土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性研究

土地制度与“土地财政”对房价上涨的影响及平抑对策作者：张燕君,侯远志,杜文龙来源：《理论导刊》2012年第02期摘要：不完善的土地制度与依靠“卖地”收入的地方政府“土地财政”，是导致高房价的根源。

只有改革“土地财政”，建立稳定的财产税体系替代主要依赖“卖地”获取一次性收益的格局，才能从根本上切断地方政府与“高地价—高房价”的纽带，房价才有望降下来。

同时，还应通过变革土地制度等多种手段，处理好财产税与使用权性质冲突、税费转嫁、财政支出浪费、地税税种繁杂等问题，以保证“土地财政”改革的顺利进行。

关键词：土地制度；“土地财政”；房价；地方政府；财产税中图分类号:F301文献标志码:A文章编号：1002-7408（2012）02-0016-04作者简介：张燕君(1985-)，女，济南人，西安建筑科技大学管理学院硕士研究生，研究方向：公共部门经济学；侯远志(1956-)，男，陕西乾县人，西安建筑科技大学管理学院教授，研究方向：区域经济学；杜文龙(1988-)，男，河北任丘人,西安建筑科技大学管理学院硕士研究生，研究方向:公共政策理论与实践。

一、引言土地作为房地产业最重要的投入要素，其价格在房地产总成本中所占比重最大,一般能占到总成本的一半以上，所以土地价格上涨会直接提升房地产价格。

自1994年分税制改革明确规定土地出让金作为地方固定收入全部划归地方财政起，土地便成为了地方政府增加自身财力的摇钱树。

近年来，土地出让金在地方财政收入中所占比例越来越大，甚至成为支撑地方收入的主要财源。

为了实现土地收益最大化，地方政府一方面通过土地制度限制其他土地供应，垄断土地市场；另一方面运用土地储备、“招拍挂”等手段推高土地价格。

正是这种具有政府垄断性的不完善的土地制度与地方政府的“土地财政”，推高了地价、房价，成为房价居高不下的根源。

二、我国土地制度与“土地财政”的现状、关系及成因1．我国“土地财政”的现状。

“土地财政”是指地方政府依靠土地转让、批租、抵押等土地经营手段获得土地出让金、土地税费，以及利用土地进行投融资作为财政收入的主要来源。

地方政府财政状况的调查与分析近年来，地方政府财政状况成为社会关注的焦点之一。

财政收入、支出和债务的增长、借款压力加大等问题不断被媒体和学者关注。

本文将从多方面对地方政府财政状况进行调查和分析，探讨其现状、原因和未来走向。

一、地方政府财政收入地方政府财政收入是地方政府获得获得财政资源和运行资金的重要来源，直接影响着地方经济的发展。

就财政收入总量而言，纳税、出售土地、政府资产收益等仍是地方政府收入的主要来源。

但在财政收入中，地方政府如何消化土地出让收入是关键所在。

在地方政府收入中，土地出让收入已经成为影响他们财务状况的重要因素之一。

有学者认为，土地出让收入会扭曲地方政府资源配分，阻碍地方政府创造更多区域公共产品服务和扩大公共支出，最终影响地方社会经济的健康运转。

因此，地方政府应逐步减少对土地出让收入的依赖程度，着力拓展其他财政收入来源。

二、地方政府财政支出状况一方面，地方政府机构设置多、人员编制庞大、行政办公用房占用面积大、租金昂贵等，造成人员开支、行政用品、差旅津贴、社会保障等成本的巨大压力。

这都是地方政府支出难以避免的开支。

另一方面，地方政府公共支出还必须承担医疗、教育、基建等公共服务的开支。

而在这些项目上，地方政府一直处于主导地位，但同时也需承受高额成本。

这加大了地方政府的财政压力。

若地方政府预算不足，则必须进行财政调整或借贷，形成财政负担。

三、地方政府债务问题在过去十年，国家明确出台一系列促进经济发展的政策，大力开展基础设施和公共服务项目的投资，带动了地方政府的债务增长。

然而，这种借贷模式的风险不容忽视。

长期以来，地方人大常委会和社会各方面一直呼吁地方政府监管更严格，相关的债务机制更加完善。

特别是债务纳入全国性的监管体系，政府债券市场的发展及生疏的评级机制为地方政府的债务问题提供了一个有力的监督和控制手段。

此时，地方政府在政府债务的管理领域，应强化信息公开、加强监督和评价，以降低当地债务风险。

房地产价格泡沫测度及区域差异性研究———以中国３５个大中城市为例范新英１，２，张所地２，冯江茹１（１畅山西大学商务学院，山西太原０３００３１；２畅山西财经大学，山西太原０３０００６）摘要：房地产价格的波动关系国民经济的健康发展和人民生活的和谐稳定，判断房价有无泡沫、泡沫程度大小是实施房地产调控政策的一个重要基础。

在综合考虑经济基本面和心理预期因素影响的基础上，对１９９９～２０１１年间３５个大中城市的房价建立动态面板数据模型，借助迭代回归方法计算均衡价格，将由经济基本面决定的均衡价格与实际价格进行比较，从而测算出各个城市房价泡沫度。

结论表明近几年我国大多数城市房价泡沫有加大趋势，但不同城市之间房价泡沫程度差异较大。

因此，房地产市场调控应考虑城市之间的差异性，采取差异化的调控政策。

关键词：房地产价格；泡沫；测度；差异中图分类号：Ｆ２９３畅３文献标识码：Ａ文章编号：１００４－９７２Ｘ（２０１３）１１－００４８－０６一、引言房价是房地产经济理论的核心内容，也是经济社会中人们关注的焦点问题。

房价波动不仅影响到人们的居住质量和生活水帄，也关系到国民经济的健康发展和社会的和谐稳定。

自１９９８年实行住房市场货币化改革以来，我国房地产市场得到了空前发展。

随着大部分城市房价的持续上涨以及城市间房价差异的不断增大，媒体关于我国房地产市场是否出现泡沫的话题不绝于耳。

伴随着２００９年部分城市房价飙升以及新一轮房地产调控政策的密集出台，步入２０１３年以来，我国大部分城市房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制，但从我国近几年房价调控的长周期角度来看，房价越调越涨的怪状一直存在。

２０１３年伊始，“国五条”的及时出台奠定了今年房地产调控的主基调。

在此背景下，理论界和实务界对房价下一步的走势展开了激烈辩论，有关我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫规模有多大的争论再次成为舆论焦点。

但因为关注的角度不同，采用的方法各异，难以形成普遍共识。

不过可以明确的是，严重的房地产泡沫一旦破裂会带来一系列严重后果，它会扰乱经济社会的正常运转，扭曲资源的合理分配，破坏金融系统的运作，引发全面的金融危机，甚至导致严重社会危机。

土地财政地方债与房价变动的关系土地财政地方债与房价变动之间存在着紧密的关系。

土地财政是指地方政府通过出让土地使用权来获取财政收入的一种方式，而地方债是指地方政府为了筹措资金而发行的债券。

房价变动则是指房地产市场中房价上涨或下跌的情况。

下面将从土地供需关系、土地财政政策和房价调控措施三个方面来论述土地财政地方债与房价变动的关系。

首先是土地供需关系的影响。

土地供需关系是影响房地产市场的重要因素之一。

随着经济的不断发展和城市化的进程，人口不断增加，对住房需求也在不断增加。

而土地供给是有限的，土地供需失衡容易导致房价上涨。

此时，地方政府会通过出让土地使用权来增加土地供给，以满足市场需求。

而土地财政收入的增加又能够缓解地方政府的财政压力，进一步提高了地方政府对房价的调控能力。

其次是土地财政政策的影响。

土地财政政策是指地方政府通过对土地资源的开发和利用来筹集财政收入的政策。

地方政府通过土地政策的调控来影响房地产市场的发展，从而对房价起到一定的影响。

地方政府可以通过提高土地出让价格、减少土地供应量等措施来抑制房价上涨。

如果地方政府过度依赖土地财政收入，可能会导致土地资源的过度利用和房地产市场的过度投资，从而加剧了房价的波动。

最后是房价调控措施的影响。

地方政府为了控制房价的过快上涨，常常会采取各种调控措施，如限购、限售、提高贷款利率等。

这些调控措施常常需要耗费大量的财政资源，地方政府通过发行债券来筹措这些资金。

土地财政地方债与房价变动之间存在着密切的关系。

如果地方政府发行的地方债过多，会导致债务负担加重，进而对土地财政产生压力，可能会对房价调控的效果产生一定的影响。

土地财政地方债与房价变动之间存在着复杂的相互关系。

土地供需关系、土地财政政策和房价调控措施等因素都会对土地财政地方债和房价的变动产生影响。

地方政府在制定土地财政政策和房价调控措施时，需要综合考虑各种因素，以实现土地财政地方债和房价的稳定和可持续发展。

财政政策对区域差距的影响分析财政政策对区域差距的影响分析区域差距是指在一个国家或地区中，不同地区之间在经济、社会和文化等方面的发展水平存在较大的差异。

财政政策作为国家宏观经济调控的重要手段，对区域差距的影响是显著的。

一、财政政策对区域差距的影响1. 财政收入分配财政政策可以通过税收、转移支付等方式调节财政收入的分配，从而影响不同地区的经济发展。

例如，国家可以通过税收政策，对发达地区和欠发达地区的税收进行差别化调节，以促进欠发达地区的经济发展。

另外，国家还可以通过向欠发达地区提供转移支付等方式，增加其收入来源，从而减少地区之间的差距。

2. 财政支出调节财政支出是国家在宏观经济调控中使用的主要手段之一。

通过调节财政支出的规模和结构，可以促进不同地区的经济发展。

例如，国家可以通过加大基础设施建设、教育、医疗等领域的投入，提高欠发达地区的生产力和人力资本水平，从而促进其经济发展。

3. 财政政策对投资环境的影响财政政策还可以通过改善投资环境，促进不同地区的经济发展。

例如，国家可以通过减免税收、提供优惠政策等方式，吸引外来投资进入欠发达地区，从而促进其经济发展。

二、财政政策对区域差距的影响实证分析1. 财政支出对区域差距的影响研究表明，财政支出对于不同地区经济发展的影响是显著的。

以中国为例，2016年全国财政支出中，中央与地方支出比例为50:50。

研究表明，中央和地方财政支出比例越高的地区，其经济增长率也相应越高。

2. 转移支付对区域差距的影响转移支付是国家向欠发达地区提供的一种财政支出形式。

研究表明，转移支付对于欠发达地区的经济发展起到了积极作用。

以中国为例，2000年至2010年期间，国家向西部地区提供的转移支付总额为2.5万亿元人民币。

研究表明，这些转移支付资金对于西部地区的经济增长起到了积极作用。

三、结论财政政策是国家宏观经济调控中的重要手段之一。

通过调节财政收入分配、财政支出和投资环境等方面，可以促进不同地区的经济发展。

房地产业地方财政收支的影响分析【摘要】近年来，房地产行业一片繁荣景象，因为房地产业的兴起，地方财政收入也快速增长，但是因房产而引发的地方政府违法拆迁等社会矛盾的出现，影响着地方社会的稳定。

本文对政府向房地产商征收土地出让金、房地产业税金和地方财政收支进行回归分析。

研究结果表明，要通过严格控制商业用地的出让和买卖、地方财政收入实现多元化、改变地方官员的考核机制、不以GDP 论政绩，来促使地方财政收入健康发展。

【关键词】房地产业地方财政收支影响分析1 房地产业与地方财政收入问题的提出土地有偿出让制度是应用经济手段来调节城市建设用地的供应，保证了城市建设对土地的需求，同时也有利于土地利用的最大化。

但是房地产业的快速发展，地产开发到处可见，这给政府带来可观的财政收入，使政府对房地产依赖性增强。

政府出让大量土地的使用权获得了巨额的财政收入，不可否认的推动了地方经济的发展，也引发了买地引起的各种社会问题与冲突，同时老百姓与政府之间因为拆迁利益的分配不公而形成了对立之势，恶化了党群关系和干群关系。

房地产操作过热，房价快速上涨，也增加了老百姓购房的负担，使老百姓对政府的作法十分不满。

不可否认，房地产业的发展带动了地方商业的繁荣，建筑建材、五金材质、家电零售等行业因房地产行业的发展而兴起。

邵一江（2010）对10年间上海房地产销售与政府财政收入的年度（2001-2010年）数据进行了计量经济学分析，证实了地方财政收入的增加刺激了地方财政的支出，收入的量决定着支出的量。

在地方财政收入中，政府因出让土地而获得的财政收入比重不断上升，虽然加大了廉租房、城市建设和农村基础设施建设力度，但是政府倾向于出卖土地建城扩容的短期发展规划，以各种非法手段获取高额的财政收入。

2 实证分析2.1 材料与数据描述本文通过国家经济信息中心数据库，获取了2001年-2010年地方财政收支，房地产购置费用、房地产经营税金及附加费在地方财政收入中所占比例的变化，分析房地产业对地方财政收入的影响。

土地财政困境研究土地财政困境是指地方政府在土地收入减少、土地使用出现问题、土地负担加重等情况下，财政收入面临压力，甚至出现财政困难的现象。

由于土地资源在中国的财政体制中占据着重要地位，土地财政困境一直是影响地方政府财政可持续发展的重要因素之一。

本文将从土地财政的来源、土地使用管理、土地财政的负面影响以及应对策略等方面展开研究，深入探讨土地财政困境的根源和解决之道。

一、土地财政的来源土地财政的主要来源包括土地出让金、土地征收补偿款以及土地利用税等。

土地出让金是地方政府的主要财政收入来源之一。

在土地出让过程中，地方政府通过拍卖、挂牌或协议方式将土地使用权转让给开发商，收取土地出让金。

而土地征收补偿款则是指政府根据法定程序对土地实施征收，并向土地所有权人支付补偿款。

还有土地利用税，它是对土地的一种使用补偿手段，由土地使用人向地方政府缴纳。

随着土地出让金收入的不断增长，土地出让成本也在不断攀升，地方政府在获取土地财政收入的同时也面临着土地财政支出的压力，尤其是在土地出让金长期占据地方政府财政收入的首位情况下，地方政府的财政管控面临挑战。

二、土地使用管理土地使用管理一直是中国土地财政面临的重要问题之一。

在土地使用过程中，一些地方政府出于规划和产业升级等原因，可能对土地的开发和利用进行干预，导致土地利用效率偏低，土地资源浪费严重。

由于土地使用权的制度约束，也导致一些土地资源被闲置，未能充分利用，给地方政府的土地财政带来了一定的损失。

一些地方政府因为追求土地财政收入最大化，可能在土地出让过程中采取不当手段，导致土地市场乱象丛生，土地财政收入被挤占，甚至引发土地财政风险。

加强土地使用管理，提高土地利用效率，规范土地市场秩序，对于缓解土地财政困境具有重要意义。

三、土地财政的负面影响土地财政困境会直接影响地方政府的财政收入和支出，进而影响政府的运转和民生保障。

土地财政困境将削弱地方政府的财政收入，限制政府的资金供给，影响政府的基础设施投资和公共服务提供。