2015年昆明房地产市场年报介绍

2013年昆明房地产行业调研报告：市场外部环境：众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，数百场活动热闹开场，楼盘广告漫天飞舞，而昆明的楼市供应也呈井喷式放量。

回顾刚刚过去的2013年，整个昆明的房地产平稳发展，却也热闹非凡。

众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，媒体中充斥大量的楼市报道，同时，随着昆明城市建设的飞速推进，昆明的规划发展目标也越来越宏达，从单中心走向多中心，从翠湖时代走向滇池时代，森林城市、园林城市、国际知名旅游城市一个个全新的发展定位层出不穷。

总之，房地产是过去的这一年中最热门的话题之一，毕竟，安居乐业是每一个人幸福生活的前提条件。

纵观整个昆明楼市，即有激动人心的宏大规划和发展前景，也有即将面临的忧虑和挑战。

就让我们一起来看看刚刚过去的2013年，整个房地产行业上演的一幕幕精彩。

大牌聚首抢滩昆明楼市进入2013年，在良好的预期推动下，昆明房地产行业的市场潜力似乎被瞬间激活，越来越多的一线品牌房企接踵而至，绿地、招商、中海、华润、协信等实力房企都将昆明作为西南扩张的重要战场。

地产界大佬-----万科在昆项目万科•学府、万科•金域国际、万科•白沙润园均取得了令人艳羡的成绩；保利地产成功抢占人民西路黄金宝地，保地六合开盘销售率达到95%；万达•昆明双塔落户金产区，并迎来购房者追捧；招商地产试水昆明，便在环湖东路半岛一举拿下2宗土地；雅居乐以养生度假胜地腾冲为基地，倾心打造云南原乡项目；即将跨入千亿军团的碧桂园，则瞄准滇中大城曲靖，打造高品质生活大城。

至此，国内一线房企居多开启了进军昆滇的征程。

营销方式多样化各路开发商进驻昆明，楼市供应量呈井喷式增长，开发商之间的竞争也越来越激烈。

为了吸引人气，在楼市的角逐中胜出，各开发商使出了浑身解数，营销方式也正在变得多样化，除了传简单粗暴的户外、网络媒体广告，高端大气上档次的营销活动也层出不穷，众位大牌明星频繁空降昆明，各类高端论坛频频上场，形形色色的各类开盘、产品发布活动以及画展、摄影比赛等等层出不穷。

昆明房地产市场信息动态周报2012年2月13日——19日信息来源: 报纸《春城晚报》杂志《云南地产》网站搜房网、新浪房网、云南房网、搜狐房网一、宏观政策经济导读由于整个房地产市场的持续低迷，加上整个经济环境的持续恶劣，本周央行宣布，2月24日起再一次的下调存款准备金率0.5%，届时将有近4000亿的资金将涌入市场，同时国有四大银行也开始有所行动，四大行在全国12个主要城市降低了首套房的房贷利率，并且多城市也将住房标准上调。

但是在国务院常务会议上，温家宝总理和住建部官员明确指出，房地产市场的调控政策将继续坚定执行，就广东中山市和湖南株洲市放松限购政策一事还特别发表声明，地方政府不得擅调楼市政策。

由此看来，今年势必将房地产市场多方博弈演绎到最大化。

昆明本地方面，云南2011年的GDP涨幅超过14%，经济发展增速依然迅猛，同时，昆明将新建19个森林公园，将进一步的提升昆明人民的生活居住品质。

而本周昆明房地产新闻方面主要以保障房建设为主，昆明的40.32万套保障房将在10月份之前全部动工，并且明确了云南的保障房的户型，将以40㎡的小户型为主。

1.国内重大经济、政策新闻2.昆明重要新闻1）昆明重大经济、政策新闻2）昆明房地产行业相关政策、新闻二、土地信息1、国内重大土地新闻●多地土地出让收入料缩水土地财政亟待转型——某数据研发中心发布的数据显示，2012年1月，全国300个城市共成交土地面积5678万平方米，同比减少62%，环比减少63%；成交楼面均价为751元/平方米，同比下跌29%，环比下跌22%。

在其监测的10个重点城市中，深圳、杭州、重庆、南京4城市均无住宅用地成交。

与此同时，北京等一线城市成交量出现明显下滑，整体溢价水平大幅低于去年同期。

●国土部加紧土地督察十几个市县级政府被约谈——2012年的土地督察风暴已经开始。

截至14日国土部已先后约谈十几个市县级政府，就督察区域内土地违法违规行为和土地管理中的相关问题，提出查处要求和相关整改意见。

附注1.指标解释房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

该指标是按照形象进度原则统计累计数据。

商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。

该指标是累计数据。

商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。

该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。

具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。

该指标是累计数据。

房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。

包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。

多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。

房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。

不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。

房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。

房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。

低迷行情短期难逆市场飘红还看精耕——2015上半年昆明房地产市场分析报告昆明中原研究中心KunMing.07.2015目录宏观市场分析Part 1昆明土地市场投资分析Part 2昆明商品房市场分析Part 3昆明区域市场分析Part 4楼市营销分析Part 5宏观市场分析Part 1宏观市场分析——未来1-2年“新常态”成为经济发展的趋势，经济结构调整、经济转型促使整个社会机遇与挑战更加敏感。

经济面临巨大下行压力，GDP增长疲乏，CPI持续地位运行，PPI多年处于下行趋势，经济发展处于缓增长阶段，促使国家在今年出台一系列的金融刺激政策，下半年预计政策环境持续宽松。

宏观市场分析——房地产在整体经济发展中依然处于核心地位，预计房地产市场繁荣期还将有5-8年。

图：08-15年昆明房地产开发投资占比情况图：13-15年昆明房地产开发投资增长情况纵观整体经济发展趋势，GDP的增长率与房地产增长高度吻合，经济快速发展的时期，房地产蓬勃发展，随着国家经济转型，经济调整，房地产市场也由快速发展逐步放缓速度。

在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。

房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的支持，“两会”政府工作报告已经明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。

宏观经济分析——今年以来三次降准降息，宽松的金融政策不仅增强楼市信心，同时也推高股市，但整体市场出现分化。

全国新建住宅月度累计同比涨跌幅（2014.05-2015.05）图：全国商品房销售量与M2走势对比（2001.01-2015.05）今年前5月，全国新建住宅销售面积出现明显改善，累计同比值从年初的-17%起一路攀升，到5月已经基本持平。

主要原因在于信贷层面的整体放松，加上公积金、营业税等实质利好政策出台，有利于解放购房者负担，释放潜在购买力。

同时改善了购房者对未来楼市走向的预期，提升了楼市成交量。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。

”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

2013年昆明二手房年报：二手住宅成交均价8049.86元/㎡租房均价20.95元/㎡2014年01月12日 08:29云南房网毛俊我要评论()内容提要>>2013年昆明二手租、住房成交较为平稳，二手住房成交均价为8049.86元/㎡。

从统计数据来看，在纳入统计的21个片区当中，新亚洲片4月份二手住宅成交均价为 6841.6元/㎡，这也创造了全年所有片区的最低成交均价，不过，翻看2013年所有统计数据来看，除了极个别地区和月份外，被纳入统计的21个片区当中，二手住宅成交均价大多在7500元/㎡—9500元/㎡之间……对于昆明的二手房市场来说，2013年注定是反常的一年。

1、2月份本是房产市场的淡季，不过，兴许是受到其它城市的影响，昆明二手房市场出现了淡季不淡的景象，从成交均价来看，1月份成交均价有创下自2011年11月以来云南房网有数据可查的单月最高成交价，这也是此前一年多来昆明二手住房成交均价首次突破8000元/平米，此外，本月租房均价也是首次突破20元/平米。

进入4月份，昆明版“国五条”出台，让一部分恐慌的购房者淡定不少，不过当月的二手房成交均价却跌出刚刚迈进的“8”时代，当月也是2013年唯一一个成交均价低于8000元/㎡的月份；5月份，所谓楼市“红五月”，不过，二手房市场视乎并不感冒，当月二手租、住房的成交量都有所下降；6月，股市暴跌和银行“闹钱荒”，随之而来的是股市暴跌，不过当月昆明新房市场却异常活跃，共有14个项目，近5000套房源开盘。

2015年的房地产市场，以政策为主导。

从降准降息到330新政，从高层喊话去库存到经济会议鼓励开发商适当降价，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，楼市延续了稳定表现。

据统计，2015年主城区共成交新房276万套，二手房87万套。

受政策影响，市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词稳定2015年，房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了稳字当头。

首先，新房成交量连续三年稳定在27万套以上。

根据网上房地产的数据显示，2015年共成交一手商品房275781套，同比微涨144。

其中，商品住宅共成交174744套，占比634，非住宅101037套，占比366;成交面积为229697万平方米，同比微降24。

此外，2015年主城区共成交二手房85197套，同比上涨15。

在3月底的五改二政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。

克而瑞机构数据显示，截止到2015年11月30日，楼市库存量为1300万方，而2014年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。

但与此同时，去化周期也从81个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，房价同样保持稳定。

克而瑞机构数据显示，2015年1-11月商品房成交均价为7592元平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。

其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。

因此，供需市场对房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词救市去库存2015年是楼市政策大年，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到去库存，并鼓励开发商降价……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。

2009年7月份昆明房地产市场分析报告新政解析进入7月,房地产的夏季也似乎随之来临了，延续的前几个月上涨的大好形势，房价似乎也没有减缓的趋势。

政府“有形之手”出手明显增多,一方面，面对上半年迅猛增长的房贷,银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准。

在此之前,银监会还下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。

但是此项政策被市场解读为房屋个贷的“收紧”。

另一方面是整治捂盘、囤地等违规违法行为。

例如上海于7月中旬出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》,首次规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示,房地产开发企业应尽快申请预售,房管部门应尽快审批等,以遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”的做法。

7月19日又披露了银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话，其中明确表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。

月初，云南银监局向在昆各银行下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知，并重点强调了二套房贷的执行问题。

“二套房贷”收紧的消息让昆明二手房市场出现小幅波动：一方面是贷款业务的红火，一方面是购买第二套的投资客出现撤退苗头。

然而进入7月末，受昆明市公布一、二号地铁于8月开建的利好消息影响，昆明南、北市区的成交量有放量趋势。

市场聚焦来自昆明市房产信息网的最新数据显示，昆明主城四区7月份共成交8136套各类商品房，日均成交套数约262套，环比6月多卖房1575套，增幅达24%。

环比6月成交面积64.0224万平方米、成交金额33.0335亿元的数据，7月份的成交面积和金额则没有实现与成交套数一致的增长幅度，成交面积为75.3345万平方米，成交金额为38.4017亿元，环比涨幅分别为17.67%、16.25%，幅度明显比成交套数的涨幅低。

此外，成交均价为5097.5元/平方米，较上月5159元/平方米的均价有所降低。

由此可见，7月成交楼盘中，小户型房源占多数，中低端普通住宅也是市场的主力。