2018年中国长租公寓行业发展现状及前景分析 精细化运营或将推动行业洗牌

长租公寓的运营模式及前景分析背景随着城市化进程的加速和年轻人对独立居住的需求增加，长租公寓市场快速发展。

长租公寓是以一种更加灵活的房屋租赁方式出现的，公寓可长期租赁，租客不需要支付高额的押金和中介费用，同时还享受丰富的社交体验和配套设施。

长租公寓市场主要面向的客户群体是年轻人，因为他们通常收入较低，对独立居住的需求较高，并且通常更加注重生活方式和社交体验。

对于刚步入职场的年轻人来说，长租公寓也是一个较为理想的居住选择。

运营模式资产运营模式资产运营模式是长租公寓的最传统模式，这种模式下，公司通常会以租赁或购买的方式来获得住房资源，然后进行现代化装修和精细化管理，最后出租给客户。

在这种模式下，公司需要投入较高的资金和人力资源来运营，并且面临着租赁住房资源的限制。

管理运营模式管理运营模式是一种无房无设施的模式，公司通过线上渠道或与房产公司合作来获得长租公寓需求客户的订房需求，在客户下单后，公司将其住进房产公司所提供的房间中。

在这种模式下，公司可以更灵活地进行资金和人力资源的配置，并且可以借助房地产开发商的住房资源。

共同入驻运营模式共同入驻运营模式通常由长租公寓公司和房地产企业共同合作，公寓公司负责驻进企业，为企业内员工提供住房、服务等，企业对长租公寓进行补贴。

这种模式下，公寓公司可以在企业内部获得稳定的客户，而企业也可以通过这种方式获得更高的员工满意度。

前景分析长租公寓市场竞争激烈，公司需要提供更加优质的服务和更为吸引人的价格来获得市场份额。

长租公寓行业发展趋势已经逐渐明朗，未来的发展前景仍然趋向多元化。

增加智能化设施社交和技术应用变得越来越普及，一些长租公寓已经开始增加智能化设备，用于提高客户满意度和安全性。

未来，长租公寓的智能化设施可能包括无人机配送、智能锁、智能家居等，以更好地提高居住体验。

家庭服务变得更加普及随着多数长租公寓租客在年龄上的提高和收入的增加，他们希望找到更多的家庭服务便利，例如餐饮、洗衣、保洁等，在供应商和服务方之间搭建桥梁和建立更高效的线上平台才可能更好的满足这些生活需求，这也是未来长租公寓需求方向之一。

长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势长租公寓是近年来崛起的一种新型住房租赁模式，其带来的便利和舒适受到了越来越多城市青年人的青睐。

长租公寓的发展离不开政策环境的支持和经营模式的创新，本文将就长租公寓的政策环境、经营模式以及发展趋势进行探讨。

一、政策环境1. 政府支持长租公寓的发展得到了政府的大力支持，各地政府相继出台政策，鼓励并规范长租公寓市场。

例如北京市政府发布了《北京市住房租赁管理条例》，明确规定了长租公寓的监管办法，为长租公寓的合规经营提供了制度保障。

上海市也出台了类似的政策文件，加大了对长租公寓市场的监管力度。

长租公寓需要大量的土地来建设和开发，一些地方政府为了支持长租公寓的发展，推出了一系列土地政策。

某些地区为长租公寓项目提供了可持续的土地资源，并且减免了土地出让金和其他相关费用，降低了企业的运营成本。

为鼓励长租住房的发展，一些地方政府出台了税收优惠政策。

对于长租公寓企业的房屋出租所得以及相关服务收入，实行一定程度的税收减免政策，降低了企业的财务成本，激励了企业的发展。

以上种种政策支持为长租公寓行业的发展提供了良好的政策环境和市场氛围，为企业在长租公寓市场的投资和经营提供了保障。

二、经营模式1. 房源积累长租公寓的经营模式首先需要大量高品质的房源。

公寓企业通过与地方政府和房地产开发商合作，获得优质房源，或者通过自己的开发建设来满足市场需求。

2. 服务升级长租公寓注重提供全方位的服务，包括家具家电配置、房屋清洁、保洁服务、房屋维修和维护等。

有的长租公寓还提供24小时值班服务，给住户提供了更加便捷的居住环境。

3. 管理规范长租公寓企业需要建立健全的租赁管理制度，包括租赁合同的签订和完善的租赁服务流程，同时做好长租公寓住户信息的登记备案工作，以确保长租公寓的安全稳定运营。

4. 品牌塑造三、发展趋势1. 规范化发展随着政策环境的进一步完善，长租公寓行业将朝着规范化发展的方向前进。

未来，政府将加大对长租公寓市场的监管力度，推进行业的规范化，增加市场透明度，为长租公寓行业的持续健康发展提供保障。

2018年长租公寓行业分析报告2018年3月正文目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (5)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (5)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (5)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (6)二、我国长租公寓市场现状分析 (8)（一）长租公寓市场容量可期 (8)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (13)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (17)三、我国长租公寓运营模式分析 (19)（一）重资产运营：大型房企 (19)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (24)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (31)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (33)（一）德国 (33)（二）新加坡 (35)（三）日本 (38)（四）美国 (42)五、我国长租公寓发展前景展望 (48)六、重点公司分析 (50)（一）招商蛇口 (50)（二）万科A (50)（三）世联行 (51)（四）昆百大A (51)（五）天健集团 (52)七、风险提示 (52)图表目录图1：我国总流动人口 (9)图2：我国20-34岁人口占比 (9)图3：北京市常住人口 (10)图4：上海市常住人口 (10)图5：广州市常住人口 (11)图6：深圳市常住人口 (11)图7：REITs典型交易结构 (15)图8：国内双SPV结构的类REITs交易结构 (15)图9：保利类REITs结构图 (16)图10：建行深圳分行按居贷 (18)图11：壹间 (20)图12：壹堂 (21)图13：壹栈 (21)图14：北京泊寓 (23)图15：广州泊寓 (24)图16：北京自如寓 (25)图17：欢乐谷自如寓 (26)图18：世联红璞 (27)图19：红璞社群生活 (28)图20：YOU+公寓 (29)图21：YOU+社区活动 (29)图22：广州窝趣轻社区 (30)图23：重庆窝趣公寓 (31)图24：建行存房贷主要流程 (32)图25：德国部分地区住房拥有率 (33)图26：德国住房租赁市场供应结构 (34)图27：新加坡房屋自有率 (36)图28：HDB房屋占比 (37)图29：日本新屋开工及构成 (39)图30：日本租赁市场供给结构 (39)图31：大东建托商业模式 (40)图32：大东建托包租模式 (41)图33：大东建托出租率 (42)图34：大东建托销售人员及接单数量 (42)图35：美国租赁住房占比 (43)图36：美国住宅自有率 (44)图37：UPREITs结构 (44)图38：DOWNREITs结构 (45)图39：美国各类REITs发行数量 (45)图40：美国各类型REITs股票市值 (46)图41：EQR公寓 (47)图42：EQR公寓同店入住率 (47)表1：主要住房租赁方式特点 (5)表2：2015年以来中央层面住房租赁政策 (6)表3：主要城市住房租赁政策 (7)表4：我国长租公寓参与主体 (12)表5：主要城市租赁住房土地供应政策 (14)表6：主要城市只租不售地块出让情况 (14)表7：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策 (18)一、政策红利助推住房租赁市场快速发展（一）传统租赁模式难以满足新兴需求我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。

The Industrial Study产业研究 | MODERN BUSINESS现代商业51我国长租公寓行业的发展困境及对策分析陈　杨　郝建新　邵红瑜天津商业大学公共管理学院　天津　540010摘要:随着我国近年来对培育和发展住房租赁企业、建立购租并举住房制度的重视，长租公寓行业逐渐兴起。

本文首先从长租公寓当前的发展状况切入，分析和总结了其存在的问题，并在借鉴发达国家经验的基础上，结合中国房地产租赁市场的具体实际情况，提出长租公寓行业发展的合理化建议。

关键词:长租公寓；问题；对策分析长租公寓，又名 “单身合租公寓”，是房地产三级市场中一个新兴起来的的行业，运营企业把业主的房子租赁过来，进行改造、装修，配齐与房间相匹配的居家用品，提供多样化的公共空间配置和标准化的物业服务，并以单间的方式出租给一些年轻一代的白领上班人士。

现阶段，随着经济的高速发展，人民收入水平的日益攀升，青年一代在内的城市中高收入阶层对住房租住的品质要求也越来越高；但是近年来，长租公寓行业的发展也出现了困境，如融资渠道有限、经营成本过高、行业标准不确定等，这为整个行业发展增加更大的挑战。

本文就国内长租公寓行业发展的现状、存在的问题进行了分析，并结合美国、日本的发展经验提出了相关合理化的政策建议。

一、长租公寓发展现状分析(一)行业发展现状我国长租公寓经营机构主要有房地产经纪机构、房地产开发企业、物业服务企业、酒店以及互联网或金融背景的机构等，经营模式由集中式、分散式和综合式组成。

集中式经营模式以蛋壳公寓、YOU+青年社区、链家自如公寓、魔方公寓等为代表，这类经营方式是由租赁经营机构经过购买或租赁获取整栋或多栋物业的特许经营权，经过统一的标准改造后再进行出租的模式；分散式经营模式则是由运营机构从分散的房屋所有权人处取得闲散房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的模式，常见的这种机构有青客、寓见等；综合式经营模式是由集中式和分散式相结合的经营模式，我爱我家公寓、优客逸家等是这类机构的代表。

2018-2024年中国长租公寓产业前景预测与发展战略分析报告[出版时间]: 2018年11月[交付形式]: e-mali电子版或特快专递第一章长租公寓相关概述1.1长租公寓基本概念1.1.1长租公寓定义1.1.2与传统租房的区别1.1.3与“二房东”的差别1.2长租公寓分类介绍1.2.1集中式长租公寓1.2.2分布式长租公寓1.2.3两种长租公寓对比分析第二章2015-2017年国外长租公寓发展情况与经验借鉴2.1美国长租公寓发展概述2.1.1美国长租公寓发展历程2.1.2美国长租公寓运营模式2.1.3美国典型公寓企业简介2.1.4美国长租公寓经验借鉴2.2从EQR透视美国长租公寓运营模式2.2.1EQR简介：美国领先的公寓型REITS2.2.2EQR发展战略：聚焦核心市场2.2.3EQR融资优势：REITS助推高效融资2.2.4EQR投资优势：精准把握市场节奏2.2.5EQR运营优势：增值服务多样化2.2.6EQR对国内长租公寓企业的启示2.3从Leopalace21透视日本长租公寓运营模式2.3.1LEOPALACE21简介：包租模式公寓运营商2.3.2LEOPALACE21发展分析：从建造商向租赁运营商2.3.3LEOPALACE21战略选择：“以建引租”2.3.4LEOPALACE21运营优势：重服务轻运营2.3.5LEOPALACE21对国内长租公寓企业的启示第三章2015-2017年中国长租公寓市场发展环境分析3.1宏观经济环境3.1.1宏观经济概况3.1.2工业运行情况3.1.3固定资产投资3.1.4对外经济分析3.1.5宏观经济展望3.2相关政策环境3.2.1利好性政策概述3.2.2发展住房租赁市场的意见3.2.3住房租赁和销售管理条例3.2.4加快大中城市租房市场发展3.2.5地方支持性政策分析3.2.6一线城市租赁市场改革3.3社会与人口环境3.3.1居民收入水平3.3.2社会消费规模3.3.3人口规模与构成3.3.4人口结构特点3.3.5人口流动情况3.4房地产市场环境3.4.1房地产投资规模3.4.2商品房销售面积3.4.3商品房销售金额3.4.4房地产景气程度3.4.5去库存工作现状第四章2015-2017年中国住房租赁市场发展分析4.1住房租赁市场发展契机4.1.1存量房时代下的发展契机4.1.2房地产开发企业运营转移4.1.3房地产产业链延伸趋势4.22015-2017年住房租赁市场发展驱动力分析4.2.1流动人口助长租赁需求4.2.2租赁人口增长促进市场扩张4.2.3租金上涨刺激租赁市场增长4.32015-2017年住房租赁市场发展现状4.3.1住宅存量及其租赁比4.3.2重点城市人均住房租金4.3.3住房租赁供给来源比例4.3.4住房租赁需求环境分析4.3.5租赁市场的投资回报率4.4住房租赁市场痛点驱动长租公寓发展4.4.1住房租赁市场痛点分析4.4.2长租公寓对租房痛点的解决4.4.3长租公寓市场处于起步阶段第五章2015-2017年国内长租公寓市场发展分析5.1中国长租公寓行业相关概述5.1.1长租公寓行业发展历史5.1.2长租公寓行业的目标市场5.1.3长租公寓业态价值分析5.1.4长租公寓社会价值分析5.22015-2017年长租公寓市场发展现状分析5.2.1长租公寓市场再次升温5.2.2长租公寓溢价现状分析5.2.3长租公寓市场需求分析5.2.4长租公寓市场供给分析5.2.5市场金融创新情况分析5.2.6国内市场缺乏龙头企业5.3国内长租公寓盈利分析5.3.1长租公寓盈利模式概述5.3.2盈利来源与成本具体分析5.3.3长租公寓盈利要素总结5.3.4集中式盈利优势与局限5.3.5衍生业务盈利情况分析5.4长租公寓市场发展难题分析5.4.1市场用户粘性不高5.4.2国内市场竞争激烈5.4.3难以获取市场资源5.4.4运营商盈利模式模糊第六章2015-2017年国内长租公寓市场竞争状况6.12015-2017年长租公寓市场格局分析6.1.1市场主要品牌发展格局6.1.2分布式长租公寓市场层级6.1.3集中式长租公寓市场格局6.22015-2017年长租公寓市场竞争主体分析6.2.1主要参与者6.2.2知名地产商6.2.3房地产中介6.2.4酒店集团6.2.5“互联网+资本”平台6.32015-2017年长租公寓市场品牌竞争情况6.3.1品牌排行榜概述6.3.2品牌影响力分析6.3.3品牌细化指数分析6.3.4竞争力变化情况6.42015-2017年地产商进军长租公寓市场背后逻辑解读6.4.1地产商抢滩长租公寓6.4.215家企业观点分析6.4.3投资机构视角解读6.4.4第三方媒体视角解读第七章长租公寓运营要素及其关键绩效指标（KPI）分析7.1长租公寓运营模式分析7.1.1长租公寓运营模式概述7.1.2集中式长租公寓运营模式7.1.3分布式长租公寓运营模式7.2长租公寓经营的关键成功要素7.2.1运营管理体系7.2.2产品研发能力7.2.3企业融资能力7.2.4批量拿房资源7.3长租公寓项目管理决策指标分析7.3.1长租公寓项目决策管理指标7.3.2不同类型物业项目运营比较7.3.3公寓业务盈亏高度依赖运营7.4长租公寓业务管理关键指标及行业经验7.4.2拓展及房源租约管理7.4.3装修改造及供应链管理7.4.4销售出租及租后服务7.4.5行业管理运营经验借鉴7.5长租公寓经营者运营建议7.5.1选择核心区域重点突破7.5.2进行差异化品牌运营7.5.3快速迭代品牌产品7.5.4“互联网+”需谨慎7.5.5新从业者运营建议第八章2015-2017年国内长租公寓重点企业发展分析8.1世联行（红璞公寓）一、企业概况二、主营业务情况分析三、公司运营情况分析四、公司优劣势分析8.2万科（泊寓）一、企业概况二、主营业务情况分析三、公司运营情况分析四、公司优劣势分析8.3龙湖地产（冠寓）一、企业概况二、主营业务情况分析三、公司运营情况分析四、公司优劣势分析8.4自如一、企业概况二、主营业务情况分析三、公司运营情况分析四、公司优劣势分析第九章2015-2017年国内长租公寓市场投资分析9.1国内长租公寓投资机遇分析9.1.1世界进入“新经济”发展时期9.1.2互联网经济对长租公寓的推动9.1.3长租公寓是存量房时代的突破口9.1.4租赁市场格局变动带来发展机遇9.2一线城市长租公寓市场投资机会分析——以深圳为例9.2.1市场供需失衡下的投资发展空间9.2.2市场热点区域与投资机遇分析9.2.3区别于其他地区的市场投资特性9.2.4市场发展现状与投资风险提示9.3部分二三线城市长租公寓市场投资机会分析9.3.1杭州9.3.2南京9.3.3成都9.3.4武汉9.4国内长租公寓投资风险提醒9.4.1常见投资风险分析9.4.2长租公寓房源难题9.4.3行业“低利润怪圈”9.4.4其他行业壁垒分析第十章2015-2017年国内长租公寓市场融资分析10.12015-2017年长租公寓创业公司融资信息盘点10.1.1融资市场火热10.1.2集中式长租公寓融资10.1.3分布式长租公寓融资10.2中国长租公寓融资模式分析10.2.1股权融资模式10.2.2类REITs模式10.2.3众筹融资模式10.2.4银行合作融资10.2.5融资租赁模式10.3中国长租公寓众筹模式详细分析10.3.1长租公寓主要众筹模式介绍10.3.2众筹项目的收益与风险分析10.3.3收益类众筹模式详细解释10.3.4国内长租公寓众筹融资现状10.3.5长租公寓众筹项目案例分析第十一章2018-2023年中国长租公寓市场发展趋势及前景预测11.1长租公寓市场未来发展趋势分析11.1.1资产由重到轻11.1.2引入更多金融产品11.1.3专业化服务趋势11.1.4盈利模式将延伸11.2长租公寓发展前景展望11.2.1市场未来发展方向分析11.2.2长租公寓蓝海市场巨大11.2.3多角度市场前景分析11.3长租公寓未来发展模式的分析11.3.1客户群体角度分析11.3.2功能定位角度分析11.3.3运营模式角度分析图表目录图表1国内长租公寓分类示意图图表2传统租房过程中的诸多问题分析图表390%以上的人认为中介收费不合理图表4长租公寓与传统租房的差别图表5长租公寓企业供应链体系图表6集中式长租与酒店式短租公寓对比分析图表7集中式公寓优缺点分析图表8分布式长租公寓规模化扩张图表9集中式与分布式长租公寓对比分析图表10自持型重资产公寓企业的运营模式图表11EQR的运营及盈利模式图表122017年美国公寓REITs持有房间数量。

中国长租公寓行业发展现状及趋势分析一、长租公寓分类长租公寓在资本运作上可以分为重资产和轻资产两种，在管理模式上又可分为集中式管理和分散式管理的长租公寓。

也就是说，长租公寓可以分为两个维度，四种模式，即：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。

然而在实际上，几乎不存在重资产分散式的长租公寓。

不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，而其中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。

二、长租公寓现状租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关。

截止至2020年，我国的流动人口数目为2.33亿人。

根据国家卫健委在2017年对流动人群的调研数据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%，7成以上的流动人口在本地居住都是租房。

若以2017年流动人口中租房人口占比计算，2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人；《2020大学毕业生租住蓝皮书2020年毕业生平均月租金为1357元，据此粗略估计我国2020年的租赁市场规模达到2.7万亿元，市场有很大的发展空间。

与前两年步入“大跃进”式快速发展的阶段有所不同，2020年整个长租公寓行业则是被蒙上了一层阴霾，“爆雷”无疑成为了行业的年度热词，除了多次出现在新闻热搜榜上的蛋壳公寓事件外，年内全国还有多个不同规模的长租公寓品牌也都出现了问题。

尽管年初的新冠疫情给整个社会都带来了猝不及防的冲击，长租公寓行业的确也遭遇了短期运营成本上升、房屋空置率走高等问题，整个行业的生存环境面临着挑战。

三、长租公寓行业相关政策长租公寓可以快速解决居民住房问题，尤其是单价较高的一二线城市。

我国流动人口规模大，特别在人口净流入大的城市，中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺口，租赁市场的发展能够解决居民的住房问题。

此外还能为房产税的实施做好基础。

传统的房东直接面向租客的租赁市场模式下，若采取税收政策，房东会提高房租，将税收转嫁到租客身上，不利于租赁市场的稳定。

而当长租公寓达到一定规模之后，长租公寓的价格将由运营商主导，而运营商在经营的过程中已经缴税，因此将会对房产税的转嫁产生抑制作用，从而维护租赁市场的稳定。

长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势【摘要】长租公寓是一种以租赁为主要经营模式的住房形式，近年来在中国迅速兴起。

本文从政策环境、经营模式和发展趋势等方面探讨长租公寓的现状和未来。

政策环境对长租公寓的影响包括政府出台的扶持政策和规范管理措施。

长租公寓的经营模式主要包括租金收益和增值服务，通过提供高品质的住宿体验来吸引客户。

未来，长租公寓的发展趋势是多元化和品牌化，同时面临着市场竞争和管理挑战。

长租公寓具有灵活性、舒适性和便利性等优势，在满足人们租房需求的同时也面临着租金回报率下降和客户忠诚度问题等挑战。

长租公寓行业的未来发展应注重服务品质和品牌建设，不断提升行业规范和市场化程度，以实现可持续发展和市场前景。

【关键词】长租公寓、政策环境、经营模式、发展趋势、优势、挑战、未来发展、建设方向、市场前景1. 引言1.1 定义长租公寓长租公寓，顾名思义，是指以长期租赁为主要业务模式的公寓。

长租公寓通常秉持着提供高品质、全装修、设施齐全的住宿环境，以满足租客长期居住的需求。

长租公寓与传统的短租公寓相比，更注重于打造稳定、舒适的生活氛围，租客可根据个人需求享受长期租赁的便利。

长租公寓的兴起源于对居住环境的提升与改善需求，随着城市化进程的加快和年轻人独立生活能力的增强，长租公寓逐渐成为了一种时尚、便利的居住选择。

长租公寓不仅为租客提供了舒适的居住环境，还为他们提供了社交、娱乐等多元化的服务，成为了城市里年轻人和白领群体的热门选择。

长租公寓的定义就是以长期租赁为主要模式的公寓，致力于提供高品质的居住环境和服务，满足租客长期居住的需求。

长租公寓的兴起正是因为人们对居住环境的需求不断提升，希望在城市里找到一个稳定、便利的住所，长租公寓正是迎合了这一需求而逐渐兴起。

1.2 长租公寓的兴起而长租公寓的出现，解决了这些问题。

长租公寓通过提供长租期的住房租赁服务，为租户提供了更加稳定和舒适的居住环境。

长租公寓还注重提升服务质量和居住体验，为租户打造了一个便利、舒适、安全的居住空间。