普洛斯管理物流地产

《美国普洛斯物流园区成功之道》案例分析1、物流地产概念的认识：物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。

现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

同传统的物流地产相比，它更加强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。

2、普洛斯物流园区的成功因素（1）该园区是由“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯公司投资兴建并管理的，普洛斯公司是物流业的成功企业，有丰富的管理经验，在全球有广阔的合作关系网，物流园区建成之后他们还会继续提供管理支持，广大的全球大型企业会迅速与园区合作。

（2）在经济全球化日益加强的时代，普洛斯公司成功的建立全球化物流网络。

中国改革开放不断加深，经济对外开放也不断深化。

普洛斯进入中国之后正确地选择了沿海地区作为企业园区建设的切入口，进入进入北上广等发达城市开发物流园区。

在选址上抓住了发达的经济地区，并选择了靠近机场、海港、高速公路的交通枢纽，逐步形成物流配送网络。

（3）该公司有标准化的物流设施，物流最关键的就是做到每个环节的标准化。

公司在市场调研、设计、施工和设施管理的基础上开发出高质量、通用型的物流仓储设施。

标准化设施为不同客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。

（4）该公司不断提出多层次服务客户，他们开创了“以客户为中心”的运作方式，从客户角度出发，促成双方共赢。

用创新的思维不断创造不同的服务，做到了公司和客户共同发展，让公司和客户形成紧密的命运共同体。

（5）该公司提供的是一个全程的物流服务，涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。

该公司用其强大的实力让整个园区持续的发展。

闲置率⾼、⼊驻率低，是⽬前困扰多家物流园区的“⼼病”。

昔⽇红红⽕⽕、⼤兴⼟⽊，如今门前冷落，让⼈不禁反思，问题出在哪⼉？本⽂以国外企业在中国运作的成功案例，带我们⾛近⼀个全新理念运作下的物流园区，看⼀看它的成功之道。

与⼀些物流园区建成后苦守寂寞相⽐，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园“幸运”得多。

正在建设中的普洛斯西北物流园⼀期⼯程的三个仓库，⼀个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品⽣产商预定。

全球化物流络 普洛斯西北物流园由在业界有“⼯业物流地产⽼⼤”之称的美国普洛斯公司投资兴建。

普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，管理超过120亿美元的资产。

⽬前，普洛斯已与全球4000多家企业建⽴了良好的合作，其中世界1000强企业中近⼀半成为其客户，如宝洁、通⽤汽车、联合利华、惠普和全球四⼤物流公司等。

据了解，作为⼀家全球化的物流公司，普洛斯在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。

普洛斯于2003年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密⿎的布阵。

所谓“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，⽐如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有⼀个资产管理队伍进⾏物业管理，他们的⼯作主要是提供物业相关服务。

普洛斯在中国的物流配送络建设，集中在渤海经济圈、长江三⾓洲和珠江三⾓洲等沿海地区。

正如其在海外市场的运作⼀样，普洛斯将在每个枢纽城市开发3⾄4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和⾼速公路，从⽽形成⼀个物流配送络。

现阶段，普洛斯正在上海和苏州地区开发⼀些物流园区。

⼴州、深圳、天津、北京的园区开发则在计划之中。

如此全球化的络布局，使得普洛斯得以“⼀呼百应”，客户借助普洛斯的络，可以让货物在全球⾃由流转，⽽不担⼼⽆处“落脚”。

普洛斯运营系统的成功之处就在于能够提供强⼤物流配送服务络涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。

揭秘普洛斯：一文读懂物流地产霸主的商业本质！基金模式缩短回收周期也好，杠杆撬动管理资产规模也好，都是普洛斯商业逻辑的外在表现，其中深层次的逻辑在于：用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应。

来源/招商银行第五特战队作者/大宝看物流2003年，普洛斯进入中国时，只是一个小小的代表处。

6年后，它成为中国最大的现代物流设施提供商。

截至2018年2月，普洛斯及旗下品牌环普，在中国38个战略性的区域市场投资、开发并管理着258个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,300万平方米。

同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。

发展如此迅猛，不禁使我们思考，普洛斯的商业本质是什么？又能给我们带来哪些启示？一、普洛斯做对了什么？1、本土化与许多跨国企业一样，普洛斯在中国的发展选择的是“以华治华”，在其中立下汗马功劳的包括普洛斯的灵魂人物梅志明，后来创立了上海易商集团的沈晋初，以及目前主要负责普洛斯环普业务的赵明琪。

通过并购与合资等方式与手中已经握有仓储土地的本土企业合作，打入中国市场。

随着竞争的日趋激烈，普洛斯更是与本土企业合纵连横，达成战略同盟，从土地和股权两条线去加强自己的产业链条和业务资源的掌控力。

2、构建高效网络物流的核心本质在于效率提升，而物流地产，作为一个基础设施行业，最重要的就是能否铺设一个四通八达的网络，抢占核心关键位置，构造资产壁垒。

除了自己投资开发，普洛斯还通过投资、收购、战略合作等方式和其他企业形成联盟，迅速扩张，打造出一个分布广泛的物流设施网络，为有效服务客户奠定了基础。

3、资本高手普洛斯是一个运气非常好，又非常懂得“借势”的企业。

这个“势”的一个重要组成部分来自于其高效精巧的资本运作体系。

仓储设施的特点是投资大，收益不高但稳定，是一个资本密集型行业，收回投资成本时间较长。

如何既能够解决资金难题，同时又能让自己变轻？普洛斯一方面通过基金模式放大杠杆，前端引入股权投资方，后端通过债务融资放大杠杆。

普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。

它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。

金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇，下面我们就来看看她对这种模式的详细剖析，很长，但很值。

通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。

更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。

同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。

尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。

而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。

全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米。

普洛斯是如何做大的？一、以基金模式实现轻资产扩张普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显着低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。

作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一是遍布全球的规模化物流网络吸引了DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团，并由此开拓了新市场。

普洛斯物流园管理制度普洛斯物流园管理制度一、引言在当今经济全球化的背景下，物流行业正在成为推动国家经济发展的重要力量。

随着物流业务的不断增长，物流园区的重要性也日益凸显。

普洛斯物流园作为中国物流园区的典型代表之一，在管理制度方面表现出色。

本文将从多个方面对普洛斯物流园管理制度进行深入评估，并探讨其对于园区发展的重要意义。

二、普洛斯物流园管理制度的深度评估2.1 管理体系建设普洛斯物流园高度重视管理体系的建设，通过完善的组织结构和工作流程，实现了园区内部各个部门之间的协同合作。

管理体系的建设不仅带来了高效的工作流程和明确的职责分工，还提升了整个园区内部运营的合理性和规范性。

2.2 政策法规制定和执行普洛斯物流园积极与政府相关部门合作，制定了一系列适应当地实际情况的政策法规。

这些规定规范了园区内企业的经营行为，保护了园区内企业和员工的权益，提供了有力的法律支持和保障。

2.3 环境保护和安全管理普洛斯物流园高度重视环境保护和安全管理，主动履行企业社会责任。

园区内设有环保和安全管理部门，负责监测和管理园区环境污染和安全风险。

通过建立健全的环境保护和安全管理制度，园区保持了良好的生态环境和工作安全。

2.4 服务质量和创新普洛斯物流园注重提供高质量的服务。

通过与企业和客户建立紧密的合作关系，园区主动了解企业需求，并积极提供定制化的服务。

园区通过不断创新，引进先进的物流技术和管理理念，不断提升服务水平，满足客户多样化的需求。

三、普洛斯物流园管理制度的广度评估3.1 行业影响和示范作用普洛斯物流园成功的管理制度在行业内产生了积极的影响，成为其他物流园学习和借鉴的对象。

其管理制度的高效运行为其他物流园提供了宝贵的经验和参考，促进了整个物流行业的发展。

3.2 经济效益和社会价值普洛斯物流园的管理制度为园区带来了显著的经济效益和社会价值。

合理的管理体系和规范的经营行为促进了园区内企业的健康发展，提高了经济效益。

园区创造的就业机会和税收贡献也为当地社会带来了积极影响。

普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。

普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。

一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。

经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。

在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。

早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。

随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。

在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。

通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。

二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。

这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。

2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。

3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。

同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。

三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。

2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。

3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。

4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。

同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。

美国普洛斯集团美国普洛斯集团(ProLogis)——工业物流老大，普洛斯(ProLogis)是世界领先的物流配送设施和服务投资开发，美国普洛斯集团商是财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。

公司管理着299亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲20个国家超过100个市场上开发、拥有和管理的配送设施多达2,523处，约4,100万平米。

全球服务客户超过4,700位。

集团简介普洛斯为工业房地产业带来了全新的视野，在世界上最先建立了全球化物流配送设施网络。

这一全球化的物流配送设施网络提高了客户供应链的作业效率。

普洛斯集团也为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。

客户的产品物流配送，无论是在当地还是在世界其他地区，普洛斯集团都能够结合其在全球的广泛影响为客户提供有关当地市场的专业知识。

由于市场需求的变化以及经济的波动，对于需要扩展物流设施面积，或者重新整合供应链的客户而言，普洛斯提供的高质量的服务极其重要。

普洛斯集团不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作度身定制个性化仓库。

普洛斯集团致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。

其中包括UPS、DHL、阿迪达斯、欧莱雅、三星、亚马逊、诺基亚、光明乳业、Schenker、TOSHIBA等。

普洛斯集团为全球4700位客户提供专业的物流配送设施服务。

普洛斯集团拥有全球最大的物流配送设施网络并且率先在中国引进“一站式”服务。

由于普洛斯在行业内开创了以“客户为中心”的推动方式，在中国为客户提供整合的物流配送服务和解决方案，普洛斯得到了客户的广泛认可。

作为设施的长期业主，普洛斯集团为客户提供新颖、灵活的租赁方式，以帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。

除了租赁仓储设施以外，普洛斯集团还通过专业的物流仓储设施发展团队开发定制设施及专业规划物流园区。

普洛斯同时还致力于推广可持续发展的环保理念并运用到仓储设施设计及建造中。

普洛斯与安博的物流地产运营特点普洛斯的定位作为全球最大的物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。

因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商和服务商。

相对物流园区，其所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。

这样的业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。

早在20世纪八十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。

普洛斯正是应这种需求而诞生的。

根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。

做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营在本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。

做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。

做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。

于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。

glp普洛斯GLP普洛斯，全称为Global Logistic Properties Limited，是一家在全球范围内从事物流地产投资、发展、管理和运营的领先企业。

本文将介绍GLP普洛斯的发展历程、商业模式、核心竞争力以及与中国市场的关系等方面，总计约3000字。

一、GLP普洛斯的发展历程GLP普洛斯成立于2009年，起初是一家新兴的亚洲物流地产公司，总部位于新加坡。

随着全球物流业的快速增长，公司迅速扩张并建立了全球范围内的物流地产网络。

2010年，GLP普洛斯在日本设立合资公司，标志着公司进军日本市场。

之后相继在中国大陆、巴西等地设立子公司或合资公司，进一步拓展了公司的全球业务版图。

二、GLP普洛斯的商业模式GLP普洛斯的商业模式主要有三个方面：物流设施投资、供应链解决方案和客户关系。

1.物流设施投资：GLP普洛斯通过收购、开发和管理物流设施来获得租金收入。

公司在多个国家和地区拥有大量的物流地产项目，涵盖仓储、分拨中心、物流园区等类型的物流设施。

通过不断投资和优化物流设施，GLP普洛斯为客户提供高效、可靠的物流服务。

2.供应链解决方案：GLP普洛斯不仅提供物流设施，还为客户提供全面的供应链解决方案。

公司通过与客户紧密合作，洞察市场需求，并结合自身的物流地产优势，为客户设计并实施高效的供应链策略。

这些解决方案包括仓储管理、配送网络优化、货物跟踪等，帮助客户降低成本，提高运输效率。

3.客户关系：GLP普洛斯注重与客户的良好合作关系。

公司与许多全球知名物流企业、电子商务巨头和制造商建立了长期稳固的合作关系。

通过与客户紧密合作，GLP普洛斯不仅提供优质的物流设施和解决方案，还能从客户的需求中获取宝贵的业务经验和反馈。

三、GLP普洛斯的核心竞争力GLP普洛斯在物流地产行业具有多项核心竞争力。

1.全球网络：GLP普洛斯在全球范围内建立了庞大的物流地产网络。

公司在亚洲、欧洲和北美洲等多个重要市场拥有物流设施，能够为客户提供全球化的物流解决方案。