编制比较因素条件说明表

一、市场比较法与估价过程根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。

由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。

1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。

案例A：·地点：澳头猪仔潭·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价470元/平方米。

地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。

案例B：·地点：澳头镇澳霞大道边·时间：2004年8月·用途：商住交易价格为地面单价420元/平方米。

地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米案例C：·地点：澳头镇国税局边·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价520元/平方米。

地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。

（1）用途：指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。

房 地 产 估 价 报 告弘评（2007）第0316号估价项目名称：汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产委 托 方：广东汕头超声电子股份有限公司估 价 方：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司估 价 人 员：翁小玮 陈川 刘景烘估价作业日期：2007年4月10日至2007年4月13日目 录一、致委托方函 (2)二、估价师声明 (3)三、估价的假设和限制条件 (4)四、房地产估价结果报告 (6)（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价作业日期（十二）估价报告应用的有效期 （十三）估价人员五、房地产估价技术报告 (8)（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）估价结果确定六、附件 (17)致 委 托 方 函广东汕头超声电子股份有限公司：受贵公司的委托，本公司对位于汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产在2007年4月13日用于“产权转让”的客观合理价值进行评估，为贵公司办理该房产“产权转让”提供价值参考依据。

估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币2124129元，大写：贰佰壹拾贰万肆仟壹佰贰拾玖元整。

有关估价过程详见附后的《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。

法 定 代 表 人：中国注册房地产估价师（）中国注册资产评估师广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 二○○七年四月十三日估 价 师 声 明我们郑重声明：⒈ 我们在报告中陈述的事实是真实的和准确的。

市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本公式P=P B×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；P B：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。

其基本情况如下：比较实例1：位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

不同方法进行对比的表格-范文模板及概述示例1:标题：不同方法进行对比的表格方法A 方法B 方法C优点缺点成本可行性结果以上表格展示了对不同方法进行比较的主要因素。

下面我们将根据这些因素来详细讨论每种方法：方法A:优点：- 描述方法A的优点缺点：- 描述方法A的缺点成本：- 描述方法A所需的成本（例如人力、材料、设备等）可行性：- 描述方法A的可行性（例如实施难度、资源需求等）结果：- 描述方法A的预期结果或效果方法B:优点：- 描述方法B的优点缺点：- 描述方法B的缺点成本：- 描述方法B所需的成本可行性：- 描述方法B的可行性结果：- 描述方法B的预期结果或效果方法C:优点：- 描述方法C的优点缺点：- 描述方法C的缺点成本：- 描述方法C所需的成本可行性：- 描述方法C的可行性结果：- 描述方法C的预期结果或效果通过对比这些因素，我们可以得出以下结论（根据实际情况进行分析和总结）。

示例2:标题：不同方法进行对比的表格-方法1 方法2 方法3优点- 有效果- 简单易操作- 高效率- 成本较低- 可重复利用- 结果准确- 能解决常见问题- 可定制化- 适用范围广-缺点- 有副作用- 需要专业知识- 资源消耗高- 长期使用影响健康- 使用技巧需学习- 部分人群不适- 结果相对较慢- 时间花费较多- 有限制条件-适用场景- 日常生活中- 学术研究中- 工业生产中- 商业环境- 艺术创作中- 医学领域- 体育运动中- 娱乐休闲中- 农业领域-结论- 方法1是最佳选择- 方法2具有灵活性- 方法3效果突出-以上表格列出了不同方法的主要优点、缺点和适用场景。

通过对比分析，可以得出结论，不同方法在不同的情境下有其独特的优势，选择合适的方法取决于具体需求和目标。

请根据实际情况进行选择。

示例3:标题：不同方法进行对比的表格内容：在进行对比研究时，使用表格可以清晰地展示不同方法之间的差异和相似之处。

以下是一个表格示例，用于比较不同方法的关键要素。

[⼀]封⾯封⾯内容和格式如下：⼟地估价技术报告[封⾯标题]项⽬名称；[说明估价项⽬的全称，内容包括评估⽬的及估价对象价格类型（⼟地使⽤权或其他）等字样。

估价项⽬他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]受托估价单位：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价报告编号：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项⽬的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交⼟地估价报告⽇期所在年度]提交估价报告⽇期：[同“⼟地估价报告”⽂字式]关键词：估价对象所在市、县全名，与项⽬名称中市、县全名⼀致；估价⽬的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等⽬的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交⼟地估价报告⽇期所在年度[⼆]正⽂正⽂内容和格式如下：⼟地估价技术报告[正⽂标题]第⼀部分总述[分标题]⼀、估价项⽬名称[同⼟地估价技术报告封⾯][如⼀个项⽬涉及两个以上市县时，应分市县分别出具⼟地估价技术报告]⼆、委托估价⽅[同“⼟地估价报告”⽂字式三、受托估价⽅[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法⼈代表等]四、估价⽬的[同“⼟地估价报告”⽂字式]五、估价依据[同“⼟地估价报告”⽂字式]六、估价基准⽇[同“⼟地估价报告”⽂字式]七、估价⽇期[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼋、地价定义[同“⼟地估价报告”⽂字式]九、估价结果[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗、需要特殊说明的事项[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗⼀、⼟地估价师签字[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗⼆、⼟地估价机构[同“⼟地估价报告”⽂字式]估价机构负责⼈签字：（机构公章）××××年××⽉××⽇第⼆部分估价对象描述及地价影响因素分析⼀、估价对象描述1、⼟地登记状况[同“⼟地估价报告”⽂字式]2、⼟地权利状况[同“⼟地估价报告”⽂字式]3、⼟地利⽤状况[同“⼟地估价报告”⽂字式][上述内容中，⼟地登记和权利状况以⼟地登记、⼟地使⽤证和⼟地使⽤权出让合同中的有关内容为准，⼟地利⽤状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准][⼟地权利状况中他项权利限制以及⼟地利⽤限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]⼆、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价⽔平的因素]1、⼀般因素[同“⼟地估价报告”⽂字式]2、区域因素[同“⼟地估价报告”⽂字式]3、个别因素[同“⼟地估价报告”⽂字式][上述因素分析与“⼟地估价报告”中的因素说明有所区别，“⼟地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这⾥则侧重于对地价影响因素进⾏分析，其中对地价影响⼤的重要因素必须分析，与本次估价相关性⼩或⽆关的因素仅为参照。

（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。

其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。

宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。

于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。

附件1 ：市场比较法可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。

2. 可比实例应与估价对象的用途相同。

其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。

建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。

4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。

6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

附件2 ：基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件一、标准样本住宅设定要求说明住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。

3. 房屋为砖混二等八成新。

4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。

2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。

委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。

甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。

如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件正确答案：B本题解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。

2.封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点为2014年9月11日。

注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。

×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。