中华广场房地产项目可行性研究报告

商业地产可行性研究报告商业地产可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加速，商业地产在经济发展中起着重要的推动作用。

商业地产涵盖了各类商业街、商业广场、购物中心等等，承载了大量的商业活动和消费需求。

本报告旨在对一处商业地产项目的可行性进行研究分析。

二、项目目标1. 增加商业地产的投资回报率：通过建设一处现代化、多功能的商业地产项目，吸引租户，提高租金收入，从而增加投资回报率。

2. 丰富消费者的购物及娱乐体验：通过为消费者提供丰富多样的商业活动、购物及娱乐场所，提高消费者忠诚度，增加顾客流量。

3. 促进区域经济发展：商业地产项目的建设将带动相关产业链发展，促进就业，提升区域经济实力。

三、市场分析1. 行业发展趋势：随着人们消费观念的不断升级和消费需求的日益多元化，商业地产呈现出多样化、集聚化、社交化的趋势。

2. 目标客群：本项目主要面向年轻一代消费者，他们分享热门品牌、追逐潮流，对购物环境和体验有较高要求。

3. 竞争对手分析：在本项目周边已存在一些商业地产项目，包括购物中心、商业街等。

竞争对手的经营情况需进行详尽调研，了解其吸引力、消费者评价等。

四、产品定位本项目将定位为一处综合性商业地产，集购物、娱乐、美食、社交于一体。

通过引进优质品牌商户、创新店铺经营模式以及提供独特、个性化的商业体验，吸引目标客群。

五、项目规划1. 地理位置：考虑到交通便利性和区域发展前景，选择市中心一处交通枢纽附近的土地作为项目选址。

2. 建筑设计：充分考虑消费者的购物享受，外观设计以现代化、时尚感为主导，内部空间布局合理，方便顾客流动。

3. 商户合作：与品牌商户进行合作，引入国内外知名品牌，提升商业地产的吸引力和知名度。

4. 营销策略：通过广告、促销、会员计划等多种手段，提升项目知名度，吸引目标客群。

六、财务分析1. 投资收益：根据市场调研结果，预计项目在投入一定资金后，租金收入将以年均10%的速度增长，并在五年内达到回本期。

广州中华广场第一部分中华广场开发策略1中华广场在建成之前，原地块是中山三路的一个摩托车配件市场，周边没有成型的零售商业氛围。

面对这样一个地块，能不能开发购物中心，如果要开发，应该开发怎样的购物中心，这个疑问，成为摆在昌盛集团的决策者面前的最大难题。

在这个过程中，广州天河城广场已经成为后来者学习的榜样，广州老城区道路的改善也带来了众多的商机，面对着困境、机遇、发展与挑战，昌盛集团的决策者做出了一个怎样的战略决策？2在开发中华广场之前，昌盛集团本身并无任何商业地产项目开发经验，甚至在广州也仅仅只开发过一个中小型房地产项目，可以说是一个中型房地产开发商，资金、经验和人才都非常匮乏。

面对这一状况，昌盛集团是怎样走上一条非常规发展道路，从而推动了中华广场这一当时中国最大的购物中心项目的立项和建设。

中小型房地产开发商能否开发大型商业地产项目，如果可以，应当如何去推进工作？31999年，中华广场施工进入关键时刻，遇上金融风暴，香港融资计划告吹，资金链断裂，差点使中华广场成为烂尾楼。

面对开发商资本能力严重不足的危机，为解决融资问题，中华广场采取了商铺销售的融资方式。

中华广场销售的商铺主要是首层商铺，均价约10万元/平方米，销售回笼资金约6亿元，暂时解决了宝贵的资金来源。

但是，中华广场商铺销售同样为日后的经营埋下了苦涩的果实。

中华广场销售商铺的融资方式有一些什么得失，中华广场的这种融资方式和所走过的道路能给后来的商业地产开发商一些什么样的启迪？4中华广场正对广州起义烈士陵园，毗邻2万平方米英雄广场，从商业风水的角度来讲，是面对一种强大的“压力”的。

为了化解这种压力，融入这一地块，实现和谐共赢，中华广场也进行了风水布局。

从命名，到标志，到建筑外观，中华广场的风水布局都进行了相应的规划，最后，它的风水格局真的实现了与地块的和谐共赢吗？一座购物中心的风水，对它的可持续经营会产生什么样的影响呢？5中华广场地块结构为“L”型，原意为一只“卧虎”，但是，这只“卧虎”却在实际的经营中产生了巨大的困境，“L”型的尾端长期空置，造成年租金损失巨大。

最新广场房地产开发项目可行性研究报告目录第一章总论 (1)第二章项目建设必要性与可行性 (4)第三章项目市场调查分析 (10)第四章场址主要建设条件 (32)第五章工程设计方案 (34)第六章节能与节水 (47)第七章环境影响评价 (49)第八章组织机构与人力资源配置 (53)第九章质量保证体系及工程招投标方案 (56)第十章项目实施进度 (59)第十一章投资估算与资金筹措 (60)第十二章财务评价 (63)第十三章社会评价 (68)第十四章风险分析 (70)第十五章可行性研究结论 (74)附件及附图第一章总论第一节项目概况一、项目名称：**县**广场房地产开发项目二、建设单位：**实业有限公司三、法人代表：****实业有限公司注册资金200万美元，具有房地产开发二级资质，是**省最具实力的台资投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务，2002年被评为“**省先进房地产开发企业”。

四、建设地址：**县工农兵大道五、建设性质：新建六、建设规模：总建筑面积：66780m2，其中：住宅共364户38902.90m2、商业建筑面积19636.05m2、地下车库建筑面积4686.85m2、架空层建筑面积3553.9m2（其中：会所及物业办公建筑面积645.17m2）。

七、建设期限：2018年10月～2020年10月八、主要技术经济指标1、总用地面积：8068.12m22、总建筑面积：66780m23、容积率：7.264、绿地率：35.12%5、估算投资总额为9644.49万元，其中其中开发建设投资8538.97万元，期间费用1105.52万元。

6、资金来源：资本金自筹3700万元，占38.36％；申请银行贷款4000万元，占41.47％；其余为售房收入1944.49万元，占20.16％。

7、销售净收入：14076.81万元8、利润总额：3779.88万元9、总投资利税率：39.19%10、所得税：1247.36万元11、净利润：2532.52万元12、总投资利润率：26.26%13、资本金收益率：68.45％14、盈亏平衡点：68.51%15、财务内部收益率：51.10 %>Ic=15%16、财务净现值：1451.29万元>0（Ic=15%时）17、投资回收期：2.09年18、贷款偿还期：2年19、偿债备付率：2.81第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）2、**县国民经济和社会发展“十一五”规划3、《中华人民共和国城市规划法》4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）5、《**省城市规划管理技术导则》6、《**县县城总体规划设计方案》（1999—2020）7、《****广场建筑规划设计方案》8、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范10、建设单位提供的有关资料二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

中华广场开发及经营情况资料以下资料来源于香港交易所网站“昌盛中国（HK1863）”的招股说明书，昌盛中国计划于2008年1月31日在香港主板上市，发行价3.72-4.51港元之间，募集资金在8.3-11.28亿港元之间。

一、中华广场项目的概况中华广场项目是广州兴盛房地产开发有限公司（广州兴盛）名下经营的物业，广州兴盛是广州兴利房地产综合开发有限公司和昌盛集团有限公司（昌盛中国的全资香港公司）协议成立的中外合作经营企业。

中华广场位于广州市中山三路和较场西路交汇处，是一幢集零售、娱乐及写字楼为一体的开发项目，占地面积29458平方米，概况如下：二、中华广场项目投资、销售情况：（说明：二期的销售额统计到2007年9月30日止）三、中华广场一期经营情况：中华广场一期集购物、娱乐、餐饮于一体，每一楼层均有特定的主题：中华广场一期的可出租面积为60783平方米，其出租率和实际月租如下：中华广场一期的主要租户是广东吉之岛天贸百货有限公司和广州市盛世中华百货有限公司，两者合计占一期可出租面积的49％，前10大租户的资料如下：说明：租户的租期一般都介于1至9年之间。

四、中华广场的物业管理和租赁管理昌盛集团委聘“仲量联行”为中华广场提供物业管理服务，双方签订为期3年的协议，从2005年9月至2008年8月，仲量联行提供的服务有：物业管理，督导、培训及管理一支物业管理队伍，提供保安、清洁、维修公共设施服务，向租户收取物业管理费，确保租户遵守内部物业管理规定。

双方协议规定，物业管理费分两阶段支付：第一阶段，从2005年9月至中华广场二期竣工前1个月，每月支付物业管理费用5.9万元，第二阶段，从中华广场二期竣工前1个月至2008年8月，每月支付物业管理费用6.8万元。

租赁管理方面，广州兴盛委聘广州中华广场物业管理公司代其收取商铺租金，并管理中华广场的一切租赁事宜，广州中华广场物业管理公司收取所收租金的1％作为报酬。

2004年、2005年、2006年和2007年1-7月分别发生的租赁管理费为94.4万元、74万元、79.6万元、48.8万元。

深圳市**广场项目可行性研究报告评估单位：深圳市**地产咨询有限公司评估人：** **报告编号：******号2005年12月30日目录1 项目总论 (5)1.1 项目背景 (5)1.1.1 项目名称 (5)1.1.2 开发公司简介 (5)1.1.3 承担可行性研究公司 (5)1.1.4 研究工作依据 (5)1.1.5 项目建设规划内容 (6)1.1.6 项目开发手续 (6)1.2 可行性研究结果 (7)1.2.1 市场预测 (7)1.2.2 项目建设进度 (7)1.2.3 投资估算和资金筹措 (7)1.2.4 项目综合评价结论 (8)2 项目投资环境和市场研究 (10)2.1 市场宏观背景 (10)2.1.1 全国投资环境 (10)2.1.2 深圳市投资宏观背景 (12)2.1.3 区域发展及前景预测 (20)2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 (20)2.2 区域市场分析 (21)2.2.1 区域市场界定 (21)2.2.2 供给分析 (21)2.2.3 需求分析 (22)2.2.4 竞争分析 (23)2.2.5 片区房地产市场分析结论 (23)3 项目分析与评价 (24)3.1 地块解析 (24)3.1.1 交通条件. (24)3.1.2 地形、地势 (24)3.1.3 规划限制条件 (24)3.2 项目SWOT分析 (25)3.3 项目评价 (25)4 市场定位及项目评估 (26)4.1 项目定位 (26)4.2 方案建议 (27)5 项目开发建设进度安排 (28)5.1 有关工程计划说明 (28)5.2 施工横道图 (28)6 投资估算与资金筹措 (29)6.1 项目总投资估算 (29)6.2 资金筹措 (31)6.3 投资使用计划 (31)7 销售及经营收入测定 (32)7.1 物业销售收入估算 (32)7.2 项目销售回款计划 (32)7.3 资金来源与运用分析 (33)7.4 销售利润 (33)8 财务与敏感性分析 (34)8.1 项目盈利能力分析 (34)8.2 项目不确定性分析 (34)8.3 社会效益和影响分析 (35)9 可行性验机结论与建议 (36)9.1 拟建方案的结论性意见 (36)9.2 项目主要问题的解决办法和建议 (37)9.2.1 项目的主要问题 (37)9.2.2 建议 (37)9.3 项目风险及防范建议 (37)9.3.1 项目风险 (37)9.3.2 防范建议 (38)10 附表 (39)10.1 项目工程计划横道图 (39)10.2 项目开发成本估算表 (39)10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表 (39)10.4 项目投资计划估算表 (39)10.5 资金来源与运用表 (39)10.6 损益及利润分配表 (39)10.7 现金流量表（全部投资） (39)10.8 借款偿还期测算表 (39)10.9 敏感性分析表 (39)1 项目总论1.1 项目背景1.1.1项目名称**广场1.1.2开发公司简介1.1.3承担可行性研究公司受托单位：深圳市**地产咨询有限公司单位地址：深圳市**路1001号6楼资质证书：****号资质等级：一级法人代表：***联系电话：***1.1.4研究工作依据（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）（3）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）（5）《深圳建设工程价格信息》（2003）（6）企业提供的相关资料1.1.5项目建设规划内容根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：表2：项目经济技术指标1.1.6项目开发手续1、项目土地使用权取得目前尚未取得土地使用权2、项目开发合法性手续3、结论项目用地正在转让过程中。

房地产可行性报告范文1可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。

改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。

1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。

房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

一、房地产项目可行性研究分析的主要内容自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。

房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。

不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。

一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。

而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。

另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。

(1)市场分析、项目选址及定位房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。

通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。

因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。

某广场房地产开发项目可行性研究报告某广场房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景某广场位于城市中心区域，拥有得天独厚的地理位置和交通优势，周边商业设施完备，商圈繁华，是本城市的重要商业核心区之一。

随着城市的不断发展，这里的房地产市场需求日益增长，为满足市场需求，本项目将在该地区进行房地产开发。

二、项目概述本项目将在某广场周边区域建设住宅、商业用房、公共设施等多种功能的房地产开发项目。

具体分为以下几个部分：1.住宅区：项目规划占地面积为5万平方米，建设住宅房屋300余套，每套房屋面积约为100平方米，可供3至4人居住。

该住宅区的建筑风格将采用中式、欧式等多种风格，以满足不同人群的需求。

2.商业用房：本项目将建设约3000平方米的商业用房，规划包括超市、餐饮店、咖啡厅等商业场所，以满足周边居民和游客的日常生活需要。

3.公共设施：项目还将建设公共设施，如幼儿园、文化中心、健身房、停车场等，以提高周边居民的居住体验和生活质量。

三、市场分析本项目位于城市繁华的商业中心区域，周边商业设施完备，商圈繁荣，因此具有重要的市场潜力。

经过调查研究发现，周边居民的住房需求和商业物业需求呈现逐年增长的趋势。

同时，该区域政府也将大力发展经济，支持房地产开发项目建设，因此本项目具有较好的市场发展前景。

四、可行性分析本项目具有以下优势：1.地理位置优越：本项目位于城市繁华的商业中心区域，交通网络便利，社区环境优美，是居住和商业发展的理想场所。

2.市场需求强劲：本项目位于商业繁华区域，周边商业、文化、娱乐设施齐全，加之政府鼓励房地产开发，因此该项目有较强的市场需求。

3.团队经验丰富：本项目的投资方拥有多年的房地产开发经验，团队成员经验丰富，具有较高的开发实力。

5、可行性风险本项目将面临以下风险：1.政策风险：政府的政策变化可能对本项目的开发和运营产生影响。

2.市场风险：市场需求的波动和竞争加剧可能对项目带来风险。

3.自然灾害风险：区域的自然灾害，如洪水、地震、台风等，可能对项目的建设和运营产生重大影响。

案例研究——中华广场中华广场中华广场是广州最负盛名的大型商业地产项目之一。

该项目位于广州传统商业区中山三路，商业氛围浓厚。

中华广场以经营时尚产品为特色，规划有数码城、名店城等业态。

中华广场底层接驳地铁，提高了项目的人气聚集速度。

一、中华广场项目概况1. 项目总体概况中华广场购物中心位于广州市中山三路，经营面积逾17万平方米，集购物、娱乐、饮食于一体，是目前广州市最大型的多功能购物商城之一。

2. 项目所处商圈环境状况中华广场位于广州市中山三路，是广州传统商业区，商业氛围浓郁。

地块东有农林下路商业区和东川路商业街，有王府井大楼、东山百货等商场；西有中山五路、北京路商业步行街及陵园西通讯产品街、摩托车配件街、老鼠街服装市场等小市场，商脉丰蕴；旁依烈士陵园、英雄广场等文化休闲场所，环境宜人：地铁一号线设站于此，门口多路公交车经过，交通便利。

3. 项目业态定位状况中华广场顺应新经济时代潮流，引入数码城概念，并用心打造建设，令其成为广州城内最火爆，潮流的数码产品展示场、数码技术发布地。

一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐，纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。

4. 项目规划布局状况介绍（1）多元化建筑功能规划①外部景观功能规划设计中华广场由中国国家级设计大师悉心设计，地拥三万五千平方米，建筑面积十七万平方米，是集饮食、购物、娱乐于一体的新概念综合购物商城。

每当夜幕降临，华灯初上，中华广场就更加显得耀目生辉、璀璨怡人。

中华广场东面设有全国唯一最长的户外观光电梯，直达七楼，顾客置身其中，便可尽览东山区美景。

②内部装饰设计广场内部的装饰设计结合了中西建筑的艺术精华，阳光透过呈菱形的中庭上方的铝合金光棚，使顾客的视野顿感开阔，配合精心摆设的花草植物，令环境更加舒适优雅、赏心悦目。

③内部交通配套规划设计中华广场内的功能配套设施十分完善，包括：69部扶手电梯、10部垂直客梯、6部货梯，外设全国最长的户外观光梯和垂直观光电梯，顾客可以方便快捷地到达任何一个楼层、中华广场的负二至负四层被誉为全城最大的自动化停车场，可提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大满足现时的停车需求。

昌建东外滩项目可行性研究报告目录第一部分宗地评价 (2)一、宗地基本情况 (2)二、区域板块分析 (2)三、环境评价 (3)四、交通条件 (3)五、市政规划 (4)第二部分区域市场分析 (6)一、周边楼盘状况 (6)二、价格及客户群体分析 (7)第三部分项目SWOT分析 (8)一、地块SWOT分析 (8)二、项目分析总结 (9)第四部分项目投资测算及价格敏感性分析 (10)一、项目经济技术指标 (10)二、项目投资测算表 (11)三、土地价格敏感性分析（160.5亩） (12)四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） (13)第一部分宗地评价一、宗地基本情况目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。

宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。

目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。

宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。

二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。

近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。

区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。

纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，一心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易基地。

大东门项目市场调研一、商圈概况英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州母城次新区——东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。

该地区目前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。

地块商业发展状况一览表注：1 核心商圈指以中华广场为中心，半径3公里之内的范围地块商业演进可分三个阶段：1. 1997年以前，缓慢发展阶段。

以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主，缺乏影响力。

2. 1998年－2001年，购物中心替代阶段。

中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。

3. 2002年至今，零售功能整合优化阶段。

中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。

二、商圈主要功能定位商圈位于老城区东山区，区位的历史背景决定了该商圈的功能定位和影响力。

该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存，以极具知名度的通讯产品展示销售中心和时尚前卫商品聚集地吸引市区消费者的一站式消费商圈。

其细分功能定位如下：购物功能目标顾客主要面向东山、越秀、海珠、荔湾等老城区居民及年轻一族，以实惠消费为主，搭配时尚、潮流元素的购物商圈。

其中中华广场主要面向中偏高层次、有较高收入水平的消费人群，流行前线则面向对学生一族、年轻一族。

娱乐功能定位为以中华电影城为龙头的全市白领、学生一族消费场所，主要吸引老四区的目标消费群。

饮食功能定位为与购物、娱乐消费相配套的中西风味饮食中心，主要集中在中华广场7楼和流行前线。

交通功能方面，由于该商圈位于地铁上盖，陵园西地铁站为地铁一号线主要客流站场，主要以地铁吸引旧城西南片区的居民。

" 商业广场 " 房地产项目研究报告第一章项目概况第一节：项目基本情况一、项目名称：XXX 金海联商业广场（暂定）二、项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 。

三、项目内容：拟建一个集商务（CLD ）、购物（shopping mall ）、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造XXX 西部的商业旗舰。

四、项目目标：1、使之成为XXX 西部的标志性物业。

2、实现本项目物业潜在价值最大化。

3、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。

第二节：项目区位分析一、区位（一）、项目地块位置状况XXX 金海联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX 处，项目总占地34.41 亩，其中主题绿化广场占地8 亩，项目房地产占地26.41 亩。

（二）、项目地块区位因素分析1、一般因素（1）、地理位置【略】（2 ）、自然环境A、地势、地貌【略】E、气候、水文【略】(3)、城市性质【略】(4)、行政区划【略】(5)、社会经济状况【略】2、区域因素(1) 、位置项目地块所在区域位于XXXXXXX 交汇处，该区域系XXX 中心地带，距市内最繁华地市中心市场约950 米，距中心汽车站约1000 米，距客运火车站约5 0 米，是XXX 市目前尚存的一块“黄金宝地”。

(2)、交通公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道XX 路、XX 路、XX 路、XX 路相连。

铁路：XX、XX 铁路交汇于XXX 市，区域距XXX 市火车站约50 米。

(3)、基础设施情况A ．供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应B •排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。

C ．供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。

D ．通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

(4)、环境条件区域环境质量较好，环境污染较小。

(5)、产业集聚度区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。

商业地产研究报告商业地产研究报告一、整个房地产行业概况1、房地产投资和新开工面积持续增长态势2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。

数据来源：国家统计局伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。

2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。

2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。

2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。

二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。

城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性研究）一、项目概况（见项目调研报告）二、项目公司基本情况（见项目调研报告）三、国内政策环境及当地房地产市场现状（见项目调研报告）四、财务测算及经济评价（一）基础条件1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。

2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。

3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。

4. 未来的税率将在正常范围内变化。

5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。

6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。

（二）项目计算期项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。

预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。

第一部分城市花都项目财务测算（三）主要技术指标项目主要技术指标一览表（城市花都）（四）项目总投资估算项目总投资估算表（五）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。

别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。

销售收入与经营税金及附加估算表（城市花都）单位：万元（六）项目盈利测算利润测算表（城市花都）单位：万元（七）项目总体财务测算城市花都项目总体财务测算表（八）现金流量全部投资现金流量表（城市花都）单位：万元财务净现值：33065.91万元；内部收益率：29.8% ；动态投资回收期：3.8年第二部分桃花岭项目财务测算（九）主要技术指标项目主要技术指标一览表（桃花岭）（十）总投资估算项目总投资估算表（桃花岭）单位：万元（十一）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。