房地产评估比较因素条件说明表

房地产估价报告估价项目名称：×市×区×街001号房地产委托方：×市家乐福超市估价方：天津f18房地产评估咨询有限公司估价人员：李洁茹冯祺王菁菁崔轶雯窦蒸蒸估价作业日期：2011年10月1日～2011年10月8日估价报告编号：津房抵评报字[2011]第88888号目录一、致委托人函 (3)二、估价师申明 (4)三、估价假设和限制条件 (5)四、估价技术报告 (3)五、估价结果报告 (3)六、房屋变现能力分析……………………………七、附件 (3)致委托方函我公司受贵方委托，于2011年10月1日对您坐落于×市×区×街001号房地产进行了实地勘察和有关资料的调查。

我公司估价人员本着最高最佳使用原则、替代和估价时点等原则，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用市场法和收益法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，对该房地产进行了以委托方确定抵押贷款额度提供参考依据而进行的估价。

经评估，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为：估价对象单价：13619.6553元/平方米估价对象总价值：354111037元大写金额：叁亿伍仟肆佰壹拾壹万壹仟零叁拾柒园整×××房地产估价有限公司(盖章)：法定代表人(盖章)：二〇一一年十月二日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。

小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。

小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。

2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。

根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。

建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。

于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。

该房产为普通商品房，砖混结构。

估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。

4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。

二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。

48'至40。

09'，东经116。

21'至116。

42'之间。

东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。

朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。

房地产租赁价格评估报告项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲3处租赁房地产租赁价值评估评估人：投行三班龚粤小组、余蓝小组估价日期： 2011年5月2日目录一、------------------------------------------------------- 委托评估方7二、 -------------------------------------------------------- 受托评估方7三、评估对象概况(包括实例房产) ------------------------------------ 7四、评估目的 ---------------------------------------------------- 12五、估价时点 ---------------------------------------------------- 12六、价值定义 ---------------------------------------------------- 12七、评估依据 ---------------------------------------------------- 12八、评估原则 ---------------------------------------------------- 13九、评估方法 ---------------------------------------------------- 14十三、评估人员 -------------------------------------------------- 17十五、评估报告应用的有效期--------------------------------------- 17致委托方函xxxxxxxxx：承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。

房地产估价报告项目名称:美地雅登房地产委托方：王丽云估价方：马冬哨估价人员：马冬哨估价作业日期：2014年12月10日至2014年12月18日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号xxxx房地产评估有限公司二零一四年致委托方函王丽云：受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。

为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2014年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。

评估结果明细表：估价对象建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）抵押价值（万元）美地雅登176 15340 270详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。

顺致xxxx地产评估有限公司法定代表人：马冬哨2014年12月18日估价结果报告一、委托方和权属方1、委托方：王丽云2、权属方：王丽云二、估价方基本情况估价方名称：xxx房地产评估有限公司法定代表人：马冬哨分公司负责人：联系人：马冬哨联系电话：xxx三、估价对象所在区位情况1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道；2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等；3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般4、邻近商圈：东山渔港商业圈；5、周边商业氛围：较优；6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”；7、公共交通：137路、103路等；8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。

四、估价对象基本情况1、房屋坐落：翔安新城区2、销售案名：xxxx；3、房屋结构：钢混；4、现状用途：商业；5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层结构，评估对象位于第2层；6、建筑面积：176㎡；7、套型：商铺；8、朝向：东南；9、建筑年代、保养情况：2009年左右，保养情况较优；10、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优；11、车库（车位、车棚）情况：地下车库、地上停车位；12、物业管理：物业公司管理；13、所在项目规模：一般14、商业氛围：较优；15、其他：公共部分装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；五、权属状况1、房屋权属状况（1）证号：xxxx第JN00150280号；（2）房屋所有权人：王丽云；（3）房屋坐落：翔安新城区（4）丘权号：----；（5）房屋性质：私有；（6）幢号：55；（7）房号：11；（8）房屋结构：钢混；（9）房屋总层数：15；（10）所在层数：2；（11）建筑面积：176㎡；（12）规划用途：住宅；（13）产权来源：转移；（14）建筑年代：----；（15）备注：----；（16）共有情况：单独所有；（17）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。

房地产估价报告估价项目名称：攀大学府花园某栋楼10层委托方：***先生估价方：攀枝花学院估价人员：张雅莉估价作业日期：2013.12.22估价报告编号：DDTG023062目录一、致委托方函 (3)二、估价师声明 (4)三、估价的假设和限制条件 (5)四、房地产估价结果报告 (8)一、委托方 (8)二、估价方 (8)三、估价对象 (8)四、估价目的 (9)五、估价时点 (9)六、本次评估价值定义 (9)七、估价依据 (9)八、估价原则 (10)九、估价方法 (10)十、估价结果 (10)十一、估价作业日期 (10)十二、估价报告应用的有效期 (10)（十三）估价人员 (11)五、房地产估价技术报告 (12)（一）个别因素分析 (12)（二）区域因素分析 (12)（四）最高最佳使用分析 (13)（六）估价测算过程 (14)（七）估价结果确定 (17)一、致委托方函***先生：承蒙贵方委托，我公司对位于攀枝花市机场路政务中心处攀大学府花园进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。

评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点2013年12月22日的评估结果如下：估价对象房地产单价:5798.75元/平方米，大写：玖伍仟柒佰玖拾玖整（货币单位：人民币元）以上内容摘自本房地产估价报告书。

欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。

法人代表：攀大10级房地产估价师二○一三年十二月二十二日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。

其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 ×100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。

具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。

2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。

（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。

（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。

3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。

表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。

土地评估报告比 较 因 素 条 件 说 明 表4.编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定如下：① 待估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。

② 地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况, 地价普遍有小幅度上涨,根据待估宗地所在区域的地价的实际情况，土地评估报告中上述地区的地价指数以待估宗地的估价期日为基数，将2003年6月的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%，则地价指数变化情况如下：北京市办公用地地价指数表年 度 2003年6月2000年3月 2002年12月2001年12月地价指数（%）10098.0599.6599.05③ 使用年限修正系数土地使用年限修正系数公式为：()()nmr r k +−+−=111111式中：K—使用年限修正系数r—以中国人民银行公布一年期存款利率 1.98%为基础，考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%m—待估宗地土地使用年限 n—比较案例宗地土地使用年限 ④ 区域及个别因素修正系数 Ⅰ.区域因素：A. 道路通达度,分为临街巷、临支路、临次干道、临主干道四个等级，以待估宗地的等级为100,每相差一个等级修正2%。

B. 距市中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1%,此项修正以不超过±3%为限;C.距公交车站距离，分为〈150米、150-300米、〉300米三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%；D.产业集聚度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100,每相差一个等级，地价相应修正3%;E.商服繁华度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100, 每相差一个等级修正2%；F.环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正2%；G.基础设施状况，宗地外基础设施条件每增加或减少“一通”， 指数增加或减少2％；H.公用设施完备度，分为完备、较完备、一般、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正1%；Ⅱ.个别因素:A.宗地面积，分为〈5000平方米、5000—10000平方米、10001-15000平方米、〉15001四个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%；B.宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正2%；C.容积率修正，以待估宗地为100，比较案例的容积率与其相比，每上升1，地价往下修正0.5%，（在同时出现容积率大于1和小于1时，将容积率小于1的情况视为等于1进行修正；如果同时出现均小于1的情况，与上述修正正好相反），此项修正以不超过±3%为限；D.临街状况，分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%;E.目前规划限制，分为限制较小、有一定限制、有较大限制，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2%。