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二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录（附风险提示）笔者在从事相关法律实务及研究大量司法裁判文书的基础上，系统归纳出二手房纠纷疑难问题及相关裁判规则、法律风险提示。
每条风险提示,均源于实际发生的案例,背后往往是一起或数起费时、费钱、费力的官司。
所以，二手房买卖,无论当事人，还是代理律师，对各种不同情形的房屋，对各个环节可能出现的风险,二手房买卖合同未约定单价，或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解，故对一方当事人事后要求补交面积差价款的，一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。
【相关法律风险提示】【1】陷阱条款：“该房地产建筑面积91.5平方米，以房产证为准.”对买受人而言，通常会认为该房的建筑面积系出于房产证，且明确“以房产证为准"，不会存在任何风险.司法实务中,可能会认为,该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对，已对房产证原件做了审核，故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时,购买人出于明知的主观状态可能会得到认定,甚至后果自负。
故，不管房产证是在出卖方、中介，还是银行、房管所，都要眼见为实,而且不仅要看，还要验明真伪。
即使真实，还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍，做必要的调查、核实。
【2】持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致，除了测量误法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。
二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。
专题八：毛坯房收房交房验房注意事项最佳收房流程核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》。
同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
物业管理费一般交付后才开始计算，验收时要签前期物业合同．收楼的一般程序１、发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。
２、买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右）内带齐所需文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现场）办理收楼入住手续。
如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
３、楼房现场验收１）发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）；２）买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；３）依原合同约定标准验楼；４）验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
二手房买卖合同（范本）卖方（以下简称甲方）：____________、____________（含共有人）买方（以下简称乙方）：____________、____________（含共有人）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的房产事宜，签订本合同，以资共同遵守执行。
第一条甲方同意出售甲方所有的位于__________市_____区_________幢____号房。
房屋建筑面积_______平方米，其中套内建筑面积为____平方米。
甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。
同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费及附属于该房屋的所有费用。
乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。
第二条甲、乙双方同意上述房产的成交价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________________元整（大写）。
第三条付款时间及方式房屋价款分_______次付给甲方。
______年____月___日，乙方向甲方支付房款_______元。
_______年____月___日，乙方向甲方支付房款_______元。
余款_______元，在办理产权证完成之日交付。
四条办理过户及房屋交付1、甲方应于_______年____月___日开始办理房屋产权证、土地使用证，上列证件办理完毕之日至迟为_______年____月___日。
2、上列过户费用及契税由甲方承担_______元，乙方承担_______元。
第五条风险转移，配套设施及费用承担乙方已对房屋构造、装饰及配套设施等情况，做充分了解。
房屋及配套设施的风险自房屋实际交付之日起转移给乙方。
第六条权利义务甲方确保本合同项下的房产水、电、通讯、排水等设施完好、畅通可正常使用。
房屋买卖的瑕疵处理房地产交易是一项重要的决策，涉及到大量的资金和长期投资。
然而，在房屋买卖过程中，买方有时会发现被购买的房屋存在瑕疵或隐藏的问题。
对于这些瑕疵，卖方和买方应该如何进行处理呢？本文将讨论房屋买卖中瑕疵处理的相关事宜，以帮助双方进行更加顺利的交易。
首先，当买方在购买房屋之后发现瑕疵时，应立即与卖方进行沟通。
无论是瑕疵的性质、程度以及对买方的影响，都应充分地告知卖方。
事实上，在许多国家，法律对卖方提供真实和准确的房屋状况有着明确的规定。
如果卖方故意隐瞒或虚假陈述房屋的问题，买方有权利起诉卖方，并要求返还购房款以及额外的赔偿。
对于买方而言，尽早发现和提出瑕疵问题是非常重要的。
一旦买方签署购买合同，接受了房屋的状况，后期发现的瑕疵可能会被认为是买方在购买前就已经知晓的。
因此，在签署购买合同之前，买方应仔细审查房屋报告和评估，并对房屋进行彻底的检查。
如果在购买后发现了瑕疵，买方必须尽快采取适当的法律步骤，以确保自己的权益。
与买方的义务相对应，作为卖方，也应该提供详尽和真实的房屋信息。
卖方在销售房屋之前应该审查房屋，并提供有关房屋性能、维修历史和潜在风险的相关信息。
在房屋交割之前，卖方应确保房屋没有隐瞒的瑕疵，否则将承担法律责任。
当然，卖方有义务配合买方的瑕疵调查，并在双方协商的基础上解决问题。
在发现瑕疵后，卖方和买方可以通过几种方式来处理。
首先，他们可以协商达成补偿协议。
根据瑕疵的严重程度和影响范围，双方可以商定降低房屋价格、修复瑕疵或进行其他形式的经济补偿。
值得注意的是，如果双方不能就补偿问题达成一致，他们也可以寻求法律程序的帮助，如争议解决机构或法院的调解或裁决。
其次，买方还可以要求卖方承担维修费用或提供担保。
在购买房屋时，双方可以约定房屋交割之前对瑕疵进行修复，并由卖方承担维修费用。
另外，卖方还可以提供担保，保证在一定时间内，如果房屋出现特定问题，将负责修复或赔偿。
最后，如果买方发现房屋存在严重的结构瑕疵，卖方故意隐瞒或虚假陈述问题，买方可以选择撤销合同。
房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同纠纷引言：房屋买卖合同是买卖双方就房屋产权进行约定的法律文件，合同的签署代表着双方的意愿和权益保障。
然而，在现实中，由于各种原因，房屋买卖合同纠纷时有发生。
本文将探讨一些常见的房屋买卖合同纠纷，并分析解决纠纷的方法和途径。
一、常见的房屋买卖合同纠纷：1. 拖欠房款：买方在约定的时间内没有如约支付房款，导致卖方无法如期交付房屋。
这种纠纷一般需要法院介入裁决，以确定违约责任以及是否解除合同。
2. 房屋状况纠纷：买方在购买房屋后发现房屋存在质量问题，例如装修不合格、漏水、墙体开裂等。
这种情况下，买方可以要求卖方承担修缮责任，或者按照法律规定进行退款退房。
3. 合同解除纠纷：在一些特殊情况下，例如买房人发生意外需要突然解除合同，或者卖方变更意图不愿交付房屋，双方纠纷产生。
一般而言，合同解除纠纷需要法院介入，并根据具体情况判决赔偿责任。
4. 购房争议：一些在房屋买卖合同中未明确约定的事项，例如房屋修缮责任、公共设施使用问题等，可能导致买卖双方产生分歧。
在这种情况下，可以通过协商、调解等非诉讼途径解决。
二、解决房屋买卖合同纠纷的方法和途径：1. 协商：当买卖双方出现分歧或纠纷时，首先需要进行友好协商。
相互理解和互相退让有助于达成妥善解决的方案。
协商过程中，双方可以自由约定如何解决纠纷，以及是否需要寻求法律援助。
2. 调解：如果协商未果，双方可以寻求第三方调解帮助解决纠纷。
调解通常由行业协会、仲裁机构或相关部门组织。
调解的好处是迅速、灵活，并且有助于保持买卖双方之间的关系。
3. 仲裁：如果协商和调解未能解决纠纷，双方可以选择仲裁。
仲裁是由独立的第三方仲裁员依法裁决的一种方式，具有司法效力。
仲裁通常比诉讼更迅速，并且成本较低。
4. 诉讼：如果其他解决方法都无法解决纠纷，双方只能通过法院起诉解决争议。
在诉讼中，法院将依照法律规定和证据判决赔偿责任，并有权决定是否解除合同。
三、预防房屋买卖合同纠纷的方法：1. 谨慎选择合作对象：买卖双方在签订合同时应对对方进行严格的审查，查明其履约能力和信誉度。
页脚 签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决 2009-10-16 一、关于计价方式 二、面积确认及面积差异处理方式
三、付款方式和期限 四、关于交付期限 五、关于逾期交房的违约责任 六、关于规划、设计变更 七、房产交接中的法律问题 2000年10月，建设部公布了《商品房买卖合同示文本》（下简《示文本》），自2001年4月1日开始执行；2001年4月又颁布了《商品房销售管理办法》（下称《销售办法》），以规商品房交易双方的行为。
与以往的房屋买卖合同相比，《示文本》增加了不少容，其中将房地产开发企业开发过程中所需获得的一系列证件，详细列入了合同之中。以前，有许多购房者由于缺乏房地产开发方面的基本知识，不知道要审查所购项目的手续是否齐全，为交易埋下了隐患。现在的做法则在无形之间，就使购房者在签订房屋买卖合同的过程中自然而然地了解到所购买的项目是否具有合法的手续，为保障购房者的权益起到一定作用。
一、关于房屋计价方式 页脚
这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的，在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣，以及购房者的承受能力，甚至购买意向。目前的个人商品房买卖活动中，有80%以上的人是选择自行支付一部分房价款，其余部分以申请银行个人住房抵押贷款（即通常人们所说的“按揭”）的方式支付。这样，是否能够申请到银行贷款，成为许多购房者购房行为的前提。
《示文本》中给出了3种计价方式，同时，购房者与开发商在此之外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计，也有一些开发商采用按套计价的方式，但多用于尾房销售。
这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。建筑面积，包括套建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称“公用分摊面积”）两部分。套建筑面积，即购房者独自使用的建筑面积，由套使用面积、套墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套使用面积，与开发商在销售房屋时告知您的套建筑面积是两回事，并且是少于套建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套使用面积与建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多少时，一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发现，一套所谓“使用率”达到80％以上的房屋，在刨除了套墙体面积和阳台建筑面积之后，也许就只有75％左右了。
另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各样的阳台，有时，销售人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积的”；但实际上，阳台面积的计算也是根据不同的样式有不同的标准。对于封闭式阳台，是按其外围水平投影面积计算，可以理解为全部阳台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，那才真的是让利了。对于挑阳台（底阳台）则是按其底板水平投影面积的一半计算，凹阳台则是 按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算，均可以理解为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房屋的阳台样式确认阳台面积的计算标准。
二、房屋面积确认及面积差异处理方式 面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路呢？
对于开发商，首先应在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差的产生降到最低程度。对于购房者，如果想避免面积误差，最好的方法莫过于购买（准）现房，实地 页脚
的考察是胜于任何口头承诺和凭空想象的。如果购房者仍然要选择期房，则只能是与开发商就此问题进行事先约定。
《示文本》的一大特色就是倾向于保护购房者的利益，《示文本》第5条关于“面积确认及面积差异处理”的规定就极体现了这一特色。该条第2款明确将面积误差比以3％为分界线，3%以的，双方据实结算房价款；超出的，购房者有权选择退房，不退房的，规定了于购房者相对有利的处理方式。当然，买卖双方也可以选择不采用《示文本》中给出的处理方式而自行进行约定。这样，开发商就被推人了一个为难的境地。如果选择《示文本》给出的处理方式，自然是心有不甘，尤其是对于其中面积缩水时要将少于3％的部分双倍返还买受人的规定，更是感到不可接受。可是，购房者在看到这样一种于自己有利的处理方式时，自然是要坚持以此为准。双方就容易产生矛盾，对房屋的销售必然有影响。笔者认为，该种方式比起以前大多数开发商自行设定的处理方式自然是对购房者给予了更多的保护，但是，对于开发商也有些过于苛刻，尤其是上述的双倍返还的规定，实际上是缺乏法律依据的。同时，该条规定中也有一些不全面的地方。
在此，笔者提出自己认为双方相对较容易接受的处理方式供大家参考： （一）面积误差比绝对值在3%/4%以（含3%/4%，该3％或4%由双方协商确定，均是较为公平的，下同）时，双方据实结算。如产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积，则出卖人应于收到具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记面积，下同）文件之日起30日向买受人退还有关面积差价款；如产权登记面积大于房屋买卖合同约定面积，则买受人应于出卖人向其出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记面积，下同）文件之日起30日向出卖人补交面积差价款。逾期支付面积差价款的，违约方每逾期1日向对方支付应付差价款万分之3至万分之5（违约金的具体比例由双方协商确定）的违约金。
（二）当该房屋的面积误差绝对值超出3%/4%时，买受人有权退房。买受人退房的，应自出卖人向买受人出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记面积，下同）文件之日起15 日将解除本契约的书面通知送达出卖人，出卖人自接到该解除契约通知之日起30日将买受人已付房价款退还给买受人，并按照中国人民银行同期贷款利率给付相应利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于房屋买卖合同约定面积的，面积误差比在3%/4%以（含3%/4%）部分的房价款由买受人补足；超出3%/4%部分的房价款由出卖人承担，相应面积的产权归买受人。产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积的，面积误差部分的房价款由出卖人返还买受 人。
如买受人未在上述期限将解除本契约的书面通知送达出卖人， 则视为买受人不退房，处理方式同上。
面积差价款的支付方式和违约金的计算同上文（一）所述方式。 产权登记面积 - 合同约定面积 页脚
面积误差比 = ------------------------------ 合同约定面积
三、房屋付款方式和期限 在房屋的买卖过程中，开发商最重要的义务就是保质保时地完成房屋建设，购房者最重要的义务就是按照约定支付房价款。目前的房地产市场中，支付方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款3种。无论是何种支付方式，对于购房者而言最重要的一点就是及时按照约定支付应付款，否则，就是违反了房屋买卖合同的约定，要承担违约责任。
其中尤其值得一提的是按揭付款方式。随着人民消费水平的提高和消费观念的变化，以向银行申请个人住房抵押贷款，即通常所说的“按揭贷款”支付部分房价款的方式，现已成为许多购房者的选择，不少开发商还以优惠的贷款条件来作为促销手段。而开发商为了尽快回款，在房屋买卖合同常会与购房者约定，购房者在签订房屋买卖合同后若干日应向银行指定的机构（一般为律师事务所）提交申请资料和费用，甚至应在签订房屋买卖合同后若干日申请下来银行贷款（以该笔贷款进人开发商之账户为准），否则，购房者要承担违约责任。作为购房者而言，尤其是在购买期房时，由于支付房价款时所购房屋可能还根本没有实际出现，总是希望尽量晚一点再申请银行贷款，似乎这样对自己的权益有更大的保护；并且认为即使自己晚些日子，开发商也不会真的向自己追索违约金。实际上，如果购房者与开发商在房屋买卖合同中对此进行了明确的约定，购房者就有确实的义务按照约定履行，否则，必然要承担违约责任。但是，要求购房者在一段时间申请下来银行贷款的做法也是有失公允的，因为贷款的最后审批权掌握在银行，且申请过程中经办机构和银行都可能出现拖延的情况，甚至还会出现申请条件的变化，让购房者来承担这种风险是不合理的。笔者认为较好的方式是，开发商与购房者约定，自双方签订房屋买卖合同之日起日，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件而致使购房者无法成功申请银行贷款的，购房者最好在补充协议中约定处理方式，以免当该种特殊情况出现时使自己陷人被动境地。在双方就此问题达成一致后，购房者应按照约定履行付款义务。
应当提醒购房者注意的是，由于近期各银行均对自身的贷款条件进行了调整，对贷款申请的审查较以往严格，同时，对贷款发放的比例也因申请人状况的不同而有所变化。以为例，建设银行以往对外籍人、外地人和人发放贷款的条件和比例是基本一致的，普遍为最高限度可达8成、20年；然而，从去年年底开始，对外籍人和外地人的发放条件明显提高，比例则一般控制在6成、10年。这就对外籍人和外地人购买由建设银行提供贷款服务的项目提高了要求。
如此一来，如果是一位非本地居民，在京购买商品房并且选择以银行贷款方式支付部分房价款的，在签订房屋买卖合同之前最好是先向为该项目提供贷款服务的银行咨询，明确以自身的条件大致可以申请到多少贷款，结合自身的资金状况，再来决定是否购买。以免在签订完毕房屋买卖合同之后，发现自己无法取得足够的银行贷款，自己的实际情况又不允许再以现金支付部分房价款，将会使自己陷人一个两难境地，要在此时提出退房就将要承担违约
