2018年8月份房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析

2018房企收并购总结：融创领衔收并购金额榜首新年刚过，各种年度账单接踵而来，热闹非凡的购物狂欢节终于反映在账单上啦，各位手在抖吗，还是在暗暗窃喜呢，而房地产市场和房企们依旧感觉乍暖还寒。

房地产政策调控延续，金融监管政策不断加强，长效机制加快建立，行业深刻变革的下半场已经拉开序幕。

为了回顾2018年各大房企买买买的情况，我们梳理了去年房企收并购情况，看看房企的账单上，除了招拍挂拿地这一“日常购物”，2018年谁在拿地上花钱最凶，又都买了些什么呢？1、行业并购是否热闹依旧？No，总量缩减，高价拿地减少2018年各季度房企收并购事件2018年是近三年收并购小年，交易宗数和金额均明显下降。

自2016年第二季度以来，房企收并购频次和交易金额呈上升趋势，并在2017年第三季度达到峰值，2017年第三季度交易金额约1726.5亿元，宗数约111宗，此后逐渐回落。

2018年，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗，涉及的交易金额至少有2909.1亿元，同比分别下降26.9%、44.4%。

2017年和2018年房企收并购单笔交易金额占比与2017年相比，2018年单笔交易金额有所降低，大宗交易宗数减少。

2018年前11月，平均每笔交易金额为10.2亿，而2017年则为13.4亿。

2017年共有8宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易，其中，万科551亿元收购广信资产包、融创438亿元获得万达旗下文旅城项目。

与去年同期相比，2018年仅有3宗超100亿收并购事件，包括上海临港以182.3亿元购买漕总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产、中华企业174.72亿收购中星集团。

2009年-2018年重点房企收并购金额与同期全国300城成交楼面均价土地和资金是房企的“粮草”和“钱袋”，2018年土地市场降温和融资收紧是房企收并购减少的重要原因。

“粮草”方面，近十年房企收并购金额和土地成交楼面均价呈现出同步波动趋势，表明土地市场热度和土地价格对企业选择拿地方式影响甚大，由于2018年土地市场有所降温，房企通过收并购降低土储成本的动力相对削弱。

地产并购案例地产并购是指通过购买或合并来整合地产企业资产和资源，提高企业的规模和竞争力。

下面是一个地产并购案例的描述。

某国内房地产开发企业A公司，是一家知名的房地产开发商，拥有多个项目和土地储备。

由于市场竞争的加剧和资金需求的增加，A公司决定寻找合适的合作伙伴进行并购，以获取更多资源和资金支持。

A公司与另一家地产企业B公司展开谈判，B公司是一家地产运营商，主要从事物业管理和租赁等业务。

A公司认为与B公司合作可以在物业管理和租赁等方面获得优势，而B公司希望通过与A公司合作来扩大土地储备和开发能力。

经过多轮谈判和尽职调查，A公司与B公司达成了并购协议。

根据协议，A公司将以现金和股权的形式收购B公司的全部资产和股权，收购价格为一定金额和股票比例。

并购完成后，A公司将成为B公司的母公司，B公司将成为A公司的子公司。

并购完成后，A公司得到了B公司的物业管理和租赁等业务，可以进一步扩大自己的市场份额和业务范围。

另外，A公司还获得了B公司的土地储备和开发能力，可以加快项目的推进速度和增加项目数量。

与此同时，B公司也从并购中获得了利益。

作为A公司的子公司，B公司可以借助A公司的品牌和资源，在市场竞争中占据更有利的位置。

同时，B公司还可以通过与A公司合作，获取更多的项目和土地储备，实现自身的发展目标。

地产并购案例中，通过合并两家公司的优势，A公司和B公司都获得了更多的资源和能力，提高了企业的竞争力和市场地位。

通过整合业务和资源，实现了双方的战略目标。

地产并购对于企业的发展具有重要的意义，可以实现资源优化配置和规模效应，提高企业的综合实力和市场竞争力。

地产并购案例地产并购是指通过收购、兼并或资产重组等方式，实现对地产企业或项目的控制权或资产的整合。

地产并购案例在当今市场上屡见不鲜，各种类型的并购案例层出不穷，其中成功的案例可以为其他企业提供宝贵的经验和借鉴。

下面我们将介绍一些成功的地产并购案例，以期为读者提供一些启发和思路。

首先，我们来看一个国际知名的地产并购案例——中国保利地产收购澳大利亚迪拜大厦项目。

中国保利地产作为中国大型地产开发商，一直致力于在海外市场拓展业务。

2015年，中国保利地产成功收购了澳大利亚迪拜大厦项目，这是中国地产企业首次在澳大利亚进行大规模并购。

通过这次并购，中国保利地产不仅获得了澳大利亚迪拜大厦项目的控制权，还进一步巩固了在国际市场的地位，实现了跨国经营的战略目标。

其次，我们介绍一个国内知名的地产并购案例——恒大地产收购万科地产。

2017年，恒大地产以高达6000亿元的价格成功收购了万科地产的股权，成为万科地产的最大股东。

这一并购案例在国内地产行业引起了轰动，也成为了业内的经典案例。

通过这次收购，恒大地产实现了对万科地产的控制，进一步扩大了自身的规模和实力，成为了国内地产行业的领军企业之一。

最后，我们介绍一个地产并购案例的失败案例——中粮地产收购万达地产。

2018年，中粮地产计划收购万达地产的股权，以实现自身业务的拓展和规模的扩大。

然而，由于双方在并购过程中出现了意见分歧，最终导致了并购案的失败。

这一案例告诉我们，地产并购过程中的合作和沟通至关重要，双方必须在并购前充分沟通、协商，确保双方利益的一致性，才能实现并购的成功。

通过以上案例的介绍，我们可以看到地产并购案例的多样性和复杂性。

成功的并购案例可以为企业带来巨大的机遇和发展空间，但并购过程中也充满了各种挑战和风险。

因此，企业在进行地产并购时，必须谨慎选择合作伙伴，充分了解目标企业的情况，做好充分的准备工作，才能实现并购的成功。

希望以上案例的介绍能为读者提供一些启发和借鉴，帮助他们在地产并购领域取得更好的成绩。

开发商拿地新模式:土地一二级捆绑联动模式于彦杰最近从新闻报刊上了解到中国贵州省贵阳市超级大盘林立,而且销售火爆,值得关注的是;中天未来方舟和宏立花果园,通过对这两个楼盘最初的拿地可以了解到,大盘模式是开发商不在暴利,买房者得到了实惠,政府不再搞土地财政也能成功实现对城市的升级改造.贵阳模式其实是政府的远景规划和开发商市场运营能力的有效协同,在企业.社会.和政府方面实现利益均沾,政府实现了旧城改造,提升了城市形象,企业也通过拿地参与开发赢得了利润,居民和买房者也得到了一定得实惠.这种模式首先是土地一级和二级市场的一个捆绑联动,使得开发商拿地得以固化,消除了二级土地市场招拍挂的形势导致地价上涨的不确定新因素,这种模式其实就是政府财政吃紧,无法做到拆一块挂一块.政府规划出几百亩甚至上千亩的大地块,先以生地挂牌,寻找有实力的开发商,将此地块上的土地征用.拆迁整理,安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发,交由开发商来完成.让开发商预交土地费,用以拆迁和土地整理,待拆迁和整理完成后,再转让熟地给参与拆迁和土地整理的开发商,这种模式叫:生地熟挂,虽然国家在2011年出台了法律严禁建设方参与土地拆迁,但相对经济落后的地级市和三四线城市,只能采取这样的方法来实现旧城改造,所以当地政府部门就会采取种种办法阻止其他开发商参与熟地的招拍挂.贵阳市的这种土地出让模式在全国大城市可能是没有的,但在中西部的地级城市是一种普遍的模式,河南商丘市就是一个典型;由于地价便宜,城市居民收入水平较低,政府财政来源较少,只有通过出让新区土地来维持财政来源,但旧城改造也逐渐提上日程,通过旧城改造,整顿市容市貌,等形象工程才是新一届商丘市政府工作的重心,所以当地政府就将老城区,棚户区改造交由一些有实力的开发公司,参与土地的一级开发,待拆迁完和土地整理过后,自然政府会顺理成章得在二级土地招拍挂时将这些土地交由这些参与的开发企业,同时还加设了一些附加条款,例如2010年商丘市帝和水上公园参与运河改造工程修建运河广场等,2012年10月份中房集团在商丘市道北片区和政府协商取得了从商丘火车站北部到建设路大片旧城改造工程大约有1000余亩,同时参与居民拆迁安置和交通环境改造工作,承诺为道北片区修三座高架桥,同时为梁园区建设未来商务核心圈以cbd的形式来做为未来建设的目标,当然中房集团此次拿地的模式就是典型的土地一二级捆绑联动模式.一二级捆绑联动模式的好处就是,政府借助社会和企业的力量来实现对城市的运营,相对来说降低了土地出让金,不再有地王的出现,同时呢开发商愿意出资进行土地整理和市政配套的建设,肯定要么会涨价销售,要么会通过盖大盘来摊薄成本,所以未来这种模式必然导致大盘应运而生.。

随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化。

在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发。

这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发。

但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等。

这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付，加大了企业沉重的税收负担。

笔者现就通过划转、分立、投资入股以下三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧。

【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格，通过招投标手续购入市区地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。

A公司领导层商议一致同意，将成立B项目公司，将W 地块过户到B项目公司进行开发。

这样以以下三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；2、由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。

方案一：资产划转方案的涉税成本分析A公司需缴纳的税金如下：①增值税根据财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

房地产并购业务中的公司分立流程及涉税分析！分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

在实操中，地产公司拟转让或合作的土地，通常会和其他物业在同一公司名下，因此我们通常会建议客户先将土地通过分立方式独立出来，再进行股权转让，这样可适当降低税负、其涉税分析如下：1、增值税根据财税（2016）36号文的相关规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

2、企业所得税包括一般性税务处理和特殊性税务处理2种不同方式：（1）一般性税务处理方式需缴纳企业所得税，计税基础变化，具体处理如下：1）被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失。

2）分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。

3）被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。

4）被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

5）企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。

（2）特殊性税务处理不缴纳企业所得税，计税基础不变，但是需要满足一定的前提以下5个条件：A、具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

B、被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

C、企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

D、重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

E、企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

（3）具体处理方式被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：A、分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。

本系列文章将重点解析房地产项目投拓，在拿地渠道、交易模式、投拓环节、交易谈判、尽职调查、协议签订及交接后评估等环节的财务重点，帮助财务人员赋能投拓业务。

今天主要讲讲，不同开发用地拿地渠道的财务关注点。

一、一级土地（出让方式）1、土地出让方：政府土地储备中心2、行为性质：国家让渡土地使用权3、财务关注点：不属增值税应税范围，由土储中心开具土地出让的财政票据，财务测算中按成交/1.09*9%（因销售不动产增值税有变动，以交楼时间段税率为准）计算可抵扣销项税额，契税按成交价计算（成交价不含增值税，不价税分离还原），销项税额抵扣需按收楼地上计容面积计算抵扣。

二、二级土地（村集体土地转让）1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地指标，一般为征用土地15%内。

村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及税费一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台以招拍挂方式转让该国有建设用地。

2、操作流程：a、国家征用集体用地b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）d、挂牌的国有划拨用地成交。

、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费g、将国有出让用地转让给竞得人3、财务关注点a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为税局门前代开。

b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为3%,进项税额可一次性抵扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用5.5%核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。

三、二级土地（在建工程转让）1、强制性规定：《城市房地产管理法》第三十九条规定出让的国有用地，属于建设项目的，建设规模低于25%的不允许转让，达到25%可转让。

房地产投资岗必读的10本好书，⾃从上⼀次《房地产投资岗⼊门书单》推出后，伙伴们反应热烈，也希望能抽时间分享下进阶版书单。

这份书单推出颇费⼼思，也请教过很多投资岗⾼⼿，更多侧重收并购和财税法⽅⾯，这才是当下真正的技术流必备，⼤家还有更好的书本推荐，也欢迎评论区留⾔。

说实话，看⼤家学习热情很⾼，是⼀件好事⼉。

尤其现在⼤环境凉凉，与其每⽇做惶恐的⼩⽩兔，倒不如静下来⼼来，好好读读书，梳理下知识脉络，沉淀下⾃⼰。

最近很喜欢的⼀句话分享给⼤家：让⾃⼰变得更好，是解决⼀切问题的关键。

01《营改增后房地产企业涉税实务深度解析》作者：许明这本书呢，是营改增后关于房地产企业涉税，相对⽐较有体系的⼀本书了。

写的很细致，也很实⽤，甚⾄有些⼀般企业不会涉及的领域也写进去了。

最⼤的亮点是通过⼤量的调研，针对房地产企业关注的重点和难点问题进⾏细致的剖析，通俗易懂值得推荐。

02《投资并购法律实务》作者：贾锐很多伙伴要求看投资并购⽅⾯书籍，那这本绝对错不了。

这是知识星球VIP群⼀个伙伴强烈推荐的，书中引⽤⼤量鲜活案例，能帮助当前投资并购实务操作中遇到的⼀系列现实问题和法律问题，是⼀部难得的投资并购法律实务著作。

⽐如，书中对投资中的多股东公司的章程，并购中的交易结构设计，尽职调查，收购协议等做了⾮常详尽的介绍。

仅交易结构设计，书中就总结了8类21种基础交易结构，并以案例解说了多个复杂交易结构，逐⼀分析其优缺点和适⽤情形，可谓是不可多得的⼀本好书。

03《公司并购重组原理，实务及疑难问题诠释》作者：雷霆想必很多⼈都知道这本书的作者吧。

⼤名⿍⿍。

哈哈，⼀句话，读他的书，准没错⼉。

对于刚从事并购重组⼯作的初学者⽽⾔,是—本好的“⼊门”教材，是⼀本全⾯指导公司并购重组操作的实务指南。

（ps:⼜⼀本收并购书籍哦）⽤数字来说下吧，这本书通过40多个图例，20多个表格，150多个实例和真实案例、50多个疑难问题解析，将公司法原理、⽅案设计、交易架构、操作流程、实务要点、法律适⽤的疑难问题进⾏全⽅位的诠释。

房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析随着城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国经济发展的重要支柱产业。

然而，房地产企业在土地获取过程中面临着各种各样的财税风险。

本文将对房地产企业土地获取的九种模式的财税风险进行深度解析，为房地产企业在土地获取过程中识别和应对风险提供参考。

第一种模式：市场购买和交易模式。

这种模式下，房地产企业通过市场购买或交易土地。

财税风险主要包括土地购买成本高、交易手续费用和税费等。

房地产企业在购买土地时应注意合理议价，避免支付过高的购买成本；并且在交易中应了解各种税费政策，合理安排交易时间和方式。

第二种模式：政府招拍挂模式。

在此模式下，房地产企业通过政府组织的招拍挂方式获得土地。

财税风险主要包括土地竞拍价格过高、竞拍保证金风险等。

房地产企业应根据市场情况合理选择参与竞拍项目，并计算好自己的承受能力，避免因竞拍价格过高而造成巨额资金压力。

第三种模式：长期租赁模式。

在此模式下，房地产企业通过长期租赁的方式获得土地使用权。

财税风险主要包括租金的支付问题和租赁合同的风险。

房地产企业在选择长期租赁的土地时，应充分考虑租金支付的承受能力，并仔细审查租赁合同，确保自身权益不受损害。

第四种模式：土地转让模式。

这种模式下，房地产企业通过代建、融资租赁等方式获得土地使用权，然后将土地转让给开发商获得收益。

财税风险主要包括土地转让价格的确定和税费风险。

房地产企业在土地转让过程中应了解土地的市场价值，合理确定转让价格；并且了解土地转让的税费政策，避免因税费问题导致亏损。

第五种模式：合作开发模式。

这种模式下，房地产企业与土地使用权人或其他开发商等达成合作协议，共同开发土地。

财税风险主要包括合作方式和分配比例的确定、合作协议的风险等。

房地产企业在选择合作开发时应慎重考虑合作方式和分配比例，确保自身权益得到保障。

第六种模式：土地侵占模式。

这种模式下，房地产企业通过违规侵占土地获得使用权。

9种并购路径与土地拓展模式涉税解析最近这段时间，各房产企业不是在并购，就是在并购的路上。

未来“退房”的企业将进一步增多，随着各地调控政策持续深化，房地产上市公司分化态势进一步加剧，行业集中度进一步增加。

部分大型房产企业通过地产基金运作、资产证券化、公司股权抵押、并购标的公司股份质押套现等方式的合作，加大并购杠杆率，共同完成“蛇吞象”式并购活动。

九种并购路径解析与案例实操一、在建工程并购（适用于二手土地并购）营改增后，在建工程并购成为最流行的二手土地并购方法，也成为应该增后许多房产公司最佳选择。

可以实现税负最优，但是交易过程中也存在非常多的风险点。

需要综合考虑25%开发节点确认、预售证与产证办理前置条件确认、总包方延续施工、增值税差额扣除土地、土地增值税加计扣除多个关键点前置调研。

已预售的在建工程转让土地增值税清算可以按房屋清算与在建工程清算两种思路进行。

案例1：某房地产集团A公司在建工程已在预售，A公司把B公司合并，土地证由A变更为B，立项不改变，A公司在建工程土地增税如何清算？B公司销售未销售的房屋土地增值税如何清算？二、投资加转股权投资加转股权仍然是非房地产公司实现资产并购的最优方式。

许多买方公司由于购买股权而承担股权溢价部分64%的税负。

介绍南通加转股权案例，节约税收5000万。

案例2：2010年某非房产公司B以不动产（账面价值126万公允价值8000万）投资新设非房产公司A，享受土地增值税免税政策，C 房地产公司将A非房产公司合并。

当时免征的土地增值税是否需要补征？2017年土地增值税清算，C房地产公司的土地成本是多少？三、划拨（适用于有资源的企业）划拨交易方式在土增税与增值税缺少明显规定，成为国企资产重组的优先选择。

已有多个案例表明，划拨可以实现0税收交易，但是各地认定不具备普遍适用性。

民企同样适用划拨重组方式。

投资是划转的一种特殊形式。

案例3：多家央企与国企存在资产无偿划转不征税的案例解析。

2020年度培训需求调查问卷姓名：入职时间：所属部门：现任职务：1、您认为公司对培训工作的重视程度如何：□非常重视□比较重视□一般□不够重视□很不重视2、您认为自己对于企业培训需求的迫切程度如何：□非常迫切□比较迫切□有一些培训需求，不是那么紧迫□无所谓，可有可无□没有培训需求3、关于以下培训理念，您比较认同哪些选项（可同时选择三项以内）：□培训很重要，公司逐步发展壮大，应该逐步发展和完善培训体系，帮助员工成长，吸引和留住人才。

□以公司业务特点而言，外部讲师不了解公司的经营状况与业务特点，培训也不会有什么效果。

□基本上，公司招聘来的员工都是有经验的熟手，已经符合公司的要求，不需要花大成本去进行培训。

□主要依靠公司内部的培训力量就够了，让经验丰富的员工或经理来担任讲师，他们熟悉公司的情况。

□培训对员工而言是一种负担，会占用到员工的工作时间、休息时间。

□培训的费用和成本较高，员工的流失会给企业带来损失。

□其他看法：4、您认为，本部门内部关于行业信息和相关政策、岗位工作技能的培训、讨论、分享是否充分：□非常充分□充分□还可以□不够充分□基本没有分享5、您认为，培训对于提升您的工作绩效、促进个人职业发展能否起到实际的帮助作用，您是否愿意参加培训？□非常有帮助，希望多组织各种培训□有较大帮助，乐意参加□多少有点帮助，会去听听□有帮助，但是没有时间参加□基本没有什么帮助，不会参加6、您个人感觉，在工作中是否存在下列困惑？（请如实填写，可多选）□不知道公司的发展目标以及我在公司的发展方向□工作压力大，有时或经常因工作原因情绪低落□工作任务个人感觉多，总是感觉忙不过来□和同事合作时，感觉沟通不够顺畅□个人感觉工作已经努力，但目标仍无法完成，或领导有时感到不满意7、目前的学习状态是：□经常主动学习，有计划地持续进行□偶尔会主动学习，但没有计划性，不能坚持□有学习的念头或打算，但没有时间□有工作需要的时候才会针对需要学习□很少有学习的念头8、最近两年参加过的培训有哪些，效果如何，请列举（包括公司培训、部门培训、个人深造、参加外部培训班等）：1、鉴于公司的业务特点，您认为最有效的培训方法是什么? 请选出您认为最有效的3种：□邀请外部讲师到公司进行集中讲授□安排受训人员到外部培训机构接受系统训练□拓展训练□由公司内部有经验的人员进行讲授□部门内部组织经验交流与分享讨论□建立网络学习平台□光碟、视频等声像资料学习□建立公司图书库，供借阅□其他：2、您认为，最有效的课堂教学方法是什么? 请选出您认为最有效的3种：□课堂讲授□案例分析□模拟及角色扮演□音像多媒体□游戏竞赛□研讨会□其他：3、您认为，过去一年内举办的培训课程哪些地方有待改进：□培训内容理论程度应深化□培训内容实用程度应加强□提高讲师水平□培训组织服务更完善□培训次数太少，可适当增加□培训形式应多样化□培训时间安排更合理□其他：4、公司在安排培训时，您倾向于选择哪种类型的讲师：□实战派知名企业专家，有标杆企业经验□学院派知名教授学者，理论功底深厚，知识渊博□咨询公司高级顾问，丰富的项目经验□本职位优秀员工，对公司业务很了解□其他：5、假如，鉴于您在某一领域的丰富经验，您被推荐担任某一门课程的内部讲师，您是否乐意：□非常乐意，既可以锻炼自己，又可以分享知识，何乐而不为□乐意，但是没有经验，希望公司能提供关于讲授技巧方面的培训□乐意，但是没有时间做这个事情□需要考虑一下□不会担任6、如果愿意，您希望担任哪些课程的讲师？（不愿意的，此处填“不担任讲师”）________________________________________________________________________________7、如果您担任集团内部讲师，认为讲师课时费用的设置怎样比较合理？□按授课时间长短给予50-100元/课时□结合授课内容，培训评估结果给予100—200元/课时□培训讲师除享受相应课时费以外，还应享受其他福利待遇，例如：__________________________□无所谓，担任培训讲师也是自我学习和锻炼以及增值的一个好机会□其他：___________________________8、您认为培训时间安排在什么时候比较合适：□上班期间□休息日期间□无所谓，看课程需要来定□其他：9、您希望的或者所能接受的培训的频率是怎样的：□每月一次□两月一次□每季度一次□半年一次□每年一次□其他：1、根据本部门员工在2017年的业绩表现，您认为本部门员工2019年培训需求重点在于哪些方面：□岗位专业技能□个人自我管理技能□企业文化□职业道德与素养□职业生涯规划□行业、市场及产品信息□人际关系及沟通技能□通用基本技能□其他：2、作为管理者，您认为您本人2019年的培训需求重点在于哪个方面：□领导艺术□管理理念□管理工具□角色认知□职业道德□管理理论□职业化□人员管理技能□其他：3、考虑到各部门岗位、职能差异较大，以下问题请您针对本部门的业务特点及管理重点，以文字进行描述。

中海、绿地、绿城、华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理!土地情报2018—08-20目录六、中海地产七、绿地控股八、绿城中国九、华夏幸福十、华润置地笔者按:2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。

总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼"的时代.为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示.接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理（一）—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》六、中海地产中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度,多元化增加土地储备，不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施.总体来说，中海地产的风格相对“保守"。

公开报道显示，其负债率只有20％，其杠杆利用得相对较少,发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模.但是，依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。

(一）战略调整尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足，融资成本目前也基本能控制在年化6％左右，在战略发展方面，一是着力“好中求快、稳中求快”，销售策略和节奏更为进取；二是加速拓展一线及二线城市都市圈，高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块，主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划，并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等；四是制定2018年业绩增长目标，追求“又好又快”的发展目标.(二）拿地策略主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域分布较广，如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地.七、绿地控股与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局，2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3。

房地产企业土地拓展的十六种模式及涉税风险控制☞序号1招拍挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

►问题一土地闲置费问题。

（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）►问题二契税问题。

财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）►问题三考虑拿地的主体问题。

例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。

否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

►问题四返还的土地出让金问题。

财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。

例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

►问题五以地补路问题。

江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。

类似的，企业所得税认为也应该照此办理。

(和税局沟通）☞序号2创造招、拍、挂即不是招、拍、挂，创造招、拍、挂的情况。

“例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

”总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

☞序号3购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

企业并购和重组取得土地使用权的流程和风险管理为了取得土地使用权而对目标企业实施并购、重组、分立或者合并等办法，是取得土地的特殊途径，也是合理规避土地转让过程中的监管和审批程序的有效办法。

但同时必须指出，采取上述规避法律的安排，属于重大复杂的企业行为和法律安排，必须慎之又慎。

从法律上划分，并购重组的目标可能是为了吸收目标公司的财产、责任、特权和其他权益，也可以是获得特定资产所有权的行为，或者仅仅是取得控制权或经营权等等。

文章仅仅涉及为了获得特定的土地使用权而进行的企业并购和重组活动。

一、流程管理（一）项目建议书：目标公司拒绝剥离特定资产转让或者转让涉及的税费使双方无法承担，地产部和成本管理部提出并购和重组取得土地的项目建议书；（二）符合性论证：对目标公司并购和重组行为的法律符合性进行论证，对项目转让的经济可行性分析。

（三）项目完整性调查：项目建议书获得授权后，项目管理部门负责全面搜集与项目有关的目标公司资格、资质、土地、规划、建设、投资商或者合伙人、原始土地权人等资料并核实该资料的真实性、完整性和合法性。

完整性调查必须在真实性、合法性、有效性方面是肯定的，则项目可进入下一个流程。

（四）审计和评估：由收购方委派的会计师事务所对目标公司的进行全面的财务审计和评估，编制资产负债表和财产清单，同时在有关新闻媒体上进行刊登此类公司重组等公告。

（五）尽职调查：尽职调查结论在所有方面必须是肯定性的，方可进行下一流程工作。

尽职调查包括目标公司运营状况、财务状况、税务状况、法律审查、人力资源和劳动关系。

此外对目标公司和法定代表人、股东履约诚信度和信誉以及诉讼史进行尽职调查。

（六）确定并购和重组方式：根据审计和评估情况，结合尽职调查的内容，综合考虑设计并购和重组的方式。

可采取公司分立、合并、股权转让或者资产购买等方式。

（七）并购和重组合同：这类合同不同于一般合同，应当包括以下条款：双方的陈述和保证条款；合同履行期间目标公司的特别义务条款；授权、批准和审查条款；合同履行的条件条款；股份和价金的提存条款；交割前目标公司营运管理条款；损害赔偿条款；风险分担条款；人事、财务、税务遗漏风险；诉讼和重大合同履行风险。

最全解读：2018土地一级开发业务模式及市场机会本文要点1．两类主体：土地一级开发的项目主体，只能由纳入国土资源部名录管理的事业单位土地储备机构担任，不能由社会资本、城投公司、PPP项目主体担任。

但是土地一级开发项目的施工主体（工程建设承接主体），可以是各类企事业单位，包括含平台公司、房地产企业等实体企业。

2．内涵与模式：土地一级开发主要包括房屋拆迁安置补偿、土地前期开发、棚户区改造、城镇化及园区PPP综合开发、城市更新改造深圳模式等五种业务模式，工程建设施工主体主要包括地方政府融资平台公司、地方国有企业、民营企业及央企四类企业。

具体业务模式可以采取政府采购工程、政府购买服务、政府购买棚改服务、PPP、商业化开发等业务模式。

3．市场机会：（1）政府购买棚改服务——87号文例外的政府购买工程项目，当前土地一级开发的最大市场。

棚改专项债和政府购买棚改服务两者不是替代关系，而是并行关系。

（2）政府采购工程建设——土地储备机构在土地储备的前期开发环节，采取政府采购方式实施七通一平等基础设施工程建设，社会资本存在工程施工建设机会。

（3）产业园区PPP综合开发模式——以PPP模式实施城镇综合开发，将土地一级开发嵌入PPP项目。

（4）一二级联动开发模式——城市三旧改造（旧城镇、旧厂房、旧村庄）中的土地一二级联动开发模式。

（5）拆迁安置补偿服务政府购买——当前较具争议的模式，财综[2016]4号文所述的依法取得土地过程中的拆迁安置补偿服务政府购买服务模式。

（6）土地一级开发的红灯区：几种违规模式（BT模式、熟化投资人模式、政府授权开发模式、一级开发PPP模式、土储机构委托开发模式）。

更多政信业务干货，可参加法询精心设计的线下培训，详情请点击下图本文纲要一、关于土地一级开发概念和认识二、当前可行的土地一级开发业务模式和机会三、当前较具争议的模式四、土地一级开发的红灯区（四种违规模式）附件：土地一级开发主要政策最近，经常听到金融圈内的朋友抱怨，原来比较好做的土地一级开发业务，在财综4号文、土储专项债、棚改专项债出台后，已经没有业务机会了。

房地产并购交易路径涉税情况对比分析
黄政军
【期刊名称】《财会学习》
【年(卷),期】2022()17
【摘要】并购交易通常分为资产收购和股权收购两大类,其中在资产收购模式下,重点研究土地直接收购;在股权收购模式下,重点研究直接股权收购、资产剥离后收购和企业分立后收购股权三类。

本文对房地产并购交易中的不同类型进行了涉税对比分析,并提出并购路径建议。

【总页数】3页(P121-123)
【作者】黄政军
【作者单位】上海建工一建集团有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F27
【相关文献】
1.房地产项目股权并购与资产并购模式对比分析
2.企业并购重组中的涉税及筹划问题分析
3.不同并购交易的会计处理与涉税影响
4.房地产业税务筹划操作技巧(下)--房地产业涉税分析与案例
5.房地产企业常见并购方式涉税分析
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2018企业并购案例分析2018年是企业并购活动的重要一年，全球范围内都发生了许多引人注目的并购案例。

本文将对这些案例进行分析，探讨其背后的动因和影响。

一、AT&T收购时代华纳2018年6月，美国电信巨头AT&T宣布以854亿美元的价格收购娱乐巨头时代华纳。

这是一笔备受关注的交易，引发了对媒体和通信行业重组和影响的广泛讨论。

首先，这项交易表明数字化媒体正在成为企业并购的焦点。

AT&T 希望通过收购时代华纳，获得更多的内容资产，为其视频流媒体服务提供更多的内容选择。

这也彰显了数字化媒体对传统电视和电影产业的挑战。

此次交易将进一步加速数字化媒体的发展，并对传统娱乐产业产生深远的影响。

其次，该交易引发了对反垄断问题的探讨。

AT&T收购时代华纳，使其在媒体和通信行业中的市场份额进一步扩大。

这引发了监管机构和竞争对手的担忧，担心这将加剧垄断问题。

事实上，该交易曾面临严格的审查，并要求AT&T出售一些资产以满足反垄断要求。

这个案例引发了全球范围内对反垄断法的重新审视和辩论。

二、福特收购云制造公司Pivotal福特汽车公司在2018年收购了云制造公司Pivotal。

这项交易显示了汽车行业对云技术的需求和重视。

随着智能汽车和互联网的发展，汽车制造商越来越需要借助云技术来提升生产效率和车辆性能。

福特收购Pivotal，是为了获取其先进的云计算和大数据分析技术，以改进其制造业务。

此次交易显示了汽车行业逐渐转向数字化和智能化的趋势。

同时，福特收购Pivotal也反映了汽车制造商在数字化转型过程中的合作趋势。

越来越多的汽车公司正在与科技公司和创新初创公司合作，以获取新技术和知识。

这种合作可以促进汽车制造商在数字化转型中保持竞争力，并推动整个行业的创新。

三、Conagra收购Pinnacle Foods食品行业也在2018年发生了一些重要的并购。

在这些交易中，Conagra收购Pinnacle Foods的交易备受瞩目。