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公司因股权转让而更名，土地登记如何办理土地权利人〔公司〕因股权转让而引起公司法定代表人、名称变更，应该按照土地权利转让办理变更登记，还是按更名登记办理？实践中，地方感到非常棘手，难以处理。
因为如果仅仅按照更名登记办理，容易导致局部公司特别是房地产开发公司通过股权转让躲避国家对土地权利转让的限制性规定〔主要是【城市房地产管理法】第三十九条对出让土地使用权转让及三十九条关于划拨土地使用权转让的限制性规定〕和逃避相关国家税收〔土地使用权转让时，发生的税费一般有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。
股权转让时，一般只涉及印花税、公司所得税或个人所得税等〕；如果按照土地权利转让办理变更登记，不仅无明确法律依据，而且增加了土地登记机构的审查难度与责任。
此问题的实质是股权转让是否导致土地使用权转让。
就此问题，2005年10月25日国土资源报第8版曾经进行过探讨，对不同的意见及理由都进行了刊登。
之后也曾屡次刊登类似的文章。
有的认为土地权利没有转让，应该按照更名登记办理；有的认为土地权利已经转让，应该先办理转让手续再办理变更登记等。
实践中，有的甚至还根据股权转让的形式不同进行不同的认定：如有的认为股东之间进行股权转让不视为土地权利转让，但股权转给现有股东之外的单位和个人那么视为转让；有的认为局部转让不视为土地权利转让，但股权全部转让的，那么应认定为土地权利转让；有的认为普通公司股权转让不视为土地权利发生转让，但房地产开发公司的股权转让视为土地转让等。
关于此问题，目前没有明确的法律规定，仅有少量的文件进行了规定。
但仅有的这些文件的规定还不一致，存在冲突。
如【国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复】〔国土资厅函[2004]224号〕规定“太古可口可乐香港将其全资拥有的独资企业—太古饮品〔东莞〕全部转让给可口可乐〔中国〕投资，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。
因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记〞；浙江省国土资源厅【关于公司名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份是否涉及土地使用权转让有关问题的批复】〔浙土资函〔2005〕186号〕认为“依法的企业名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份等行为，应属【中华人民共和国公司法】调整范畴，不作为法定的土地使用权转让情形。
土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用权的转移，即将一方的土地使用权转让给他方。
这在现实生活中是一种常见的交易方式，通过土地使用权的转让，可以实现土地资源的有效配置和利用。
本文将从土地使用权转让的概念、背景、过程、影响等方面进行探讨。
首先，土地使用权的转让是一项重要的法律行为。
根据我国《物权法》，土地使用权是财产权的一种，具有与拥有权利人对土地的支配权利。
土地使用权转让是指土地使用权的所有者通过合同等方式将土地使用权转让给他人，以获取相应的利益。
在进行土地使用权转让时，双方应遵循法律法规，签订合法有效的协议，并进行必要的登记手续。
其次，土地使用权转让的背景是我国土地制度改革的需要。
我国自改革开放以来，通过土地承包经营权、土地出让等方式，进行了一系列土地制度改革措施，使土地资源得到了更加合理的利用。
然而，土地使用权转让仍然存在一些问题和挑战。
一方面，土地使用权转让可能导致土地资源的流失和破坏，给生态环境带来一定的压力。
另一方面，土地使用权转让也可能造成土地利益的不平等和社会矛盾的产生。
土地使用权转让的过程一般包括以下几个步骤：首先，买卖双方应签订土地使用权转让合同，明确双方的权利义务和交易价格等。
其次，双方应进行必要的审批和登记手续，以确保土地使用权的合法性和有效性。
最后，买卖双方进行产权交割，完成土地使用权的过户手续，并支付相应的转让款。
土地使用权的转让将对经济和社会产生一定的影响。
一方面，土地使用权的转让将促进土地资源的流动和优化配置，为农民提供了转移就业的机会，推动了城乡经济的发展。
另一方面，土地使用权转让也可能给农民带来一定的经济压力和生活困难，需要社会和政府给予相应的扶持和保障。
在土地使用权转让中，应加强监管和保护，确保土地使用权的转让能够合法、公平、有序进行。
一方面，国家和地方政府应建立健全相关的法律法规和政策措施，加强土地使用权的管理和监督，避免滥用和侵权现象的发生。
另一方面，买卖双方应加强自身的法律意识，明确自身权益和责任，并积极参与到土地使用权转让的监管中，共同维护土地资源的合理利用。
划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定？行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。
行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。
划拨地是指由国家给予的土地，它没有作用年限，但使用者不能对它进行转让、抵押、出租。
现在很多企业会以股权转让的形式来获得该划拨地的使用权，那划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定?小编为您整理了相关专业人士的意见，仅供参考。
一、以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因(一)政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。
这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。
这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。
(二)便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。
《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
公司股权转让形式下的房地产转让的优缺点、转让程序及风险分析一、优点。
公司股权转让形式下的房地产转让相对于土地使用权转让、房地产项目转让和在建工程转让，具有以下优点：1.费用节省。
土地使用权、项目或在建工程的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方须多交相当于成交金额3%的契税和房地产交易中心的交易手续费0.5%，转让方也须承担转让的营业税5%和土地增值税。
2.手续简单。
收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。
而土地使用权、项目或在建工程的转让涉及土地使用权过户及建设手续更名等手续，比较复杂。
3.项目开发速度加快。
一旦股权转让手续获得有关部门的审批通过，在项目公司的名义下，投资者即可立即投入资金进行后续开发建设，无须再重新立项办理建设手续。
二、缺点。
公司股权转让形式下的房地产转让还存在以下缺点：1.收购方承担的风险因素增加。
收购方除考虑房地产项目本身的建设风险外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。
2.前期谈判调查时间比较长。
批租地块或在建工程通常停建原因复杂，存在项目权利人多个的现象，由于商业秘密的关系，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或有负债等经营、财务或税务情况，产生的信息不对称增加了彼此沟通和谈判的难度。
3.如是国有股权的转让，股权的合法性和主体资格的认定涉及国有资产管理办公室、产权交易所等机构或部门的监督和管理，所以交易时间可能会变长。
4.转让合同的技术处理。
通常股东对项目公司的总投资大于注册资本。
为了审批的便利，需要把转让价格设计为由股权价格（实收资本）和债权（股东新增投资视作股东贷款）组成。
三、程序。
公司股权转让形式下的房地产转让程序同在建工程、房地产项目或土地使用权转让相比有很大不同点。
股权转让形式下，房地产项目仅作为一种资产，本身不是标的，随资产所有权人变化而变更，但项目立项等建设手续的名称没有变化（企业名称没有改变）。
以土地使用权为内容的股权转让行为的去罪化分析李振宇摘要：以土地使用权为内容的股权转让行为不构成犯罪。
首先，股权转让与土地使用权转让是两个完全不同的行为，股权转让和土地使用权转让存在本质区别，国家对股权转让和土地使用权转让设置了不同的转让条件；其次，我国《刑法》第二百二十八条禁止的是直接对土地使用权实施的转让、倒卖行为，而股权转让行为无论如何也不能解释为该条文中的“转让”“倒卖”；最后，以土地使用权为内容的股权转让行为是双方当事人意思自治的结果，是公司法上的合法行为，不具有刑事违法性。
关键词：非法转让；倒卖土地使用权罪；去罪化；刑民交叉中图分类号：Ｄ９２２．３；Ｄ９２２．２９１．９１ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－６９１６（２０２１）０６－００７１－０３一、问题的提出实践中，许多公司为了以较少的成本获得土地，实施通过股权转让方式以达到土地使用权转让目的的行为，这种方式最基本的行为表现为：出资人甲与出资人乙共同组建了丙公司，之后丙公司通过出让方式取得了某块地皮的土地使用权，而出资人甲将自己所享有的丙公司股权转让给了丁。
对于此种行为方式，司法实践产生较大分歧。
“有罪论”从“透过现象看本质”出发，认为该行为表面上是股权的转让，而实质是其包含的土地使用权发生了转让，此时应当要揭开出资人股权转让的外衣，认定其构成了非法转让、倒卖土地使用权罪①。
“无罪论”认为此种方式只是股权转让行为，不构成犯罪，只有股权转让之外的、行政法规上严格禁止的非法转让、倒卖土地使用权的行为才能构成犯罪②。
二、以股权转让与土地使用权转让的差异为基础作去罪化分析（一）股权转让和土地使用权转让存在本质区别土地使用权是实体权利，而股权是虚拟财产。
土地使用权的转让往往会导致附着于其之上的具体利益发生转让；而股权转让并不会导致实体权利的主体发生改变。
如果某公司享有土地使用权，那么即使该公司内部发生股权转让，仍然不影响其作为土地使用权主体的法律地位。
转让房地产公司100%股权是否构成非法倒卖土地使用权罪近年来，房地产市场的火热让很多人开始将目光投向这个行业，而对于一些想要进入房地产领域的投资者来说，收购或转让房地产公司的股权是一个常见的操作。
当涉及到转让房地产公司100%的股权时，很多人会担心是否会触犯非法倒卖土地使用权罪。
究竟转让房地产公司100%的股权是否会构成非法倒卖土地使用权罪？本文将结合相关法律法规和案例进行探讨。
我们需要了解什么是非法倒卖土地使用权罪。
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十二条规定，非法倒卖土地使用权罪是指以不正当手段获取土地使用权、出让土地使用权等行为，借用转让公司股权的方式进行违法倒卖土地使用权的行为，其行为构成非法倒卖土地使用权罪，这是一种严重的经济犯罪。
根据法律的规定，非法倒卖土地使用权罪会受到严厉的惩罚，一般涉及到刑事责任的问题。
那么，在房地产公司100%股权转让的过程中，是否涉及到土地使用权呢？针对这一问题，我们需要首先了解房地产公司的性质和业务。
房地产公司是主要从事房地产开发、销售和管理等业务的公司，其经营范围主要包括房地产开发、土地使用权开发、房屋销售等。
在房地产开发过程中，土地使用权是不可或缺的资源，房地产公司的股权转让涉及到的是其经营的业务和资产。
通常情况下，房地产公司的股权转让并不会直接涉及到土地使用权的转让，因为土地使用权通常是由政府出让给房地产开发企业，房地产公司获得土地使用权后进行房地产开发，并将房屋销售给购房者。
在一般情况下，房地产公司100%股权的转让并不会构成非法倒卖土地使用权罪。
需要注意的是，在特定情况下，房地产公司100%股权的转让可能会触犯非法倒卖土地使用权罪。
一种可能的情况是，房地产公司通过违法手段获得了土地使用权，而后将其股权转让给他人以获取利益。
一些开发商通过行贿等手段获取土地使用权，在获取土地使用权后将房地产公司的股权转让给他人，从而获得非法利益。
在这种情况下，房地产公司100%股权的转让就构成了非法倒卖土地使用权罪。
土地增值税取得土地使用权所支付的价款的方法
1、开发企业取得土地使用权所支付的地价款和相关费用，明显高于当时市场价格，可能是企业虚增了交易价格。
鉴别方法：核算取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用是否真实、正确，要审查《土地出让金缴费证明》、土地出让金缴费票据及银行转账凭据、土地转让合同及发票、取得土地使用权时的契税票据等，各证明材料所载金额不一致的，要进行重点审核，必要时向国土部门进行函证或要求企业提供国土部门书面证明。
2、通过股权转让（包括企业改制）、企业并购等方式取得土地使用权，由于转让的股权溢价无法取得发票而无法记入被转让项目的成本，是否可以按实际支付的股权转让金额进行土地成本扣除。
鉴别方法：如果是通过股权转让方式取得土地使用权，在股权转让时未能单独取得支付土地价款的合法凭证，则在土地增值税清算时不能按股权转让时支付的金额作为土地成本扣除。
这种情况，仅允许扣除股权转让方当时受让土地时支付的土地成本金额。
3、房地产开发企业的土地为作价入股取得，作价金额大于投资方当初取得土地的成本，在房地产企业土地增值税清算时，土地成本的扣除问题。
鉴别方法：土地作价入股，从事房地产开发的，应当按作价金额缴纳土地增值税，房地产企业在进行土地增值税清算时，应按投资入股时确认的金额进行土地成本扣除。
在《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）下发前，土地作价入股享受土地增值税免税的，在进行房地产土地增值税清算计算土地成本扣除时，允许扣除入股方（投资方）当时受让土地时支付的土地成本金额。
[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
股权转让与土地使用权转让辨析
经济学、法学意义上的股权转让和土地转让，本来界限是非常明晰的，但虚拟资本的转让，往往意味着实体资本支配权的转移，从而使两者的界限变得模糊起来。
界限的模糊往往会引发认识的模糊，进而造成操作上的失误。
比如，有些人就认为，在股东之间发生股权转让时，其包含的土地使用权也发生了转移，所以应当符合土地使用权转让的条件，并办理土地变更登记，缴纳有关土地税费，否则，将会造成土地管理职能缺位，国有土地资产“流失”。
照此逻辑，每天都有大量的股权交易，其中国有或国有控股公司不在少数，岂不是每天都在发生国有资产流失？股权交易岂不成了规避法律的手段？上市公司的股票买卖实际就是股权转让，按此逻辑，上市公司就要在每笔股票交易后马上办理土地使用权转让手续，这显然是很荒唐的。
从现行法律和理论上澄清这些错误认识，十分必要。
股权转让与土地转让的根本区别在于，股权转让是虚拟资本的转让，受《公司法》调整，不能认定为任何特定实体资产的转让，股东取得股权，意味着取得了对公司一定程度的财产支配参与权与收益分配权，而不是某个特定财产的拥有权，只有在公司财产分割时才能确认具体财产的权益。
即使在极端的情况下（如，公司仅有土地或设备），也不能理解为特定财产的转让。
土地的转让，则是实体资产的转让，也是特定资产的转让。
在我国，土地转让主要是指土地使用权的转让，受《土地管理法》、《城市
房地产管理法》等调整。
所谓土地使用权转让，是指土地使用权人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。
显然，这是一种特定实体资产支配权的转让，与股权转让有本质的不同。
尽管股权转让中涵盖了包括土地等资产在内的支配权的转移，但不能说股权转让就是土地使用权转让。
股权转让与土地使用权转让特质的不同，使二者在实际操作中存在着一系列差异。
一、是构成要件不同。
在土地使用权转让中，转让的标的是土地使用权，转让的主体是土地使用权人，因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件：一是土地使用权发生了转移，是在原来合法使用基础上的再次转移；二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体—土地使用权人之间，即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。
在这种方式下，转让双方直接以合同方式约定土地使用权买断性转移的权利和义务，转移后转让方不再享有土地使用权。
有限责任公司的股权转让,分为股东之间的转让和向股东以外的人转让。
在股权转让中，转让标的是股东登记依法所享有的公司股份，股东权利和股东责任，而不仅仅是公司出资人的出资额，更不是他曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实财产。
股权转让主体之间的关系表现为公司股东之间与股东和其他第三人之间的关系。
因此，构成股权转让行为应具备两个条件：一是公司股权发生了转移，在股权转移中股东构成发生变动;二是股权转移行为发生在一个民事主体即公司法人内部。
就土地使用权而言，公司依法取得土地使用权后，
土地使用权作为法人财产时已表现为货币化或股份化的形式，是公司法人财产的一部分。
股东依法转让股权时，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变，不属于土地使用权转让的范畴。
二、是由不同的法律所调整。
土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。
这些法律法规明确规定了土地使用权转让的概念、转让方式及转让条件。
而股权转让则适用《公司法》、《证券法》等一系列有关法规所调整。
三、是转让条件不同。
以出让土地使用权为例，《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
”因此，对于土地使用权转让而言，有三项限制条件：⑴已支付全部土地出让金；⑵取得土地使用权证；⑶开发已完成一定的工作量。
股权转让根据受让人的不同分为内部转让和外部转让。
内部转让即股东之间的转让，外部转让是指股东将自己的股份全部或部分转让给股东以外的第三人。
就内部转让而言，因为股东之间股权的转让只会影响内部股东出资比例即权利的大小，对重视人合因素的有限责任公司来讲，其存在基础即股东之间的相互信任没有发生变化。
所以，
对内部转让的实质要件的规定不很严格，通常可以自由转让，或按公司章程可以对股东之间转让股权附加其他条件。
但对外部转让来说，由于有限责任公司具有人合属性，股东的个人信用及相互关系直接影响到公司的风格甚至信誉，所以各国公司法对有限责任公司股东向公司外第三人的转让股权，多有限制性规定。
如我国公司法规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
四、是登记部门不同。
土地使用权发生转让的，双方当事人应依法申请办理变更土地登记。
有限责任公司股权发生转让的，无需办理变更土地登记。
如果认为股权发生转让就必须办理变更土地登记，那么，上市公司的股权每日每时每刻均因股票的买进卖出而发生变动，国土资源部门如何根据千变万化的股市来进行土地登记？
不过对于合伙企业来说，其转让股权时应办理变更登记。
这是因为，合伙企业中股东变化的主要形式是退伙与入伙，股东转让股份的情形并不多见。
由于合伙的财产主要由合伙人出资形成的财产和合伙经营积累的财产构成。
合伙人出资财产中，若以土地使用权出资的，出资人并不因出资行为而丧失土地使用权，其使用权仍属于出资人，合伙企业只享有使用和管理权。
因此对此类出资，在合伙人转让其财产份额时，一般应办理土地使用权转让登记。
五、是发生税费不同。
土地使用权转让时，发生的税费有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。
股权转让时，从税收上看，现阶段则主要涉及企业所得税或个人所得税等。
从上述区别和实践上讲，土地使用权转让和股权转让分属两个不
同的范畴。
不能因为股权转让中的实体资产转让内涵而认定规避了有关税费。
任何税费的征收，都是对特定的交易而言，如，增值税是针对销售货物和相关劳务征收，土地税收是针对土地交易或保有征收。
而对虚拟资本的交易，你如何划分哪是土地交易，哪是设备交易，哪是货物交易？如果说，股权交易逃避了有关土地税费，那么是否同样也规避了诸如增值税、营业税等税收？
众所周知，土地市场化是土地资源配置的发展方向，从而土地使用权的转换是企业之间经常发生的行为，以土地使用权转让的形式实施土地开发利用，和以公司股权转让的重组方式实现土地开发利用，对加快土地开发利用，提高土地利用效率都是有利的，是合法的方式，甚至是政策目的之所在。
但是如果在转让过程中发生了违法违规的土地用途变更等，则要受到有关法律的制裁，但这并不意味着对转让形式的否定。
当前，以股权转让实施房地产开发的现象十分普遍，也的确存在着开发商恶意串通，规避法律、牟取非法利益的问题。
但我们不能因为个案否定市场化方向，更要分清那些是合法行为，哪些是违法行为。
这就要加强对土地使用权转让和股权转让的研究，完善土地市场交易规则，完善相关税收政策，进一步规范国有土地使用权的转让活动，如此，才能真正优化配置土地资源，提高土地利用效率。
