33个建设工程与房地产案例裁判观点集成

33个建设工程与房地产案例裁判观点集成阅读提示：《民事审判指导与参考》自第34辑开始每期均刊登案例，并由最高法院法官撰稿表述裁判观点，具有较高参考价值。

作者整理时就相关内容进行了简化。

本文原发金汇人律所微信公众号JHR，ID：JHRSXHS。

01 . 应当按照合同约定的内容、方式结算工程款｜第34辑案情摘要2002年，甲公司与乙公司签订了建设工程施工合同，约定甲公司为乙公司城建新发大厦，施工范围框架18层，包括土建、水、电、暖、卫、电气工程，包工包料，施工面积20000平方米，工程总价款暂定1900万元。

合同约定建筑材料涨跌幅在市场平均价格20%以内的不调整，图纸范围内的涉及变更可调工程价，但是幅度不超过200万元。

合同还约定工程款支付进度，约定逾期竣工按每日2000元支付违约金。

合同签订后，甲方施工，将部分项目分包，同时由于施工设计图纸与双方签订图纸不一致，调整为按照施工设计图纸施工，增加两层，对支撑部分进行调整，调整造价280万元。

2003年5月1日，该工程经甲公司、乙公司及设计单位、监理单位、规划单位验收合同。

甲方于2003年5月2日向乙公司申报了工程结算报告，造价为2500万元。

乙不予答复，甲于2003年8月2日出函，要求乙自收到函件后28日内予以回复，否则认为认可结算报告，乙收发室签署文件并加盖了公章。

乙支付了1900万元。

甲诉至法院要求乙支付600万元工程款及利息。

乙答辩要求甲按照合同约定支付逾期竣工的违约金，且甲方结算中存在大量不实材料，要求审计。

法院处理一审法院认为乙公司签署甲公司函件，认可28日内不回复视为同意结算报告，工程款总额为2500万元，判决乙公司支付工程款600万元及利息和违约金的诉讼请求。

乙公司要求甲公司支付逾期竣工违约金属于反诉，未提出反诉的，不予支持。

双方未上诉。

最高法院民一庭意见合同约定固定总价方式结算工程款，应当按照合同约定的不同风险范围，可以或者不能调整工程价款。

因设计变更导致超出合同约定风险范围内的工程量或者质量标准变化，应按照司法解释规定据实结算，当事人另有约定的除外。

发包人未在合同约定的审定期限审价，视为认可施工人的报价；合同约定，既可以体现在施工合同中，也可以在履约甚至结算阶段做出。

02 . 财政评审中心做出的审核结论原则上不能作为工程结算依据｜第34辑案情摘要2003年，甲方公司经招投标承建某隧洞工程，与乙开发公司签订建设工程施工合同，对造价、支付、违约责任等做了约定。

2006年4月工程验收合格，甲公司核算工程总价1800万元，乙公司已经支付1450万元，尚欠350万元。

监理公司出具复核意见认定工程总价1730万元，发包人工程代表审核大部分均予以确认，工程调整为1700万元。

因乙方不予支付工程款，甲方提出诉讼，要求支付300万元及利息。

乙方辩称根据财政部《关于加强项目预（结）算竣工决算审查工作的通知》，本案须经市财政评审中心审核，应当以审核结论为准。

市财政评审中心审核情况为送审1800万元，审核结论1500万元法院处理一审支持乙公司的辩称，判决支付50万元及利息，二审依法改判乙公司支付250万元及利息。

最高法院民一庭意见财政部门对财政投资资金的评定审核，是国家对建设单位基本建设资金的管理监督，不影响建设单位与承建单位之间签订的合同效力及履行。

但是建设合同中明确约定财政部门对财政投资的审核结论作为结算依据的，审核结论应当作为结算的依据。

03 . 房地产公司预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应民事责任｜第34辑案情摘要1999年8月，李某与开发公司签订一份预售合同，约定李某购买商品房一套，房价183万元，交房日期为2001年5月，但是未就管道铺设进行约定。

合同签订后李某按约定支付了全部房款。

2001年1月，开发公司通知李某，房屋中有管道通过，装修进行了局部处理，不影响使用和美观。

李某接函后表示反对并要求拆除。

后开发公司交付了房产。

2002年3月李某起诉要求拆除，但是该管道为公用，法院驳回了李某诉请。

2002年11月李某起诉要求开发公司支付违约金86000元，并对房屋贬值进行赔偿。

法院处理一审法院酌定开发公司赔偿34500元。

双方未上诉。

最高法院民一庭意见虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但是根据合同法第42条第2款，订立合同中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。

房地产公司由此应承担相应的赔偿责任。

关于赔偿数额，可考虑房地产公司应告知而未告知，导致李某多支出的交易费用或者给李某造成的损失部分确定。

04 . 没有完成投资开发总额25%以上，是否影响合同效力｜第34辑甲方与乙公司签订转让国有土地使用权的合同，约定甲公司向乙公司转让土地面积500亩，转让价款1亿元，合同对双方责任等进行了约定。

合同约定乙方分五期支付，每支付2000万元，甲方将相应面积土地过户给乙方。

乙方支付了首期2000万元后，因甲方未将相应土地过户给乙方，乙方诉至法院，要求甲方继续履行合同。

法院处理一审法院认为甲方转让土地使用权时，甲方未达到城市房地产管理法第38条规定的25%的投资条件，合同无效。

二审改判合同有效，甲方继续履行合同。

最高法院民一庭意见土地使用权转让合同的转让方没有达到“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，对于成片开发土地，转让方没有“完成工业用地或者其他建设用地条件”的，不影响土地使用权转让合同效力。

05 . 未完工程承包人是否可以主张优先受偿工程款｜第35辑案情摘要2006年，甲方公司与乙方签订建设工程施工合同，约定甲方公司承建乙公司宏伟大厦，合同概算为3000万元，甲方垫资1000万元后乙公司按照进度支付工程款。

合同签订后，甲公司进场施工，按约定垫付工程款，但自开工到主体竣工，乙公司未支付任何工程款。

甲公司在索要工程款无果情况下，于2007年5月4日停工，向法院起诉要求解除建设施工合同，乙方公司支付工程款和承担相应违约责任，并且要求主张工程款优先受偿权。

乙公司提出工程有质量问题，且未完工，不享受优先受偿权。

经鉴定，工程虽有质量通病，但是经适当整改后可达到合同要求，可以继续施工。

一审认定乙公司未按照约定支付工程款违约，解除合同，乙公司支付工程款及承担违约责任，但是工程未竣工，且有质量问题，驳回要求工程款优先受偿权的请求。

二审支持甲公司要求工程款优先受偿权的请求。

最高法院民一庭意见合同法第286条是法律赋予承包人工程款优先受偿权的权利。

从条文表述分析，没有要求承包人授权受偿权以工程完成并且竣工验收为先决条件，在合同解除的情况下，承包人也对未完工程享有优先受偿的权利。

06 . 建设工程施工合同无效，但建设工程竣工验收合格，发包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持｜第35辑案情摘要2006年6月，某建筑公司与某房地产开发公司签订建设工程施工合同，约定建筑公司承建大贵大厦，合同对施工范围、工期、价款、质量等做了约定，2007年工程竣工，验收合格交付使用。

双方就工程款支付发生争议，诉至法院。

建筑公司系超越资质承揽工程。

建筑公司要求按照工程定额据实结算，最高法院建设工程合同司法解释对承包人不适用，开发公司要求按照最高法院建设工程施工合同法司法解释规定参照合同约定支付。

法院处理判决参照合同约定结算工程款，双方未上诉。

最高法院民一庭意见民事活动中，双方当事人权利义务平等。

根据最高法院《关于审理建设工程施工合同的纠纷案件适用法律问题的解释》第2条，建设工程施工合同无效，但是建设工程经竣工验收合格的，发包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予以支持。

07 . 作为合同结算依据的地方政府文件被撤销，当事人请求据实结算的，应如何处理｜第36辑案情摘要1995年4月至1996年9月，甲公司（外资企业，发包人）与乙公司（承包人）就宏达商业中心工程签订了七份建设工程施工合同及一份电梯安装工程合同。

合同结算，分别约定了“定向议标、中标价包干、一次包定”，“包工包料”安装等，合同还约定“工程性质”为“合作经营现代化办公商业综合楼，执行三资安政府（94）建1号文件”。

签约前，双方履行了招投标手续，招标文件记载“本项目属于三资企业投标及标底编制办法按照市建委造价处（94）建1号文件编制”。

2000年工程验收合格，在验收前工程已经实际使用，但是双方未能就工程结算达成一致意见，（94）建1号文件主要内容是对建筑市场上的外资和内资建设项目收费实施双轨制，适用不同的定额标准收费，2000年该文件被撤销。

乙公司起诉要求甲方公司支付1亿元工程款及利息，甲公司答辩认为（94）建1号文件没有法律效力，是土政策，对三资企业高于市场价格核定标准，文件自始不具备法律效力。

经鉴定，按照（94）建1号文件规定，甲公司结欠工程款6700万元。

法院处理一审法院认为政府文件是作为一项价格标准存在，双方在招投标和签订合同时，双方经过利益与风险的权衡的，应当对双方有约束力。

文件本身的效力，不是本案审查范围。

判决支付6700万元工程款及利息，双方未上诉。

最高法院民一庭意见合同双方当事人自愿将含有结算标准和依据的地方政府文件内容转化为合同内容，如该文件不违反法律、行政法规的禁止性规定，不能因文件被撤销、失效，否定合同相关条款的效力。

当事人请求据实结算的，不予支持。

08 . 具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同｜第36辑案情摘要2005年7月，某房地产公司与江某签订购房合同一份，约定江某购房地产公司开发的某项目东南角1-2层商用房，面积8500平方米，价款340万元，该房屋拟开发12层商住两用房。

协议签订前江某支付77.5万元，房地产公司获得工程规划许可证后在协商后续支付。

合同约定房屋2005年10月开工，2006年10月验收合格交付。

如果开发公司原因造成江某不能购买此房屋的，双倍归还房款并且承担其他损失。

合同约定代具备预售条件后，另行签订购房合同。

签订合同时，开发公司尚未获得预售许可。

合同签订后，开发公司陆续获得规划许可、建设工程施工许可、预售许可，2007年1月江某要求按照约定价款签订购房合同，开发公司予以拒绝。

江某起诉至法院要求开发公司交付房产，赔偿延期交付的违约金及损失，开发公司反诉，以江某未按照约定支付后续房款为由，且规划将12层变更为6层，合同目标不能实现，要求解除合同和退还房款。

法院处理一审法院认为双方合同虽然在没有取得预售的情况下签订的，但是当事人情况、项目情况、销售方式、价款、面积、交付日期、违约责任进行了约定，标的具体坐落明确，而且已经取得预售许可，购房合同有效，江某要求交付房产不存在法律上障碍，开发公司拒绝签订合同系违约；虽然规划调整，但是合同约定房屋还在，可以继续履行。