土地估价师-土地估价相关知识模拟题8.doc

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级题库知识点（强化练习）1、判断题对城镇而言，土地质量的变化的总体趋势是从中心向边缘，土地质量由高向低逐渐减少。

()正确答案：错2、判断题土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空（江南博哥）间单位，是内部特性和外部条件相对均一的地块。

()正确答案：错3、多选根据综合分值初步划分土地等的具体方法有()。

A．AHP法B．数轴法C．总分频率图法D．剖面图法正确答案：B, C4、多选下列属于农用地的有（）。

A.耕地B.园地C.牧草地D.闲置的土地E.养殖水面用地正确答案：A, B, C, E5、多选土地定级单元划分的原则是()。

A．单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致B．定级单元划分大小要适宜C．要保证一些特殊功能地块的完整性D．除交通性道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能作为单元之间的分界线正确答案：A, C, D6、单选关于土地级别的确定下列描述中不正确的是（）。

A.土地级别是土地质量的综合反映B.土地级别内不存在差异C.土地级别划分在单元总分值计算的基础上，利用一定的数学方法进行的D.土地级别的界线可作适当调整。

正确答案：B7、单选定级单元的大小，和定级质量直接有关，土地条件繁杂的市中心，单元面积取（）。

A.3～5hm2之间B.5～10hm2之间C.10～15hm2之间D.15～20hm2之间正确答案：B8、单选土地定级因素权重的确定应满足()。

A．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在O～1之间变化B．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于1C．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值之和大于1D．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和小于1正确答案：B9、单选城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的是（）。

A.不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行B.规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标C.影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率和贴现系数D.贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性正确答案：D10、判断题初步的土地级别确定后，要通过土地收益测算进行验证。

土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷8及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

1 基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（）相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。

（A）价值（B）使用价值（C）成本（D）潜力2 土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。

（A）工业（B）商服（C）办公（D）宾馆3 在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是（）。

（A）城市集聚程度（B）城市区域位置（C）城市网络地位（D）城市环境条件4 土地分等定级是依据土地（）的优劣，评定出土地等级。

（A）使用价值（B）价值（C）质量（D）收益5 根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得（）所在地土地等别相对应的最低价标准。

（A）高于（B）低于（C）等（D）低于或等于6 土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是（）。

（A）待估价商业宗地现状容积率为0.8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0（B）委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途（C）委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0.5m2，估价时以土地使用证所载面积为准（D）估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定7 将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率，称为（）。

（A）地价分摊率（B）地价分配率（C）地价平均率（D）地价调整率8 从时间价值的角度看，（）是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。

（A）货币（B）价格（C）价值（D）使用价值9 下列不属于价值构成要素的是（）。

土地估价师：土地估价实务试题(一)综合计算题1．某市一工业企业于19xx年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限xx年。

该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。

20xx年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。

保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。

为此，该估价机构搜集了如下可用资料：(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元／m2实例B：1420元／m2(2)该地块所处区域于20xx年10月出租的-工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元／m2，可收益年限xx年。

(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表4-1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。

表4-l(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7%，综合还原利率8％。

2．某甲房地产集团经过调查，于19xx年以出让方式取得某市一片生地xx年土地使用权。

该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30％。

根据调查，该市同类土地取得费用为10万元／亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1．4亿元／km2。

开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40％、30 9／6，20％。

贷款年利率一年期为6％、二年期为7 9／6、三年期为8％；投资利润率为12％。

土地估价师（土地估价相关知识）模拟试卷8及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

1 按照收入形态划分，税收分为实物税与特定税。

( )（A）正确（B）错误2 人民币主币单位为“元”，辅币名称为“角”和“分”。

( )（A）正确（B）错误3 全程设计是对统计活动的各个阶段进行全面设计。

( )（A）正确（B）错误4 一般认为客运站距中心在3～4km以内是比较方便的。

( )（A）正确（B）错误5 工程单位是指单位假定建筑安装产品的不完全价格。

( )（A）正确（B）错误6 工会经费是企业按职工工资总额的3％计提的工会经费。

( )（A）正确（B）错误7 施工过程就是在建设工地范围内所进行的生产过程。

( )（A）正确（B）错误8 项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程。

( )（A）正确（B）错误9 税源是指税收的经济来源或最终出处，各种税收的经济来源相同。

( ) （A）正确（B）错误10 税率指国家征税的比率，等于税额与课税对象之比。

( )（A）正确（B）错误11 税赋一般都可以转嫁。

( )（A）正确（B）错误12 我国的中央银行就是中国人民银行。

( )（B）错误13 在统计数据的整理中，对数值型数据主要是作分组整理。

( )（A）正确（B）错误14 计量职能是会计最基本职能。

( )（A）正确（B）错误15 会计的核算职能和监督职能各司其职，互不相干。

( )（A）正确（B）错误16 一次地震只有一个震级。

( )（A）正确（B）错误17 居住建筑用地包括通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地和杂务院等。

( ) （A）正确（B）错误18 文教建筑是供人们政治文化活动、行政办公以及其他商业、生活服务等公共事业所需要的建筑物。

( )（B）错误19 高层住宅的垂直交通是以电梯为主，以楼梯为辅助组织起来的。

( ) （A）正确（B）错误20 流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁。

土地估价师-土地估价实务基础-精选练习题四[单选题]1.不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为()价格。

A.所有权B.使用衩C.抵押权D.转让权（江南博哥）正确答案：D[单选题]2.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。

以下对拍卖底价评估的观点正确的是()。

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减B.采用完全市场公开价值标准评估底价C.根据法院出具的意见评估底价D.根据案件申请执行方的意见评估底价正确答案：B[单选题]3.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。

对于修正系数的确定，下列做法中()恰当。

A.两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B.根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%C.不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D.同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%正确答案：D[单选题]4.采用收益还原法评估土地价格时()，因而应选择如下公式：V-a／（r-s）。

A.土地纯收益按某-常量每年递增B.土地纯收益按某-常量每年递减C.土地纯收益按桌-固定比率每年递增D.土地纯收益按某-固定比率每年递减正确答案：C[单选题]5.通常情况下，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价()。

A.要靠政策决定B.商业用地效益最高C.住宅用地效益最低D.工业用地效益居第二正确答案：B[单选题]6.收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指()资料的收集与调整。

A.城镇土地供应潜力B.城镇区位C.分等基本D.区域土地供应潜力正确答案：D[单选题]7.收益还原法求得土地价格通常称为()。

土地估价师考试模拟试题及答案2017土地估价师考试模拟试题及答案(一)单项选择题(每小题有4个备选答案，其中只有一个最符合题意，请将你认为正确的填在括号内)1. 建设用地与农业用地的本质差别是()。

A. 是否具有生态利用性B. 价格高低不同C. 土地所有制不同D. 区位不同2. 不属于交通水利设施的是()。

A. 铁路B. 天然河道C. 水库D. 水电站3. 下列用地不属于建设用地的是()。

A. 居民点用地B. 独立公矿区用地C. 交通用地D. 园地4. 建设用地管理的规划总体控制原则是指()。

A. 土地利用总体规划B. 城市规划C. 近期建设规划D. 建设用地规划5. 农用地转为建设用地时，首先要看其是否满足()。

A. 土地利用年度计划B. 土地利用总体规划C. 土地供应计划D. A和B6. 不属于供地行为的是()。

A. 供地方式B. 供地数量C. 供地位置D. 供地用途7. 与供地方式无关，必须由土地行政主管部门向建设单位颁发的证书是()。

A. 国有土地划拨决定书B. 国有土地使用证C. 建设用地批准书D. 建设使用集体土地协议书8. 土地补偿费由()管理。

A. 农村集体组织或者村民委员会B. 原土地使用者C. 土地承包方D. 被征地农民9. 农村村民申请宅基地的批准权限方为()。

A. 乡镇人民政府B. 县级人民政府C. 县级土地行政主管部门D. 村民委员会10. 新菜地开发建设基金费用收取标准根据()区分。

A. 投资情况B. 前三年平均产值C. 人均年收入D. 城市人口数量11. 下列行为应由省级人民政府批准的是()。

A. 土地使用权划拨B. 土地用途变更C. 征用基本农田D. 增加安置补助费12. 对需全国范围内统筹规划布局的，涉及国防安全和国家利益的项目，其供地政策是()。

A. 限制供地B. 积极供地C. 禁止供地D. 以上都不对13. 按照标准支付土地补偿费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的经批准可以增加()。

土地估价实务基础：基准地价系数修正法学习资料（题库版）1、单选在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途的确定（）。

A.以城市规划用途为主B.以土地利用总体规划确定的用途为主C.以现在实际用途为主D.以土地最有效（江南博哥）用途为主正确答案：C2、单选（）属于影响宗地地价的个别因素。

A.当地商品房价格变动情况B.宗地所处地区的基础设施C.宗地附近学校分布情况D.宗地形状正确答案：D3、单选基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。

A.最高B.最低C.平均D.估定正确答案：A4、单选?某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为"五通一平"，其修正值见表11-1。

现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到"三通（通路、通上水、通电）一平"，则其土地开发程度修正值为（）元/m2。

表11-1修正值A.0B.p5C.-6D.-11正确答案：D参考解析：修正值=（-5）+（-6）=-115、单选土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需要进行年期修正。

评估土地为商业用途，设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元/m2，土地还原利率为6%。

经年期修正后的地价为（）元/m2。

A.1000B.688C.500D.763正确答案：D参考解析：设土地纯收益为a，则a/6%×［（1-1/（1+6%）40］=1000；得出a=66.46元；修正为20年的土地价格=66.46/6%×［1-1/（1+6%）20］=763（元）。

6、多选土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括（）及宗地地价影响因素指标说明表等。

将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材料。

A.基准地价表B.基准地价成果图件C.基准地价因素修正系数表D.基准地价评估方案E.基准地价成果应用说明正确答案：A, B, C, D, E7、单选某城市四级工业用地基准地价为300元/m，设定的土地开发状况为"五通一平"（通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元/m、30元/m2，若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/m2。

2023年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、剩余法估价中所采纳的全部不动产总价、租金和成本数据都是A.依据过去的数据水平确定现在的数据B.依据实际发生的数据水平确定C.依据统计的数据水平确定D.依据当前的数据水平确定将来的数据2、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括A.公司章程B.财政报表C,发起人协议D.招股说明书E.股市行情3、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__OA.10%B.20%C.30%D.40%4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法》（国发[2023]24号）规定，新建廉租住房套型建筑面积限制在_平方米以内，主要在经济适用住房以及一般商品住房小区中配建。

A.50B.55C.60D.655、依据《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2023]144号）等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（）。

A.同一个农夫集体都采纳同一个征地区片价B.同一区片内不同项目征地都采纳同一标准进行补偿C.同一个征地项目都采纳同一标准补偿D.同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一样6、估价的基本领项不包括_。

A∙估价目的B.估价对象C∙估价时点D.估价原则7、《协议出让国有土地运用权规定》规定，国有土地运用权出让安排经批准后，_部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

A.市、县人民政府国有资源行收主管部门B.市、县人民政府C.省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门D.国土资源部8、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是.【2023年考试真题】A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也须要缴纳耕地占用税B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地运用税C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税D：中外合资企业和外资企业不须要缴纳城市维护建设税E：土地9、_是指建立建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

土地估价相关知识模拟题6一、判断题1、税收是财政收入的主要来源和主要形式。

（）2、比例税率是对同一课税对象，不论其数额大小，统一按一个比例征税。

（）3、统计数据是对主观现象进行计量的结果。

（）4、存货是指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储存的各种有形资产。

（）5、上限与下限值的平均数称为组平均数。

（）6、一般来说，阶段设计是金程设计的细化和分散化。

（）7、房产税是以房产为征税对象，按房产价值或出租租金收入征收的一种税。

（）8、国家预算的原则是指国家选择预算形式和体系时应遵循的指导思想，是制订政府财政收支计划的方针。

（）9、保险是一种经济保障活动。

（）10、规避属于风险转移的风险管理技术方法。

（）11、广义的证券是指记载并且代表一定权利的所有凭证。

（）12、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向, 合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。

（）13、财政活动不能直接作用于包括企业、个人和金融机构在内的各市场主体。

（）14、所谓市场经济，是指由市场来配置资源的经济，即通过价格和市场体系对个人和企业的各种经济活动进行协调，使全社会的经济正常运行。

（）15、房地产开发是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。

（）16、在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高可达70%〜80%。

（）17、根据我国《招标投标法》规定，招标人应该是''提出招标项目、进行招标的法人或其他组织〃。

（）18、人工的工日数只有一种确定方法，即以劳动定额为基础确定。

（）19、市场经济是在公有制和社会主义基础上发展起来的。

（）20、工程计价是对投资项目造价的计算，也称为工程造价。

（）二、单项选择题32、出口国银行向出口商提供货款指的是（A.买方B.卖方C.银行D.政府（每题有A 、B 、C 、D 四个备选项，其中只有1个符合题意）21、 税收区别于其他财政收入的基本特征是（ ）oA. 强制性、无偿性、不确定性B.自愿性、无偿性、不确定性C. 强制性、无偿性、固定性D.自愿性、有偿性、固定性22、 税收对经济的影响不包括（ ）。

土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷10及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

1 因为土地具有（）优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。

（A）价值（B）使用价值（C）区位（D）成本2 道路功能与宽度属于城镇土地定级的（）因素。

（A）繁华度（B）城镇基础设施（C）交通通达度（D）城镇规划3 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。

经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接人供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接入，并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。

据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（）。

（A）宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整（B）宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整（C）宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整（D）宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4 对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（），以初步划定城镇等别。

（A）开展城镇土地分等准备工作（B）计算分等对象的综合分值（C）资料整理及定量化（D）验证、调整分等初步结果5 某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（）中心功能扣除法。

（A）高级（B）次级（C）中级（D）低级6 甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。

时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。

以下分析内容正确的是（）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0％)。

（A）估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格（B）评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求（C）估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告（D）如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估7 在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为3.0％～4.0％，并在市场比较法试算过程参与比较。