商业部分产品定位报告

4#地可实际销售收益2.45亿元，销售均价2.64万元/平米； 2#地。。。。。。。2.5亿元，。。。。3.24万元/平米； 两块地商业部分销售额总计5亿元，销售均价2.9万元/平米。 采取三年后带租约销售可增加盈利2.13亿。
以上为假设三层全部卖掉可得收益，如因高层经营单位较大，不利于 销售，只卖掉4#地一二层和2#地一层，收入其余层面租金，则
便利 、电信营业厅、招商银行、建设
B-1
服务 银行
310.8
8
7.46
62.66 2年、5年
C-1
超市 冠军超市、法宝超市
310.8
4.5
4.20
50.35 5年
合计
2072
6.775
42.11 405.41
中型超市： 作为二层的主要经营内容，占本 层面积的绝大部分；
餐饮 零售
三层：
集中型美食城：作为 主要餐饮场所，满足 区域消费及写字楼部 分需求；
中大型品牌餐饮：引 入中档中型餐饮，完 善餐饮设施层次；
四层：
中大型品牌餐饮：知
名中型餐饮，设置直
餐饮
梯，拉升整体档次；
廊道
四号地商业定位---产品定位
经营 业态
推荐品牌
经营面积
单位 日租
月租 收益
年租 收益
预计租期
麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功 夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥 休闲 店、味多美、街客、DQ、大三元好 A-1 餐饮 婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡
1450.4
7
30.46 292.40 8-10年
柯达冲印、福奈特洗衣、金象药
房、家政服务、贝塔斯曼、邮局
4#地商业 建筑面积-天大 交通面积 销售面积 2#地商业 建筑面积-天大 交通面积 销售面积
一层
二层
三层
四层
车位
合计
2960
3000
ຫໍສະໝຸດ Baidu
2780
1560
46
10300
279
279
279
162
999
2681
2721
2501
1398
9301
3010
3010
3010
712
301
301
2298
2709
2709
可吸取西方物质生活、享乐主义鼎盛时期商业设施的 设计风格，采用较大的色差、丰富的变幻，刺激区域 内主流客群—中青年消费者的消费欲望。
在设计初期将可能进入的品牌对门头、招牌的特殊需 求考虑到设计中。
待选方案一—— 方 略
待选方案一—— 天 大
待选方案---天 大 方 案
四号地商业定位---产品定位
3
4
142.36
2.5
合
2.6
计 9301 4 24522.2 注：
1806.83
7.7
2#1地. 层计面算前提为竣工后经营两年时带租约销售；
一2. 计算考虑建筑使用率为0.7；2.2
层 2298 4.5 10341
5 247.5 8.3 0.7
12
17
682.51
12
3. 年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9
二号地商业定位
市场定位
迎合朝青板块整体商务环境的提升，
作为写字楼、soho部分的商务配套设施，携 手知名餐饮经营企业，打造朝 青路上消费新亮点，塑造区域 现代商务生活中心。
二号地商业定位---产品定位
囊括品牌餐饮和现代便利生活设 施的商务主题生活中心。
以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡， 提升项目整体气质，为写字楼、酒店式公寓及SOHO 以及未来周边规划的高档写字楼提供高品质的现代 化商务配套。
4#地可实际销售收益1.84亿元，销售均价3.4万元/平米； 2#地。。。。。。。1.1亿元，。。。。4.5万元/平米； 两块地商业部分销售额总计2.9亿元，销售均价3.7万元/平米。 采取三年后带租约销售可增加盈利1.1亿， 并年增加租金收益950万元。
收益分析---经营分析—四号地
一层 店铺
三层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆
二号地商业定位---产品定位
公共空间
与青年汇共建部分相呼应。 以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代
的商业气质。 与引入品牌装修充分结合，互利互补。 公共空间的装修满足中高档商务商业设施
装修标准即可。
第三部分 收 益 分 析
收益分析---经济技术指标
三层： 休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：大食代；
四层： 1-3家中大型品牌餐饮：大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦 哥、品奇批萨、小肥羊；
四号地商业定位---产品定位
公共空间 风格及用材与青年汇整体风格统一。 以内街廊道提升非临街店铺价值，利用其对不同 风格品牌商铺进行分区，引导人流。 在三层利用廊道贯穿室内外，形成立体交通，激 活三、四层经营价值。 以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业 气质。 与引入品牌装修充分结合，互利互补。 公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。
二
层4. 此27处09以销3售.2价格折866合8.之8 租金1.仅6 为参1考76数值，5.用9 以比0.较7 与实际8 租金之间1差2 异，实际65招3.商88时，还需7
三 考虑租金优惠政策等。
层5. 此27计09算的2前.2提条件595为9.开8 发商1.设1 立经1营21管理公4.司0 统一0.经7 营统一6 出租，以8此保证经营50规5.划73的实施和4
3合. 计 年出77租16率一1层.8为2 0.71，40二19层.6为0.8，三四层为0.9
1022.4
6
4. 此处以销售价格折合之租金仅为参考数值，用以比较与实际租金之间差异，实际招商时，还需
总计 考虑17租01金7 优1惠.6政9 策等28。709.6
2096
5.8
5. 此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租，以此保证经营规划的实施和
7
9
442.4
9
二层 2721 1.8 4897.8 0.9
99 3.3 0.7
5
7
369.4
5
1.6
三层 2501 0.9 2250.9 0.45 49.5 5 0.7
2
3
191
3
四层 1398 0.6 838.8 0.3
33 1.1 0.7
2
2
71.2
1.5
合计 9301 1.58 14690
1074
一层：
餐饮类，临街位置切割成小 店；
休闲餐饮、蛋糕店、小 吃店；
设置直梯，临近处设为 三层或四层餐饮部分的 入口
零售、便利服务类；
邮局
洗衣房、冲印、药房、 美容美发；
电讯、电信局营业厅；
餐饮
中型超市，在一层略差位置
零售
设置入口及一定经营面积；
二层：
餐饮： 休闲餐饮，部分与一层店铺连接， 保证较好的临街位置，丰富本层 功能；
一
层 2681 4
10724
2
220 7.3 0.7
10
15
707.78
12
二
层 2721 2.8 7618.8 1.4 154 5.1 0.7
7
10
574.68
7
三
层 2501 1.8 4501.8 0.9 99
3.3 0.7
5
7
382.01
4
四
层 1398 1.2 1677.6 0.6 66
2.2 0.7
市场定位
打造朝青路上消费新亮点， 塑造区域食尚新生活中心。
四号地商业定位---产品定位
朝青路未来5年内最大，囊括品牌 餐饮和现代便利生活设施的青年主题社 区生活中心。
以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡， 提升项目整体气质，保证长期收益。
四号地商业定位---产品定位
立面风格：
与项目整体的设计风格相一致，时尚、现代、充满小 资的、物质生活的气质。
5.6
2#地-层面
一层 2298 2.8 6434.4 1.4 154 5.1 0.7
7
10
424.7
9
注二：层 2709 1.8 4876.2 0.9
99 3.3 0.7
5
7
367.8
5
1三. 层 计算27前09提为建1设期即2开70始9 销售 0.5
55 1.8 0.7
3
4
229.9
3
2. 计算考虑建筑使用率为0.7；
业态规划
主题及面积比例：
各类餐饮 —— 50%、 便利卖场—— 40%、 便利服务设施 —— 10%；
功能店铺单铺面积设定：
各类餐饮： 休闲餐饮：50-350平米 大型餐饮：500-2000平米
中档卖场、超市： 超市：500—1000平米
便利服务设施： 便民服务：20—100平米 社会设施：30—150平米
二号地商业定位---产品定位
立面风格
与青年汇项目公建部分整体风格统一。 立面效果应强调其现代、高尚的品质感，
凸显国际都市气质，迎合主流客群的喜 好。 因考虑大面积出租，与知名餐饮服务企 业合作，应尽早确定合作品牌，协调制 定外装修方案。
待选方案一—— 方 略
待选方案二—— 天 大
金融设施： 二层部分面积设置为证券公司， 二层部分面积作为银行业务部及VIP室。
二号地商业定位---产品定位
功能品牌推荐：
一层： 零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 ； 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； 商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语； 社会服务：DHL；
二层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；
XXXXX 商业部分产品定位报告
目录
项目定位
4#地商业定位
市场定位 产品定位
2#地商业定位
市场定位 产品定位
投资分析
投入产出分析
经营分析
项目概述
项目位置 技术指标 交通环境
市场研究
区域环境 市场供应 目标客群 Swot分析
第二部分 项目定位
项目定位---四号地商业定位
合 租金的回3收.2 计 7716 4 24969.6
1842.11
8.2
如出租， 年租金收
益 567.51 383.99 226.89 79.27 1257.66
486.44 382.29 245.76 1114.50
收益分析---销售收益分析
建设期销售，
4#地可实际销售收益1.46亿元，销售均价1.58万元/平米； 2#地。。。。。。。1.4亿元，。。。。1.82万元/平米； 两部分销售额总计2.87亿元，销售均价1.7万元/平米。
131
9030
1314
177
7716
收益分析---销售收益分析
4#地 销售 销售 -层面 面积 单价
销售 总价
单 方 单方 单方 日 首付 月供 供
使
如出租，
如出租，
用 折合单 考虑出租 年租金收 区域实际 年租金收
率 位日租 率后日租
益
租金价格
益
一层 2681 2.5 6702.5 1.25 137.5 4.6 0.7
天 大 方 案
二号地商业定位---产品定位
业态规划
主题及面积比例：
品牌餐饮 —— 65%、 零售、商务、便利、服务设施 —— 35%；
功能店铺单铺面积设定：
大型餐饮：500-2000平米 零售、商务、便利、服务设施 ：
零售门店：30—100平米 商务餐饮：50—300平米 金融设施：20—100平米 社会服务：30—150平米
餐饮 零售、金融
朝阳北路
商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性； 休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐； 设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口
零售门店； 时尚服饰、箱包、高档家具家饰
金融设施： 银行分理处、信用卡中心； 证券公司
社会服务： 美容美发；
餐饮 金融
品牌餐饮： 引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮， 利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流， 满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。
租金的回收
425.64 274.28
170.17 47.56 917.64
364.83 273.07 184.32
822.22
1739.86
收益分析---销售收益分析
4#
销
地
售
层 销售 单
面 面积 价
销售 总价
单
方
使
首 单方 单方 用 折合单 考虑出租 如出租，年 区域实际
付 月供 日供 率 位日租 率后日租 租金收益 租金价格
以上为假设四层全部卖掉可得收益，如销售受阻，只卖掉 4#地一二层和2#地一层，则
4#地可实际销售收益1.16亿元，销售均价2.15万元/平米； 2#地。。。。。。。0.64亿元，。。。。2.8万元/平米； 两部分销售额总计1.8亿元，销售均价2.3万元/平米。
收益分析---销售收益分析
竣工并经营2年后带租约进行销售，
功能品牌推荐：
一层： 餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥 店、味多美、DQ、好利来、张一元、街客、 ； 零售、便利服务：贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T. 、柯达 冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局； 中型超市：冠军超市、物美超市；
二层： 餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、 中型超市：冠军超市、物美超市；