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《房地产开发与经营》课程标准课程代码：180512117 建议课时数：64学分：4适用专业：工程造价专业先修课程：工程财务平行课程：工程经济学、AutodeskRevitArchitecture,建设工程投资与控制一、前言1.课程的性质《房地产开发与经营》课程是本专业的主干课程之一，通过本课程的学习，使学生能够掌握房地产的基本概念和属性特征；能够对房产业、房地产市场、房地产开发与经营管理活动等相关内容有一个初步的、较为全面地了解2.设计思路注重实用性和系统性，以全面阐述房地产知识体系为着力点，详细介绍房地产项目管理全过程所涉及的开发、投资分析、市场营销、资金融通、产权确认及物业管理等系列知识和房地产咨询业务中所涉及的房地产估价及房地产经济等相关知识，并与我国现行房地产管理的有关法律、法规、规范及标准相结合，贴近房地产实际项目运作的各项工作。
依据工作任务完成的需要，职业学校学生的学习特点和职业能力形成的规律，按照“学历证书与职业资格证书嵌入式”的设计要求确定课程知识和技能等内容。
依据各学习项目的内容总量以及在该门课程中的地位分配各学习项目的课时数。
学习程度用语主要使用了“了解”、“熟悉”、“掌握”。
“了解”、“熟悉”、“掌握”用于表述对于基本知识点的学习程度，二、课程目标根据本专业的培养目标和人才规格，按照知识、能力、素质三个维度的分析方法，概括出本课程的目标。
（一）知识目标掌握房地产的基本概念和属性特征，熟悉房地产行业，熟悉房地产开发与经营管理活动的主要环节和内容和房地产行业人员的从业资格与要求，了解房地产产权与房地产制度的内容及我国房地产政策制度演变的历史。
（二）能力目标了解房地产业的范畴及其组织机构，了解我国房地产业政策制度的演变历史，熟悉房地产市场体系、结构和房地产市场交易的主要形式，熟悉城市规划与房地产开发的关系，以及房地产开发的基本程序与步骤，了解房地产开发经营企业设立的条件，熟悉房地产行业从业人员的执（职）业能力要求（H）素质目标培养学生掌握房地产开发与经营管理的基本理论与知识，培养学生爱岗敬业、团结协作、热爱科学的学风和创新精神三、课程内容和要求本课程采用模块式教学，模块内容和要求及活动与建议，参考教学课时如下表所示：（-）教学内容第1章房地产基本概念与属性教学内容：11什么是房地产？1.2房地产的基本属性与特征13房地产的类型教学要求：掌握房地产的基本概念与属性特征；熟悉房地产的类型。
第一章经营与房地产经营房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营咨询题。
研究目的：a研究房地产经营的全然经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。
b研究全然的房地产经营猜测和决策技术、营销技术，关心企业把握现代经营原理与方法；把握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的习惯力和竞争力。
C研究房地产经营方案治理、财务治理、人力资源治理等一整套现代企业经营治理手段和方法。
以提高企业治理效率和治理水平。
D研究房地产企业经营分析的原那么和方法，探究提高企业综合经济效益及工程经营效益的途径。
研究内容一是关于经营与房地产经营的全然概念、全然原理、全然运作规律的内容。
二是关于房地产市场分析、猜测与决策技术的研究。
三是关于房地产企业及房地产企业要紧经营治理职能的研究。
四是关于房地产营销理论与方法的研究。
五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。
经营治理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。
财务职能的核心是资金的运用和治理。
任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金治理、落低本钞票开支。
提高资金利用效益；增加企业积存，扩大企业实力。
内容2.资金治理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。
思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重方案治理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要到达的成果，是经营思想的具体表达，也是企业一切经营活动的依据和回属。
企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝按目标功能分类按目标层次分类层目标按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。
2.中期目标，5年左右。
3.近期目标，一般本年度。
经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营治理活动的中心。
2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。
疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑张杨2020年4月15安徽盛道咨询地产云课堂直播学习资料目录一、房地产投资实务与拿地决策二、投资交易模式三、投资测算的经济可行性研判四、投资相关法律实务五、地产投资未来的趋势与机遇Part One房地产投资实务与拿地决策I.典型房企投资策略II.土地价值判断布局策略：①以三四线城市为主战场，同时坚持一线城市近郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市中心区。
战略布局与中国加快城镇化进程的思路相契合，踩准了国家发展红利。
②从2016年开始，碧桂园开启了一二三四线城市全面发展的策略，在全国“攻城略地”，提高在一二线城市投资比例。
一方面顺应城市化发展趋势，发挥规模拿地优势，另一方面瞄准一二线城市，可以提升溢价。
战略差异化：①对于一二线城市，碧桂园在加强占有率的同时，坚持“不拿面粉比面包贵的地”，注重利润。
②在竞争优势明显的三四线，注重规模，城市进入策略为“一城多个碧桂园”，即先进入一个城市，再在这个城市做多个布点，进行深耕。
67.3%79.5%65.5% 高周转：全产业链自供，并运用标准化设计，三四五线城市要求拿地即开工并坚持“456”，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转；对一二线城市则要求“678”，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。
高周转是碧桂园的核心竞争力。
从财务角度，投入产出时间越短，资金周转率越高，资金回报率越高；从运营角度，项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间；但对工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点出现赶工，极易出现安全、质量问题。
62.98亿港元收购绿城24%的股份32亿元收购成都国嘉志得置业、悦景、上海融绿、武汉美联地等项目增资乐视10亿19.33亿收购海航海南两家公司95亿入股万达商业，52.8亿收购原万达文旅集团102亿收购天津星耀五洲项目32.33亿收购大连润德乾城438.44亿收购万达150亿元收购乐视36.62亿元收购时代城项目125.53亿收购北京泛海国际项目152亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权42.25亿元收购莱蒙国际37.88亿元收购联想地产40亿收购金科16.96%股权2014-2015年2016年2017年2018年2019年融创大宗并购一览从2013年开始到2019年末，融创用于收并购的支出超过2300亿元，收并购成为融创冲击TOP3房企的主要秘诀。
房地产经营与管理部分课件第一部分：房地产经营与管理概述1.1 房地产经营与管理的定义房地产经营与管理是指对房地产项目进行规划、开发、销售和管理的一系列经营活动。
1.2 房地产经营与管理的重要性房地产经营与管理的重要性体现在以下几个方面： - 对于房地产开发商而言，有效的经营与管理可以帮助其提高房地产项目的质量、效益和竞争力，从而获得更好的经济效益。
- 对于投资者而言，了解房地产经营与管理的基本知识可以帮助他们评估房地产项目的投资价值，并做出明智的投资决策。
- 对于购房者、租房者而言，了解房地产经营与管理的原理可以帮助他们更好地选择适合自己的房地产项目，避免不必要的风险和损失。
1.3 房地产经营与管理的主要内容房地产经营与管理的主要内容包括： - 房地产市场分析与预测：通过对宏观经济、政策法规、市场供求等因素的分析，预测房地产市场的发展趋势，为房地产经营与管理提供依据。
- 开发规划与设计：根据市场需求和整体规划，确定房地产项目的功能定位、规模布局和建筑设计方案。
- 房地产销售与营销：制定合理的销售策略，进行市场推广和销售活动，吸引客户购买、租赁房地产产品。
- 房地产运营与管理：对已经开发的房地产项目进行监督与管理，包括物业管理、设施维护、安全管理等方面的工作。
第二部分：房地产市场分析与预测2.1 房地产市场的影响因素房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策法规因素、人口因素、地理位置因素等。
2.2 房地产市场的分类根据用途和性质的不同，房地产市场可以分为住宅市场、商业市场、工业市场、农业市场等。
2.3 房地产市场的预测方法房地产市场的预测方法包括定性预测和定量预测两种方法。
其中，定性预测主要基于专家经验和市场调研，通过判断房地产市场的发展趋势来进行预测；定量预测则主要基于数学模型和统计分析，通过对历史数据的分析、建立预测模型来进行预测。
第三部分：房地产开发规划与设计3.1 房地产项目的功能定位与规模布局房地产项目的功能定位是指确定房地产项目用于住宅、商业、工业或其他用途的决策。
房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法孙涌溢浙江诚信人才资源交流服务有限公司富阳分公司，浙江杭州 311400摘要：房地产开发施工现场管理中应该对设计图纸、原材料等进行确认，工程建设项目为了能够体现重要的价值，项目建设过程中应该注重对施工现场管理的重要性进行明确。
施工建设项目中现场管理是施工管理的重要组成部分，对房地产开发有效进行具有重要的影响。
房地产开发施工现场管理中存在较多难点，制定解决方法进行完善有助于房地产开发施工的顺利进行。
关键词：房地产施工；现场管理；措施中图分类号：F299.233.4 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)58-0065-021 导言房地产开发施工现场管理工作能够提升工程项目建设质量，保证工程项目能够在规定的时间范围内完成。
科学技术水平的不断提升，使房地产行业在激烈的市场竞争中面临着众多的问题。
房地产企业为了能够进一步提升经济效益，应该不断进行科学优化现场管理水平，完善工程项目管理制度，并制定科学合理的解决方法以推动房地产行业的整体发展。
2 施工现场管理的重要性为了提高建筑企业对签订相关合同的履行率，树立良好的企业形象，赢得公司信誉，就必须加强对施工现场的管理。
只有这样，才能实现企业效益。
根据相关建筑施工企业的系列标准要求，建筑施工企业必须加强对施工现场的质量监控，突出控制整个建筑施工现场的安全和质量，建立相关的质量保证体系，监管整个建筑施工。
安全是考核建筑施工企业的首要标准，除此之外，还包括质量、成本和施工期限这三大系统目标。
这三大目标的实现全都离不开施工现场，然而，建筑施工在一定条件下也存在极大的危险性，尤其是高空作业，或者是不同工种的反复、联合施工和现场作业人员多、流动量大等因素，都增加了建筑施工现场的危险性，存在较多的安全隐患，事故频发。
因此，需要加大施工现场的管理力度，降低事故发生的可能性，提高作业安全性，保证施工能够顺利进行。
3 施工现场管理中存在的问题3.1 缺乏较高的施工技术管理从工程施工的角度来讲，其涉及的项目较多、技术复杂，整体呈现综合性较强的特点，尤其是不同的施工项目需要多种施工专业相互配合，这也难免会产生较多的交叉工程。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
房地产经营与管理全真题单选房地产经营与管理全真题单选1、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A 通货膨胀风险B 周期风险C 比较风险D 变现风险答案：C解析：比较风险为个别风险2、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）A 6%B 8.4%C 11%D 15%答案：B解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%3、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。
A 甲银行B 乙银行C 甲乙同样D 无法比较答案：A解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.71因此向甲银行贷款较经济。
4、房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。
A 不可移动性B 适应性C 各异性D 相互影响性答案：A解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。
5、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）A 3.75%B 7.5%C 15%D 15.87%答案：D解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%6、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）A （P / A，i，n）B （A/P，i，n）C （A/F，i，n）D （F/A，i，n）答案：B解析：（A/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。
7、单利计息与复利计息的区别在于（）A 是否考虑资金的时间价值B 是否考虑本金的时间价值C 是否考虑先前计息周期累计利息的.时间价值D 采用名义利率还是实际利率答案：C来源：考试大解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
房地产经营与管理随着社会经济的发展和科技的进步，房地产行业在过去的几十年中经历了翻天覆地的变化。
在这个充满机遇与挑战的时代，如何做好房地产经营与管理成为了每个业内人士必须面对的问题。
本文将探讨房地产经营与管理的关键要素，以及如何通过科学的方法和策略来提升房地产价值。
在进行房地产经营之前，深入的市场调研是必不可少的。
了解目标市场的需求、竞争状况、政策法规等，有助于为企业制定科学的发展战略。
通过分析市场趋势，企业可以把握市场机遇，提前做好布局。
项目策划是房地产经营的核心。
根据市场调研结果，企业需要制定具体的开发计划，包括项目定位、设计理念、建筑风格、配套设施等。
同时，还需要考虑项目周期、预算、人力资源等因素。
项目管理是实现项目策划目标的关键环节。
在项目实施过程中，企业需要建立完善的管理体系，确保项目进度、质量、成本等方面得到有效控制。
同时，还需要与承包商、供应商等合作伙伴建立良好的合作关系，确保项目顺利进行。
财务管理是房地产管理的核心。
企业需要建立完善的财务制度，包括预算编制、成本控制、税务筹划等。
通过科学的财务管理，企业可以确保项目的经济效益，实现可持续发展。
人力资源管理是房地产管理的重要环节。
企业需要建立完善的人力资源管理体系，包括招聘、培训、考核等。
通过科学的人力资源管理，企业可以吸引和留住优秀人才，提升员工的工作积极性和创造力。
风险管理是房地产管理的关键环节。
由于房地产项目的特殊性，企业需要建立完善的风险管理体系，包括市场风险、政策风险、法律风险等。
通过科学的风险管理，企业可以提前预警并采取有效措施应对可能出现的风险。
品质管理是提升房地产价值的重要手段。
通过提高项目的设计、施工、材料等方面的品质，企业可以打造出更具竞争力的产品，吸引更多消费者。
同时，高品质的房产可以为企业带来更高的品牌价值和市场认可度。
营销策略是提升房地产价值的关键环节。
企业需要根据市场状况和客户需求制定科学的营销策略，包括定价、推广、销售策略等。
房地产经营与管理概述房地产经营与管理是指房地产企业在房地产市场上运营和管理房地产项目的过程，包括从寻找地块到开发、销售、租赁和管理整个房地产项目的过程。
房地产经营寻找地块房地产企业要在房地产市场上成功经营和管理房地产项目，首先需要寻找合适的地块。
对于房地产企业来说，地块的位置、规划用途、土地性质以及所处的法律环境都是至关重要的因素。
在寻找地块时，房地产企业通常会借助地产中介、招投标、政府招标等渠道，或者自己主动寻找合适的地块。
开发建筑在确定了地块后，房地产企业需要进行规划和开发。
在这个过程中，房地产企业需要确定项目的规划、建筑设计、施工和装饰等。
同时，房地产企业也需要把握住市场环境，对市场需求进行分析，确定适宜的房屋类型和户型。
销售与租赁在房地产项目开发完毕后，房地产企业需要进行销售或租赁。
销售和租赁的主要任务是确定适当的销售/租赁价格、制定有效的市场策略和开展有效的销售/租赁宣传活动。
在销售和租赁过程中，房地产企业必须依据市场需要，在开发项目前进行良好的市场调查，确定受市场需要的住房类型和规格。
经营管理房地产企业在销售和租赁之后，需要对房地产项目进行长期的经营管理，包括对项目日常维护和管理，协调处理与业主之间的关系等。
在长期经营管理中，房地产企业需要注意物业管理，以维护业主对房地产项目的满意度和忠诚度；同时，房地产企业也需要适应市场需求的变化，及时加强项目开发和重新规划，以保证项目长期健康发展。
房地产管理房地产管理是指房地产企业用最有效的方法来统筹房地产资源，充分利用自有资产和运营资源，确保房地产企业的长期可持续经营。
资产管理房地产资产管理是指房地产企业在对自己所拥有的房地产资产进行管理和维护的过程中，捕捉机会并规避风险，以使房地产企业获得最大的收益。
资产管理主要包括对房地产资产的评估、折旧、维护和保护工作，以及与房地产投资相关管理工作的统筹和协调。
运营管理房地产运营管理是指房地产企业为顺利经营房地产项目而进行的各种管理和运营活动，包括维护房地产管理系统、物业维修和保养等。
辽宁工业大学《房地产经营管理》课程设计（论文）题目：锦州市“温馨高雅”住宅楼营销策划报告学院：管理学院专业班级：工程101班学号：101601022学生姓名：孙扬扬指导教师：刘玉昌教师职称：副教授起止时间：2013.12.30----2014.01.03课程设计（论文）任务及评语学院：管理学院 教研室：工程管理学号101601022学生姓名孙扬扬专业班级工程092班课程设计锦州市“温馨高雅”住宅楼营销策划报告（论文）题目课程设计（论文）任务本课程设计是工程管理专业技术实践课。
本实践课的主要目的和任务是：运用房地产市场营销的基本内容和体系，对房地产新项目进行开发营销策划。
通过本课程设计把培养学生策划能力作为宗旨，通过策划报告的编制，明确房地产项目策划从哪里入手，有哪些步骤，个阶段要做什么，用什么方法做等。
通过课程计，启发学僧创新思维。
指导教师评语及成绩成绩：指导教师签字：年月日目录1市场分析 (3)1.1 宏观经济环境分析 (3)1.2 宏观政治环境分析 (3)1.3 锦州房地产市场概况 (5)1.3.1区域环境分析 (5)1.3.2凌河区环境分析 (9)2 项目分析 (10)2.1 项目名称及开发建设单位 (10)2.2 项目背景 (10)2.3 项目设计分析 (10)2.4 项目开发周期 (11)3项目SWOT分析 (11)3.1项目优势 (11)3.2项目劣势 (11)3.3市场机会 (11)3.4市场威胁 (12)3.5结论-可行 (12)4 项目定位 (12)4.1项目市场定位 (12)4.1.1目标定位 (12)4.1.2目标客户定位 (12)4.2项目客户定位 (13)4.3项目形象定位 (13)4.3.1产品面积配比与格局配比 (13)4.3.2产品配套定位 (14)4.4项目价格定位 (15)4.4.1 价格策略 (15)4.4.2 价格确定 (15)4.4.3重要调价节点 (16)4.4.4付款方式 (16)5广告策略 (16)5.1定位口号 (16)5.1.1可使用宣传口号 (16)5.2主广告语 (17)5.3推广主题 (17)5.4广告方式 (17)5.5公共关系 (18)5.5.1新闻题材 (18)5.5.2项目报道题材 (18)5.5.3新闻形式 (19)5.5.4媒界选择 (19)6开盘前中后的准备工作 (19)6.1开盘前的前提条件 (19)6.2 阶段广告推广 (20)6.2.1形象导入试销期 (20)6.2.2开盘期 (20)6.2.3强销期 (20)6.2.4持续期 (20)6.2.5其他 (20)7主体规划建议及附件 (20)7.1锦州市房地产进入开发热潮，企业发展竞争加剧 (21)7.2锦州房价走势波澜起伏，为市场定位和销售带来了难度..217.3购房群体及消费特征 (21)7.4太和区、凌河区成为锦州市房地产开发热点 (21)8设计总结 (24)8.1 总费用预算 (24)8.2 效果评价 (25)参考文献 (25)1、市场分析1.1 宏观经济环境分析目前我国房地产市场仍处在持续发展阶段。
与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，这是我国住房市场快速发展的重要基础，其中除了少数低收入群体需要政府提供保障性住房外，还有几种类型的住房需求要依靠住房市场：首先刚步入社会不久、成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。
他们需要的是功能设施齐全、舒适、方便、小户型、价格适中的住房；一类是生活水平提高、希望以小换大、改善居住条件的人群。
这两部分人具有较稳定的收入和较强的经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是自住型住房的基本需求群体；另一类是投资型需求。
改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了投资住房市场。
购置住宅是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
其次，此轮房地产市场调整是市场经济的内在规律在起作用。
从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内在规律在对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整。
2004年以来，在我国经济较快增长、居民收入不断提高、对房地产市场预期向好的基础上，投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支了部分基础消费需求。
几种因素叠加，埋下了隐患，导致目前住房市场需求减少和调整期的到来。
从宏观环境方面来看，2010年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望；随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期逐渐发生变化，在观望中寻找机会。
具体来讲，机会主要表现在以下几个方面：一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点举措，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。
二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2010年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。
三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段，从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。
近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。
因此，部分自住型消费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。
1.2 宏观政治环境分析从政府提出的十项措施来看，投资与基建是重中之中。
其一，从各项措施的先后次序来看，保障性安居工程（房地产投资）排在第一位，农村基础设施建设排在第二位，重大基础设施建设排在第三位，增值税转型（有助于促进企业固定资产投资）排在第九位，加大金融支持（为投资与基建服务）排在第十位。
十项措施中的一半与基建有关，且排名明显靠前。
相比之下，加快医疗卫生、文化教育、生态环境建设，加快自主创新与结构调整，提高城乡居民收入排名相对靠后；其二，这反映了政府在短期内刺激经济增长的思路，即外需不能指望，必须刺激内需；而内需中消费短期内具有刚性，刺激投资更加立竿见影；投资中又以房地产投资与基础设施投资的短期效应更加明显。
换句话说，政府试图通过在短期内提振房地产投资与基础设施投资来应对次贷危机对中国宏观经济增长的负面冲击。
综合2004年至今所有房地产调控政策可以看到，2010年新国十条此次调控中央政府已尽其所能。
并首次将地方政府作为监督对象，严厉批评炒房和投机性行为，除了尚未出台的房产税，几乎动用了一切手段。
与以往政策相比，其新意在于：地方政府稳定房价不力将问责。
房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，问责制度实施将地方政府与高房价的整体利益进行剥离。
能促使地方政府在控制房价方面更为主动和积极。
另外，调控的主体措施由以前的增加消费者购房成本和减少土地供应。
改变为梳理房地产产业链的利益分配，加强各个环节的监督，驱逐和遏制投机性需求。
如：超额供地探索出让方式。
国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。
其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。
而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。
在出让方式上，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，这种扩大土地市场供应和降低土地购买成本的调控方式肯定要比以前的政策更符合经济规律。
从源头上控制跨地区炒房行为。
通过逐步对个人跨区域购房行为监控。
异地购房的第二套融资难度加大。
第三套房子停贷。
此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定，也就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。
在具体手段上通过增加贷款审批成本，禁止消费者房地产投资及投机行为，同时也遏制改善性住房需求。
并试图通过税收政策来提高投资和投机者的持有成本。
针对开发商的调控措施以前也有类似，但效果不明显。
二套房首付5成，利率1.1倍，三套房停止贷款等在各地方银行执行的相当坚决，在总行实施细则未出台各地方银行就已严格执行政策的情况。
本次房贷政策执行的效力明显高于10年底持续出台政策的执行情况。
一线城市房地产价跌量减成定局。
一二线城市执行严格房贷政策，限制异地非纳税人的购房行为对控制房价过快上涨短期内效果将十分显著。
但从长期看：第一、稀缺性资源自然会引发投资和投机性需求。
中国房地产市场的价格上涨本质上是中国宏观经济稳步发展的反映，这在发达国家过去100年的历程中都有所体现。
只要中国经济发展不停滞或倒退，房地产市场及价格总体而言是向上的。
过分的打压和抑制只会引发更为汹涌的井喷。
而中国市场可投资的品种并不多。
第二、中国的经济的发展逐渐形成了国有经济与非国家经济两种形态的二元模式。
如日本的财阀经济模式呼应的是，在一些重点经济和关键行业领域，国家经济初步具有垄断的趋势，而且这种趋势会进一步加强，自由竞争将转变为垄断性竞争。
中国房地产市场的困境核心在于国有土地供应的垄断，国有银行对行业资本的垄断。
虽然房地产企业大多是非国有企业，但其发展命脉却牢牢掌控于国有资本。
调控房市场市场，核心是让利与民，加强各环节的监督，而非以市场经济的名义来行垄断竞争之实。
第三，中国房地产市场经历了近十年的高速发展，代表和掌控国有资本的群体已经形成了稳定庞大的利益群体，每一个新买房个体都将由调控的支持者转变为反对者。
十几年的积累已经给房地产市场的调控提高了门槛和障碍。
中国房地产市场调控呼声最高的群体均为无房的弱势群体。
第四，一旦中国经济由高速增长转变为低速增长，房地产市场的升高压力会进一步加大，而不是降低。
低速增长时期的高通胀现象，资本追逐高额利润的压力，都会刺激社会资本逐步由实业经济转向以房地产和艺术品为代表的投资经济。
这会推动房地产市场价格进一步上扬。
第五，我们认为中央政府抑制房价上涨目的在于控制房地产行业对其他实体经济的挤出效应。
以有效引导和促进社会资本对其他实业的投入，确保宏观经济平稳回升和产业结构调整。
在2010年下半年若宏观经济出现反复，或银行不良贷款率上升，将考验此轮房产新政。
因此，对房地产仍应保持信心，现期投资房地产仍具备价值。
1.3 锦州房地产市场概况1.3.1区域环境分析2010年，面对国际金融危机的冲击，锦州市认真贯彻落实中央、省政策措施，保增长，调结构，惠民生，实施保障性安居工程和房地产开发项目，增加保障性住房和普通商品住房市场供给，促进了房地产市场平稳健康发展。
1.房地产开发投资增长较快2010年，锦州地区生产总值预计1140亿元，比上年增长12.1%。
