中粮上海大悦城商业策划报告课件
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中粮大悦城城市综合体规划设计指引()44页
中粮置地有限公司规划设计标准大悦城城市综合体设计标准系列大悦城城市综合体规划设计指引haocr2011/7/28[在此处键入文档的摘要。
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]目录目录目录 (2)第一章概述 (3)第二章总体规划 (3)一、规划要求 (3)二、功能分区 (4)三、交通组织 (5)四、竖向设计 (9)第三章大悦城购物中心 (11)一、建筑设计 (11)二、结构设计 (16)三、暖通设计 (23)四、给排水设计 (25)五、电气设计 (25)六、弱电设计 (25)第四章购物中心外立面 (25)一、立面设计 (25)三、外立面照明设计 (27)第五章购物中心室内环境 (29)一、室内设计 (29)二、导示设计 (32)三、小品设计 (32)第六章室外园林景观 (33)一、总则 (33)二、铺装设计 (34)三、绿植设计 (35)四、导示设计 (36)五、小品设计 (37)六、屋顶花园设计 (38)第七章其他 (39)一、办公楼 (39)二、酒店（非高端） (39)三、大悦公寓 (39)四、悦府住宅 (39)第一章概述目的：实现大悦城复制，总结提升规划设计方面的经验。
依据：西单、朝北、天津、上海大悦城1、区域2、地段3、技术指标第二章总体规划一、规划要求1.3.1.2建筑退线要求●商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
●商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
●应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
●高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。
中粮集团策略分析 PPT课件
2
企业简介
▪ 中粮集团有限公司（COFCO）成立于1949
年，经过多年的努力，从最初的粮油食品 贸易公司发展成为中国领先的农产品、食 品领域多元化产品和服务供应商，致力打 造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业， 建设全服务链的城市综合体，利用不断再 生的自然资源为人类提供营养健康的食品、 高品质的生活空间及生活服务，贡献于民 众生活的富足和社会的繁荣稳定。
▪ 面对世界经济一体化的发展态势，中粮不断加
强与全球业务伙伴在农产品、粮油食品、番茄 果蔬、饮料、酒业、糖业、饲料、肉食以及生 物质能源、地产酒店、金融等领域的广泛合作。
▪ 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国
《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工 业百强之首
5
丰富多样的业务形态
▪ 种植与养殖
15
▪ 当“全产业链”的品牌告知通过传统媒体达到了
最大化告知后，中粮开始试水网络营销。2010年 年初，中粮搭建了一个基于SNS社区游戏的“中 粮生产队”互动体验平台，旨在将“全产业链” 通过互动体验的方式寓教于乐地让年轻白领群体 理解。借助当时最为流行的SNS游戏和有着良好 用户基础的MSN平台，“中粮生产队”吸引了超 过1000万人次参与。当年7月，“中粮生产队” 把游戏中诞生的20名“靠谱”玩家从线上虚拟平 台送到上海世博会，让他们在现实世界见证自己 在网络上虚拟生产的产品如何服务上海世博会。 2010年10月，“中粮生产队”在中国国际广告节 中获得中国媒介创新营销奖全场大奖。
的“五步组合论”。
11
▪ 实施有效的企业基础管理方法体系—6S 管理体系，包括
战略管理体系、全面预算体系、管理报告体系、内部审 计体系、业绩评价体系、经理人考核体系等6个子系统， 涵盖战略制定与实施、过程监控与分析、业绩评价与考 核等整个战略管理过程。
企业简介
▪ 中粮集团有限公司（COFCO）成立于1949
年，经过多年的努力，从最初的粮油食品 贸易公司发展成为中国领先的农产品、食 品领域多元化产品和服务供应商，致力打 造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业， 建设全服务链的城市综合体，利用不断再 生的自然资源为人类提供营养健康的食品、 高品质的生活空间及生活服务，贡献于民 众生活的富足和社会的繁荣稳定。
▪ 面对世界经济一体化的发展态势，中粮不断加
强与全球业务伙伴在农产品、粮油食品、番茄 果蔬、饮料、酒业、糖业、饲料、肉食以及生 物质能源、地产酒店、金融等领域的广泛合作。
▪ 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国
《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工 业百强之首
5
丰富多样的业务形态
▪ 种植与养殖
15
▪ 当“全产业链”的品牌告知通过传统媒体达到了
最大化告知后，中粮开始试水网络营销。2010年 年初，中粮搭建了一个基于SNS社区游戏的“中 粮生产队”互动体验平台，旨在将“全产业链” 通过互动体验的方式寓教于乐地让年轻白领群体 理解。借助当时最为流行的SNS游戏和有着良好 用户基础的MSN平台，“中粮生产队”吸引了超 过1000万人次参与。当年7月，“中粮生产队” 把游戏中诞生的20名“靠谱”玩家从线上虚拟平 台送到上海世博会，让他们在现实世界见证自己 在网络上虚拟生产的产品如何服务上海世博会。 2010年10月，“中粮生产队”在中国国际广告节 中获得中国媒介创新营销奖全场大奖。
的“五步组合论”。
11
▪ 实施有效的企业基础管理方法体系—6S 管理体系，包括
战略管理体系、全面预算体系、管理报告体系、内部审 计体系、业绩评价体系、经理人考核体系等6个子系统， 涵盖战略制定与实施、过程监控与分析、业绩评价与考 核等整个战略管理过程。
中粮地产大悦城品牌战略PPT
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中粮地产大悦城品牌战略PPT
Shopping mall进入主题Mall时代
SHOPPING MALL主题化是SHOPPING MALL发展的一大趋势。主题ｍａｌｌ 以鲜明的“主题”区别于一般的百货和SHOPPING MALL ，这是消费者需求的 专业化和细分化的表现。
·如日本１０９百货定位为年轻前卫潮流女性服饰大本营 ·日本Kspiari摩尔学习迪斯尼乐园定位为游乐园主题mall ·韩国COEX MALL引入大兴水族馆定位为水主题娱乐mall ·台湾中兴百货计划将客户层向下延伸，吸引青少年、儿童 ·台湾远东百货仁爱路分店已朝专业化“男士百货公司“营销方向发展
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中粮地产大悦城品牌战略PPT
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中粮地产大悦城品牌战略PPT
涉谷「109」百货经营风格
澀谷109百貨是東京辣妹的大本營，這裡的商品從衣服、鞋子、包包、內 衣、化妝品首飾，到假髮、假睫毛都光鮮亮麗的不得了！
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中粮地产大悦城品牌战略PPT
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中粮地产大悦城品牌战略PPT
“够in、够hight 、够coll ！”
80后出生的年轻人，他们喜欢标榜自我，时刻把握流行脉动，“够in、够 hight 、够coll ！”是他们和同类之间交流的常用语汇。
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中粮地产大悦城品牌战略PPT
产品定位： 西单
“稀饭”
年轻人的根据地
北京时尚最前 沿的年轻人体 验式主题mall
“稀饭”主张：
“I lovin’it 我就喜欢！”
他们对商品的情感性、夸耀性及符号性价值的要求，早已超过了 商品或服务的物质性价值及使用价值。新新人类消费需求的日趋 差异性、个性化、多样化，促使现代社会进入了重视“情感满足” 胜过“机能价值”的时代。
中粮大悦城案例研究PPT课件
旗下 上 市公司
1.1 中粮集团及其地产业 务
中粮置地主营商业地产、住宅地产、酒店及旅游地产、工业地产。依托 “全服务链城市综合体”，建设优美的生活空间、发展旅游休闲产业
✓食品领域：中粮控股（香港上市）、中粮食品（香港上市）、中粮包装 （香港上市）、中粮屯河（A股上市）、中粮生化（A股上市）、蒙牛乳业 （A股上市）
中粮置地称，公司的建议新英文名称及第二中文名称将能更好地识别扩大集团在 中国及香港的主要业务及业务状况，及其就其于“大悦城”旗舰品牌项下的综合 体项目，以及其他商用物业作为中粮集团海外上市平台的地位。
大悦城 品牌概述
1.2 大悦城系列
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市 综合体”，定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格
中粮置业：成立于2007年1月，是中粮集团的下属非上市公司，主营城市综合体开发运营及物业 服务。一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体，目前，在北京、天津、上海、广州、 烟台等一、二线城市，自持并运营10余个商业物业项目，其中涉及商业、酒店、写字楼等。
2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链 ”战略，全力发展以“大悦城”购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。
✓地产领域：中粮地产（A股上市）、中粮置地控股（香港上市）
中粮置地2013年经营数据：大悦城综合体毛利率59.6％，由三块业务组成（商业 、酒店、物业销售），其中商业毛利率为75％左右 。
中粮置地计划更名为“大悦城地产”, 2014年11月3日，中粮置地控股有限公司 公告宣布，董事会建议公司英文名称由COFCO Land Holdings Limited更改 为Joy City Property Limited，以及将公司第二中文名称由“中粮置地控股有 限公司”更改为“大悦城地产有限公司”。
中粮大悦城政策研究报告
中粮大悦城政策研究中粮集团将商业地产作为一项支柱产业来经营，未来5-10年内，规划的商业地产资产总额将达到集团资产的30%（即700亿元左右），在全国布局超过20个大悦城商业地产项目。
合理的市场定位是其迅速扩张的基础，大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验。
大悦城从诞生、发展到展开全国复制，仅用了短短4年多的时间。
2008年西单大悦城盛大开业，如今年销售额近20亿，年接待消费者近3000万人次，已成为行业翘楚。
2009年，沈阳大悦城闪耀亮相，迅速成为沈阳时尚消费的领航者。
2010年，朝阳大悦城如期开业，其诸多建筑亮点、完美的商业组合，并成功引入美国第一零售品牌GAP等，使其迅速成为北京东部的时尚新地标。
2011年，上海大悦城、天津大悦城亦将震撼出世，均将改变所在城市商业新格局。
加上安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城……一个大悦城的品牌家族正在迅速形成，作为中粮集团发展城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现。
中粮集团是国务院国资委认定的以房地产为主业的央企之一，涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、酒店业等房地产行业的各个领域，拥有中国食品、中粮控股、蒙牛乳业三家香港上市公司，中粮屯河、中粮地产和丰原生化3家内地上市公司。
然而与中粮集团分散的多元化业务面临着同样的问题，大而不强成为了房地产板块的头号难题。
2005年，中粮提出了打造“新中粮”的五年计划，开始由多元化向专业化战略转型，对分散的业务进行了整合。
相应的，在房地产板块内部，则选择了商业地产作为突破口，并以发展城市综合体为核心战略，以大悦城为旗帜，不但在北京成功打响开头炮，而且还轰隆隆就把战车开进天津，开进上海、杭州……短短4年，一个新的商业地产品牌横空出世，并迅速成为本土城市综合体的成功标杆，创造了中国商业地产的奇迹，并已经成为影响和改变中国商业地产格局的重要力量。
大悦城ppt课件
地理位置
大悦城
大悦城
天津市南开区南 门外大街2号
友谊新天地
友谊新天地广 场
天津市和平区 滨江道
PART
TWO
店面布局
SHANGHAI RAPIDESIGN ADVERTISING CO.,LTD
共同点：
1.有开发商有计划地建造，实行统一管理，共同开展广告宣传活动。
2.内部结构由百货商店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、 专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
友谊新天地
新天地店面布局
新天地店面布局地上五层Fra bibliotek地下两层，分AB两区，
其中23 层为AB两区之间的过街走廊。
A区位零售卖场、主要经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、男女服饰、皮具 箱包、运动休闲系类、家居杂品等;B 区位综合服务区，包括自自助银行、 邮局、洗衣店、美容店、超市、汽车 展区、娱乐区等。
建店历史
友谊新天地广场
于2010年12月16日在滨江道开业。 友谊新天地广场是一商集团友谊高端 百货群在天津市战略布局一个重要的 步骤，在2010年天津友谊新天地是天 津市规模最大的综合性大型购物广场。 多业态现代经营模式，极富现代感全 通透水晶城式外檐设计，南北跨度 1000多米超长室内空中步行街等设计 优势。
大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会
临时产生冲动性购买，所以大悦城在
B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
布局的设计
PART
THREE
陈列效果
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营战略96PPT
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营 战略96PPT
蓄势期 09年10月
MALL狂欢节盛大举行
时间：09年10月2日 主题：“快乐大悦城•购物狂欢节” 内容：结合商家，活动期间各种不同主题公关活动同时举行。 地点：不限于MALL现场，可考虑朝阳公园。
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营 战略96PPT
蓄势期 09年10月
07年3-6月
1、建筑设计概念的新闻炒作 2、Mall论坛举办 3、青年路版块的炒作 4、户外系统启动 5、软文攻势启动 6、现场包装启动 7、网络宣传启动
第三阶段
强势宣传期
07年6-09年6月
1、公关活动周启动 2、新闻媒体攻势开始 3、“大悦城读本”创做阶
段 5、网络媒体广告准备 6、广播广告制作
传播，引导消费意识，培育市场关注。
注重 新闻效应和公关事件的关联作用，进行主题清晰的市场运作。
举办大型论坛 “MALL在北京”，引起多家新闻媒体关注。 通过适当的纸媒体、电波媒体、网络媒体的软性传播进行详细的概念宣传。
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营 战略96PPT
项目市场推广排期图示
项目开工
主力店洽谈期 主力店招商签约期 07年1月 07年3月 07年5月 07年6月
全面招商期
项目开业
开业筹备期
试营业期
09年6月 09年9月 09年10月
准备期及概念导入期
预热期
业缘传播期
强势宣传期 Open day
蓄势期
品牌延续期
第四阶段 蓄势期
09年6月-10月
1、新媒体攻势延续 2、“大悦城读本”完成 3、指引系统的更换 4、开业新闻
第五阶段 品牌延续期 09年11月-
1、新媒体攻势延续 2、精彩无处不在体验活动 3、感恩季促销活动 4、年底新闻评选
蓄势期 09年10月
MALL狂欢节盛大举行
时间：09年10月2日 主题：“快乐大悦城•购物狂欢节” 内容：结合商家，活动期间各种不同主题公关活动同时举行。 地点：不限于MALL现场，可考虑朝阳公园。
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营 战略96PPT
蓄势期 09年10月
07年3-6月
1、建筑设计概念的新闻炒作 2、Mall论坛举办 3、青年路版块的炒作 4、户外系统启动 5、软文攻势启动 6、现场包装启动 7、网络宣传启动
第三阶段
强势宣传期
07年6-09年6月
1、公关活动周启动 2、新闻媒体攻势开始 3、“大悦城读本”创做阶
段 5、网络媒体广告准备 6、广播广告制作
传播，引导消费意识，培育市场关注。
注重 新闻效应和公关事件的关联作用，进行主题清晰的市场运作。
举办大型论坛 “MALL在北京”，引起多家新闻媒体关注。 通过适当的纸媒体、电波媒体、网络媒体的软性传播进行详细的概念宣传。
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营 战略96PPT
项目市场推广排期图示
项目开工
主力店洽谈期 主力店招商签约期 07年1月 07年3月 07年5月 07年6月
全面招商期
项目开业
开业筹备期
试营业期
09年6月 09年9月 09年10月
准备期及概念导入期
预热期
业缘传播期
强势宣传期 Open day
蓄势期
品牌延续期
第四阶段 蓄势期
09年6月-10月
1、新媒体攻势延续 2、“大悦城读本”完成 3、指引系统的更换 4、开业新闻
第五阶段 品牌延续期 09年11月-
1、新媒体攻势延续 2、精彩无处不在体验活动 3、感恩季促销活动 4、年底新闻评选
中粮集团大悦城商业模式解析,大悦城商业模式解析,商业模式解析
提高物业的总体租金收益水平
介入商业运营领域
经常举办各种活动，提升消 费者对于品牌及商场的忠诚 度与参与程度
经营模式
为细化管理，设置了楼 层经理制度 规范商场管理
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）商业综合体（ 购物中心）
西单大悦城 上海大悦城
1
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
表3.投资项目基本指标
事项/城市 总建筑面积 商业规模 商业/总建 投资总额 投资单价 获取方式 原开发商 西单 20万㎡ 10万㎡ 50.0% 40亿元 2.0万元/㎡ 收购 中冶集团 朝北 40万㎡ 23万㎡ 58.0% 30亿元 0.75万元/㎡ 收购 弘泰基业 沈阳 52万㎡ 34万㎡ 65.0% 30亿元 0.58万元/㎡ 集团注资 沈阳鹏利 上海 40万㎡ 70.0% 120亿元 3.0万元/㎡ 收购 新梅太古 天津 53万㎡ 27万㎡ 51.0% 30.5亿元 0.75万元/㎡ 合作开发 成都 54万㎡ 25万㎡ 46.0% 19.0亿元 0.37万元/㎡ 集团注资 四川鹏利
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三）核心竞争力评价：
中粮上海大悦城地产项目物业发展建议报告PPT(165页)
中粮苏河湾项目
载。历史 >>丰富而悠久的历史人文资源 苏州河东段与黄浦江交汇的源头，是英美租界最早开辟 的区域，聚集了众多极具西方历史风貌与宗教文化的经 典建筑，且大多保留至今……
中粮苏河湾项目
载。历史 >>曾经辉煌的历史，揭示苏河价值
山西北路上的梁氏民宅——慎余里（现存 ）
旧时：天后宫
中粮苏河湾项目
中粮苏河湾项目
LUXURY PHENOMENON
欲绽上海奇葩。区域价值与高度
WONDERFUL BLOOMING IN SHANGHAI
运筹。与华侨城的竞与合
COMPETITION AND SYNERGY WITH OCT
融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级
THE UPGRADING JOYCITY BLENDING IN SHANGHAI
半岛酒店曾被选为全球十大知名酒店，曾入住的名人包括美 国前总统理查德·尼克松、影星奇勒基宝、NBA球星迈克尔· 乔丹等，英女皇伊丽莎白二世亦指定下榻。半岛酒店的劳斯 莱斯车队是全球最大的劳斯莱斯车队。
半岛酒店由英籍犹太裔的嘉道理家族拥有及经营，由香港上
市公“司奢香港华上大海家大”酒店重有归限外公滩司持有续。写“百年情缘”
建面 49998 88836
容积率 ≤2.4 ≤2.4
成交年 份
竞得方
大新华物流控股(集团)有限公司 2009年 海航置业控股(集团)有限公司
海航实业控股有限公司
2009年 上海保利建锦房地产有限公司
112132
不大于3投资有限公司 上海嘉联实业投资有限公司
59035
不大于2.5 2009年 江苏熔盛造船有限公司
【揭秘1】山西北路——早期石库门群诞生地·慎余里
载。历史 >>丰富而悠久的历史人文资源 苏州河东段与黄浦江交汇的源头，是英美租界最早开辟 的区域，聚集了众多极具西方历史风貌与宗教文化的经 典建筑，且大多保留至今……
中粮苏河湾项目
载。历史 >>曾经辉煌的历史，揭示苏河价值
山西北路上的梁氏民宅——慎余里（现存 ）
旧时：天后宫
中粮苏河湾项目
中粮苏河湾项目
LUXURY PHENOMENON
欲绽上海奇葩。区域价值与高度
WONDERFUL BLOOMING IN SHANGHAI
运筹。与华侨城的竞与合
COMPETITION AND SYNERGY WITH OCT
融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级
THE UPGRADING JOYCITY BLENDING IN SHANGHAI
半岛酒店曾被选为全球十大知名酒店，曾入住的名人包括美 国前总统理查德·尼克松、影星奇勒基宝、NBA球星迈克尔· 乔丹等，英女皇伊丽莎白二世亦指定下榻。半岛酒店的劳斯 莱斯车队是全球最大的劳斯莱斯车队。
半岛酒店由英籍犹太裔的嘉道理家族拥有及经营，由香港上
市公“司奢香港华上大海家大”酒店重有归限外公滩司持有续。写“百年情缘”
建面 49998 88836
容积率 ≤2.4 ≤2.4
成交年 份
竞得方
大新华物流控股(集团)有限公司 2009年 海航置业控股(集团)有限公司
海航实业控股有限公司
2009年 上海保利建锦房地产有限公司
112132
不大于3投资有限公司 上海嘉联实业投资有限公司
59035
不大于2.5 2009年 江苏熔盛造船有限公司
【揭秘1】山西北路——早期石库门群诞生地·慎余里
大悦城ppt课件
等照明设备美化内部环境，以及渲染购物气氛。大悦城很合理的利用这点，既使得
内部简洁明快，有突出商店的特色。
采光度
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
装饰照明
60%
布局的设计
商品盈利程度 商品本身 的特性
商店的位 置优势 2 3 4
1
顾客购买行走特 点
配合其他促销策略
布局的设计
商品本身的特性
友谊新天地
新天地店面布局
新天地店面布局
地上五层，地下两层，分AB两区，
其中23 层为AB两区之间的过街走廊。
A区位零售卖场、主要经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、男女服饰、皮具 箱包、运动休闲系类、家居杂品等;B 区位综合服务区，包括自自助银行、 邮局、洗衣店、美容店、超市、汽车 展区、娱乐区等。
顾客购物行走特点
大悦城没有设计太多的购物 通道，避免设捷径通往出口，这 样可以吸引更过顾客走完主干道，
能转入各个支道，把店内浏览一
遍，产生冲动性购买。据研究表 明，消费者多是会自觉或者不自
觉沿着逆时针方向行走，大悦城
也是按着消费者购买商品的正常 心理趋向做出规划。
布局的设计 1.商品的盈利程度 大悦城将入口处和前端是顾客流动量最频繁的地区，商 店会摆放获利最高的商品。一些商店还会将新产品放置在最佳位置，以便引起 顾客注意。
布局设计
布局
色彩
照明
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
岛屿式布局
优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。 2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间 3.容易引起顾客的冲动性购买。 4.满足顾客对某一品牌的全方位 需求，对品牌供应商具有较强 的吸引力。
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Trendy Lifestyle Hotspot
中粮上海大悦城商业策划报告
项目定位
• 引进时下大热的、充满设计 感的、极具市场震撼力的先 锋潮头品牌作为品牌架构的 亮点。
• 挑选深受当今上海时尚女性 追捧的、风格鲜明的品牌作 为品牌架构的灵魂。
潮头：前卫
核心：性感时尚
享乐：全方位快乐
中粮上海大悦城商业策划报告
B1F
B2F
B3F
中粮上海大悦城商业策划报告
KTV 时尚餐饮
男士俱 西点 乐部 合店
基本生活方式的提炼
电影院 精品超市 护肤彩妆
家居生活 美容美体
益智玩具 夜店 舞蹈培训
时尚生活方式
中粮上海大悦城商业策划报告
IT 体验
• 打造立体时尚杂志概念，通过设置电 子平台媒体，向消费者提供最新有关 音乐、八卦、时装及艺术的资讯
• 提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、 查询机、会员卡积分等，让消费者在购物 的同时享受便捷的点触服务
中粮上海大悦城商业策划报告
中粮上海大悦城商业策划报告
楼层业态分布
位置交通
• 两条地铁线换乘，地铁上盖，交通便利；
• 连接杨浦、嘉定区，可截流通往南部商圈的客流。
• 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路
• 轨道交通： • M3、M4（宝山路站）步行约20分钟 • M8（曲阜路站）与上海大悦城连通，连接杨浦 • M12（曲阜路站）与上海大悦城连通（2012年开通），连接嘉定
中粮上海大悦城商业策划报告
IT 体验
• 全楼覆盖Wi-Fi及蓝牙，让消费者随心所 欲Surfing Online
• 打造立体时尚杂志概念，通过设置电 子平台媒体，向消费者提供最新有关 音乐、八卦、时装及艺术的资讯
• 提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、 查询机、会员卡积分等，让消费者在购物 的同时享受便捷的点触服务
新客站
中兴路站
四行文化区
曲阜路站
一百商城 百联世茂商城 来福士广场
新世界商城
人民广场站
M8
中粮上海大悦城商业策划报告
M12
中粮上海大悦城商业策划报告
中粮上海大悦城商业策划报告
位区置域交未通来前景
河滨高档 居住区
文化创意 展示区
核心商务 商业区
绿色景 观休闲区
综合功能 服务区
• 河滨高档居住区 • 文化创意展示区 • 核心商务商业区 • 绿色景观休闲区
大悦城商业策划报告 JOY CITY SHANGHAI
中粮上海大悦城商业策划报告
中粮上海大悦城商业策划报告
中粮上海大悦城商业策划报告
大悦城品牌体系 - 集团商业地产平台
• 2009年11月5日，中粮集团在 上海举行 “大悦城”品牌推 介会，发布了“全服务链城 市综合体”战略，“大悦城” 品牌在中粮商业版图上的作 用得到显著加强。
位置交通
南京西路 南京东路
陆家嘴
中粮上海大悦城商业策划报告
位置交通
• 周边有多条公交线路到达，直达火车站及市中心人民广场例:210、 46、916等，还有地铁8号线和在2011年开通的12号线
• 大悦城离人民广场距离不到1公里，人民广场是全市交通集合的 核心中心
900 米
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工程设计 – 1st Floor Entrance
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工程设计 – 1st Floor
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工程设计 – 1st Floor Elevator
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工程设计
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工程设计 – 3rd Floor Open Cafe
天津大悦城 烟台大悦城
成都大悦城 长沙大悦城 广州大悦城
上海大悦城 杭州大悦城
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大悦城形象店-西单大悦城
商业面积：10万平方米 迅速成为北京乃至全国的行业标杆 日客流量突破25万人 北京年轻时尚风向标 近300个国内外知名品牌 已成为各大时尚潮流品牌形象及销 售全国冠军店 新进北京品牌开店首选地
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如何实现？
新体验
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工程设计 -邀请知名设计公司负责工程设计
• 缔博设计公司（外立面) • 日本丹青社（内装）
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工程设计
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工程设计 – 3rd Floor Center Lobby
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苏河湾，市中心留下的最后一块黄金宝地，上海滩水岸 经济新热点。再现苏州河河滨经济的辉煌与繁荣，传承 上海历史文化，塑造城市地标的新亮点。
• 综合功能服务区
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区域未来前景
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一期定位思路
调性鲜明，聚焦客层的一站式主题购物中心 中粮上海大悦城商业策划报告
RF
5000 5000 5000 5000
CINEMA
KTV
11F
10F
9F
RESTAURANT
8F
5950 4600 4600 4850 5900
7F 飞天梯抵达层
7F
6F
5F
FASHION
4F
3F 大堂层
3F
4000 4850 4750 5000 5000
2F
1F 首层
1F
B1 地铁层
SUPERMARKET
• 在 2010-2014 年 期 间 ， 将 在 国内多个一二线城市分别拓 展 15-20 个 新 的 纯 商 业 或 以 商业为主的项目，基本完成 大悦城体系国内布局。
• 至2014年底，大悦城品牌体 系将拥有近20个城市综合体。
大悦城近年开业及拓展计划
朝阳大悦城 沈阳大悦城 西单大悦城 安定门大悦城 天津六纬路大悦城
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大悦城形象店-西单大悦城
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大悦城理念
• 倡导全新的Fashion生活理念，注重消费者体验和时尚教育的概念 • 因地制宜，符合商业规律 • 符合市场的同时，注重城市或区域的差异化和引领性 • 产品线协同
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目标人群分析
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目标人群分析
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目标人群分析
中产阶级
中级白领
普通白领，自由职业者 啃老族、单身族
核心客群
大中学生
>20000
10000-20000 5000-10000 3000-5000
<3000
消费客层
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月收入
项目定位
乐尚 生活 魅力场
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项目定位
• 引进时下大热的、充满设计 感的、极具市场震撼力的先 锋潮头品牌作为品牌架构的 亮点。
• 挑选深受当今上海时尚女性 追捧的、风格鲜明的品牌作 为品牌架构的灵魂。
潮头：前卫
核心：性感时尚
享乐：全方位快乐
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B1F
B2F
B3F
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KTV 时尚餐饮
男士俱 西点 乐部 合店
基本生活方式的提炼
电影院 精品超市 护肤彩妆
家居生活 美容美体
益智玩具 夜店 舞蹈培训
时尚生活方式
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IT 体验
• 打造立体时尚杂志概念，通过设置电 子平台媒体，向消费者提供最新有关 音乐、八卦、时装及艺术的资讯
• 提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、 查询机、会员卡积分等，让消费者在购物 的同时享受便捷的点触服务
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楼层业态分布
位置交通
• 两条地铁线换乘，地铁上盖，交通便利；
• 连接杨浦、嘉定区，可截流通往南部商圈的客流。
• 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路
• 轨道交通： • M3、M4（宝山路站）步行约20分钟 • M8（曲阜路站）与上海大悦城连通，连接杨浦 • M12（曲阜路站）与上海大悦城连通（2012年开通），连接嘉定
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IT 体验
• 全楼覆盖Wi-Fi及蓝牙，让消费者随心所 欲Surfing Online
• 打造立体时尚杂志概念，通过设置电 子平台媒体，向消费者提供最新有关 音乐、八卦、时装及艺术的资讯
• 提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、 查询机、会员卡积分等，让消费者在购物 的同时享受便捷的点触服务
新客站
中兴路站
四行文化区
曲阜路站
一百商城 百联世茂商城 来福士广场
新世界商城
人民广场站
M8
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M12
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位区置域交未通来前景
河滨高档 居住区
文化创意 展示区
核心商务 商业区
绿色景 观休闲区
综合功能 服务区
• 河滨高档居住区 • 文化创意展示区 • 核心商务商业区 • 绿色景观休闲区
大悦城商业策划报告 JOY CITY SHANGHAI
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中粮上海大悦城商业策划报告
大悦城品牌体系 - 集团商业地产平台
• 2009年11月5日，中粮集团在 上海举行 “大悦城”品牌推 介会，发布了“全服务链城 市综合体”战略，“大悦城” 品牌在中粮商业版图上的作 用得到显著加强。
位置交通
南京西路 南京东路
陆家嘴
中粮上海大悦城商业策划报告
位置交通
• 周边有多条公交线路到达，直达火车站及市中心人民广场例:210、 46、916等，还有地铁8号线和在2011年开通的12号线
• 大悦城离人民广场距离不到1公里，人民广场是全市交通集合的 核心中心
900 米
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计 – 1st Floor Entrance
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计 – 1st Floor
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计 – 1st Floor Elevator
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计 – 3rd Floor Open Cafe
天津大悦城 烟台大悦城
成都大悦城 长沙大悦城 广州大悦城
上海大悦城 杭州大悦城
中粮上海大悦城商业策划报告
大悦城形象店-西单大悦城
商业面积：10万平方米 迅速成为北京乃至全国的行业标杆 日客流量突破25万人 北京年轻时尚风向标 近300个国内外知名品牌 已成为各大时尚潮流品牌形象及销 售全国冠军店 新进北京品牌开店首选地
中粮上海大悦城商业策划报告
如何实现？
新体验
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计 -邀请知名设计公司负责工程设计
• 缔博设计公司（外立面) • 日本丹青社（内装）
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计
中粮上海大悦城商业策划报告
工程设计 – 3rd Floor Center Lobby
中粮上海大悦城商业策划报告
苏河湾，市中心留下的最后一块黄金宝地，上海滩水岸 经济新热点。再现苏州河河滨经济的辉煌与繁荣，传承 上海历史文化，塑造城市地标的新亮点。
• 综合功能服务区
中粮上海大悦城商业策划报告
区域未来前景
中粮上海大悦城商业策划报告
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一期定位思路
调性鲜明，聚焦客层的一站式主题购物中心 中粮上海大悦城商业策划报告
RF
5000 5000 5000 5000
CINEMA
KTV
11F
10F
9F
RESTAURANT
8F
5950 4600 4600 4850 5900
7F 飞天梯抵达层
7F
6F
5F
FASHION
4F
3F 大堂层
3F
4000 4850 4750 5000 5000
2F
1F 首层
1F
B1 地铁层
SUPERMARKET
• 在 2010-2014 年 期 间 ， 将 在 国内多个一二线城市分别拓 展 15-20 个 新 的 纯 商 业 或 以 商业为主的项目，基本完成 大悦城体系国内布局。
• 至2014年底，大悦城品牌体 系将拥有近20个城市综合体。
大悦城近年开业及拓展计划
朝阳大悦城 沈阳大悦城 西单大悦城 安定门大悦城 天津六纬路大悦城
中粮上海大悦城商业策划报告
大悦城形象店-西单大悦城
中粮上海大悦城商业策划报告
大悦城理念
• 倡导全新的Fashion生活理念，注重消费者体验和时尚教育的概念 • 因地制宜，符合商业规律 • 符合市场的同时，注重城市或区域的差异化和引领性 • 产品线协同
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目标人群分析
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目标人群分析
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目标人群分析
中产阶级
中级白领
普通白领，自由职业者 啃老族、单身族
核心客群
大中学生
>20000
10000-20000 5000-10000 3000-5000
<3000
消费客层
中粮上海大悦城商业策划报告
月收入
项目定位
乐尚 生活 魅力场