奥特莱斯(OUTLETS)设计要点

奥特莱斯商业开发的特点及要求作者：孙和光来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期奥特莱斯被誉为“世界名牌折扣中心”，经过近百年的发展，已成为现代零售商业中的一种领先业态。

奥特莱斯的成功，不仅要归功于其较低价格的贵族享受，更是因为它在发展路径的选择上有其独到的固守与坚持。

一、选址方面1.消费能力旺盛的大城市和发达地区。

以大型中心城市客源为核心，旅游客源为主，周边客源为辅。

2.距离城市中心45-90分钟车程，最大限度地吸引客流，满足各种交通工具通行。

3.郊外主要交通道路交汇处，多条高速公路、省道的交叉点上。

4.风景优美的地带，旅游观光景区或线路的必经之地，这样可以增加游客游览奥特莱斯的滞留时间，从而产生更多的经营销售。

这一点已经被国内为无数成功的案例所证明了。

二、规划方面1.布局总平面与其他种类的商业相比，奥特莱斯更要讲求项目地块的规则性和对称性，这样可以实现奥特莱斯的特色，奥特莱斯要求在地面平层上将沿街店面充分的浏览展示，一般是一层和假两层，尽量减少客人上下楼，便于顾客游览逛街。

因为地块平面规则对称可以很好的设计动线和分区，对于不规则的地块，一定研究寻找出对称轴线与几何区域，美国纽约Woodbury Outlets和日本御殿场就是这样的榜样。

2.车位车位是设计规范规定的商业用车数的3倍以上，停车场须在入口处。

例如，佛罗伦萨小镇大约共规划停车位约2000个，布置在四个角出入口的位置上方便客户进出；还在项目北侧尚有预留地块，预计可以建500个车位停车场。

3.动线在机动车流线设计方面讲究客货分流，即客流通道与货运通道各自独立互不干扰；保持货流的隐秘性便于整体运营。

另外，在运货时间和管理上加以处理，货流于早上09：30开门营业前进入，错客流时间；货运通道畅通性好，管理规范。

4.建筑风格奥特莱斯小镇具有鲜明欧洲传统建筑风格。

主要标志是红色或褐色陶瓦屋顶，大多是尖屋顶；立面颜色和材质——浅色调主要是黄色或白色并点缀格栅和线型，涂料和外挂石材；骑楼、阳台、列柱墙和回廊；钟楼，烟囱，穹顶等标志性构造；临街店面凹凸曲致丰富多样、美轮美奂。

砂之船奥特莱斯国际旅游度假村项目B区后期工程建筑设计任务书第一部分：项目宗地基本特征：略第二部分：规划条件：略第三部分：单体设计要求一、建筑专业（一）、建筑单体及建筑空间设计要求：建筑采用意大利小镇风貌特色，建筑外观采用页岩砖或者天然石材饰面。

公共部位1、各楼应尽量避免首层架空，但特殊情形下（受地形、环境、景观、路径等要素限制时）可灵活考虑。

首层层高宜为5.7米、一层以上净空不小于4.2米，一层管线应避免穿越架空层楼宇入口附近，如必须穿越架空层，位置应隐蔽，并对管线进行装饰。

顶层可根据屋顶形式适当设计各楼等附属房间。

2、室内地面户外找1%坡，建筑单元入口处室内外高差应大于300mm，入口处应考虑无障碍设计，如入口设计有踏步，单个踏步宽度不小于300mm（应设置无障碍通道），高度不大于150mm，如入口处台阶高度大于1.0米，相应增加防护护栏，入口处雨棚出挑长度应覆盖室外台阶踏步，雨棚内设计有组织排水，管道位置应设置在阴角位置以便于装饰处理。

3、室内地坪应高于室外地坪300mm以上；4、楼梯间：楼梯间内设各种电器设备箱，宜暗装，且应布置在平台段；各种电器设备箱应安装在相应楼层的配电间内，其一是消除安全隐患、其二是便于营运之后的物业管理，楼梯间、电梯间应有自然通风，楼梯设计应与空间有效结合，避免对空间造成浪费。

（应符合消防要求）5、以电梯为主要垂直交通的公共建筑电梯数量，应满足人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒，载重量1000公斤客梯梯井道净空宽深宜为2.2m*2.2m，电梯出入口门套位置应考虑泛水处理和电梯坑处作一个集水坑（水泵抽水），防止水流进井道对电梯设备造成破环。

另电、扶梯基坑侧应增设集水坑和提排设备，以防止电、扶梯基坑积水。

6、处理好墙体与异形柱关系，应尽量保证墙面完整。

外墙布置给、排水管、煤气管应尽量隐蔽，避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面色彩应相同）：立管避免遮挡窗和各种留洞。

奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议总体规划原则建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。

各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求交通采用外环（机动车行车环路），内环（机动车货流环路）流线设计。

酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。

内部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境。

从入口到内部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。

利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。

建筑单体设计主出入口主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到内街商业信息，吸引客人进入，可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。

结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。

标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。

餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和噪音对商业的干扰。

餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。

餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室内外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。

娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。

奥特莱斯(OUTLETS)设计要点关于奥特莱斯项目设计的要点一、总体1.突出项目的主入口的位置与地位，并将主入口的设置与公交、地铁、私家车等动线设计相契合。

2.项目的周边沿广场边缘要设计环形车道，汽车动线能够围绕项目流动。

3.环形车道要设计标识指引行人及行车，起到带动的羊群效应，带动顾客深入广场复地，沿街的商铺要双向开门。

4.总体项目建筑布局力求工整、对称、平衡、左右两侧客流要均衡。

5.重要节点应考虑标志性、符号性的建筑形象，突出项目的主题，增加形象效应，并为未来多功能操作、利用建筑做铺垫。

二、分区1.建议总体要分区。

2.各区域之间要有明显的节点设计，要有大型节点设计，四周商铺的设计安排可考虑休闲餐饮品牌进驻，如星巴克、哈根达斯等。

3.各区连廊顶棚形式不定，可与外立面结合，相匹配，主要连廊宽度3.5—4米，踏步台阶不要高于10CM，其它连廊宽度2.5—3米。

4.国际品牌区以男女装为主，占比30%，商铺单店面积平均300平米。

5.国内品牌区以男女装、运动、休闲、皮鞋、皮件、内衣、童装、家居服为主，占比40%，单店面积约200平米。

6.主题餐厅、速食连锁、大众餐饮、休闲饮品为主，加娱乐、休闲30%。

依各业态需求再具体调配。

预计：大型餐饮800-1000平米，速食连锁300平米，主题餐厅300平米，休闲轻食50-100平米。

7.街道的安排：建议国际与国内品牌之间街宽12—15米，包含绿化，不包含连廊，国内品牌区街宽8—10米，其它同上。

三、店铺设计1.统一安排未来商铺LOGO设计规范。

2.各店铺中间的柱面进行装饰性设计，包含刀旗，绿化照明。

3.门面宽要求5米以上，门口2.2米以上，以玻璃幕墙装饰外延。

4.各区沿街店以幕墙为主，以增加广告位。

5.层高：国际品牌区4.5—5米左右，国内品牌区3.5米以上，均为净高，其它4.5米。

6.夹层：货区部分，各区有50%的商铺增加夹层二层，夹层净高2.5米。

7.滞货区：国际品牌区店铺进深控制在18米—20米左右，国内品牌区店铺15—20米左右，无夹层的根据商铺格局自行设计仓库。

奥特莱斯ppt方案1. 简介本文档说明了一个针对奥特莱斯（Outlets）公司的PPT方案。

奥特莱斯是一家全球连锁折扣品牌的商场，为顾客提供高品质的商品和优惠价格。

该方案旨在帮助奥特莱斯展示其品牌和产品，并吸引更多潜在顾客。

2. PPT结构2.1 封面•使用奥特莱斯的公司标志或商标。

•在封面上显示公司名称和口号。

•添加一个吸引人的图像或背景。

2.2 公司概述•提供奥特莱斯的背景信息，包括成立时间、使命和愿景等。

•强调奥特莱斯的优势和与竞争对手的区别。

2.3 产品和服务•展示奥特莱斯提供的产品和服务的种类和多样性。

•使用清晰的图片和简洁的描述介绍每个产品类别。

•强调奥特莱斯的价格优势和折扣策略。

2.4 顾客见证•使用真实的顾客见证来证明奥特莱斯的产品质量和服务。

•添加一些文字引述，让顾客分享他们的购物体验。

•使用适当的客户图像，但请确保获得他们的同意。

2.5 品牌故事•讲述奥特莱斯的品牌故事和价值观。

•解释品牌名称的含义，并提供一些有关品牌起源和发展的信息。

•使用图片或图表来增强叙述的吸引力。

2.6 市场营销策略•解释奥特莱斯的市场营销策略和推广活动。

•描述如何通过广告、社交媒体、促销和合作伙伴关系来吸引和留住顾客。

•使用图表或图像来说明营销策略的成功。

2.7 公司成果•提供奥特莱斯在市场上取得的成绩和里程碑。

•强调市场份额的增长、销售额的增加或其他成功指标。

•为了增加可信度，可以添加行业奖项或其他荣誉。

2.8 未来展望•分享奥特莱斯在未来几年的发展计划。

•介绍新产品、新市场或其他重要举措。

•强调公司对可持续发展和社会责任的承诺。

2.9 联系信息•提供奥特莱斯的联系信息，包括网站、电话号码和电子邮件地址。

•如果适用，提供社交媒体链接，以便与顾客保持联系。

3. 字体和颜色方案为了保持一致的风格和专业外观，建议在PPT中使用以下字体和颜色方案：3.1 字体•标题：使用大号和粗体的无衬线字体，如Arial或Helvetica。

奥特莱斯组织构架
奥特莱斯（Outlets）通常是以折扣价销售品牌商品的购物中心或商场。

其组织构架可能因地区、规模和经营模式的不同而有所差异，但一般包括以下主要部门和职能：
1.管理层：包括总经理、副总经理等高级管理人员，负责整体战略规划、运营管理和决策。

2.招商部：负责招募和管理品牌商入驻奥特莱斯，与品牌商建立合作关系，确保商场内有足够的品牌和商品供应。

3.市场营销部：负责制定和执行市场推广策略，包括广告宣传、促销活动、会员管理等，以吸引顾客并提高销售额。

4.运营部：负责商场的日常运营管理，包括店铺布局、租户管理、顾客服务、安保和设施维护等。

5.财务部：负责财务预算、会计核算、资金管理等，确保公司的财务健康和合规运营。

6.人力资源部：负责员工招聘、培训、绩效管理、薪酬福利等，保障公司拥有足够的人力资源支持业务发展。

7.信息技术部：负责商场的信息系统建设和维护，包括电子商务平台、销售数据分析等，支持公司的数字化转型。

以上是奥特莱斯常见的组织构架，不同公司可能会根据自身情况进行调整和优化。

奥特莱斯定位方案1. 引言奥特莱斯（Outlet）是以位于城市周边或市中心的商业园区形式出现的大型购物中心，其主要特点是销售品牌折扣商品。

随着奥特莱斯在中国的快速发展，定位方案对于奥特莱斯的成功起到了至关重要的作用。

本文将介绍奥特莱斯的定位方案，包括目标市场、竞争优势以及营销策略。

2. 目标市场奥特莱斯的目标市场主要是年轻的消费者群体，他们注重时尚、品质和价格。

同时，奥特莱斯还吸引了一些家庭主妇和老年人，他们在购物中更加注重实用性和价格。

通过深入了解目标市场的需求和偏好，奥特莱斯可以精确定位，提供符合消费者需求的商品和服务。

3. 竞争优势3.1 品牌折扣商品奥特莱斯的竞争优势之一是提供品牌折扣商品。

通过与品牌商合作，奥特莱斯可以以较低的价格销售高品质的商品，同时吸引更多的消费者。

这种价格优势可以吸引年轻人和经济实惠型消费者，增加销售量和市场份额。

3.2 多元化的品牌组合为了满足消费者多样化的需求，奥特莱斯采取了多元化的品牌组合策略。

在奥特莱斯中，消费者可以找到来自不同国家和不同领域的品牌，包括时装、运动、家居用品等。

这种多元化的品牌组合不仅能够吸引更多的消费者，还可以提供更多的选择和购物乐趣。

3.3 客户体验为了提供良好的购物体验，奥特莱斯还注重服务和环境的改善。

奥特莱斯通常位于景区附近或市区的交通便利地点，提供充足的停车位和舒适的购物环境。

此外，奥特莱斯还提供定期的促销活动和品牌推广，为消费者提供更多的优惠和购物机会。

4. 营销策略4.1 社交媒体营销奥特莱斯可以通过社交媒体平台进行营销推广。

可以创建官方账号，发布品牌故事、最新促销和折扣信息，吸引更多的粉丝和关注。

还可以与社交媒体上的时尚博主、KOL（关键意见领袖）合作，进行合作推广活动，增加品牌知名度。

4.2 会员制度奥特莱斯可以建立会员制度，为消费者提供特定的折扣和优惠。

通过注册会员，消费者可以累积积分、获得生日礼品、优先购买等特权，增加顾客忠诚度和购物欲望。

奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议总体规划原则建筑总体布局成长方形布置,欧式立面造型.各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求交通采用外环(机动车行车环路),内环(机动车货流环路）流线设计。

酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。

内部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境.从入口到内部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场,街道，山体,舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。

利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗,体现生态思想和节能观念,满足可持续发展的需要。

建筑单体设计主出入口主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到内街商业信息，吸引客人进入，可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果.结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境.标准商铺:面宽8米,进深24米,面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米,进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。

餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮,避免油烟和噪音对商业的干扰。

餐饮与酒店相连接,作为酒店的配套部分。

餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室内外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。

娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应,形成集聚效应。

报告主旨：关于OUTLETS—奥特莱斯中国城市的规划案例说明：一、OUTLETS—奥特莱斯定义奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，“奥特莱斯”是英文Outlets 的中文直译。

原意是“出口、出路”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”、“品牌折扣店”。

二、OUTLETS—奥特莱斯特点OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。

三、目前奥特莱斯在国内的部分案例四、案例分析结论1、目前奥特莱斯在国内的发展主要经营面积2.7—3.3万平方米。

2、一线品牌单体店40—80家店铺，平均面积为100—150平方米/个。

二线品牌单体店100—250家店铺，平均面积为60平方米/个。

餐饮店约20—30家，平均面积约500平方米/个3、主要位置都设于一线城市郊区，交通方便，物流补给方便。

4、目前中国知名旅游城市(九寨沟、三亚、桂林等)均未设置奥特莱斯。

五、项目环境分析1、居住人口：丽江由古城区及玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县、宁蒗彝族自治县组成，总人口数约为113万，其中古城区人口约25.3万人。

2、旅游人口：2007年，丽江共接待海内外旅游者531万人次；2008年，丽江共接待海内外旅游者 605万人次；2009年丽江国际机场扩建及昆丽铁路通车后，预计到2010年丽江接待海内外旅客将达740万人次。

3、交通分析：1)项目位于玉龙县离古城6公里，距离永胜县100公里，距离华坪县230公里，距离华坪县139公里，距离昆明580公里，距离攀枝花市280公里，至大理市200公里，至香格里拉县城200公里。

2)除昆明至大理段有高速公路外，其余均为曲折的县级山路。

Outlets模式奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。

其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。

这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。

那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。

后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。

据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。

上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。

“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。

”陈仪仿说。

经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。

5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。

星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。

上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。

对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。

Outlets开发建议（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、周边环境舒适且有大量高端住宅。

（2）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。

（3）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布臵尤其关键。

功能齐全，一站式。

（4）分区：Mall式：各个分区功能可相对单一；花园式：各个分区功能相对齐全。

（5）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，8万平米足够。

（6）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。

（7）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。

（8）货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好已有资源，争取低成本货源。

（9）公关：一定要取得政府大力支持。