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一、市场比较法与估价过程根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。
由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。
1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。
案例A：·地点：澳头猪仔潭·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价470元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。
案例B：·地点：澳头镇澳霞大道边·时间：2004年8月·用途：商住交易价格为地面单价420元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米案例C：·地点：澳头镇国税局边·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价520元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。
（1）用途：指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
房 地 产 估 价 报 告弘评（2007）第0316号估价项目名称：汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产委 托 方：广东汕头超声电子股份有限公司估 价 方：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司估 价 人 员：翁小玮 陈川 刘景烘估价作业日期：2007年4月10日至2007年4月13日目 录一、致委托方函 (2)二、估价师声明 (3)三、估价的假设和限制条件 (4)四、房地产估价结果报告 (6)（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价作业日期（十二）估价报告应用的有效期 （十三）估价人员五、房地产估价技术报告 (8)（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）估价结果确定六、附件 (17)致 委 托 方 函广东汕头超声电子股份有限公司：受贵公司的委托，本公司对位于汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产在2007年4月13日用于“产权转让”的客观合理价值进行评估，为贵公司办理该房产“产权转让”提供价值参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币2124129元，大写：贰佰壹拾贰万肆仟壹佰贰拾玖元整。
有关估价过程详见附后的《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。
法 定 代 表 人：中国注册房地产估价师（）中国注册资产评估师广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 二○○七年四月十三日估 价 师 声 明我们郑重声明：⒈ 我们在报告中陈述的事实是真实的和准确的。
市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本公式P=P B×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；P B：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。
其基本情况如下：比较实例1：位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
不同方法进行对比的表格-范文模板及概述示例1:标题：不同方法进行对比的表格方法A 方法B 方法C优点缺点成本可行性结果以上表格展示了对不同方法进行比较的主要因素。
下面我们将根据这些因素来详细讨论每种方法：方法A:优点：- 描述方法A的优点缺点：- 描述方法A的缺点成本：- 描述方法A所需的成本（例如人力、材料、设备等）可行性：- 描述方法A的可行性（例如实施难度、资源需求等）结果：- 描述方法A的预期结果或效果方法B:优点：- 描述方法B的优点缺点：- 描述方法B的缺点成本：- 描述方法B所需的成本可行性：- 描述方法B的可行性结果：- 描述方法B的预期结果或效果方法C:优点：- 描述方法C的优点缺点：- 描述方法C的缺点成本：- 描述方法C所需的成本可行性：- 描述方法C的可行性结果：- 描述方法C的预期结果或效果通过对比这些因素，我们可以得出以下结论（根据实际情况进行分析和总结）。
示例2:标题：不同方法进行对比的表格-方法1 方法2 方法3优点- 有效果- 简单易操作- 高效率- 成本较低- 可重复利用- 结果准确- 能解决常见问题- 可定制化- 适用范围广-缺点- 有副作用- 需要专业知识- 资源消耗高- 长期使用影响健康- 使用技巧需学习- 部分人群不适- 结果相对较慢- 时间花费较多- 有限制条件-适用场景- 日常生活中- 学术研究中- 工业生产中- 商业环境- 艺术创作中- 医学领域- 体育运动中- 娱乐休闲中- 农业领域-结论- 方法1是最佳选择- 方法2具有灵活性- 方法3效果突出-以上表格列出了不同方法的主要优点、缺点和适用场景。
通过对比分析，可以得出结论，不同方法在不同的情境下有其独特的优势，选择合适的方法取决于具体需求和目标。
请根据实际情况进行选择。
示例3:标题：不同方法进行对比的表格内容：在进行对比研究时，使用表格可以清晰地展示不同方法之间的差异和相似之处。
以下是一个表格示例，用于比较不同方法的关键要素。
[⼀]封⾯封⾯内容和格式如下：⼟地估价技术报告[封⾯标题]项⽬名称；[说明估价项⽬的全称，内容包括评估⽬的及估价对象价格类型（⼟地使⽤权或其他）等字样。
估价项⽬他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]受托估价单位：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价报告编号：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项⽬的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交⼟地估价报告⽇期所在年度]提交估价报告⽇期：[同“⼟地估价报告”⽂字式]关键词：估价对象所在市、县全名，与项⽬名称中市、县全名⼀致；估价⽬的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等⽬的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交⼟地估价报告⽇期所在年度[⼆]正⽂正⽂内容和格式如下：⼟地估价技术报告[正⽂标题]第⼀部分总述[分标题]⼀、估价项⽬名称[同⼟地估价技术报告封⾯][如⼀个项⽬涉及两个以上市县时，应分市县分别出具⼟地估价技术报告]⼆、委托估价⽅[同“⼟地估价报告”⽂字式三、受托估价⽅[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法⼈代表等]四、估价⽬的[同“⼟地估价报告”⽂字式]五、估价依据[同“⼟地估价报告”⽂字式]六、估价基准⽇[同“⼟地估价报告”⽂字式]七、估价⽇期[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼋、地价定义[同“⼟地估价报告”⽂字式]九、估价结果[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗、需要特殊说明的事项[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗⼀、⼟地估价师签字[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗⼆、⼟地估价机构[同“⼟地估价报告”⽂字式]估价机构负责⼈签字：（机构公章）××××年××⽉××⽇第⼆部分估价对象描述及地价影响因素分析⼀、估价对象描述1、⼟地登记状况[同“⼟地估价报告”⽂字式]2、⼟地权利状况[同“⼟地估价报告”⽂字式]3、⼟地利⽤状况[同“⼟地估价报告”⽂字式][上述内容中，⼟地登记和权利状况以⼟地登记、⼟地使⽤证和⼟地使⽤权出让合同中的有关内容为准，⼟地利⽤状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准][⼟地权利状况中他项权利限制以及⼟地利⽤限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]⼆、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价⽔平的因素]1、⼀般因素[同“⼟地估价报告”⽂字式]2、区域因素[同“⼟地估价报告”⽂字式]3、个别因素[同“⼟地估价报告”⽂字式][上述因素分析与“⼟地估价报告”中的因素说明有所区别，“⼟地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这⾥则侧重于对地价影响因素进⾏分析，其中对地价影响⼤的重要因素必须分析，与本次估价相关性⼩或⽆关的因素仅为参照。
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
附件1 ：市场比较法可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。
2. 可比实例应与估价对象的用途相同。
其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。
6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
附件2 ：基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件一、标准样本住宅设定要求说明住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。
3. 房屋为砖混二等八成新。
4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。
2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。
委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。
A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件正确答案：B本题解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。
2.封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
集体建设用地价格评估问题探讨二〇一四年四月.成都集体建设用地价格评估问题探讨提纲一、集体建设用地价格评估概述1、集体建设用地的概念2、集体建设用地与国有建设用地之区别3、集体建设用地价格类型及内涵4、集体建设用地价格与国有建设用地价格之区别5、集体建设用地价格影响因素6、集体建设用地估价之难点二、集体建设用地价格评估方法及技术要点1、评估方法总述2、收益还原法评估技术要点3、市场比较法评估技术要点4、剩余法评估技术要点5、成本逼近法评估技术要点6、估价案例分析三、不同利用类型的集体建设用地价格评估1、农村宅基地价格评估技术要点2、集体工业用地价格评估技术要点3、集体商业用地价格评估技术要点4、集体公用设施用地价格评估技术要点四、不同估价目的的集体建设用地价格评估1、集体建设用地出让评估技术要点2、集体建设用地租金评估技术要点3、集体建设用地抵押评估技术要点4、集体建设用地联营入股评估技术要点五、集体建设用地基准地价评估1、集体建设用地基准地价评估的技术路线2、集体建设用地基准地价内涵界定六、集体建设用地征地补偿价格评估1、集体建设用地征地补偿价格体系2、集体建设用地征收补偿价格评估3、集体建设用地征用补偿价格评估一、集体建设用地与国有建设用地之区别1、主体不同，土地所有权受限2、法规、政策支持程度不同3、规划条件不同4、变现能力差5、使用风险大二、集体建设用地地价内涵1、正常市场条件2、权利3、用途4、使用年期5、土地利用方式6、开发程度7、基准日三、集体建设用地使用权价格与国有建设用地使用权价格之区别1、价格影响因素有差别2、价格构成的区别3、用地类型的区别4、土地开发程度的区别5、土地使用年期的区别四、集体建设用地估价之难点1、缺乏技术依据2、估价资料难寻3、产权界定4、价格影响因素分析（土地预期收益）5、规划设计条件不明确6、地价定义难7、无基准地价五、集体建设用地估价技术方法（一）市场比较法1、估价对象描述(1)土地登记状况待估宗地位于ххх县尚家镇尚家村，土地所有权为集体所有，土地面积为436. 32平方米，规划用途为村民宅基地。
2.2、因素选择估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，一般主要包括交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域因素和个别因素等。
本次待估宗地为商住用地，因素选择主要考虑影响工业用地价格的主要因素，故在区域因素中主要考虑基础设施状况、对外联系方便程度、道路通达度、公用设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚度、规划限制等因素，个别因素主要考虑容积率、宗地面积、宗地形状、临路状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。
2.3、因素条件说明。
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：表一比较因素条件说明表1.0：（2）、土地使用年限修正说明由于待估宗地和比较案例的使用年限均为工业用地最高出让年限50年，故其对应的使用年限修正系数均为1.0。
（3）、估价期日修正说明故以比较案例为基准，实例1、2、3的交易日期修正系数为：523/508=1.03；（4）、交易情况修正系数比较案例的交易情况均为挂牌出让，属于正常交易，故修正幅度为0，修正系数均为100；（5）、交易方式修正系数比较案例的交易方式为挂牌出让，交易价格属于合理价格，故修正幅度为0，修正系数均为100；2.4、比较因素说明Ⅰ、区域因素（以估价对象的条件指数为100）A、基础设施状况：以估价对象宗地条件指数为20，从宗地红线外“三通”（通路、通水、通电），每增加或减少均作相应的增减，估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；B、对外联系和方便程度：以估价对象宗地指数为20，根据宗地距港口、码头、长途汽车站、火车站距离的远近，对其分为好、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于20；若比较案例劣于此标准，则指数低于20。
估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；C、道路通达度：以估价对象宗地条件指数为15，根据道路类型、级别、宽度及道路的位置，将道路分为号、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于15；若比较案例劣于此标准，则指数低于15。
土地评估报告比 较 因 素 条 件 说 明 表4.编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：① 待估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
② 地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况, 地价普遍有小幅度上涨,根据待估宗地所在区域的地价的实际情况，土地评估报告中上述地区的地价指数以待估宗地的估价期日为基数，将2003年6月的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%，则地价指数变化情况如下：北京市办公用地地价指数表年 度 2003年6月2000年3月 2002年12月2001年12月地价指数（%）10098.0599.6599.05③ 使用年限修正系数土地使用年限修正系数公式为：()()nmr r k +−+−=111111式中：K—使用年限修正系数r—以中国人民银行公布一年期存款利率 1.98%为基础，考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%m—待估宗地土地使用年限 n—比较案例宗地土地使用年限 ④ 区域及个别因素修正系数 Ⅰ.区域因素：A. 道路通达度,分为临街巷、临支路、临次干道、临主干道四个等级，以待估宗地的等级为100,每相差一个等级修正2%。
B. 距市中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1%,此项修正以不超过±3%为限;C.距公交车站距离，分为〈150米、150-300米、〉300米三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%；D.产业集聚度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100,每相差一个等级，地价相应修正3%;E.商服繁华度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100, 每相差一个等级修正2%；F.环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正2%；G.基础设施状况，宗地外基础设施条件每增加或减少“一通”， 指数增加或减少2％；H.公用设施完备度，分为完备、较完备、一般、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正1%；Ⅱ.个别因素:A.宗地面积，分为〈5000平方米、5000—10000平方米、10001-15000平方米、〉15001四个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%；B.宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正2%；C.容积率修正，以待估宗地为100，比较案例的容积率与其相比，每上升1，地价往下修正0.5%，（在同时出现容积率大于1和小于1时，将容积率小于1的情况视为等于1进行修正；如果同时出现均小于1的情况，与上述修正正好相反），此项修正以不超过±3%为限；D.临街状况，分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%;E.目前规划限制，分为限制较小、有一定限制、有较大限制，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2%。
土地估价案例与报告-5(总分100, 做题时间90分钟)一、案例分析题(2题。
请阅评剧，并根据有关条件综合分析回答问题)1.某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A 宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下所示。
(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%，税金为房地产总价的6%，银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。
实例B：2370元/m2。
实例C：2730元/m2。
实例D：2500元/m2。
A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
比较因素A宗地比较实例B 比较实例C 比较实例D交易时间100 -1 -5 -4交易情况100 0 -1 +1区域因素100 -2 +2 -3个别因素100 0 +10 +5使用年期100 -3 0 -1根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
SSS_TEXT_QUSTI分值: 20先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
第一步：采用市场比较法确定不动产总价。
(1)分别计算三个案例的试算价格。
(2)采用算术平均法求取不动产总价。
单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)÷3=2554.19(元/m2)不动产总价=2554.19×2000×4=2043.352(万元)第二步：计算建筑成本费用及利润。
商业房地产收益法比较因素条件指数表一、商业房地产收益法概述商业房地产收益法是一种评估商业房地产价值的方法，主要通过分析房地产的租金收益、投资回报率、资本化率等指标，来估算房地产的价值。
这种方法广泛应用于房地产投资、交易、评估等领域，具有较高的实用性和可操作性。
二、商业房地产收益法的比较因素1.租金收益：租金收益是商业房地产收益法中最直接、最重要的因素。
租金收益的高低取决于物业的品质、地理位置、市场需求等因素。
2.投资回报率：投资回报率是指投资者通过投资房地产所获得的净收益与投资额之间的比率。
投资回报率越高，说明房地产的投资价值越高。
3.资本化率：资本化率是指房地产的净收益与价值之间的比率。
资本化率越高，说明房地产的价值越高。
4.净收益：净收益是指房地产在扣除各项费用后的收益。
净收益越高，说明房地产的盈利能力越强。
三、条件指数表的编制与应用1.条件指数表的编制：条件指数表是一种将商业房地产的各种收益指标进行综合评估的工具。
编制条件指数表时，需要对各项指标进行权重分配，以便更好地反映各项指标在房地产收益中的重要性。
2.条件指数表的应用：条件指数表可以用于评估商业房地产的价值、投资回报、市场竞争力等。
通过对条件指数表的分析，投资者和开发商可以更好地了解房地产的市场地位，为投资决策提供依据。
四、商业房地产收益法的优缺点1.优点：商业房地产收益法具有较高的可操作性和实用性，适用于各种类型的商业房地产。
此外，该方法所需的数据相对容易获取，评估结果具有一定的可靠性。
2.缺点：商业房地产收益法的评估结果受到市场环境、物业品质等因素的影响，具有一定的不确定性。
同时，该方法对于特殊类型的商业房地产（如创新型物业、文旅物业等）可能不太适用。
五、提高商业房地产收益的策略1.提高租金收益：提高租金收益的方法包括优化物业管理、提高物业品质、调整租赁策略等。
2.提高投资回报率：提高投资回报率的途径包括降低运营成本、提高租金收益、优化贷款结构等。
化学反应条件筛选表格-范文模板及概述示例1:化学反应条件筛选表格在化学领域中，为了成功地进行化学反应，选择正确的反应条件至关重要。
反应条件包括温度、压力、溶剂、催化剂等因素。
在设计化学实验或工业生产过程时，一个有效的方法是使用反应条件筛选表格，以帮助确定最适合的条件以实现目标反应。
以下是一个示例化学反应条件筛选表格的简单模板：反应条件温度范围压力范围溶剂催化剂- -反应1 100-200C 1-10 atm 水铂反应2 -50 to 0C 0.5-2 atm 乙醇无反应3 30-70C 5-20 atm 岩石醚硫酸铵反应4 150-250C 10-50 atm 二甲基甲酰胺钌反应5 -20 to 40C 1-5 atm 甲醇铜这只是一个简单的示例，实际中的反应条件筛选表格可以根据需要进行扩展和调整。
下面是一些关于每个参数的常见说明：1. 温度范围：反应需要的温度范围。
不同反应可能需要低温、高温或室温条件。
2. 压力范围：反应需要的压力范围。
有些反应可能需要高压条件，而其他反应可能不需要或只需要较低的压力。
3. 溶剂：在反应中用作溶剂的化学物质。
选择溶剂时要考虑溶解度、反应性以及绿色化学和可持续发展原则。
4. 催化剂：在反应中催化反应的物质。
催化剂可以提高反应速率和选择性。
有时催化剂是必需的，而其他反应可能不需要催化剂。
使用反应条件筛选表格的好处是：1. 系统化的方法：可以将不同反应条件整理在一个表格中，以便于比较和分析。
2. 时间和资源的节约：通过提前筛选出最适合的条件，可以节约时间和资源，避免在实验中尝试不同的条件。
3. 结果优化：选择最适合的反应条件可以使反应效果更好，提高产率和选择性。
值得注意的是，反应条件筛选表格只是一个指导工具，具体的反应条件还需要基于先前的研究结果、实验经验和其他因素进行综合考虑。
但使用表格可以提供一个起点，帮助研究人员或工程师制定初步计划和实验方案。
综上所述，化学反应条件筛选表格是一个实用的工具，可以在化学研究和工业生产中帮助选择最佳反应条件。
1、编制比较因素条件说明表：
比较因素条件说明表
比较因素 内容
估价对象与可比实例 待估宗地 可比实例1 可比实例2 可比实例3
位置 长安中路11号 长安中路11号 长安中路11号 长安中路11号 土地使用年限（年） 48
48
48
48
交易日期 2011年6月 2011年5月 2011年6月 2011年4月 土地用途 住宅 住宅
商住
住宅
2、编制比较因素条件修正系数表：
比较因素条件指数表
交易情况 正常 正常 正常 正常 交易价格（元/m 2） 待估 8607.59 7521.37 8602.15 临街状况 临街
不临街
临街
临街
建筑面积 120.35平方米 79.25平方米 117.17平方米 93.56平方米 楼层 5楼 2楼 5楼 13楼 装修情况 中档 中档 中档 无 朝向 西 南 北 西 采光 好 较差 一般 好 噪音 一般 较差 一般 好 空气状况 良 良 良 优 户型
优
中
优
中
3、编制因素比较修正系数：
比较因素条件指数修正表
比较因素 内容
估价对象与可比实例 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
位置 100 100 100 100 土地使用年限（年） 100
100 100 100 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100
100
100
临街状况 100 99 100 100 建筑面积 100 98 99 99 楼层 100 102 100 99 装修情况 100 100 100 98 朝向 100 101 102 100 采光 100 98 99 100 噪音 100 99 100 102 空气状况 100 100 100 101 户型
100
97
100
97
比较因素
可比实例1 可比实例2 可比实例3 内容
估价对象与可
比实例
位置100/100 100/100 100/100
土地使用年限
100/100 100/100 100/100 （年）
交易日期100/100 100/100 100/100 土地用途100/100 100/100 100/100 交易情况100/100 100/100 100/100 临街状况100/99 100/100 100/100 建筑面积100/98 100/99 100/99 楼层100/102 100/100 100/99 装修情况100/100 100/100 100/98 朝向100/101 100/102 100/100 采光100/98 100/99 100/100 噪音100/99 100/100 100/102 空气状况100/100 100/100 100/101 户型100/97 100/100 100/97。
