足够的参考价值和指向性。

截止到2018年10月，上海城市商业综合体商业建筑面积达到1828万平方米，占全市商业建筑面积超过20%。

城市商业综合体的数量由2015年末的151家增加到2018年10月的255家。

而从2019年1月至8月，又有星光耀广场、徐汇绿地滨江CLUB、白玉兰广场、青浦万达茂等11座购物中心相继开业。

我们相信，上海的商场运动业态发展情况一定程度上能够为从业者提供帮助，也当抛砖引玉，欢迎更多商业地产和运动门店的人士分享您的看法。

下面我们将具体展开来说。

（需要说明的是，本文中的运动门店均是指运动服务类门店，运动零售不在统计范围内，这也与「运动连锁指南」的定位相关。

上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地址兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深切的分析，增强关于商业空间设计的概念，进一步了解并熟悉在此后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。

四、调研内容1. 购物中心的概念购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地域，并取得迅速发展。

购物中心的概念较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。

国际购物中心协会的概念是：购物中心是被作为一个整体来进行统一计划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。

一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。

中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心概念为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

咱们还可以这样以为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店和有关的服务设施组成的群体。

随着时期的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物进程，购物已不单单是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，乃至是取得生活刺激与生活调节的一种享受。

无论有钱者或无钱者，都可享受购物中心这个既有文化又具活力的公开场合。

人们到购物中心，不仅可以大体买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。

独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和参观客前去的公开场合，并会成为城市的重要标志性建筑之一。

2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。

其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。