售楼小姐怒揭卖房黑幕 买房人不得不看!

售楼小姐潜规则：卖楼等于卖自己“你能卖楼，就能卖一切东西”作为一名房产记者，看楼踩盘是我的家常便饭，有关这个行业的生态法则，我自认为早已了然于胸。

但第一次以售楼员的身份零距离参与进来，我仍然有新的发现与感悟。

这个夹杂着财富欲望与安居梦想的行业，有着超乎我经验的复杂性与冲突感。

“所谓卖楼‘策略’、‘潜规则’是公司早就定好的，我们一个销售员能决定多少东西，只有跟着公司的意思走。

刚做这一行时，我们很不习惯，但是业绩压力那么大，很快你就要不自觉地想各种办法来提高业绩了。

”——楼盘销售员小林房产记者，入职七年，平日以看楼踩盘为家常便饭，本次以一线售楼员的身份零距离体验这一行当的人情冷暖，仍有新的发现与感悟。

做一名售楼员，卖楼之前首先是“卖自己”：不仅穿着、谈吐要做好包装，还要迅速磨掉你性格中的那些菱角。

干这一行，“潜规则”、“不习惯”，是必不可少的，但赚到钱、学到策略才是王道。

理论上，你能把房子卖好，就能卖好一切东西——这个行业特有的生态环境决定了售楼员的业绩就是整个销售行业的技术高度。

但是，没人会把这当做荣耀，因为，站在他们身后的开发商才是一切游戏规则最终的操盘手。

卖楼第一件事是“卖自己”在卖楼这一行，跟卖保险有一个最大的共同特点，就是行头很重要，而上班的第一件事便是照镜子、整理仪表。

售楼先生西装革履是标准配置，售楼小姐的穿着可以略微随便一些，但素颜卖楼很明显是非主流的行为。

如果你的装扮真的够“低调”，哪怕你的同事没有提醒你，你的客户也会很快用眼神提醒你。

如今的楼盘销售，已不像早年那样拿一份户型图和价目表就可以包打天下了，必要的时候，ipad也可以是充充门面的好武器。

尽管为了体验卖楼，记者特意套上了一件西装，但洗得发白的牛仔裤和略带尘土的休闲皮鞋已经出卖了我。

看来，卖楼的第一件事不是卖房子，而是“卖自己”——推销自己。

早上9点半开始，看楼客渐渐多了起来。

“今天来的大多数都是以前来看过的意向客户，所以成交的机会挺大。

新房“闹鬼”酿出售楼处血案作者：阿莲来源：《检察风云》2010年第14期“你不给我一个说法,我就给你一个说法。

”2010年3月16日,内蒙古呼和浩特市发生一起惊天血案:该市哲里木路小区业主张世春跪地哀求换房或退房无果后,在光天化日之下手持利斧尖刀将售楼处两名工作人员残忍杀害,其中一名还是怀孕五个多月的准妈妈。

售楼处的血案2010年3月16日,内蒙古呼和浩特市风和日丽。

位于该市新城区的一处楼盘小区看上去跟往常一样平静。

这个小区的楼盘销售尽管处于尾声,但前来购房的市民仍络绎不绝。

谁也不会想到,一场有预谋、有准备的惊天血案在这里即将上演。

当天下午3时许,售楼处门外熙熙攘攘,三五成群的人们进进出出。

售楼处部长谭峰和另外七名工作人员正在忙碌接待前来咨询的准客户,忽然闯进一名中年男子,冲着谭峰开口质问:“我的房子问题,你们到底还管不管?”谭峰一眼便认出这名怒气冲冲的男子就是小区业主张世春。

两人还没聊上几句,便发生了激烈争执。

站在旁边的售楼小姐米香吓得全身发抖,因为她是张世春的“置业顾问”,张世春为房子的事这几天一直在找她。

米香见来者不善,她想躲避,但已经来不及了。

“你不给我一个说法,我就给你一个说法!”张世春突然从后背抽出一把铝合金斧头,以迅雷不及掩耳之势劈向谭峰,然后抡起利斧砍向米香。

在打斗过程中,斧柄被折断,张世春又从腰间拔出一把匕首,挥舞着刺向谭峰和米香。

仅仅几十秒时间,两名售楼工作人员便倒在血泊中……这一幕让在场的人员吓得魂飞魄散,人们以为遇到了“武疯子”,在一片尖叫声中纷纷逃命和躲藏。

奇怪的是,张世春作案后并没有仓皇逃跑,而是闯进有保安执勤的小区,令目击者惊诧不已!呼和浩特市公安局新城区分局接到报警后,侦察员包布和、成浩、刘继耿等刑警迅速赶到,只见案发现场十分惨烈,米香已经气绝身亡。

刑警们倒吸了一口凉气,因为腆着大肚子的米香已经怀有五个月身孕。

120救护车将奄奄一息的谭峰送往附近医院。

“这个人可能精神不正常,太恐怖了!”现场目击证人要求刑警们立即疏散围观群众,因为有人看见张世春冲出售楼处时手里还握着一把血淋淋的尖刀,是一个极其危险的人物。

揭秘开发商卖房10大骗人伎俩谎言一：使用绿地面积作文章画内音：一家正在销售期房的房地产公司，售楼小姐拿出了一份设计精美楼书。

看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。

比较重视社区的环境，就问：小区的绿地面积是多少？漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。

注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。

可别被骗了。

她说：不说不知道，一说吓一跳。

就差这么几个字，绿地的面积就差这么多。

差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。

现实--画外音：专业人士提醒，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。

谎言二：入住以后就可以画内音：在另一家售楼处，被售楼小姐宣传的配套设施给吸引住了。

售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……咱们很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了。

蜗牛感到很满意。

别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？现实-画外音：购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。

谎言三：很快办产权证画内音：下午看上了一套房子，觉得这套房子各方面也都不错，三人打算就这样定下来。

正坐在售楼处里面商量的时候，听见另一位购房人问售楼小姐，你们这个项目有产权证吗？售楼小姐回答，我们很快办产权证。

售楼小姐喝酒掏出来的18句真话,惊!!!.txt你不能让所有人满意，因为不是所有的人都是人成功人士是—在牛B的路上，一路勃起你以为我会眼睁睁看着你去送死吗？我会闭上眼睛的售楼小姐喝酒掏出来的18句真话留给自己或者告诉爸妈的好东西2009-12-12 14:42 | (分类:默认分类)1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。

要自己看中才买。

5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。

7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。

9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。

10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

13)为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

自揭房价黑暗史售楼小姐9句真言1、卖楼之前〝卖自己〞
在卖楼这一行，跟卖保险有一个最大的共同特点，就是行头很重要，而上班的第一件事便是照镜子、整理仪表。

2、记忆力超群
你不但要注重服装、仪态，更要把自己包装成一个能说会道的专业人士。

各种楼盘、价格、户型倒背如流。

3、必须具备〝火眼金睛〞
在售楼这一行，〝新手〞和〝老手〞最重要的区别就是谁能够迅速区分来了解行情的踩盘者与有兴趣、真正动心要买房者。

4、群众演员的配合
楼市不好的时候，售楼小姐通常会请些〝托〞来排队跑龙套制造紧张气氛，总而言之就是要给买楼的人制造压力，让他们觉得房子太好卖了，不赶紧出手就没了。

5、这样炒高房价
卖楼最常用的手段就是开盘把好单位先留起来，差一点的单位先低价推售，等市场炒旺了再高价推好单位，先买的人觉得自己得了甜头，后买的也心甘情愿掏钱。

6、不要相信销控表
售楼小姐提醒，千万别信现场的销控表，十有八九都是假的，真的那份往往只有现场的销售经理才能掌握。

7、薪资福利
〝吃青春饭〞，这是不少楼盘销售对这份职业的认识。

年景好的时候，拿几十万元甚至上百万元的提成收入，年景差，则可能只能拿着苍蝇拍拍苍蝇，包里颗粒无收。

8、替开放商背骂名
售楼小姐诉苦，说房地产暴利其实都是老板赚去了，她们帮老板卖楼赚的是小钱，可总被人指着背后骂，太不公平。

9、卖楼〝策略〞可以出书
某售楼部销售小林说，售楼潜规则、营销策略等猫腻实在太多了，要是把这些全都写出来，〝估计可以出一本书〞。

售楼小姐说出房地产行业5大潜规则开盘1.开盘没好房子一般来说，新楼盘开盘时，新房价格往往都会低于市场价，其目的就是为了引起购房者的哄抢，为以后上调房价做铺垫。

新楼盘未来的房价高低先不谈，但如果你以为开盘的新房具有高性价比，那可就是大错特错了！其实，新盘开盘时，开发商一般是不会拿出好房子的，而是会先推出一些有瑕疵的房源。

然后，每个月都会慢慢推出几套好房子，但单价上涨会比较快。

除非你有关系，才能买到好房子。

2.抵住威逼利诱为了让购房者尽快交钱签合同，售楼小姐往往会采取各种方法来逼迫购房者买房，就比如向购房者展示厚厚的网签合同，以此来证明楼盘十分抢手，殊不知，这些网签合同都是假的，完全就是逼迫购房者签合同的手段。

所以，无论你面对什么样的手段，都要保持理性，只有当你自己真的觉得没问题了，才能交钱签合同。

扬灰层3.9-11层是扬灰层对于高层楼盘，几乎所有的购房者都认为9-11层是黄金楼层。

这种想法可是大错特错的！其实，这些楼层恰好都是扬灰层，空气质量十分差劲，非常不利于居住者的身心健康。

如果你家中有老人与小孩，最好避开这些楼层，否则给家人带来的伤害可是无法逆转的。

除了注意扬灰层以外，还要注意楼层高低问题，就比如有老人坐轮椅的家庭，最好选择低楼层。

4.实测面积有猫腻你以为有了房屋实测报告就没问题了吗？其实不然，实测面积可并非都是对的，有些可是存在猫腻的。

要知道房企与测绘局可是存在千丝万缕的关系，即便少你一平方米，恐怕你也难以发现吧！但是，国家可是只认房企的测绘报告的，你维权可就难办了！绿化率5.绿化率糊弄人绿化率是在看房的时候，开发商给出的一项绿化数据，用楼盘的周围基础环境来吸引购房者，绿化所指的范围很大，树荫也算绿化率，它是建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，是一个不规范、比较宽泛的概念。

绿地率是一个准确、严谨的概念，绿地率是小区绿地的总和与小区用地的比率。

所以，购房者在看到高绿化率时，不要天真地以为小区绿化很好，而是要重点关注小区的绿地率。

售楼小姐揭露卖房时10大骗局：都是秘不外传的内部资料一位被辞退的售楼小姐，揭开了她在卖房的时候常用的10大卖房骗局：在行业内都是这样操作的，最后骗的业主高高兴兴地掏钱买房。

第一大骗局：小区开盘的时候绝对没有好房子，好卖的户型都留在最后卖，而且一次只放出一部分的户型卖，给业主造成一种楼盘热卖再不抢购都卖空的假象，而且后期好卖的房子价格会更高，因为房价每年都在增长，开发商可没有那么傻，这样能多卖出更多的钱，基本上每次业主过去也都是那些几套房型，可挑选的余地很小，让你有一种再不买就没有的假象。

第二大骗局：不要以为房产证上的面积就是你的实际面积，建筑面积包含的很多，很多楼层里的面积有重叠的部分，比如说两户之间的墙面，小区的公共空间，还有停车场里的面积很多都算进了公摊面积，后期再单个的高价销售停车位，储藏室等面积，很多业主反应过储藏室的面积缩水最严重，你买20平方的储藏室最后连10个平等都不到，你就是加上储藏室的墙壁也没有那么多面积啊，面积去哪里了，你少的面积起码够两个停车位的面积了，而自己还要高价买停车位，合理吗？还有些开发商买通测绘局的测绘员，多给你加进去几个平方你能测量出来吗？第三大骗局：业主小区的得房率，绿化率，容积率大多数和际不相符，这些数据就是让业主测量你也测量不出来，都是一些一言堂的数据，别人怎么说业主就怎么听，良心的开发商中间的误差小一些，无良的开发商中间误差数值大一些，反正你没法证实，买房的时候为了宣传玩的数字游戏罢了。

第五大骗局：卫生间明明做好了防水，为什么还会漏水？其实并不是业主做的防水不合格，而是房屋发生了沉降现象，造成了墙体的受力不均匀而灿盛了裂缝，这样才会发生本来做好的防水层裂开了，建议做防水层的时候尽量采用有弹性的防水材料，就是多少有一点沉降现象也不过漏水。

房屋沉降过大也是土建的时候房屋打桩深度不够或者深度过浅造成的，每个地区的地质情况不一样所以要求也不尽相同。

第六大骗局：小区的设计单位是国外的建筑设计单位，这是利用了大家都认为：外来的和尚会念经的心理，其实本土的设计院设计的房屋一点也不比国外设计的差，问题是只要你给钱到位，作为住宅来说并不见的国外设计的就比国内的好，毕竟国情不一样，本地的设计院对本地人的生活习性都比较了解，再说了有时候说是国外的有些都是国内的公司加盟，并不见得是真正的建筑大师设计的。

售楼小姐真情自白:卖房20大骗局骗你没商量手机看新闻打印网摘纠错商城分享推荐字号原标题：售楼小姐真情自白:卖房20大骗局骗你没商量1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。

3、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

4、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP)，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。

要自己看中才买。

6、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

7、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了8、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

9、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。

10、得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。

11、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

(上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好)12、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？五万一个嘛！13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

开盘绝对没好房子，美女售楼小姐曝卖房潜规则。

全球知名的民意测验咨询公司盖洛普最新发布的一项调查显示，和过去相比，中国低收入群体的吃住条件有显著的改善，但富人却比过去更买不起房子1)大家购房所的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2)开盘绝对没好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

3)广告没有一个是真的，千万不要相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了4)售楼员会用许多方法来逼你去买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。

要自己看中才买5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你就大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的6)别对景观抱太大的希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费13)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢14)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的15)一个好的施工单位关键是看他工地是否干净，建材堆放是否井井有条16)不要相信物业管理会是广告上的外资单位管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理17)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

我是个人们常说的刚需空军，北漂一族。

辛辛苦苦攒下百十来万，一直持币以待，希望在政府的指天发誓下房价真的能有所松动。

自从9月份新政出台以来，我不停地奔波在北京的东南西北各个方向，希望能淘到我的第一套房。

买房前我衡量再三，新房大部分是五十年商业立项，商水商电不通燃气，比较不适合生活，我是个生活有点调调的人，喜欢自己下下厨房，所以，我准备买一套二手房。

虽然贷款利息加码，但是我艰难的做出了一个决定，成为房奴。

说买二手房，自然离不开跟中介打交道。

每天登陆各种房产网站，看到性价比高一点的房子就打电话过去。

结果没几天，我的电话几乎被北京城所有的中介都知晓了。

这就是中介的【第一个猫腻——发布假房源】。

中介公司培训跟保险公司几乎没什么两样，就是首先发布假房源，或者降低价格，或者编造虚假信息，引诱买房者打电话。

只要你电话打过去，对方便展开电话销售攻势，无论你要什么样的房子都说有，只要你过来看就行。

只要你过去看，他们的推销策略很是高明，细节后面会讲怎么推销。

就算你最后没买，他们也完成了一个带户的任务，因为中介公司要求员工每天必须有两个带户任务，完不成一个罚款五十至一百不等。

链家地产是罚五十。

每天至少有两个录房任务，没有那么多人卖房，所以他们就编造房源。

这是其一。

这里要说的是中介职员也不容易，骑个电动车四处带客户看房子，不管客户多挑剔，依然要满脸赔笑，为了那百分之三的中介费，一切看在钱的面子上。

看完房之后，不管你看没看上，他们会拿出一个看房单让你签字，这就是他们的【猫腻之二——签看房单】。

为什么要让你签字?预防你跳单，就是越过中介公司与卖家直接买卖。

那时候你就算交易成了，成功地跳单了，他们也可以拿着看房单告你，这个就证明你看过这套房子。

这个我奉劝全款买房的朋友，跟姐学，直接签个假名，艺名，别名之类的。

就算有一天你真的告姐，那能怎么着，你去找麻辣鸡丝好了，那跟姐没关系。

但是一般他们除了看房单还会旁敲侧击地给你讲个故事，千篇一律的故事都一样，就说从前某客户从此公司看完房后直接跟业主交易了，被他们发现后，平均每周去堵两次锁眼之类的，还有的会严重的讲，某某买房人半夜被砍之类的。