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第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
房地产开发项目评估假设开发法的应用作者：贺凤梅来源：《财会学习》2014年第06期房地产开发项目的评估方法有很多种，但是假设开发法应该是最贴切的方法。
本文通过对假设开发法的内涵、计算公式及具体的内容进行分析，阐述了假设开发法中的难点和重点问题。
对房地产企业进行评估，主要涉及到房地产开发项目的评估。
根据房地产开发项目的开发程度与项目的具体内容，可以采用成本法、市价法及假设开发法等进行评估。
根据《房地产估价理论与方法》中对假设开发法的定义，假设开发法是先预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法主要适用于待开发的土地评估、正在开发的地产项目、将生地开发成熟地的土地的评估和待拆迁改造的再开发地产等的评估。
《房地产估价规范》中运用假设开发法评估的公式如下：土地价值=开发完成后价值-土地取得税费-由土地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润通过上述公式可以看出，假设开发法评估结果的可靠程度取决于以下方面：一是通过对土地的性质、土地开发的条件（如容积率等）、项目所在地的市场情况等进行分析，确定最佳的土地开发利用方式，如开发的面积、高度、档次等；二是根据最佳土地利用方式，预计完成该项目后的价值；三是根据项目的具体利用方式，合理预计完成该项目的开发成本。
根据上述假设开发法的公式，现对房地产项目采用该方法进行评估过程中存在的重点和难点问题进行分析。
一、开发完成后项目价值的确定对项目开发完成后的价值进行估计时，需要重点关注以下方面：首先是确定项目的最佳开发利用方式。
土地在取得时有使用条件、容积率等限制，房地产公司在考虑土地的最佳利用方式时除了考虑土地在取得时设置的条件外，还需要分析项目所在地的市场状况，来确定建设后项目的档次、高度及面积等。
这些直接影响到项目完成后的可销售面积、销售价格及销售时间。
房地产评估假设开发法⒈导言本文档旨在提供房地产评估假设开发法的详细范本，并包含了相关章节的细化内容，以供参考使用。
⒉背景介绍房地产评估假设开发法是一种常用于房地产市场中的评估方法。
通过制定合理的假设，根据市场条件和项目特点，对房地产开发项目的价值进行估算。
本文档将介绍该方法的具体流程和相关的细节，以支持进行房地产评估的工作。
⒊假设制定⑴地理位置假设在进行房地产评估时，需要对地理位置做出合理的假设。
考虑到地理位置的优劣对房地产价值的影响，需要根据项目所处的具体位置，包括城市、区域、街道等，制定相应的假设。
⑵市场需求假设评估房地产项目的价值需要考虑市场的需求情况。
在制定假设时，需要对目标市场的需求进行充分了解，并结合市场调研和数据分析，制定市场需求假设。
⑶竞争环境假设房地产项目所处的竞争环境是对其价值评估的重要影响因素之一。
根据市场调研和竞争分析，制定合理的竞争环境假设，考虑到竞争对项目价值的影响。
⑷经济因素假设在评估房地产项目的价值时，需要考虑各种经济因素的影响，如通货膨胀率、利率等。
通过制定合理的经济因素假设，能够更准确地评估项目的价值。
⒋评估流程⑴数据收集进行房地产评估前，需要收集相关的数据，包括项目信息、市场数据、竞争数据等。
通过搜集和整理这些数据，为评估提供基础。
⑵分析和预测在收集完数据后，需要进行数据分析和预测。
根据假设制定的内容和市场情况，利用合适的方法和工具，对房地产项目的价值进行分析和预测。
⑶建模和计算通过建模和计算，将收集到的数据和分析结果进行综合，得出对房地产项目价值的估算。
根据模型和计算结果，可以进行风险评估和项目决策。
⑷结果报告最后，将评估结果整理成报告形式，包括数据和分析结果的展示、项目价值的估算和风险评估等。
报告应该清晰、详细地说明评估的过程和结果。
⒌附件本文档涉及的附件包括市场调研数据、竞争分析报告、模型和计算结果等。
这些附件作为补充材料，可以支持对房地产项目价值的评估。
