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普洛斯项目介绍（上海，昆山，无锡）⏹普洛斯虹桥物流园（北区）⏹普洛斯虹桥物流园（西区）⏹普洛斯金桥工业园⏹临港普洛斯国际物流园⏹临港普洛斯保税国际物流园⏹普洛斯闵行物流园⏹普洛斯西北物流园⏹普洛斯松江物流园⏹普洛斯老港园区⏹普洛斯申江物流园⏹普洛斯梅陇园区⏹普洛斯合庆园区⏹普洛斯浦东空港物流园12普洛斯西北物流园普洛斯西北物流园位于S20外环线高速（原A20外环高速）和G42沪蓉高速（原A11沪宁高速）交汇口，是大上海地区最便捷的快速消费品配送基地。
占地总面积：179,161平方米，总建筑面积约为81,847平方米。
该项目已投入运营。
项目概况普洛斯西北物流园是普洛斯在中国的一个重要投资项目。
园区将为用户提供具有优越区位条件的高质量物流仓储空间。
租户包括多家国际国内知名的餐饮和物流企业如百胜、日邮物流、商船三井、惠尔物流、光明乳业、日通国际物流、飞格物流、太平集运等。
便捷的交通网络普洛斯西北物流园坐落于上海市区西部的上海西北综合物流园区内。
园区紧邻S20外环高速(原A20外环高速)，依托204和312国道、S5沪嘉高速(原A12沪嘉高速)和G42沪蓉高速(原A11沪宁高速)，使上海对外辐射的交结点和必经之处，具有独特的区位优势与交通便利条件。
· 上海市政府规划的三大物流枢纽之一· 距离市中心和主要快速干道最近的物流基地·二大通道连接外环线3普洛斯虹桥物流园（西区）普洛斯虹桥物流园(西区)坐落于上海交通便利的西大门，位于青浦，徐汇，长宁，松江以及嘉定的交界处。
园区总占地面积196,673平方米，共5栋物业，现总建筑面积为44,079平方米,目前正在开发的建筑面积为70,968平方米，预计于2012年完工交付。
该项目已投入运营。
项目概况普洛斯虹桥物流园(西区)位于上海西部的青浦区徐泾镇，紧邻上海虹桥机场以及虹桥综合交通枢纽。
在未来的几年中，虹桥机场将进行扩建，其周边区域将会发展成为物流运输及商务贸易的中心。
普洛斯物流园普洛斯在中国35个主要城市投资、建设并管理着185个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。
公司已进入的城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。
普洛斯哈南现代产业园项目概况普洛斯哈南现代产业园位于哈尔滨新建的国家级哈南工业园区内，哈南工业园位于哈尔滨南部靠近市区，哈南工业园计划兴建462平方公里，并将其发展为哈尔滨的副中心。
普洛斯哈南现代产业园总建筑面积91,000平方米。
普洛斯长春的经济开发区内，此经济开发区位于长春市的东北方向。
区内有很多国内外著名的汽车产业配套生产商以及三方物流企业。
因此，普洛斯长春物流园将依托于长春市的一汽大众汽车产业，着重发展以汽车制造以及配套零件制造、相应的三方物流和电子商务等为中心客户的市场。
同时，普洛斯也将给这些客户提供优质的硬件设施、专业的物流管理和良好的工作与物流仓储环境。
这些正是我们区别于一些当地物流仓储供应商的优势所在。
同时，我们要树立普洛斯园区的品牌效应，从众多当地的物流仓储供应商之中脱颖而出。
仓储面积为54,000平方米。
沈阳环普国际产业园地处沈阳经济开发区宝马新城核心区，一期总建筑面积可以提供290,000标准工业生产厂房。
沈阳环普国际产业园为企业提供高标准工业生产厂房及配套设施，园区客户所从事的行业主要集中在汽车零部件、机械加工、装备制造、等主导产业，为宝马整个产业链提供配套服务。
便捷交通•距离沈阳四环五公里；距离沈阳三环15公里•距离沈阳桃仙国际机场30公里•距离沈阳市中心35公里•距离营口港180公里普洛斯沈阳普菱物流园项目坐落于浑南新区，是沈阳市城市南扩的核心发展区域。
浑南新区，将是未来沈阳市新的城市和行政中心。
摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）万科收购普洛斯案例研究文/评审团队刘骁2017年7月，物流地产巨头普洛斯发布私有化要约，由万科领衔，厚朴资本、高瓴资本、中银国际等金融机构参与的中国财团拟以116亿美元、约合人民币790亿元的价格对其完成私有化。
本文从案例入手，展望物流地产的发展、探讨物流地产得到房企与资本青睐的原因。
一、案例研究（一）普洛斯概况普洛斯（Global Logistics Properties，GLP）原为Prologis （现中文名“安博置业”）的子公司。
Prologis于1991年在北美成立、2003年进入中国市场，并通过入股的方式于2004年拿下在华的首个项目。
立足中国后，借助其海外背景和中国加入WTO的契机，Prologis开始为跨国公司提供综合物流解决方案，逐步打开中国市场。
2008年，新加坡国家政府投资公司（GIC）以13亿美元收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益，Prologis在亚洲的业务由GIC控制，并取中文名普洛斯、英文名GlobalLogistics Properties（GLP），Prologis的剩余业务与安博置业（AMB Properties）合并，改中文名安博置业。
（二）普洛斯业务情况普洛斯在华业务主要分为四大平台，即物业开发、运营管理、基金管理、物流金融，本报告拟着重介绍前三个业务板块。
图1：普洛斯四大业务平台数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。
1、物业开发经过十余年的深耕发展，普洛斯在中国物流地产细分领域持有物业面积位居第一位，甚至超越了前十位中剩余九家企业之和。
截至2017年3月末，普洛斯在中国共有254个物流园区，分布在38个大中城市，物业总建面约2920万平米，其中已完工物业约1825万平米，计划开发约1090万平米，另有土地储备约1220万平米。
普洛斯建设完成的物流园区项目有两种盈利模式：一是由其物业运营部门进行管理运营、待租金收入稳定后出售；二是直接由普洛斯物流地产基金或第三方购买、直接取得销售收入。
“普洛斯中国”粗略分析报告公司简介：普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者, 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市。
普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海。
截至2013年3月，其在中国、日本、巴西的62个市场拥有并管理总计数约130亿美元的资产，其在中国33个城市拥有并管理着114个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。
通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标，服务于遍布各个行业的700家客户。
普洛斯在中国已完工（760万平米）和在建（740万平米）总建筑面积约为1500万平米，拟开发（包括确权和未确权）的土地面积约为1050万平米，共计约2550万平米。
公司已进入的主要城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海等。
普洛斯的收入来源主要是租金收入（99%以上，2012和2011年）。
公司在中国发展主要历程：2003-2004普洛斯创始团队在中国开始运作项目；司马景瀚被任命为普洛斯集团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人；在苏州建立普洛斯中国的第一个物流园，随后进入上海和广州市场2005–2006在中国，普洛斯市场拓展至北京、天津等华北地区2007-2008梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲新兴市场的首席执行官；普洛斯在中国进入18个主要城市；首次被《欧洲货币》授予中国最佳发展商奖项；GIC Realty 与普洛斯成立中国基金，投资于第三斱开发的物流设施； 2008中国奥委会将普洛斯指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商2009启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”)；在中国拥有350多个优质客户，成为中国市场最大的现代物流设施提供商2010入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；进入中山市场，全国网络拓展至19个城市2011与中国投资有限责任公司以50:50持股比例收贩日本的15处现代物流设施。
普洛斯——全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究2009-11普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，，600多财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
管理全球20个国家，2个项目，约4，490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4，700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。
到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。
在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。
海港物流园、临空物流园及加工基地。
一是临港物流园:上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
二是空港物流轩园:北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
三是加工基地:苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。
战略布局其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。
一线城市包括: 北京、天津、广州上海等。
二、三线城市:青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。
除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。
物流园一般规模都不大。
在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。
国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。
普洛斯物流园管理制度普洛斯物流园管理制度一、引言在当今经济全球化的背景下，物流行业正在成为推动国家经济发展的重要力量。
随着物流业务的不断增长，物流园区的重要性也日益凸显。
普洛斯物流园作为中国物流园区的典型代表之一，在管理制度方面表现出色。
本文将从多个方面对普洛斯物流园管理制度进行深入评估，并探讨其对于园区发展的重要意义。
二、普洛斯物流园管理制度的深度评估2.1 管理体系建设普洛斯物流园高度重视管理体系的建设，通过完善的组织结构和工作流程，实现了园区内部各个部门之间的协同合作。
管理体系的建设不仅带来了高效的工作流程和明确的职责分工，还提升了整个园区内部运营的合理性和规范性。
2.2 政策法规制定和执行普洛斯物流园积极与政府相关部门合作，制定了一系列适应当地实际情况的政策法规。
这些规定规范了园区内企业的经营行为，保护了园区内企业和员工的权益，提供了有力的法律支持和保障。
2.3 环境保护和安全管理普洛斯物流园高度重视环境保护和安全管理，主动履行企业社会责任。
园区内设有环保和安全管理部门，负责监测和管理园区环境污染和安全风险。
通过建立健全的环境保护和安全管理制度，园区保持了良好的生态环境和工作安全。
2.4 服务质量和创新普洛斯物流园注重提供高质量的服务。
通过与企业和客户建立紧密的合作关系，园区主动了解企业需求，并积极提供定制化的服务。
园区通过不断创新，引进先进的物流技术和管理理念，不断提升服务水平，满足客户多样化的需求。
三、普洛斯物流园管理制度的广度评估3.1 行业影响和示范作用普洛斯物流园成功的管理制度在行业内产生了积极的影响，成为其他物流园学习和借鉴的对象。
其管理制度的高效运行为其他物流园提供了宝贵的经验和参考，促进了整个物流行业的发展。
3.2 经济效益和社会价值普洛斯物流园的管理制度为园区带来了显著的经济效益和社会价值。
合理的管理体系和规范的经营行为促进了园区内企业的健康发展，提高了经济效益。
园区创造的就业机会和税收贡献也为当地社会带来了积极影响。
普洛斯发展历程简述普洛斯发展历程1991年，安全资本工业信托公司（前身）；1994年，它在纽约证券交易所上市；2001年，他进入日本；2021年，进入中国，在上海设立办事处(总裁梅志明；总经理沈晋初、赵明琪)；市场环境：当时，中国物流园区刚刚出现泡沫，国土部严格控制了土地禁令。
2022年4月，PLOS在上海Taopu成立了合作公司，收购了乐购的配送设施，获得了上海西北物流园区物流设施的独家开发权。
同年，PLoS与苏州工业园区苏州物流中心签署了合资协议，并对苏州物流园区的发展进行了大量投资，其中PLoS投资了美元，而苏州物流中心则参股了仓库和土地。
从那时起，它打开了中国市场。
2021年，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业难以与仓储网络相匹配；商业模式：普洛斯本身分成了三个部分：地产开发部门、物业管理部门和基金管理部门。
地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发。
地产开发部门把项目转交物业管理部门，后者通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；随后，再由基金管理部门将成熟物业置入物流地产基金。
通过私募基金，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。
资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规模扩张。
2022，次贷危机全面爆发。
prosper新落成房产租赁不利，资金筹措也陷入困境；11月初，董事会迫使原公司董事长兼ceo司马景瀚（jeffreyh.schwartz）辞职，成为该公司成立以来的最大事件；12月24日，smg基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司――新加坡政府产业投资有限公司(gicre)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作；（这只smg基金，正是由此前辞职的普洛斯全球ceo司马景瀚，普洛斯亚洲ceo梅志明以及普洛斯中国和日本高级管理团队联合注资成立的。
