房地产经济学(第二版).pptx

2.1.6 消费者市场购买行为理论
消费者购买动机 购买决策过程 消费者购买行为分析
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
2.2 房地产开发与经营策略分析
2.2.1 房地产开发与经营决策内容
• 财务策略
• 生产策略
• 市场开发策略
• 价格策略：
高价策略 低价策略
均衡价格策略
2.2 房地产开发与经营策略分析
2.2.3 房地产价格策略
• 房地产产品的生命周期和市场周期
• 不同时期房地产价格策略 房地产品进入期 房地产品成长期 房地产品成熟期 房地产品衰退期
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普通高等教育“十一五”国家级规划教
2.3 房地产开发与经营决策
2.3.1 房地产开发与经营决策类型
2.1.5 可行性分析 现金流量分析：
• 净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵， 并折算为现值的累加和；
• 净收益率——项目净现值与总投资现值之比； • 内部收益率——使净现值等于零的贴现率。
损益临界分析
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普通高等教育“十一五”国家级规划教
2.1 房地产开发与经营理论综述
针对性 明确性 层次性 可行性
• 拟制方案
整体详尽性 相互排斥性
• 分析评价
限制因素分析 潜在问题分析 综合评价
• 选择方案 • 实施追踪
反馈控制 追踪决策
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普通高等教育“十一五”国家级规划教
关键术语
理论 策略 决策
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普通高等教育“十一五”国家级规划教
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提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配 置方式。土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配 置。
1、行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要， 安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。
2、市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市 场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针， 供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的 成本和收益状况确定用地区位和面积。
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第三节 城市土地使用制度
（四）城市土地利用规划的基本内容
1.城市土地利用总体规划
城市土地利用总体规划是城市土地利用宏观的、指 导性的长期规划。它是根据上一级土地利用总体规 划的要求和当地的土地资源特点和经济社会发展目 标以及生产力布局和城镇化规划，确定城市土地利 用的方向、目标和结构分区以及骨干项目和基础设 施工程的用地范围。
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2.城市土地利用功能分区规划
城市用地按其使用性质或功能划分，大致分为七类：生活 居住用地、工业用地、仓库用地、公用事业设施用地、卫 生防护用地、对外交通运输用地、特殊用地。
3.城市土地利用详细规划
详细规划是总体规划和分区规划的深化和具体化，是范围 较小的街区性规划。在这一规划中，应详细规定土地利用 的具体方式、公共设施位置、有关建筑的限制（建筑率和 容积率等）。
自然、社会、经济诸条件的特：点，运用计划形式，对未来一 定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、 调控、监督的一种方法。通常与城市相关的规划主要有四种， 一是国土规划；二是城市土地利用规划；三是城市发展总体 规划；四是城市社会经济发展计划。
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（二）本书的看法
所谓房地产，即指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济 关系方面的体现，属于资产范畴。房屋与土地反映的是物质 的属性与形态，而房产和地产则体现相应的生产关系。
相关概念比较
1.房地产与不动产关系 ◆房地产 不 动 产 ◆某些构筑物及其财产权利（桥 梁、道路、机场、 水库大坝等） ◆与土地尚未分离的农作物、林木、果树及其种子 等 ◆价值昂贵的船舶、飞机和火车等财产
房地产的含义、分类与特征
房地产的含义 房地产的分类
房地产的特征
二
房地产业在国民经济中的地位与作用
房地产业概述 房地产业的地位 房地产业的作用
三
房地产经济学的研究对象、内容与方法
房地产经济学的研究对象 房地产经济学的研究方法 房地产经济学的研究内容
第一节 房地产的含义、分类与特征
5.房地产有广义和狭义两种理解，广义房地产不仅包括土地、 土地上的永久建筑物、基础设施以及诸如水和矿藏等自然资源 ，还包括与土地所有权有关的所有权利或利益，与分析房地产 有关的知识以及经营房地产买卖的商业界。狭义房地产仅指土 地以及土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。
6.房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机结合体， 它是指地上房屋建筑及其附属物和承载房屋建筑及其附属物的 土地以及所衍生的各种权利。 7.房地产是一种复合概念，即房地产是指建筑地块和建筑地块 上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。
（8）其它专业用房
4. 按照房产实物形态划分 （1）建筑物 （2）土地与建筑物的综合体 （3）局部房产 （4）未来状况下的房产 （5）已经灭失的房产
（6）现在状况下的房产与过去状况下的房产的差异部分
（7）以房产为主的整体资产或者包含其他资产的房产 （8）整体资产中的房产

总结： 房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门
– 房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门； – 房地产业是把地产和房产结合于一体经营不动产的产 业部门； – 房地产业是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规 制度的产业部门。
房地产业的特征
（1）基础性：生产生活资料和生产资料 （2）先导性：国民经济建设，首先要有房地产开发和经营 提供生产和生活的空间 （3）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展， 进而导致劳动的需求 （4）地域性：位置固定性－－全过程具有地域性－－价格、 发展因素、政策法规也有地域性差异 （5）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发 展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段）
B:房屋使用权 D:土地使用权
若你要使用这间房屋， 应取得那几项产权？ ABC／ABD／ABCD／ AC／AD／ACD／BC/ BD／BCD／
三、房地产类型和属性
1， （一）按构成要素分类
房产；地产 ；房地产 （二）按用途分类 住宅；工业房地产；商业房地产；公共事业房地 产；其他用途房地产 （三）按开发建设程度分类 生地；熟地；期房；现房 还可按新旧程度、建设标准等分类
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土地、地产、房地产及不动产之间关系：
1.地产 各类土地及财产权利 住宅房屋建筑及财产权利 非住宅房屋建筑及财产权利 与房屋建筑有关的城市基础设施 建筑及财产权利 房地产
不动产 2、房产
3、非房屋建筑及财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等 5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产 6 、财产综合体
迪拜的哈利法塔摩天大楼，该建筑物的高度为828米（有
163层）
摩天-新月形的迪拜新月高楼
新加坡57楼屋顶无边泳池
贝克汉姆的英国豪宅价值,为 2000万英镑

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住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。

2020/7/17
房地产经济学
宋真真 华中农业大学经管土管学院
房地产经济学
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房地产经济学
❖ 第一章 绪论 ❖ 第二章 房地产商品 ❖ 第三章 房地产业的经济结构 ❖ 第四章 房地产业的发展与城市土地利用规划 ❖ 第五章 房地产业的基本经济运动 ❖ 第六章 房地产资金运动、成本和利润 ❖ 第七章 房地产升值 ❖ 第八章 城市土地使用制度和住房制度
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房地产经济学
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二、房价与地价的相互关联性
❖ 房价与地价的相互依赖
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房地产经济学
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第一章 绪论
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房地产经济学
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第一节 房地产经济学的基本概念
❖ 一、房地产业的概念
房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业。房 地产又称不动产（real estate），它有狭义和广义之分。狭义的 房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。广义的 房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。 经济学意义上的房地产主要介绍狭义房地产。
房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不 是一般的维修房屋、收收房租，而是一个包括投资开发、经营、 管理和服务等众多行业的产业部门。
从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在 联合国制定的《国际标准行业分类》中，房地产业被列入第八类， 我国现行行业分类中则列为第七类。这说明，无论在国际，还是 在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门的。划拨土地使 用权出租的条件

✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
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3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
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第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
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第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
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本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
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沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可

一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、
土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设
想具体化
项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一 步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会 评价等
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2、前期工作
主要工作：获取土地使用权、落实资金及完成项目的规划设计 具体地说，前期工作主要包括： （1）获得土地使用权； （2）实施筹资计划； （3）规划方案的扩初设计； （4）获得规划及配套部门的许可； （5）征地、拆迁、安置、补偿； （6）施工现场的“三通一平”或“七通一平”； （7）估算工程量和开发成本； （8）与建筑商初步洽谈承发包事宜。
三、房地产投资过程: （1）投资分析 （2）土地开发权的获得 （3）房地产建设开发 （4）房地产 销售经营
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第四节 房地产投资风险
一、房地产投资风险的概念
房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致 投资损失的可能性
二、房地产投资风险的主要类型：
第一种分类:（1）资产专用性风险（2）营运风险 （3）财务风险（4） 市场风险（5）社会风险和自然风险
件 （3）房地产综合开发要依据市场原则从事开发经营活动
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第二节 房地产开发项目
一、房地产开发的主要程序
八个步骤 ：（1）投资意向酝酿及机会寻找、（2）投资机会的不断筛选、 （3）项目可行性研究、（4）获取土地使用权、（5）规划设计与方案 报批、（6）签署有关合作协议、（7）施工建设与竣工验收、（8）市 场营销与物业管理
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进度相适应； （2）住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与
住房消费需求的发展方向相适应 （3）住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化
发展相适应。
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四、创建具有中国特色的住房建设和消费模 式
（一）决定住房建设和消费模式的客观依据 中国的具体国情、所处的发展阶段和面临的基本任务， 决定了住房建设和消费模式必然具有中国的特色。
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第三节 中国城市住房制度改革
一、中国城镇住房制度改革的必然性
（一）原有城镇住房的基本特征 中国原有的城镇住房制度是随着计划经济体制的确立 而逐步形成的。其最基本的特征是计划型、统包统分 的实物福利性住房制度。
（二）原有城镇住房制度的主要弊端及其成因分析 1.住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环； 2.住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公； 3.住房的充包统分制加重了企业负担； 4.住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育
1.住房市场消费需求结构：指人们根据其不同的支付 能力和实际需要，对住房消费产生的各个档次的需求 结构，即在住房市场需求总量中，各种不同层次的住 房消费需求构成。
2.住房消费需求构成分类：按房屋本身的品质档次结 构分类；按住房价位结构分类；按住房每套面积结构 分类；按住房区域分布结构分类。
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其一，这一模式是由中国人多地少的基本国情所决定 的； 其二，这一模式也是由中国目前所处的发展阶段所决 定的； 其三，这一模式也是贯彻落实科学发展观，构建社会 主义和谐社会的迫切要求
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（二）构建中国特色的住房建设模式 住宅建设模式对于住房消费模式具有决定性的意义， 处于主导性地位，发挥主导作用。

房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第一节 房地产经济波动的基本概念
一、房地产经济波动的含义
房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着 长期趋势上下振荡所形成的运行状态。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、 房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房 地产周期也指房地产经济波动。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第六节 房地产周期
（二）房地产周期的基本测定方法
每个经济指标的时间序列中一般都包含四种 变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动 （S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。 而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采 用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变 动和不规则性变动的影响。 最基本的方法有直接测定法和剩余法。
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
房地产经济学
（第二版）
谢经荣 吕萍 乔志敏 编著
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第六章 房地产经济波动
重点问题
房地产经济波动的含义和类型 房地产经济波动的影响因素 房地产经济波动的运行机理 房地产经济波动的指标 房地产周期的概念、运行阶段及测定
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21世纪房地产系列教材
第七节
房地产泡沫
三、房地产泡沫的判断指标 根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可 以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。
房地产贷款增长率 （贷款总额增长率）
货币供应量
预示 指标
股价指数
图6—2 房地产泡沫的预示指标
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材