房地产开发项目成本估算及现金流测算课件

4）挂牌出让——出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让 宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请 并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。
四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证 房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。
房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地 使用权出让、转让和行政划拨。
房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到 相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使 用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。
建设、房屋建设的行为。
2、房地产开发贷款定义 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房
等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。 在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计
容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目； 如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。
四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）
1、国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。
国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城 市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有 土地的使用权方可有偿出让。
近3年≥30万㎡
近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡来自//4
建筑工程质量合格率
连续5年达100%
连续3年达 100%
连续2年达 100%
达100%
/
5
上一年房屋建筑施工面积，或完成 与此相当的房地产开发投资额
≥15万㎡
≥10万㎡
/
/
/
6
……
我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企 业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。
三、房地产企业的运作模式
资金流入
开发阶段
资金流出
自有资金 股东借款
银行借款 股东借款 预售款
购房者首付款 银行按揭贷款
项目初期 项目建设期 项目销售期
支付土地款 支付建设成本 偿还银行借款
四、房地产开发流程
项目立项阶段
项目前期 准备阶段
投资机会研究 申领项目选址意见书及项目立项批文 申请定点 申请购置土地、办理土地产权手续 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 编制规划设计总图 申领建设用地规划许可证 选择勘察队伍和设计单位 申领建设工程规划许可证和施工许可证 申领房屋拆迁许可证 做好“七通一平”工作 选择承包单位 选择监理单位
根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式主 要有3中，即协议、招标和拍卖，出让时具体采取哪种方式，由出让提地 的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有 条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方 式的，可以采取双方协议的方式。
此外，各地在具体执行过程中，又增加了挂牌出让这种方式。因此， 国有土地使用权的出让方式，实际上是4中：协议出让、招标出让、拍卖 出让、挂牌出让。
四、房地产开发流程（续）
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）
1、国有土地使用权出让（续）
1）协议出让——土地使用权的有意受让向土地管理部门提出有偿使 用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后 出让土地的行为。该方式一般适用于以公益事业或福利事业为目的的出 让，如微利商品房用地，国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和 市政设施等非盈利性用地。
2）招标出让——土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招 引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让 人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。
3）拍卖出让——在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权 拍卖，支持人宣布低价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权最高 者得到一定年限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、 区位优异的地段及利用上有较多灵活性的土地。
组织承包商进场
项目建设 阶段
加强开发项目工程管理与控制 申领商品房预售许可证 项目的竣工验收
项目销售及 售后服务阶段
办理竣工后产权登记手续 申领商品房销售许可证 与物业公司签订物业委托管理合同 提交相关资料 与用户签订商品房销售合同或租赁合同 做好物业管理工作
四、房地产开发流程（续）
※申领项目选址意见书及项目立项批文
二、房地产开发企业的分类（续）
2、按股东类型分类 ①内资企业 ②外资企业 外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万
美 元 ） 的 ， 注 册 资 本 金 不 得 低 于 投 资 总 额 的 50% 。 投 资 总 额 低 于 1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土 地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得 办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
二、房地产开发企业的分类
1、按资质分类
按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：
序号
1 2
条件
注册资本 从事房地产开发经营年限
一级
≥5000万元 ≥5年
二级
≥2000万元 ≥3年
三级
≥800万元 ≥2年
四级 暂定
≥100万 元
/
≥1年 /
3
房屋建筑累计竣工面积，或累计完 成与此相当的房地产开发投资额
申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性 研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发 物业类型说明等文件。
可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告 上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估 和对可行性研究报告进行评价。
项目评估的投资估算精度为±10%，可行性研究报 告的批准，标志着项目立项阶段的完成。
房地产开发项目 成本估算及现金 流测算
一、房地产开发的定义 二、房地产开发企业的分类 三、房地产企业的运作模式 四、房地产开发流程 五、认识房地产企业的报表 六、房地产开发项目成本估算 七、房地产开发项目现金流测算 八、房地产开发相关税务问题
一、房地产开发的定义
1、房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施